思源經(jīng)紀(jì)2008年成都雙流地塊定位方向建議-資料下載頁(yè)
2024-12-08 09:25本頁(yè)面
【正文】 ，通過(guò)一系列的提升價(jià)值手段，提升項(xiàng)目定位價(jià)值，找到能夠?qū)崿F(xiàn)最大化價(jià)值的有限個(gè)定位方向； —— 通過(guò)對(duì)于不同發(fā)展方向的有效的產(chǎn)品組合，運(yùn)用成本差異及集中化開發(fā)等策略塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； —— 結(jié)合項(xiàng)目自身限制條件篩選出最優(yōu)方案 塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 優(yōu)化項(xiàng)目限制條件 1 －－－－ 商業(yè)配套先行、完善區(qū)域生活設(shè)施品質(zhì) 于項(xiàng)目商業(yè)部分的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，我們建議打造為低密度休閑商業(yè)，與周邊的五星級(jí)酒店與森林公園融為一體，帥先完善區(qū)域生活配套 優(yōu)化限制條件 2借勢(shì) 點(diǎn)式布局、組團(tuán)圍合布局，于森林公園一并形成項(xiàng)目的高綠化、生態(tài)生活 項(xiàng)目采用點(diǎn)式布局、多組團(tuán)圍合，使其多組團(tuán)擁有中庭景觀，并以開放式設(shè)計(jì) ，使項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)森林公園一并形成項(xiàng)目的高綠化、生態(tài)生活品質(zhì)，形成項(xiàng)目休閑 生活主題 本案總體市場(chǎng)定位方向 城市多中心發(fā)展里程里，飽含生態(tài)化、國(guó)際化 的開放式城市生活社區(qū) 偉大生活方式在成都的體驗(yàn) 基于對(duì)項(xiàng)目三個(gè)緯度的分析與提取后，得出項(xiàng)目的最優(yōu)定位方向 開放式城市生活社區(qū) 是 ： 城市向多中心發(fā)展后形成的兼容國(guó)際化、現(xiàn)代化、生態(tài)化居住的開放式生活區(qū) 開放式城市生活社區(qū) 功能定位 ： 滿足周邊生活的區(qū)域商業(yè)商務(wù)配套需求、滿足區(qū)域臵業(yè)需求、滿足區(qū)域投資需求 主要物業(yè)形態(tài) ： 居住類物業(yè)以城市公寓為主；區(qū)域商業(yè)部分打造為低密度商業(yè)與商務(wù)酒店兩部分，以彰顯項(xiàng)目生活的國(guó)際性與開放性 定位解析 我們對(duì)國(guó)奧項(xiàng)目的理解： 開放式 現(xiàn)代化 兼容并包 …… 生態(tài)化 定位解析 項(xiàng)目客戶定位 結(jié)合對(duì)區(qū)域置業(yè)客戶的定性分析，鑒于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等因素的綜合考慮，我司對(duì)項(xiàng)目客戶定位于居住型客戶為主，投資型為輔。 居住型為主 投資型為輔 目標(biāo)客戶金字塔分布特征 主力客戶群： 區(qū)域內(nèi)有剛性需求的客戶群體 次要客戶群： 看重項(xiàng)目投資潛力的投資客戶群 居住型客戶特征： 年齡分布：以 2540歲為主，表現(xiàn)出年輕化 客戶來(lái)源：以雙流 — 航空港區(qū)域客戶為主，二、三級(jí)城市來(lái)蓉客戶為輔 家庭年收入： 410萬(wàn) 置業(yè)目的：以剛性需求為主，改善居住環(huán)境為輔 消費(fèi)習(xí)慣：對(duì)現(xiàn)有區(qū)域有較強(qiáng)的認(rèn)同感，同時(shí)注重置業(yè)的工作就近原則 消費(fèi)需求：多以 70130平方米的套二、套三為主，表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)性特征 投資型客戶特征： 年齡分布：以 3050歲為主， 客戶來(lái)源：以成都城南區(qū)域客戶為主 家庭年收入： 12萬(wàn)以上 置業(yè)目的：用于出租或轉(zhuǎn)手 消費(fèi)習(xí)慣：對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力認(rèn)同度較高，看重項(xiàng)目的高性價(jià)比 消費(fèi)需求：多以 90平方米以下的套一、套二為主，注重低總價(jià)因素 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 鑒于項(xiàng)目整體規(guī)模與項(xiàng)目容積率不適宜做拆分等特性，我司認(rèn)為項(xiàng)目產(chǎn)品定位僅以客戶需求與提升項(xiàng)目品質(zhì)為前提，其產(chǎn)品定位如下： 滿足生活剛性需求的 精致型產(chǎn)品 滿足生活改善需求的 舒適型產(chǎn)品 滿足客戶投資需求的 增值型產(chǎn)品 滿足區(qū)域生活配套需求的 區(qū)域商業(yè)中心 精致型產(chǎn)品： 注重社區(qū)綜合環(huán)境營(yíng)造，區(qū)域商務(wù)、商業(yè)氛圍的交叉作用 舒適型產(chǎn)品： 注重產(chǎn)品軟、硬件的品質(zhì)化、檔次化、精細(xì)化 增值型產(chǎn)品： 注重項(xiàng)目?jī)?nèi)、外部環(huán)境，開發(fā)商的品牌和資金實(shí)力等因素 區(qū)域商業(yè)中心：完善區(qū)域生活配套，聯(lián)同周邊打造項(xiàng)目商業(yè)街 項(xiàng)目產(chǎn)品定位之定位描述 增值型產(chǎn)品 ，面積在 5070㎡ 之間套一 舒適型產(chǎn)品： 平層部分 面積在 90144㎡ 之間的套二、套三 躍層部分面積在 144平方米以上 精致型產(chǎn)品： 面積在 7090㎡ 之間的套二、套三 增值型產(chǎn)品 舒適型產(chǎn)品 住宅產(chǎn)品定位 —— 戶型面積 投資理念指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì) 精制型產(chǎn)品 住宅部分各種產(chǎn)品配比 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品面積 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品套型 面積分布 所占比例 合計(jì) 精致型 7090平米 平層 經(jīng)濟(jì)型套二、套三 % 舒適型 90144平米 平層 舒適型套二、套三 18% 144平米以上 躍層 套三以上 12% 增值型 5070平米 平層 套一 % 合計(jì) 378865 單位：平方米 注：住宅部分的產(chǎn)品分布以項(xiàng)目定位為指導(dǎo)，以滿足 .“９０／７０”政策為基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)置的．其中項(xiàng)目產(chǎn)品以增加得房率為設(shè)計(jì)理念，樹立項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)． Thanks 簡(jiǎn)要的定位思路結(jié)束，我們的工作卻剛剛開始。 謝謝大家！ 思 源 經(jīng) 紀(jì)
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