曹妃甸房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-11-25 22:03本頁(yè)面
【正文】 容積率 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021年 銷售價(jià)格 一層 10700，二層 5300，均價(jià) 7700元 /平 銷售情況 住宅不銷售（回遷），商業(yè)銷售過(guò)半 客戶特征 唐山投資比例高 開(kāi)發(fā)商 唐山昆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目住宅部分屬于農(nóng)場(chǎng)的回遷房，不對(duì)外銷售，商業(yè)部分 22萬(wàn)平方米，共分為 8個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)的商業(yè)都為臨街 50300平米的兩層鋪面，對(duì)每個(gè)組團(tuán)及街面都有整體的商業(yè)規(guī)劃，整體投資價(jià)格較高。 目錄 （一）項(xiàng)目地塊分析 3 （二）土地市場(chǎng)分析 7 （三）外部環(huán)境分析 10 （四）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 19 （五）項(xiàng)目 SWOT分析及客戶初步定位 35 第五部分：項(xiàng)目 SWOT分析及客戶定位 S（優(yōu)勢(shì)） O（機(jī)會(huì)） ?項(xiàng)目處于集濕地、沙灘、海景等自然景觀為一體的生態(tài)城內(nèi)，有明顯的環(huán)境優(yōu)勢(shì) ?項(xiàng)目距離工業(yè)區(qū)較近，與唐?？h城相比具有一定的交通優(yōu)勢(shì)。 ?政府支持力度大 ?環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶來(lái)區(qū)域快速發(fā)展。 ?高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃 ?曹妃甸工業(yè)區(qū)的快速發(fā)展 W（劣勢(shì)） T（威脅） ?項(xiàng)目周邊配套差，缺乏基本的生活設(shè)施 ?項(xiàng)目目前潛在購(gòu)房客戶總量有限 ?淡水資源缺乏，土地鹽堿化程度較高 ?唐?？h憑借良好的配套設(shè)施對(duì)潛在客戶的分流 ?巨量的潛在供應(yīng) 項(xiàng)目短期內(nèi)由于缺乏相應(yīng)的配套、巨量的潛在供應(yīng)以及唐?？h的分流，給項(xiàng)目帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是隨著國(guó)家、省級(jí)政府的大力支持、區(qū)域的快速發(fā)展以及配套設(shè)施的不斷完善，長(zhǎng)期來(lái)看，項(xiàng)目還是具有較強(qiáng)的投資價(jià)值。 第五部分：項(xiàng)目 SWOT分析及客戶定位 ?職工數(shù)量： 研究數(shù)據(jù)來(lái)源于文本資料和工業(yè)區(qū)管委會(huì)招商局的曹處長(zhǎng)和發(fā)改局的杜處長(zhǎng)。 ?首鋼京唐： 首鋼京唐公司潛在住房需求 3750套，在唐海有職工家屬樓（渤海家園） 3000套，故首鋼實(shí)際潛在購(gòu)房需求 750套。 ?購(gòu)房可能性： 研究數(shù)據(jù)來(lái)源于曹妃甸企業(yè)職工的年齡結(jié)構(gòu)和相關(guān)調(diào)查訪談。 ?增長(zhǎng)速度： 未來(lái) 12年的住房需求按 60%增長(zhǎng)，來(lái)源于管委會(huì)訪談。 潛在需求 工業(yè)區(qū) 未來(lái) 12年工業(yè)區(qū)潛在住房需求將達(dá)到 7832套。 企業(yè)名稱 職工數(shù)量 （人） 購(gòu)房可能性 潛在住房需求 （套） 備注 首鋼京唐 7500 50% 7500*=750 自建 3000套 首鋼配套 2021 40% 800 華潤(rùn)電廠 800 65% 520 中冶京唐 800 70% 560 實(shí)業(yè)港務(wù) 800 60% 480 管委會(huì) 800 60% 480 中石化油庫(kù) 500 50% 250 冀東水泥 500 50% 250 國(guó)投煤碼頭 500 65% 325 其他 800 60% 480 合計(jì) 15000 4895 工業(yè)區(qū)目前潛在需要住房 4895套，未來(lái) 12年以 60%的增長(zhǎng)率計(jì)算，則需要住房 7832套。 第五部分：項(xiàng)目 SWOT分析及客戶定位 潛在需求 生態(tài)城 未來(lái) 12年生態(tài)城將產(chǎn)生近 1000套住房需求。 科教城 ：規(guī)劃占地面積 17平方公里，建設(shè)周期 2021年 3月 2021年 8月。未來(lái)定位為唐山市乃至全國(guó)的人才培養(yǎng)中心、科技研發(fā)中心、科研成果轉(zhuǎn)化中心。現(xiàn)已開(kāi)工建設(shè)唐山工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院和市委黨校。 唐山工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院： 未來(lái)整體搬遷至科教城，現(xiàn)有 教職工 595人 ，學(xué)生 6500人，根據(jù)搬遷政策，曹妃甸新校區(qū)保證教職工全部有住房，未來(lái)將產(chǎn)生至少 595套住房需求。 市委黨校： 與唐海縣區(qū)委黨校一并搬遷至曹妃甸科教城， 總教職工將達(dá)到 220人左右 。 可持續(xù)發(fā)展展示中心 ： 規(guī)劃占地面積 150畝，總建筑面積約 ，建成后集辦公、展示、展覽、接待等多功能于一體。 新區(qū)服務(wù)中心大廈項(xiàng)目 ： 規(guī)劃建筑面積 13萬(wàn)平方米，計(jì)劃兩年內(nèi)建成。主要功能包括：商務(wù)辦公中心、展覽廳、餐廳、浴室、車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施。 隨著唐山工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、市委黨校的搬遷和可持續(xù)發(fā)展展示中心、新區(qū)服務(wù)中心的建成，未來(lái) 12年生態(tài)城將有近 1000套的住房需求。 第五部分：項(xiàng)目 SWOT分析及客戶定位 ?生態(tài)城商品房： 在售 3個(gè)項(xiàng)目總體供應(yīng)量 52萬(wàn)平米，多以定向開(kāi)發(fā)并銷售為開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)為主。 ?潛在供應(yīng)： 生態(tài)城未來(lái)有巨大的潛在供應(yīng)量（ 220萬(wàn)平米左右），若以戶均 100120平米計(jì)算，未來(lái)將有 。 ?唐海市場(chǎng)： 唐?？h年均消化 1000套住房，其中曹妃甸工業(yè)區(qū)帶來(lái)的需求和外來(lái)投資需求份額分別占到 15%左右。 市場(chǎng)狀況 項(xiàng)目客戶初步定位 重點(diǎn)關(guān)注生態(tài)城以高教城職工為主的自有客戶。 項(xiàng)目本體 ?用地性質(zhì)： 項(xiàng)目為保障房用地，只能針對(duì)生態(tài)城和工業(yè)區(qū)職工。 ?項(xiàng)目體量： 項(xiàng)目總建面 ，其中住宅 13萬(wàn)平米，以戶均100120平米計(jì)算，將有住房 10801300套。 潛在需求 ?工業(yè)區(qū)： 隨著工業(yè)區(qū)入住企業(yè)的逐步增多，未來(lái) 12年工業(yè)區(qū)潛在購(gòu)房客戶將達(dá)到 7832人，需要住房 70008000套。 ?生態(tài)城： 隨著科教城的唐山工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院和市委黨校及相關(guān)配套的落實(shí)，未來(lái) 12年生態(tài)城將產(chǎn)生近 1000套住房需求。 短期內(nèi)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大，整體客戶需求有限，市場(chǎng)處于絕對(duì)的供過(guò)于求。 項(xiàng)目本身為保障房用地，無(wú)法作為投資之用，未來(lái)面臨嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)局面。 建議項(xiàng)目客戶以生態(tài)城自有客戶資源為主（高教城職工）。
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