20xx靈芝公園可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2025-05-06 09:15本頁面
【導(dǎo)讀】GDP在“十五”計(jì)劃的開局之年2001年，深圳市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。2001年實(shí)現(xiàn)全市GDP總值，比上年增長了％，連續(xù)保持超過10％的高增長率。人均GDP已超過4萬元人民幣。除物價(jià)因素比上年實(shí)際增長％，增長速度仍和GDP一樣保持高速增長。經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，為深圳市的經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入了新的動(dòng)力。以住房、汽車等大額消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸降。低各項(xiàng)門檻，居民的消費(fèi)能力進(jìn)一步提高。利率下調(diào)為促進(jìn)居民消費(fèi)欲望以及開發(fā)商降低融資成本，提高開發(fā)效益提供了良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)內(nèi)容做出了規(guī)定，這三項(xiàng)措施對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場具有積極的意義。要求嚴(yán)格執(zhí)行限期交清地價(jià)款；禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認(rèn)購；制度；取消人才地區(qū)限制、取消先男后女的人才引進(jìn)規(guī)定、取消人才入戶前統(tǒng)一培訓(xùn)。這系列措施將促進(jìn)深圳市人才數(shù)量增長，為房地。產(chǎn)市場增加現(xiàn)實(shí)的需求。
【正文】 進(jìn) 3) 完成銷售率 15% 小結(jié)： 1）至入伙時(shí)， 銷售期為 7 個(gè)月，完成住宅銷售率 90%； 2）商場銷售另行計(jì)劃； 16 第四部分 投資結(jié)算 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資額（萬元） 備 注 1 前期準(zhǔn)備款 100 已發(fā)生 2 地價(jià)款 860 已繳清 3 已建工程費(fèi) 1050 已完成，含樁基礎(chǔ)地下室和裙樓 4 已建工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi) 50 已發(fā)生 5 未建工程設(shè)計(jì)費(fèi) 75 按 40元 /平米計(jì)算 6 未建工程建安費(fèi) 土建按 1100 元 /平米，安裝按 500 元 /平米計(jì) 7 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi) 按 50元 /平米 8 輔助工程費(fèi) 100 指售樓處、樣板房等 9 不可預(yù)見費(fèi) 按暫估造價(jià) 3% 合 計(jì) 本項(xiàng)目總投資 5765 萬元，已投入 2060 萬元，尚需投入 萬元。 17 第五部分 經(jīng)濟(jì)分析 依據(jù)本地塊的規(guī)劃要點(diǎn)，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：可 售商品住宅面積： 平方米；可售商業(yè)用房面積： 5350 平方米 一、 基本分析前提 1） 開工時(shí)間： 按工程總體進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目的 重新啟動(dòng)時(shí)間 為 2002 年 10 月 1日 ， 重新開工時(shí)間 為 2020 年１月１日 。 2) 銷售資格的獲取和銷售時(shí)間： 按規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目投入達(dá)到總投入額的 2/3 時(shí)方可獲取預(yù)售資格，同時(shí)考慮到銷售的形象要求，公開銷售時(shí)間定為 2002年 3 月 8 日。 3) 收入預(yù)測： 根據(jù)前邊所述的市場分析和周邊市場調(diào)查，預(yù)計(jì)商品住宅銷售單價(jià)均價(jià)為 4000 元 /m2；商業(yè)裙房銷售單價(jià)均價(jià)為 6000 元 /m2。 故可得出銷售總額為： 4000 元 /m2 18592m2+6000 元 /m2 5350m2= 萬元 4) 銷售費(fèi)用： 按照目前深圳地產(chǎn)市場的一般規(guī)律，銷售費(fèi)用約為銷售額的 3%左右。經(jīng)過對(duì)本項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)、制作、推廣等分項(xiàng)分析，得出本項(xiàng)目的銷 售費(fèi)用為 319 萬元 。 18 5) 稅費(fèi)： 根據(jù)深圳市各項(xiàng)有關(guān)制度和規(guī)定，出售房地產(chǎn)需交納的稅費(fèi)有：營業(yè)稅 5%、所得稅 15%、城市建設(shè)維護(hù)稅 %、印花稅 %。 二、 財(cái)務(wù)分析 對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析全部采用靜態(tài)分析方法，本部分采用以下評(píng)價(jià)指標(biāo)： ① 銷售收入 ② 稅前利潤 ③ 稅后利潤 ④ 銷售利潤率 ⑤ 成本利潤率 各計(jì)算如下： 因?yàn)椋?建造總投資 為： 萬元 銷售總收入 為： 萬元 若：資金投入按一年期計(jì)算，年利率為 8%，且在銷售時(shí)投入資金在總投資額的 75%。 則： 貸款利息 為： 萬元 8% 75%= 萬元 稅前利潤 為： 銷售總收入－總投資－利息－銷售費(fèi)用＝ 萬元 萬元 萬元 319 萬元 =4217萬元 營業(yè)稅＋城建稅＋印花稅 為： 銷售總額 %＝ %= 萬元 19 所得稅 為： 所得額 15%=3674 15%= 萬元 稅后利潤 為： 稅前利潤－（營業(yè)稅＋城建稅＋印花稅）－所得稅＝ = 萬元 下面列出損益計(jì)算表： 測算分析 金額（萬元） 備注 建造總投資 暫估造價(jià) 銷售收入 貸款利息 按一次性方式投入 銷售費(fèi)用 319 估算 稅前利潤 4217 營業(yè)稅、城建稅、印花稅 % 所得稅 15%計(jì)算 稅后利潤 由上表可得出下述結(jié)論： 本項(xiàng)目的投資回報(bào)率為 % 20 第六部分 結(jié) 論 本項(xiàng)目有較好的 市場環(huán)境 本項(xiàng)目有較好的 地段、景觀 本項(xiàng)目有較低的 地價(jià)成本 本項(xiàng)目有良好的 管理運(yùn)作 保證了本項(xiàng)目較高的利潤空間 因此，本項(xiàng)目的開發(fā)充分可行。
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