【正文】 其所有權(quán)獲得的收入。房屋是建在土地之上的，房屋承租人租用房屋的同時(shí)也租用了房屋所依托的土地，因此，房地產(chǎn)租金中應(yīng)包括地租。 ? 這里，在成本租金的基礎(chǔ)上加上利潤(rùn)、保險(xiǎn)費(fèi)和地租，即為商品租金。 ? （ 7）房產(chǎn)稅 ? 房產(chǎn)稅是在房屋出租過程中，按國(guó)家稅法的有關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納的稅金，它是房屋出租經(jīng)營(yíng)中必須的支出，這是由稅法的強(qiáng)制性所決定的。房產(chǎn)稅按國(guó)家規(guī)定的征收方法計(jì)算稅額，并按出租房屋面積分?jǐn)偤笞鳛楠?dú)立的計(jì)價(jià)因素計(jì)入房地產(chǎn)的租價(jià)中。 ? （ 8）利潤(rùn) ? 在房屋租賃商品化經(jīng)營(yíng)條件下，房屋出租企業(yè)所應(yīng)獲得的利潤(rùn)，作為擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來源也應(yīng)列入房租之中。 ? 上述八項(xiàng)內(nèi)容，具體如何構(gòu)成房地產(chǎn)租金還要根據(jù)租金的類型而定。例如，商品租金包括了八項(xiàng)內(nèi)容的全部；成本租金則由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成；而準(zhǔn)成本租金就只由折舊費(fèi)、維修費(fèi)和管理費(fèi)三項(xiàng)因素組成。 ? 三、房地產(chǎn)交易和使用中的稅（房地產(chǎn)投資分析第十章） ? （一）房地產(chǎn)交易和使用中涉及的主要稅種（自己看，征稅范圍和計(jì)稅依據(jù)、稅額標(biāo)準(zhǔn)） ? 房地產(chǎn)稅稅基大，稅源穩(wěn)定，是地方稅的主要來源之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響。目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅種共有十二項(xiàng)：土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、土地使用稅、契稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 ? 四、房地產(chǎn)交易和使用中的費(fèi)用（ P130） ? 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) ? 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)時(shí)房地產(chǎn)在交易過程中，由交易一方或雙方，按房地產(chǎn)交易的數(shù)量（交易房屋建筑面積、交易件數(shù)）或金額的一定比例，向房地產(chǎn)交易管理部交納的費(fèi)用。其具體包含手續(xù)費(fèi)和登記費(fèi)兩項(xiàng)。 ? 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) ? 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。 第六節(jié) 房地產(chǎn)交易中涉及的法律文件 ? 一、房地產(chǎn)銷售、預(yù)售的法律文件 ? 房地產(chǎn)預(yù)售 ? 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 ? 商品房預(yù)售涉及的法律文件主要是 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 （建設(shè)部第 95號(hào)令）以及 《 建設(shè)部關(guān)于修改 城市商品房預(yù)售管理辦法 的決定 》 （建設(shè)部第 131號(hào)令）。 ? 在 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 中，為規(guī)范商品房預(yù)售的行為，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，明確規(guī)定了“商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度”，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得了 《 商品房預(yù)售許可證 》 方能預(yù)售商品房。建設(shè)部第 95號(hào)令 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》對(duì)商品房預(yù)售管理的有關(guān)問題作了細(xì)化的規(guī)定，而建設(shè)部第 131號(hào)令《 建設(shè)部關(guān)于修改 城市商品房預(yù)售管理辦法 的決定 》 又對(duì) 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 作了進(jìn)一步的修改。 ? 目前，我國(guó)商品房預(yù)售的條件是： ? ①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書 ? ②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ? ③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 ? ④開發(fā)企業(yè)向市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理 《 商品房預(yù)售許可證 》 時(shí)，應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件（復(fù)印件）及資料 ? ①商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表 ? ②開發(fā)企業(yè)的 《 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 》 和資質(zhì)證書 ? ③土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證 ? ④投入開發(fā)建設(shè)的資金占工資建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明 ? ⑤工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明 ? ⑥商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了 《 商品房預(yù)售許可證 》 后，就可以向社會(huì)預(yù)售商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 ? 房地產(chǎn)現(xiàn)售 ? 商品房現(xiàn)售涉及的法律文件除了 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 外，還有 《 開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例 》 、 《 商品房銷售管理辦法 》 （建設(shè)部令第 88號(hào)）。這些法律文件明確規(guī)定了商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件： ? ①出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 ? ②取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件 ? ③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ? ④已通過竣工驗(yàn)收 ? ⑤拆遷安置已經(jīng)落實(shí) ? ⑥供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期 ? ⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí) ? 二、 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù) 《 商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 （以下簡(jiǎn)稱 《 規(guī)定 》 ）向買受人提供 《 提供質(zhì)量保證書 》 和 《 質(zhì)量使用說明書 》 ，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，在住宅交付使用時(shí)兩個(gè)必備的和重要的文件。 ? 《 住宅質(zhì)量保證書 》 對(duì)商品住宅的保修期作了以下明確的規(guī)定：商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修期約定保修的存續(xù)期；存續(xù)期少于《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限的，保修期不得低于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 ?其中，最低保修項(xiàng)目和保修期限如下： ?①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修 ?②屋面防水 3年 ?③墻面、廚房和衛(wèi)生間、地下室、管道滲漏 1年 ?④墻面、頂棚抹灰層脫落 1年 ?⑤地面空鼓開裂、大面積起砂 1年 ?⑥門窗翹裂、五金件損壞 1年 ?⑦管道堵塞 2個(gè)月 ?⑧供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1個(gè)采暖期或供冷期 ?⑨衛(wèi)生潔具 1年 ?⑩燈具、電器開關(guān) 6個(gè)月 ?其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 ? 《 住宅使用說明書 》 主要應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用的注意事項(xiàng)。一般 《 住宅使用說明書 》 中應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： ? ①開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位 ? ②結(jié)構(gòu)類型 ? ③裝修、裝飾注意事項(xiàng) ? ④上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明 ? ⑤有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng) ? ⑥門、窗類型，使用注意事項(xiàng) ? ⑦配電負(fù)荷 ? ⑧承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明 ? ⑨其他需要說明的問題 ? 住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于 《 住宅使用說明書 》 中 第七節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證 ? 一、土地和房屋權(quán)屬證書的種類 ? 在我國(guó)，土地和房屋權(quán)屬證書主要有 《 國(guó)有土地使用證 》 、 《 集體土地使用證 》 、《 集體土地使用證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、 《 房屋共有權(quán)證 》 和 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》幾種。 ? 《 國(guó)有土地使用證 》 ? 《 國(guó)有土地使用證 》 是使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。它以一宗地為單位，填寫土地登記卡，依法進(jìn)行登記，確定權(quán)屬，并根據(jù)土地登記卡填寫國(guó)有土地使用證。 ? 《 集體土地所有證 》 和 《 集體土地使用證 》 ? ①《 集體土地所有證 》 是農(nóng)村集體土地所有單位依法擁有集體土地所有權(quán)的法律憑證。經(jīng)集體土地所有者依法向所在地縣級(jí)政府提出申請(qǐng)、審查，以一宗地為單位，填寫土地登記卡，登記造冊(cè)，確定權(quán)屬，核發(fā) 《 集體土地所有證 》 。 ? ② 《 集體土地使用證 》 是使用集體土地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，向所在地縣級(jí)政府主管部門提出申請(qǐng)，由主管部門登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)權(quán)屬，依法取得集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的法律憑證。 ? 《 房屋所有權(quán)證 》 、 《 房屋共有權(quán)證 》 和 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 ? ①《 房屋所有權(quán)證 》 是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給房產(chǎn)權(quán)利人的法定憑證，房產(chǎn)權(quán)利人依法憑證行使房屋的所有權(quán)。 ? ② 《 房屋共有權(quán)證 》 是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)非兩個(gè)或者兩個(gè)以上的同一房產(chǎn)權(quán)利人的法定憑證。共有的房屋，由權(quán)利人推薦持證人手執(zhí) 《 房屋所有權(quán)證 》 ，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等法律效力。 ? ③ 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。房屋他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)利人手執(zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國(guó)家法律保護(hù)。 ? 二、土地權(quán)屬登記 ? 土地權(quán)屬是指縣級(jí)以上人民政府及土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)土地權(quán)屬登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)及土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)，并核發(fā)土地證書的行為。經(jīng)依法登記的土地權(quán)利受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地權(quán)屬登記分為初始登記和變更登記兩種類型。 ? 土地初始登記 ? （ 1）定義：土地初始登記又稱為第一次登記或土地總登記，是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時(shí)間里對(duì)一定范圍內(nèi)（一般是縣或市）的全部宗地的土地所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利按照一定的法律程序進(jìn)行的普遍的登記。 ? （ 2）內(nèi)容：土地登記的單元是一宗地。土地初始登記的主要內(nèi)容包括土地登記單位、土地位置、土地權(quán)屬、土地總面積和地類面積、土地用途、土地等級(jí)。 ? （ 3）程序：土地初始登記的程序是：發(fā)出登記通知 ——土地登記申請(qǐng) ——地籍調(diào)查 ——審查批準(zhǔn) ——注冊(cè)登記與發(fā)證。 ? 土地初始登記的時(shí)限按土地登記機(jī)關(guān)發(fā)出告示而定，并要求行政轄區(qū)內(nèi)權(quán)利人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)統(tǒng)一申報(bào)，也可以將轄區(qū)內(nèi)分為若干區(qū)，分別在不同時(shí)間、不同時(shí)段進(jìn)行申報(bào)。 ? 土地變更登記 ? （ 1）定義：土地變更登記也稱日常土地登記，是對(duì)已經(jīng)進(jìn)行初始登記的任一宗地的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利及相關(guān)內(nèi)容發(fā)生變化而進(jìn)行的相應(yīng)的變更登記。 ? （ 2）類型：土地變更登記分為土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記及注銷登記四種類型。 ? （ 3）程序：變更土地登記的程序與初始土地登記的程序基本一致，即變更土地登記申請(qǐng) ——變更地籍調(diào)查 ——審核 ——注冊(cè)登記 ——換發(fā)土地證書或核發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證明五個(gè)階段。由于土地變更的內(nèi)容和性質(zhì)不同，一些土地權(quán)屬變更要求變更土地登記申報(bào)前先辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，土地管理部門按有關(guān)規(guī)定的審批權(quán)限，報(bào)人民政府批準(zhǔn)后，再申請(qǐng)辦理變更土地登記手續(xù)，這類土地變更有以下幾種情況： ? ① 國(guó)家建設(shè)征用、劃撥土地的包括舊城改造、城市綜合開發(fā)建設(shè)用地。土地使用者需要先辦理用地審批手續(xù)。建設(shè)項(xiàng)目用地依法批準(zhǔn)后，土地登記機(jī)關(guān)依照 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 進(jìn)行預(yù)登記。待建設(shè)項(xiàng)目竣工并通過驗(yàn)收后，土地使用者再正式辦理變更土地登記手續(xù)。 ? ②以出讓方式提供建設(shè)用地的先辦理出讓審批手續(xù)，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地出讓金后，由土地使用權(quán)受讓人辦理變更土地登記手續(xù)。 ? ③以征用、劃撥方式取得的建設(shè)用的使用權(quán)，在其批準(zhǔn)建設(shè)用地范圍內(nèi)改建、擴(kuò)建的，應(yīng)先辦理建設(shè)審批手續(xù)，竣工后再申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)。 ? ④出讓的土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，先辦理審批手續(xù)，或者有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，再辦理變更土地登記手續(xù)。 ? ⑤依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)的先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，再依據(jù)批準(zhǔn)文件、出讓合同及轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同辦理變更土地登記手續(xù)。 ? 另一類土地變更則由申請(qǐng)人直接到縣級(jí)土地管理部門申請(qǐng)辦理變更土地登記手續(xù)，這類土地變更包括以下幾種情況：出讓的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換、贈(zèng)與）、出租、抵押的，依據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同直接辦理變更土地登記手續(xù)。土地使用者、所有者更改名稱或通訊地址的，直接辦理變更土地登記手續(xù)。繼承房產(chǎn)等引起地上物變更涉及土地使用權(quán)變更的，直接辦理變更土地登記手續(xù)。 ? 土地變更登記的時(shí)限如下： ? （ 1）土地權(quán)利設(shè)定登記 ? ①國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記 ? A劃撥國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。是在接到縣以上政府批準(zhǔn)用地文件之日起30日內(nèi)，持所批文件到土地行政主管部門，申請(qǐng)土地使用權(quán)設(shè)定登記。 ? B出讓國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。是在受讓方按簽定出讓合同約定，支付全部土地使用權(quán)出讓金后 30日內(nèi)，到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)土地使用權(quán)設(shè)定登記。 ? ②集體土地使用權(quán)設(shè)定登記。集體土地使用單位或個(gè)人在接到有批準(zhǔn)權(quán)的地方政府批準(zhǔn)文件，或農(nóng)地使用合同簽定之日起 30日內(nèi)，到