【正文】 與防范措施 。 ［ 5］室內(nèi)空氣和供水有毒有害物質(zhì)的危害性。 商品住宅的耐久性能是指什么 ？ 根據(jù) 《 商品住宅性能認定管理辦法 ［ 試行 ］ 》 第二十一條的規(guī)定 ， 商品住宅的耐久性能主要包括下列內(nèi)容： ［ 1］ 結構耐久性 。 ［ 2］ 防水性能 。 ［ 3］ 設備 、 設施防腐性能 。 ［ 4］設備耐久性。 商品住宅的環(huán)境性能是指什么 ？ 根據(jù) 《 商品住宅性能認定管理辦法 ［ 試行 ］ 》 第二十二條的規(guī)定 ， 商品住宅的環(huán)境性能主要包括下列內(nèi)容： ［ 1］ 用地的合理性 。 ［ 2］ 室外環(huán)境 。 ［ 3］ 水資源的合理利用 。 ［ 4］生活垃圾的收集和運送。 商品住宅的經(jīng)濟性能是指什么 ？ 根據(jù) 《 商品住宅性能認定管理辦法 ［ 試行 ］ 》 第二十三條的規(guī)定 ， 商品住宅的經(jīng)濟性能主要包括下列內(nèi)容： ［ 1］ 住宅的性能成本比 。 ［ 2］住宅日常運行耗能指數(shù)。 1 商品房預售應當符合哪些條件 ？ 商品房預售應當符合下列條件： （ 1） 土地使用權以出讓方式取得 ， 已經(jīng)支付全部的土地使用權出讓金； （ 2） 土地使用權已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權證書； （ 3） 取得商品房的建設工程規(guī)劃許可證； （ 4） 取得商品房的建設工程施工許可證； （ 5） 商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到規(guī)定標準； （ 6） 已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期 ， 并落實了市政 、 公用和公共建筑設施的配套建設計劃； （ 7） 已經(jīng)制定房屋使用公約 ， 并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務合同 。 1 發(fā)展商申領預售許可證應提交哪些文件 ？ 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 第二十四條 、 《 城市商品房預售管理辦法 》 第七條的有關規(guī)定 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記 ， 應當提交下列文件： （ 1） 已交付全部土地使用權出讓金 ， 取得土地使用權證書 。 （ 2） 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證 。 （ 3） 按提供的預售商品房計算 ， 投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資 的 25%以上 ， 并已確定施工進度和竣工交付日期 。 （ 4） 營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書 。 （ 5） 工程施工合同 。 （ 6） 預售商品房分層平面圖。 （ 7） 商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、交付使用日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖。 （ 8） 需向境外預售商品房的，應當同時提交允許向境外銷售的批準文件。 1 定金 、 訂金和預付款三者的區(qū)別是什么 ？ 定金應當以書面形式約定 。 當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限 。 定金合同從實際交付定金之日起生效 。 定金的數(shù)額由當事人約定 ， 但不得超過主合同標的額的 20%。 根據(jù) 《 中華人民共和國合同法 》 的有關規(guī)定 ，當事人可以依照 《 中華人民共和國擔保法 》 約定一方向對方給付定金作為債權的擔保 。 債務人履行債務后 ， 無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的 ， 應當雙倍返還定金 。 當事人既約定違約金 ， 又約定定金的 ，一方違約時 ， 對方可以選擇適用違約金或者定金條款 。 定金作為合同擔保的一種形式 ， 首要作用是擔保合同的履行；定金還有證明合同成立的作用 、 預定賠償?shù)淖饔眉邦A付款的作用 。 預付款是一種支付手段 ， 其目的是解決合同 一方周轉資金短缺。預付款不具有擔保債務的履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預付款一方違約，只須返還所收款項，而無須雙倍返還。此外，法律對預付款的使用有嚴格規(guī)定，當事人不得任意在合同往來中預付款項，而對定金則無此限制。 關于訂金，根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。 1 《 住宅質(zhì)量保證書 》 應包括哪些內(nèi)容 ？ 根據(jù) 《 商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 的有關內(nèi)容 ， 《 住宅質(zhì)量保證書 》 應當包括以下內(nèi)容： ［ 1］ 工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級 。 ［ 2］ 地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修 。 ［ 3］ 正常使用情況下各部位 、 部件保修內(nèi)容與保修期；屋面防水 3年；墻面 、 廚房和衛(wèi)生間地面 、 地下室 、 管道滲漏 1年；墻面 、 頂棚抹灰層脫落 1年；地面空鼓開裂 、 大面積起砂 1年；門窗翹裂 、 五金件損壞 1年；管道堵塞 2個月；供熱 、 供冷系統(tǒng)和設備 1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具 1年；燈具 、 電器開關 6個月；其他部位 、 部件的保修期限 ， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 與用戶自行約定。 ［ 4］用戶報修的單位，答復和處理的時限。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于 《 商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長保修期。 國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。由于我國 《 建設工程質(zhì)量管理條例 》 第四十條及 《 房屋建筑工程保修辦法 》第七條、第十四條中，對建設工程的最低保修期都有相關規(guī)定，因此，住宅工程質(zhì)量保修期應按照這些規(guī)定執(zhí)行。 1 《 住宅使用說明書 》 的具體內(nèi)容有哪些 ？ 根據(jù) 《 商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 的有關內(nèi)容 ， 《 住宅使用說明書 》 應當對住宅的結構 、 性能和各部位 （ 部件 ） 的類型 、 性能 、 標準等作出說明 ， 并提出使用注意事項 。 一般應當包含以下內(nèi)容： （ 1） 開發(fā)單位 、 設計單位 、 施工單位 ， 委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位 。 （ 2） 結構類型 。 （ 3） 裝修 、 裝飾注意事項 。 （ 4） 上水 、 下水 、 電 、 燃氣 、 熱力 、 通信 、 消防等設施配置的說明 。 （ 5） 有關設備 、 設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項 。 （ 6） 門 、 窗類型 ， 使用注意事項 。 （ 7） 配電負荷。 （ 8） 承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明。 （ 9） 其他需說明的問題。 住宅中配置的設備、設施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應附于 《 住宅使用說明書 》 中。 1 不可抗力是指什么情況 ？ 根據(jù) 《 中華人民共和國合同法 》 第一百一十七條 、 《 中華人民共和國民法通則 》 第一百五十三條的規(guī)定 ， 因不可抗力不能履行合同的 ， 根據(jù)不可抗力的影響 ， 部分或者全部免除責任 ， 但法律另有規(guī)定的除外 。 當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的 ， 不能免除責任 。 “不可抗力”，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。 1 什么是住房置業(yè)擔保 ？ 根據(jù) 《 住房置業(yè)擔保管理試行辦法 》 第二條的規(guī)定 ， 住房置業(yè)擔保 ， 是指依照該辦法設立的住房置業(yè)擔保公司 （ 簡稱擔保公司 ） ， 在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下 ， 為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同 ， 提供連帶責任保證擔保的行為 。 也就是說 ， 擔保公司以與貸款人簽訂保證合同 ， 提供連帶責任保證的方式 ， 為申請人住房貸款的借款人提供擔保 ， 使借款人滿足貸款人發(fā)放貸款的條件 ， 從而獲得銀行的貸款 。 (適用于中國大陸部分城市 ） 結 束 謝謝觀賞！ 白中信 2021年 2月