【正文】 投資客比例相對而言，高于居住，據(jù)此而言，考慮到現(xiàn)代商用物業(yè)營銷的先進理念，投資客的實際投資回收預期心理及項目商業(yè)需求發(fā)展進程，建議招商先行，先大戶、后小戶，先團體、后散戶，層層推進。三、開發(fā)序列策略在資金投入及拆遷力度能充分保證銜接的情況下， 178。 從共和西路與樓門前路兩頭并進，使主流客戶源不至于因開發(fā)周期長及其他競爭對手項目的出現(xiàn)而導致較明顯分流；178。 在單一組團區(qū)位內開發(fā)條件相對統(tǒng)一的情況下，建議部分居住組團與商用物業(yè)同步開發(fā)。178。 先行開發(fā)樓門前局部臨街商用物業(yè)及由此深入到項目內部的線性街鋪及12個居住組團，使公園擴建工程與項目開發(fā)工程的形象彼此互為呼應，逐漸樹立起主流客源的購買期待與堅定信心，并實現(xiàn)進一步良性鏈式滾動開發(fā)。四、建設方式及進度安排（一）拆遷進度安排，涉及到10多個單位的辦公房、宿舍、車間、倉庫、商店、居民用房等，其中大部分是困難企業(yè)，居民中50％以上是困難群體，拆遷難度較大。拆遷工作由市政府牽頭組織，采取“先易后難，先公后私”方法進行，大致分為兩個階段實施:178。 第一階段：6月底以前，完成單位公房的拆遷。糧食局5月底可完成，商業(yè)局等單位6月底完成。178。 第二階段：8月底以前，完成居民住房的拆遷。178。 整個拆遷工作要求在8月底以前完成，預計項目9月初正式動工。（二）建設進度安排項目開發(fā)分兩期進行：第一期 2005年9月—2006年9月，完成商業(yè)景觀步行街和商場、商鋪建設及 部分住宅建設及部分配套 公建項目建設；第二期 2006年3月—2008年1月完成剩余商鋪、剩余住宅及公建配套項目建設。第五章 項目投資分析一、成本分析（一）土地成本（）:（二）前期費用及規(guī)稅費（）： 建設部門1）市政設施配套費 20元/㎡約145000㎡=約290萬元2）人防費 14元/㎡約145000㎡=約203萬元3）測量放線費 1500元/棟約40棟=約6萬元4）招標綜合服務費 %約138750000=5）標底測算費(招投標中介機構收) % 約138750000=6）招標代理費(招投標中介機構收) %約138750000=7）質監(jiān)費 %約138750000=8）監(jiān)理費 %約138750000=9）設審費 %約138750000=10）地勘費 ㎡約145000㎡=11）設計費 15元/㎡ 約145000㎡= 小計：城管部門余土調節(jié)費 ㎡約145000㎡=小計：房產(chǎn)部門 1）白蟻防治費 2元/㎡約145000㎡=約29萬元2）住宅小區(qū)公共設施維護基金 3%約138750000=3）房屋交易稅 2%約412500000=約825萬元小計：環(huán)保部門建筑噪音污染控制費 2元/㎡約145000㎡=約29萬元小計：約29萬元地稅部門1）營業(yè)稅 5%約412500000=2）企業(yè)所得稅 %約412500000=3）城建稅 7%=4）土地增值稅 %約120000000=約60萬元店面1%約292500000=5）印花稅 %約412500000=6）教育附加費 3%=小計：合計規(guī)費稅費：（所得稅除外）（三）建安工程費及基礎設施費（合計約13875萬元）： 1）住宅部分：約1100約80000=2）商業(yè)部分：約700約65000=3）配套公建、景觀園林：約150約145000=合計建安工程費：（四）不可預見費（合計約277萬元）：約138750000約2%=約277萬元（五）開發(fā)費用（）：1）管理費用 ： 約3%ⅹ約138750000=（按工程建安投資的3%計）2）營銷推廣代理費 ：約412500000ⅹ%=（%計）3）宣傳推廣費用：約412500000ⅹ %=合計開發(fā)費用：；（六）財務費用（）：項目建設投資資金成本() ：ⅹ約2年ⅹ%=合計財務費用：項目總投資： 成本分析小結：序號項目名稱金額(萬元)1土地成本2前期費用及規(guī)稅費3建安工程費約117004基礎設施費約21755不可預見費約2776開發(fā)費用7財務費用9總成本二．收益分析（一）銷售單價的確定從目前整個樟樹市房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)價格正處在整體上升階段。通過大量的市場調查，以及從區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢分析， 我們以市場比較法并結合本項目特征，初步預計項目各類型產(chǎn)品單價如下：多層/小高層住宅銷售均價: 1500元/㎡商業(yè)部分綜合均價： 4500元/㎡（二）銷售收入小結：本項目銷售收入由以下部分組成：多層/小高層住宅銷售收入： 1500元/㎡80000㎡=商業(yè)部分銷售收入： 4500元/㎡65000㎡=其它：如車庫、儲藏間收入暫不計。合計銷售收入：約41250萬元（三）利潤計算項目利潤計算表指標金額（萬）備注銷售收入約41250住宅、商業(yè)及車位合計項目總投資額利潤總額銷售收入減去項目總投資和銷售稅金（四）投資利潤率投資利潤率是項目投資利潤與項目投資的比值，為靜態(tài)指標，反映的是本項目的盈利能力。 計算方式：投資利潤率＝利潤總額/投資總成本＝247?！?計算結果：%三．風險分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡點影響本項目稅前利潤的幾個主要因素分別是開發(fā)項目投資、商品房銷售價格和商品房銷售率等。這些因素受當?shù)卣?、?jīng)濟和社會條件的影響下，有可能會發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟效益。盈虧平衡點即當上述因素向不利方向變動時，達到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡時的臨界點。盈虧平衡點分析根據(jù)以上分析，當開發(fā)投資總成本增加33%，或銷售額下降25%，項目達到盈虧平衡點。根據(jù)市場預測本項目投資成本的增加幅度不會超過15%，項目銷售率不會低于85%，所以該項目投資風險較低。第六章 經(jīng)濟社會環(huán)境效益評價一．經(jīng)濟效益評價通過以上分析，該項目投資利潤率為：大于本地房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤水平，因此本項目在經(jīng)濟效益上是可行的。二．社會效益評價本項目為樟樹舊城改造的示范工程和標志性建設群，是樟樹市未來的“城市名片”.項目中包含了商業(yè)街/多層/高層住宅、酒店式公寓、生態(tài)智能化寫字樓等多種功能，各功能組群相互帶動，力求以住宅帶動商業(yè)的發(fā)展，以景觀商業(yè)增添住區(qū)活力，以商業(yè)促進住宅的開發(fā)，以多功能的復合式開發(fā)帶動本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。整個BLOCK街區(qū)建筑群體不僅豐富了樟樹城市天際輪廓線，延伸了城市人脈、景脈，改善了居民的生活環(huán)境和居住條件，而且更為重要的是因本項目的開發(fā)所帶來的中心城區(qū)復興，大大提升豐富了老城區(qū)的整體形象，對新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展也將起到極大地推動和促進作用。三．環(huán)境效益評價該項目以生態(tài)型復合型城市空間環(huán)境為目標，力圖創(chuàng)造一種屬于與時俱進，無愧于時代的優(yōu)美居住環(huán)境。為達到上述目標項目在設計過程中貫穿以人為本、尊重自然的設計理念，創(chuàng)造全功能的、美化的、具有文化品味的理想生活環(huán)境。此外項目在建設設計過程中充分考慮了生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展的理念。結合樟樹地區(qū)的氣候和水文特點，在建筑總體布局上使住宅樓以流暢的體型形成風道，給整個區(qū)域環(huán)境帶來了良好的通風，也有效的解決了臨水(藥都公園)建筑群潮濕的問題。項目在景觀規(guī)劃中由于采用通透式景觀視廊建筑群體布局，使建筑沿發(fā)散型軸線鋪開，形成豐富的景觀輪廓線，使其在城市不同方位的景觀呈現(xiàn)出不同的形體變化，不同角度獲得不同的視覺感受。所以本項目具有良好的環(huán)境效益。第七章 可行性研究的結論本研究報告根據(jù)市場調研，依據(jù)項目設計進行施工計劃編擬，通過嚴謹、慎重的財務評價以及客觀的社會、環(huán)境效益評價,得出結論如下：項目經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益良好，項目所在地理位置、交通、配套設施完善。同時，該項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示投資風險較低，并且具有高于行業(yè)基準收益率的利潤水平。項目是可行的，社會效益是良好的。第八章 其它應著重強調說明情況本報告的結論是秉著謹慎和負責的態(tài)度，在所占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項目的實際情況。我們認為，有必要對報告的有關問題進一步作出說明，并提出若干建議：（一）本報告的測算是在多方面考察房地產(chǎn)市場的基礎上，依據(jù)項目自身的特點，確定其預期售價的，這在很大程度上依賴目前房地產(chǎn)市場的的供求關系和未來兩年政治、經(jīng)濟和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于目前及今后相當長一段時間內市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關重要，公司除應密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求組織一支高素質、高水平的開發(fā)管理隊伍，從設計、施工、營銷到物業(yè)管理均能達到較高水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益和環(huán)境效益。（二）建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質量、成本、原材料供應都會影響到項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，材料管理，落實資金供應計劃，以確保項目經(jīng)營目標的實現(xiàn)。（三）協(xié)調好與水、電、煤氣、電訊、交通等市政設施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。（四），開發(fā)資金需要量大，因此合理安排資金收支非常重要，如果不當，會產(chǎn)生資金短缺，影響項目開發(fā)進度。（五）項目銷售收入是在考察項目周邊市場情況下，結合項目特點和營銷策略以及項目研究組人員的經(jīng)驗，綜合得出的。但是市場在時刻變化著，將來的銷售情況可能與預計不符，而且項目的銷售也是本項目成敗的關鍵因素之一。項目風險在于銷售周期，如果銷售周期延長，資金回籠慢，項目本身資金壓力就大，因此，項目早期預售顯得非常重要，一定要安排組織優(yōu)良的銷售隊伍，采取正確的、全面的營銷策略，爭取項目銷售朝著有利的方向發(fā)展。 江西點睛投資策略有限公司 200684