【導(dǎo)讀】寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報告。寧德東方偉業(yè)商用置業(yè)有限公司。福建省東方偉業(yè)商業(yè)房產(chǎn)運(yùn)營有限公司

　　

【正文】 21 年 3 月 1 號 正式認(rèn)籌 —— 3月 15號 解籌 —— 4月 1號 開盤 —— 2021 年 4 月 15 號 四 、各銷售階段工作安排 認(rèn) 籌期（ 2021 年 2月至 3月） 利用軟性廣告宣傳造勢、吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注； 商鋪推出部分單位進(jìn)行市場初探 ,視市場反映情況加推； 考核客戶對項(xiàng)目的初步認(rèn)知； 價格初探，作為下一步價格調(diào)整的依據(jù)； 開盤、 強(qiáng)銷期 （ 2021 年 4月至 6月） 完成了項(xiàng)目認(rèn)知，市場、價格初探后，進(jìn)行微調(diào)，進(jìn)入到公開發(fā)售階段； 分樓層區(qū)域加推單位，提升銷售均價； 利用各類媒體組合推廣，將 銷售推向高潮； 對到訪客戶進(jìn)行分析，挖掘項(xiàng)目主要客源，進(jìn)一步調(diào)整定位； 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報告 到 2021 年 4 月 1 日前完成部分商鋪的內(nèi)部認(rèn)購，收取誠意認(rèn)購金。掀起的商業(yè)銷售熱潮，啟動商鋪的認(rèn)籌登記。解籌日，分批量推出嚴(yán)格管理好銷控。 ? 放號方式 不對外公布價格，銷售人員以放號段大致均價向客戶作介紹，前 10 天以自然放號的形式，將全部盤量推向市場，根據(jù)每日由銷售人員上報的意向房號進(jìn)行統(tǒng)計分析，觀測市場購買傾向及價格承受情況，為解籌前的銷控提供市場依據(jù)；而后以銷控放號方式作引導(dǎo)性吸籌。所有期間的放號均采用收籌金給予一定折扣的政策 。 ? 解籌方案 篩、配籌后按所放號碼順序排隊(duì)訂房的方式進(jìn)行解籌（詳細(xì)方案日后提供）。解籌后采用促銷性的銷控方式，以強(qiáng)有力的目標(biāo)銷售管理和推廣活動著力解決銷售速度的同時解決尾盤問題。 解籌時按暨定的推貨方式先進(jìn)行解籌，視解籌情況加推而對于街鋪以及位置好的鋪位可以采取銷控措施； 解籌后主要結(jié)合入駐品牌商家的情況，以位置相對理想但價格不是太高的鋪位進(jìn)行銷售； l 尾盤期主要采取大折扣，讓客戶感到有一定的優(yōu)惠。 持續(xù)銷售期 （ 7月～ 9 月 ） 按照既定的推貨節(jié)奏，進(jìn)一步提升銷售均價； 舉行各類現(xiàn)場 促銷活動，刺激市場； 充分利用良好的工程形象，將銷售推向第二次高潮； 通過老客戶口碑效應(yīng)挖掘新客戶； 向其他片區(qū) 輻射 開發(fā)目標(biāo)客戶； 尾盤清理期 （ 10月 ～ 12 月 ） 該階段為 公司 回收利潤階段，快速銷售，消化剩余單位，回籠資金； 結(jié)合銷售均價給客戶一定優(yōu)惠，如多打折扣等； 充分利用現(xiàn)樓形象，加速客戶成交； 充分利用招商情況，刺激購買。 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報告 五 、銷售管理 管理 組織架構(gòu) 針對整個項(xiàng)目的銷售組織工作，采用 總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目 經(jīng)理負(fù)責(zé)制， 由 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)與 公司 運(yùn)營總監(jiān) 進(jìn)行日常銷售工作的協(xié)調(diào)、對接，銷售人員負(fù)責(zé)具體銷售工作。 項(xiàng)目小組人員配置 運(yùn)營總監(jiān)： 1名 （由公司總經(jīng)理兼任） 項(xiàng)目經(jīng)理 ： 1 名， 負(fù)責(zé) 現(xiàn)場操控的日常管理及 銷售人員的管理 ； 市場 信息 的反饋 并 及時提供策略建議 ； 廣告 策劃經(jīng)理 ： 1名 ， 配合 項(xiàng)目整體營銷策略，制定 實(shí)施階段營銷 策劃推廣 策略； 招商 經(jīng)理 ： 1名 ，負(fù)責(zé)招商計劃的制定和實(shí)施； 項(xiàng)目經(jīng)理助理 ： 1名 ，負(fù)責(zé)日常資訊統(tǒng)計與分析 及現(xiàn)場文書 /考勤 /后勤管理。 銷售 專 員： 6～ 8 名 招商專員： 4名 招商專員：4 名 運(yùn)營 總 監(jiān) （總經(jīng)理） 項(xiàng)目經(jīng)理 廣告策劃經(jīng)理 招商 經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理助理 平面設(shè)計 文 案 銷售主管 招商專員 招商專員 銷售專員 銷售專員 銷售專員 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報告 現(xiàn)場 管理 與控制 2021年 11 月中下旬銷售人員進(jìn)入售樓處做上崗前準(zhǔn)備； 每周項(xiàng)目小組連同 公司 舉行周例會，通報每周銷售情況及目前急需 公司 解決的問題； 按時制作 來 客統(tǒng)計分析、廣告效果測試分析并以周 報 月 報 形式向 公司 提交； 每日以書面形式向 公司 匯報銷售情況； 定期向 公司 提交例會紀(jì)要、銷售周結(jié)、月結(jié)及年度總結(jié)； 每月定期與銷售人員溝通，及時分析市場變化，相應(yīng)調(diào)整銷售策略 。 銷售組織形式 ： 人員配備：實(shí)施全員銷售的人海戰(zhàn)術(shù)，采用累積控制。 延長銷售時間： 分為兩班根 據(jù)商業(yè)特點(diǎn)實(shí)施 8： 30—— 20： 00 兩班倒制度，吸籌和解籌根據(jù)實(shí)際 情況安排，盡可能抓客。本項(xiàng)目 可根據(jù) 周邊的 過往 人流量 而定， 其中不乏本項(xiàng)目 的潛在客戶（特別是本地的中老年投資者），因此，建議項(xiàng)目在晚上 可根據(jù)季節(jié) 適當(dāng)延長營業(yè)時間（可與周邊商業(yè)中心營業(yè)時間同步），從而充分挖掘利用這部 分客戶資源。 男女各半： 銷售人員性別比例建議男女各半，適應(yīng)本地市場和本項(xiàng)目特征，加強(qiáng)職業(yè)形象化 和可信任度。 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)： （ 項(xiàng)目 七 大價值坐標(biāo) ） 寧德 首席 MALL 商業(yè)模式 。 集名店、超市、美食廣場的 綜合體。完善的功能組合，充分滿足周邊居民消費(fèi)為主的一站式購物中心，其休閑、購物、飲食 、商務(wù) 的功能是商業(yè)的提升及繁榮基石。 寧德東方偉業(yè) 廣場在市政百億資金的交通改造中，成為新 東僑 中軸線 。 隨著城市“北展南移” ， 東僑區(qū) 即將成為 寧德市第二個 CBD 中央商務(wù)區(qū)的 “ 黃金地段 ” ，其商業(yè)影響直接覆蓋整個 寧德 東商圈。在政府的支持下，不僅促成 東僑區(qū) 的建設(shè)并帶來強(qiáng)大人流商機(jī)，并為長遠(yuǎn)發(fā)展提供信譽(yù)保障。 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報告 東方偉業(yè) 廣場是 寧德市 東 區(qū)的 商貿(mào)核心 。 是 寧德 東的重心、中心，整個片區(qū)的商業(yè)凝聚于一點(diǎn)，是商圈匯聚之處，整個商場將 成為真正的 “ 聚寶盆 ” 。隨著 東區(qū) 不斷的開發(fā) ，東方偉業(yè) 廣場的鉆石核心地位 會更加突出。樣板商業(yè)街的改造，物業(yè)價值凸現(xiàn)。 東方偉業(yè) 廣場位于 東僑區(qū) 未來居住中心 ， 前 景一片光明 。 東區(qū) 地塊已成為政府在 2021 年至 2021 年重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的地塊，是 寧德 市 “ 東擴(kuò) ” 、 “ 南 移 ” 戰(zhàn)略 ， 寧德的城市規(guī)劃和城市建設(shè)的重心逐步向?qū)幍聳|部轉(zhuǎn)移 ， 未來大量的建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)必將集中到東部新城市中心， 東方偉業(yè)城市廣場項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)闁|僑開發(fā)區(qū) ， 發(fā)展前 景光明。 和零售巨頭一 起 賺錢 。 國際知名的零售巨頭， 世界 500 強(qiáng)企業(yè)“沃爾瑪” 超市強(qiáng) 勢進(jìn)駐，重拳打造 寧德東 區(qū) 商業(yè)升級版，為 寧德 東 區(qū) 商業(yè)片區(qū)注入商業(yè)活力， “沃爾瑪” 超強(qiáng)的經(jīng)營力和影響力，為商場帶來強(qiáng)勁人流，提升商鋪升值空間，投資 東方偉業(yè) 廣場，和 “沃爾瑪”一起賺錢。 東方偉業(yè) 廣場為業(yè)主提供超值服務(wù) —— 高效率、低成本統(tǒng)一推廣促銷運(yùn)作 借助由商業(yè)專家組成的商場運(yùn)營公司成熟的商業(yè)管理和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以及發(fā)達(dá)的資訊網(wǎng)絡(luò)平臺，共享長期經(jīng)營推廣，提供統(tǒng)一促銷推介、并統(tǒng)一納入 VIP客戶網(wǎng)絡(luò)、從而降低推廣費(fèi)用，不僅提升和維護(hù)了品牌形象也進(jìn)一步提升了商鋪的經(jīng)營價值。為 業(yè)主 節(jié)約推廣費(fèi)用和保證經(jīng)營旺場，真正貼心 為 業(yè)主 服務(wù)。 東方偉業(yè) 廣場 對商鋪?zhàn)骶囊?guī)劃分割 。 我公司 對商鋪整體分割規(guī)劃，將其間隔成為 “ 易投資、易出租 ” 的商鋪，將交通主動線 規(guī)劃 非常合理 。專業(yè)的人流導(dǎo)向設(shè)計便于組織商業(yè)人流，并根據(jù)首層街鋪三面沿 街的特點(diǎn)，以及超市和名店帶來的龐大雙重人流，為商鋪的保值升值注入強(qiáng)大信心保證。 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報告 六 、 價格策略 厘定價格的相關(guān)因素 價格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場狀況等方面有著密切關(guān)系，本項(xiàng)目厘定價格時首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 、 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、 市場的供求狀況 、 物業(yè)自身客觀 條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進(jìn)度 、 目標(biāo)客戶的價格接受程度和價值取向 、 宣傳推廣是否理想 價格定位 、各樓層定價基數(shù)說明 寧德東方偉業(yè) 廣場各樓層的價格 (租金、售價 )都是以 寧德市區(qū)目前的各區(qū)域經(jīng)營場所 作為 參照對比 ， 并結(jié)合東僑區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r 得來的。 樓層系數(shù)是 該 市與項(xiàng)目基本情況及經(jīng)營范圍類似的商場并且銷售的案例 (重點(diǎn)選擇 金龍紐約街、金域蘭灣、東湖豪門等 )的樓層系數(shù)并結(jié)合 東僑區(qū) 的具體情況得出的。 目前 在售商鋪價格： 項(xiàng)目名稱 售價水平（均價， 元 /㎡） 金龍紐約街 18000 元 /㎡ 酈 景陽光 一樓 18000 元 /㎡，二樓 8000 元 /㎡ 金域蘭灣 16000元 /㎡ 東湖豪門 11000元 /㎡ 瑞豐華府 10000 元 /㎡ 名陽帝景 10000 元 /㎡ 君裕東湖 9000 元 /㎡ 海濱壹號 8000 元 /㎡ 金港名都 A區(qū) 7800元 /㎡ ※ 小結(jié) 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報告 以上為寧德目前含有商業(yè)的在售項(xiàng)目，還有其他項(xiàng)目價格還未確定，故沒有列示。在售項(xiàng)目的商業(yè)部分主要為住宅底商的形式，主要集中在東僑新區(qū)這一帶。其價格分布特點(diǎn)為：在本案的以南片區(qū)的項(xiàng)目銷售均價為 800010000 元 /㎡；在本案的以東片區(qū)的項(xiàng)目銷售均價 為 1000011000 元 /㎡；在項(xiàng)目西北方向的酈景陽光的一樓均價達(dá)到 18000 元 /㎡，由于其地處新舊兩區(qū)的過度地帶，故其價格較高；金域蘭灣由于其為新興的大社區(qū)（ 500 畝），故其底商均價也高達(dá) 16000 元 /㎡；本項(xiàng)目所在地的金龍項(xiàng)目，第一期的底商銷售均價在 12021 元 /㎡，已銷售完畢。而目前在售的紐約街底商價格均價高達(dá) 18000 元 /㎡，其銷售業(yè)績并不理想，從去 07年5 月份開始銷售以來，到現(xiàn)在還未銷售過半。金龍公司現(xiàn)在也不著急銷售，先用高價試探市場，等我司項(xiàng)目開業(yè)后，等待升值后繼續(xù)銷售。 考慮目前整個房地產(chǎn)投資熱度，項(xiàng)目所在區(qū)域商鋪銷售價格水平，結(jié)合本案 銷售方法 特點(diǎn)，故本案的一樓銷售均價之底價可參照 23000元 /㎡。 東僑 區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 目前各區(qū)域租金情況： 區(qū)域 路段 租金水平 （元 /月㎡） 最高租金 最低租金 蕉城區(qū) 南環(huán)路 200400 450 170 八一五路 200400 450 180 環(huán)城路 100150 200 3040 蕉城北路 100130 150 80 東僑區(qū) 寧川北路（與閩東廣場相接的一段） 30180 30（靠近閩東路） 180（靠近閩東大廣場） 寧川北路（在天湖路與閩東路之間一段） 1520 30 15 僑興路 4050 60 30 閩東路 4060 70 30 薛令之路 3040 40 20 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報告 金龍項(xiàng)目（本案所在地） 不夜城電器 40 水立方 1F： 30； 2F： 25；3F： 20 建行 40 服裝 步行街 一層 120150 200 100 二層 60100 120 60 新佳坡步行街 60100 200 60 ※ 小結(jié) 寧德市區(qū)內(nèi)的租金水平大致可以分成三個等級，最繁華路段為 200400 元 /月 ㎡，次繁華路段為 100180 元 /月㎡，繁華商圈邊緣地帶及新區(qū)為 2080 元 /月㎡。在項(xiàng)目周邊的租金價格集中在 3050 元 /月㎡，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)及市場培育期的商家租金價格水平，故項(xiàng)目一樓的租金價格可參考 110元 /月㎡。 東方 偉業(yè) 廣場售 價 及租金價格預(yù)測 ： （ 附 價格示意圖明細(xì)于后） gai 根據(jù)以上市場調(diào)查結(jié)果來看，建議本項(xiàng)目售價及租金情況具體如下： 備注 ： 根據(jù)目前寧德市場上商鋪銷售價格、本項(xiàng)目的所處的區(qū)域現(xiàn)狀、項(xiàng)目特點(diǎn)，在采用方案一的價格下，預(yù)測項(xiàng)目一樓銷售均價在 23000 元 /㎡左右，二樓銷售均價在 14000元 /㎡左右，三樓在 8000 元 /㎡左右， 四樓在 4500 元 /㎡左右， 在理想狀況下（可售部分銷售 100%），按此銷售價格水平，將實(shí)現(xiàn)毛銷售收入 55430 萬元（約 億元），經(jīng)過優(yōu)惠折扣后，最終可實(shí)現(xiàn)成交收入 50996 萬元（約 5億元）。 （ 上述價格作為對外宣傳之用，在項(xiàng)目 成交價應(yīng)不低于底價 ） 寧德東方偉業(yè)廣場 租金 價格： 序號 位 置 產(chǎn)權(quán) 面積㎡ 平均單價 （元 /月） 年租金 （ 萬 元） 1 一層邊鋪 6103 110 2 一層中鋪 8591 105 寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目可行性研究報告 3 二層西鋪（除沃爾 瑪） 5284 55 4 二層獨(dú)立鋪位 568 70 5 三層西鋪（除沃爾瑪） 6768 30 6 三層獨(dú)立鋪位 562 50 7 四層整體 13672 25 8 沃爾瑪 13665 30 9 合計 ※ 小結(jié) 根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)及所處區(qū)域的租金價格水平，設(shè)定一樓