寧波中宇天鵝灣2期高層推盤策略-資料下載頁(yè)
2024-10-19 15:47本頁(yè)面
【正文】 市場(chǎng) 寧波萬(wàn)科 金色水岸、中海 東湖觀邸、金地 國(guó)際花園都設(shè)有樣板區(qū)與樣板房，并逐漸引領(lǐng)寧波項(xiàng)目實(shí)景銷售風(fēng)潮，也已成為開發(fā)商眾口一詞的房產(chǎn)銷售利器。 全國(guó)趨勢(shì) 經(jīng)過對(duì)上海、深圳等一線城市房產(chǎn)項(xiàng)目的考察，幾乎所有大項(xiàng)目 /開發(fā)商在項(xiàng)目推出前就有樣板房推出，并一般都有實(shí)景樣板區(qū)可以鑒賞。目前已進(jìn)入實(shí)景與精裝銷售時(shí)代 購(gòu)買心理 買房是個(gè)長(zhǎng)期決策過程，人們希望所買到的房子能夠看到入住后的樣子，樣板區(qū)與樣板房的建造對(duì)于可以加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)識(shí)，并對(duì)項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)生體驗(yàn)式愿景。 實(shí)景樣板區(qū)營(yíng)造 在工程進(jìn)度上： 首先加緊對(duì) 4042//4341組團(tuán)景觀與中庭景觀進(jìn)行趕工，最好能在開盤前做出一個(gè)組團(tuán)景觀； 看房通道的設(shè)定： 在確定先期實(shí)景樣板區(qū)呈現(xiàn)基礎(chǔ)上，制定詳細(xì)的鑒賞路線，并在沿路標(biāo)牌等細(xì)節(jié)處理上進(jìn)行斟酌。 樣板房設(shè)計(jì)思路 設(shè)定原由： 直接針對(duì)二期剩余多層與首推高層主力戶型樣板房進(jìn)行設(shè)計(jì)； 戶型鎖定： 二期剩余 多層 90平米與 120平米；高層 90平米與 160平米戶型 位置鎖定： 多層戶型樣板房設(shè)置在西側(cè)地塊景觀樣板區(qū)內(nèi)；高層戶型設(shè)置在現(xiàn)場(chǎng)售樓處內(nèi)； 設(shè)計(jì)風(fēng)格：純粹 西班牙裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格 設(shè)定重點(diǎn)： 高層 90平米樣板房先行建造。 策略分解二 37/38獨(dú)立包裝推出 （價(jià)格低于一期支撐 /保證二期后續(xù)產(chǎn)品形象） 二期高層小戶型獨(dú)立包裝策略： 一期多層 高層小戶型 高層大戶型 價(jià)低于 價(jià)低于 將二期首推高層小戶型獨(dú)立推售，必須做到： 獨(dú)立 價(jià)格策略 獨(dú)立推售 獨(dú)立 客群劃分 獨(dú)立 推廣策略 獨(dú)立 形象系統(tǒng) 獨(dú)立包裝執(zhí)行 因首推產(chǎn)品多為 90平米左右，客群一次置業(yè)比率應(yīng)稍高其他為經(jīng)濟(jì)承受力不高的換房一族。 產(chǎn)品線為高層中位置較差，且小戶型，價(jià)格上與多層及后續(xù)高層產(chǎn)品拉開 形象調(diào)性稍偏年輕化，弱化二期整體，在廣告色調(diào)上盡量與前期形象隔開 推出 “ 青年置業(yè)計(jì)劃 ” ，在優(yōu)惠策略上重新構(gòu)建；并以低總價(jià)為主訴求點(diǎn) 獨(dú)立客群 獨(dú)立價(jià)格 獨(dú)立形象 獨(dú)立推廣 “ 青年置業(yè)計(jì)劃 ” 啟動(dòng) 從 2021年 11月 1日 起，對(duì)個(gè)人 首次購(gòu)買 90平方米 及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。 對(duì)于該計(jì)劃的啟動(dòng)，目前有一大利好房產(chǎn)政策出臺(tái)： 價(jià)格制定策略 區(qū)位 產(chǎn)品 面積（平米） 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 備注 春江花月 城東 高層 2房 94 5700 高層板式，沿馬路，無(wú)明顯景觀優(yōu)勢(shì)， 1梯 3戶 多層 2房 93 6500 60 多層沿馬路，南面隔馬路為公園， 1梯 2戶 東臺(tái)公寓 城東 多層 2房（可改為 3房） 91 6600 60 多層中間套、沿馬路、無(wú)明顯景觀優(yōu)勢(shì)， 1梯 2戶 本案 90平米產(chǎn)品 定價(jià)依據(jù) 中宇品牌，產(chǎn)品的品質(zhì)。本案地段較城東相對(duì)有優(yōu)勢(shì)。 多層市場(chǎng)接受程度高，目前市場(chǎng)多層和高層（小高層）價(jià)格相差較大 本案 90產(chǎn)品主要集中在北面板式小高層，優(yōu)勢(shì)不明顯。 成交量銳減，市場(chǎng)低迷， 90平米市場(chǎng)存量較大，后期壓力大。 剛性需求為主，價(jià)格敏感，本案需塑造高性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 最終實(shí)現(xiàn) 面積（平米） 單價(jià)（元 /平米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 備注 90 5500 50 板式小高層，其中 3 3 39在小區(qū)中靠邊，景觀一般 我們以目前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價(jià)作為參考，獲得本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格體系。但 在總價(jià)上必須有足夠的誘惑力才能保證走量。 對(duì)于 5500— 5800元 /平米的均價(jià)，每層 80元 /平米的層差，最低價(jià)格不超過 5000元 /平米（一層西首）， 最低總價(jià)在 45萬(wàn)以下，首付僅 9萬(wàn) （ 2成），對(duì)市場(chǎng)有足夠的刺激力。 (建議附房剝離開來(lái)賣，以控制總價(jià) ) 推廣策略 推廣核心： “青年置業(yè)計(jì)劃”全力推出 訴求重點(diǎn)： 以低總價(jià) /入會(huì)優(yōu)惠作為主訴求，弱化形象訴求 推廣時(shí)機(jī)： 在 11月中到開盤前集中出擊 媒體策略： 戶外更換 /報(bào)廣結(jié)合各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) /短信電臺(tái)渠道增加 策略分解三 “ 中宇會(huì) ” 啟動(dòng) （鞏固與老業(yè)主關(guān)系 /老客戶帶動(dòng)新客戶策略） 成立”中宇會(huì)”必要性闡述 : … 錦江華園 /天鵝灣 / 城東項(xiàng)目已有 /意向 / 將來(lái)業(yè)主客戶長(zhǎng)期 客戶管理系統(tǒng) 建立 通過老帶新優(yōu)惠 / 客戶活動(dòng)開展 ,為在售與將售項(xiàng)目積蓄長(zhǎng)期客戶 ,培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度 為天鵝灣 37/38號(hào) 樓的銷售通過限期優(yōu)惠 ,在 開盤前強(qiáng)力蓄客 中宇會(huì)成立 “ 中宇會(huì)”長(zhǎng)期客戶管理系統(tǒng) (CRM): 梳理已經(jīng)購(gòu)買中宇旗下項(xiàng)目客戶 詳細(xì)客戶檔案建立 (家庭成員 /收入等 ) 會(huì)員章程制定 老帶新優(yōu)惠政策制定 年度積分系統(tǒng)建立 會(huì)員卡制作發(fā)放 會(huì)刊著手制作 階段性客戶活動(dòng)制定 會(huì)員卡 37/38開盤前強(qiáng)力蓄客功能 : 在確定開盤日前 1個(gè)月前入會(huì) ,購(gòu)買 37/38房源 ,均有 100元 /平米優(yōu)惠 ，作為 “青年置業(yè)激勵(lì)基金” ，對(duì)客戶誠(chéng)意進(jìn)行測(cè)試與篩選，并作為正式推出時(shí)機(jī)提供參考。 年前會(huì)員活動(dòng)初步規(guī)劃 : 只針對(duì) 373839意向客戶 ， 入會(huì)及可享受開盤優(yōu)惠（會(huì)員卡先行發(fā)放） 在元旦日舉辦老客戶答謝會(huì)， 客戶會(huì)正式成立 （章程等正式發(fā)放） 推盤執(zhí)行 （預(yù)計(jì)在 12月中 首推高層產(chǎn)品開盤） 基于前述推盤策略，有幾大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) “ 青年置業(yè) 計(jì)劃 ” 啟動(dòng) 營(yíng)銷執(zhí)行 價(jià)格策略 與推盤時(shí)機(jī)敲定 客戶會(huì)成立與37/38蓄客 /開盤 樣板房與樣板區(qū)實(shí)施 （現(xiàn)場(chǎng)售樓處開放） 推盤執(zhí)行工作初步部署 11月 11月 15日 12月 12月 15日 09元旦 價(jià)格策略制定 客戶會(huì)籌備 青年計(jì)劃啟動(dòng) 推盤準(zhǔn)備期 樣板策略實(shí)施 戶外等媒體發(fā)布 會(huì)員 VIP卡發(fā)放 現(xiàn)場(chǎng)售樓處開 放及活動(dòng)籌備 現(xiàn)場(chǎng)售樓處開放 景觀樣板區(qū)開放 正式開盤 誠(chéng)意金收取 開盤活動(dòng) 強(qiáng)力蓄客期 開盤熱銷期 樣板房開放 元旦客戶感謝會(huì)暨客戶會(huì)正式成立 價(jià)格策略作為重頭；樣板房與樣板區(qū)要看工程進(jìn)度；客戶會(huì)策略有條不紊展開 詳細(xì)營(yíng)銷計(jì)劃待雙方策略統(tǒng)一后制定！ Thanks! 謝謝聆聽！
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