濟南重汽翡翠郡開發(fā)報告-資料下載頁
2024-11-25 22:30本頁面
【正文】 說，是非常難以捕捉的，在項目廣告出現(xiàn)前無法進行判斷，但是他們具備共通性，投資者最為關注投資的回報和風險，對于單位售價而言，較上述兩個方面的關注度較弱。要令其作出投資行為，除了在廣告推廣方面進行信心樹立外，還必須針對回報和風險做文章。 ? 投資者一般有閑置資金，有投資增值意識。故此，在吸引此類投資者時，應注意比較各類投資方式的回報比例及風險高低，只要讓其明白在本項目中的投資回報高，收益清晰直接、穩(wěn)健，而且投資的總價又未超出他們的承受能力，此部分資金便極有可能被吸引到本項目。 ? 純投資者定位 ? 根據(jù)項目未來規(guī)劃，考慮到其定位的特殊性，顧問認為本項目未來投資買家將主要鎖定在以下幾類人中： 商業(yè)目標客戶群 ? 中高檔配套型商業(yè)租賃客戶特征 ：以大客戶、企業(yè)、集團為主，主要采用租賃形式，租金承受能力較強，客戶群層面較窄，進駐速度一般較慢，鋪面要求一般面積較大。 ? 對開發(fā)商而言，利于后期管理并獲取穩(wěn)健的長期受益。 ? 中高檔配套型商業(yè)銷售客戶特征 ：該部分客戶為個別興趣突發(fā)的大客戶、銀行等效益較好的單位以及貴公司的部分關系單位，這些客戶量較少。 ? 對項目而言后期運營管理難度加大，不利于整體的管理和長期穩(wěn)健的經(jīng)營。 ? 鄰里生活中心租賃客戶特征 ：該部分客戶的承受能力有限，一般情況下多處于創(chuàng)業(yè)階段，主要微小個體經(jīng)營戶。 ? 對項目而言不利于快速回籠資金，不是主要客戶，在考慮到快速回籠資金的基礎上，建議該部分商業(yè)不進行租賃。 ? 鄰里生活中心銷售投資客戶特征 ：由于項目地處政務奧體中心核心地段，未來升值潛力較大。許多有經(jīng)濟頭腦的生意人、個體老板、甚至企業(yè)的中高層領導，進行商鋪投資以獲取都市中心的一塊蛋糕。 ? 對項目而言有利于快速回籠資金，是項目的主要客戶源。 ? 鄰里生活中心銷售自用客戶特征 ：這部分客戶對自身經(jīng)營有著明確的定位，完全用于自用，入住速度較快，對于提升項目的商業(yè)配套有著較大的影響力。 ? 對項目而言有利于快速回籠資金，是項目的主要客戶源。 絕對購買 經(jīng)濟實力 購買需求 共性心理 產(chǎn)品認可 + + + 本案客群 立面建議 —— 公建部分外立面建議示例圖 ?建議商業(yè)部分和公寓在外立面上更追求公建的效果，突顯其商務形象。 商業(yè)物業(yè)定位 ? 本項目商業(yè)因地塊原因不適合做大型商業(yè)，加上銷租、招商、資金回籠原因，建議本商業(yè)地塊以中高檔配套商業(yè)為主，鄰里生活中心次之。其余做商住公寓輔助商住公寓配套商業(yè)。 ? 中高檔配套商業(yè) ：主要對象為中型超市、高檔美容美發(fā)、休閑娛樂等，能提升項目形象，但在鋪面分割上面積較大，一般在 100500平方米，客群層面較窄。 ? 鄰里生活中心 ：主要為大中型餐館、美容美發(fā)、便利店等，鋪面面積較小，一般在 1060平方米，總價較低，具備可投資的價值，銷售速度一般較快，主要為投資客。 ? 商住公寓配套商業(yè) ：主要為會議中心，票務、打字、復印、銀行、洗衣店等。依賴入住率，一旦公寓商住入住率較高，需求量相對較為穩(wěn)定。 建筑風格對住宅風格的重大意義 ? 從建筑本身來說，是通過風格來取得兩重效果： ? 一是美觀，二是識別（如同 CI設計） ? 從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風格對整盤促銷是有積極意義的。 正因為此，不少發(fā)展商都把建筑風格作為樓盤賣點之一。 ? 對消費者來說，有風格的建筑能獲得他們的認同，引致精神上的愉悅。 特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格設定上與目標客戶的心理特征相符。 ? 建筑風格的未來趨勢 ? 從現(xiàn)階段看，功能型、美觀型的建筑立面是市場主流； ? 個性化、藝術化的建筑立面 初露端倪； ? 綠色、環(huán)保 建筑立面是建筑業(yè)之發(fā)展趨勢； ? 智能化 建筑立面蓄勢待發(fā)，將成下一代建筑的市場主流； ? 節(jié)能型 建筑立面是現(xiàn)階段建筑業(yè)關注之焦點，是下一代建 ? 筑的努力方向。 商業(yè)街景觀設計建議 ? 商業(yè)街 ? 提升項目形象 ? 生活配套 ? 用磚鋪砌的地面圖案限定沿街的主要人行線路，用特色鋪裝和景觀小品體現(xiàn)大明湖商業(yè)文化。 住宅部分景觀設計建議 ? 小區(qū)內(nèi)部園林景觀 ? 序列感 ? 統(tǒng)一性 ? 層次過渡 參考文獻 ? 《 房地產(chǎn)開發(fā)與管理 》 ? 《 房地產(chǎn)市場營銷 》 ? 《 房地產(chǎn)經(jīng)濟學 》 ? 《 房地產(chǎn)投資分析 》 ? 《 房地產(chǎn)策劃 》 ? 《 房地產(chǎn)評估 》
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