中惠團(tuán)泊灣項(xiàng)目高層部分定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-02 19:46本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】站在團(tuán)泊新城是未來(lái)的衛(wèi)星城的角度，高層可作剛性需求定位；站在團(tuán)。在團(tuán)泊片區(qū)2年內(nèi)具有極佳極快速的發(fā)展預(yù)期，高層可做小面積投資物業(yè)定位。無(wú)論怎樣，本項(xiàng)目高層的定位應(yīng)匹配區(qū)域發(fā)展特性，以及我司進(jìn)度要求為出發(fā)。即不苛求周邊配套的完善以及片區(qū)投資價(jià)值。品的打造來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)期定位。遠(yuǎn)郊區(qū)縣高層項(xiàng)目分布情況。白河、天嘉湖等具備旅游資源的區(qū)域內(nèi)，薊縣項(xiàng)目客戶為北京居多；恒大綠洲；均價(jià)9500；精裝標(biāo)準(zhǔn)1600；錦繡香江規(guī)劃占地4000千畝，總建筑面積約500萬(wàn)平方米，約300畝，總建筑面積約15萬(wàn)平米。50-100平米，計(jì)劃于近期推售。部分則為河北、山東藍(lán)印客戶；預(yù)計(jì)為40萬(wàn)平米，將成為靜?？h目前規(guī)模最大的高檔居住區(qū)，也將成為新概念城市生活的新地標(biāo)。近年來(lái)靜海縣的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)已經(jīng)。始股，未來(lái)升值潛力巨大。由城市運(yùn)營(yíng)商――天津。源，吸引北京、天津及周邊省市游客前往。為百萬(wàn)平米樓盤，功能定位為休閑度假第二居所。
【正文】 作用： 別墅產(chǎn)品 形象標(biāo)桿 —— 樹(shù)立國(guó)際化社區(qū)的價(jià)值標(biāo)桿 —— 總價(jià)高 —— 對(duì)利潤(rùn)率貢獻(xiàn)較大 高層產(chǎn)品 現(xiàn)金流產(chǎn)品 —— 提升整體消化速度 —— 能夠與其它項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化 —— 有可能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn) 中惠團(tuán)泊灣 奢華 SUV美墅 中惠團(tuán)泊灣 高附加值高層產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品設(shè)想 —— 外立面 沿用地中海外立面設(shè)計(jì)，使得高層與別墅外立面達(dá)到視覺(jué)和諧，同時(shí)增加高層項(xiàng)目品質(zhì)感。 ? 產(chǎn)品設(shè)想 —— 戶型 90平米兩室 120平米三室 150平米三室 50平米一室 A B C D ? 產(chǎn)品設(shè)想 —— 園林 社區(qū)高層中心景觀的打造 ,提高不同產(chǎn)品的生活感受；局部組團(tuán)景觀的運(yùn)用；充分考慮園林小品的介入；強(qiáng)調(diào)景觀實(shí)用主義及可參與性。 首層架空 ? 產(chǎn)品設(shè)想 —— 精裝 目前天津在售高層項(xiàng)目中，做精裝交樓的項(xiàng)目極少。除個(gè)別城郊度假性產(chǎn)品做簡(jiǎn)裝交樓外，精裝的高層度假產(chǎn)品目前出于市場(chǎng)空白。 精裝交樓 戶型定位 PART 4 一期別墅 二期高層 50135平米的高附加值高層產(chǎn)品 定位方向：大、中面積結(jié)合、度假客、差異化、輔以藍(lán)印客戶 F32 F32 F32 F30 F30 F30 F26 F26 F24 F24 F31 F33 F31 F33 F31 F33 1 2 3 4 5 6 7 8 2 3 4 5 6 7 8 中恵團(tuán)泊灣 二期高層樓層示意圖 1 120135平米 90120平米 6 7 8 4 5 3 1 2 50120平米 二期高層戶型配比總表 1 2 3 4 5 6 7 8 說(shuō)明：本比例及分布可根據(jù)設(shè)計(jì)的實(shí)際需求進(jìn)行變更。 樓座（棟） 層數(shù) 門數(shù) 每層戶數(shù) 套數(shù)（戶） 戶型 面積 總面積（㎡） 1 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 2 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 8 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 4 28 2 2 112 C/B 120/150 15120 5 28 2 2 112 C/B 120/150 15120 3 30 2 2 180 C/B 120/150 16200 6 30 2 3 180 A/B/D 50/90/120 15600 7 30 2 3 180 A/B/D 50/90/120 15600 8棟 16（門） 1124 115440 戶型 面積（㎡） 套數(shù)（戶） 總面積（㎡） 面積配比 套數(shù)配比 A 90 300 27000 23% 28% B 120 472 56640 49% 44% C 150 172 25800 22% 16% D 50 120 6000 5% 11% 合計(jì) 1064 115440 100% 100% ? 價(jià)格定位 本項(xiàng)目 中北鎮(zhèn)板塊 高層均價(jià)在 11000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，平均面積 8290㎡ 左右 東麗湖板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 11000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室、三室為主，兩室面積 100㎡ 左右，三室面積 135㎡ 左右 咸水沽板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 80009000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室和三室為主，兩室面積 90㎡ 左右，三室面積 120㎡ 左右 雙街板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 6800元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，兩室面積80 ㎡ 左右 微山路板塊 高層均價(jià)在 9200元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，兩室平均面積在 90㎡ 左右，三室平均面積在 130㎡ 左右 北部遠(yuǎn)郊板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 7000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以三室為主，兩室面積130㎡ 左右 天嘉湖板塊 高層產(chǎn)品均價(jià)在 7500元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室和三室為主，三室面積 130㎡ 左右 6000（目前市場(chǎng)基礎(chǔ)） +600（市場(chǎng)普漲）+400（投資性產(chǎn)品 /未來(lái)價(jià)值的提前變現(xiàn)） = 7000元 /平米 （毛坯） 6000（目前市場(chǎng)基礎(chǔ)） +600（市場(chǎng)普漲）+400（投資性產(chǎn)品 /未來(lái)價(jià)值的提前變現(xiàn)）+1000元（精裝修標(biāo)準(zhǔn)） = 8000元 /平米 （精裝修） 結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)以及對(duì)價(jià)格自然增長(zhǎng)的判斷，認(rèn)為本項(xiàng) 2020年 4月開(kāi)盤均價(jià)可以實(shí)現(xiàn)： 說(shuō)明：本價(jià)格僅為用于控制成本的指導(dǎo)售價(jià)，項(xiàng)目的實(shí)際售價(jià)需據(jù)市場(chǎng)情況另定。 犀地 和平五大道板塊 毛坯 均價(jià)： 27000元；面積： 140平；總價(jià)： 378萬(wàn) 海景雅苑 河西海河下游板塊 毛坯 均價(jià)：20200元；面積： 147平；總價(jià)： 294萬(wàn)； 時(shí)代奧城 南開(kāi)水上板塊 毛坯 均價(jià)：23000元；面積： 122平；總價(jià)： 280萬(wàn) 融科金月灣 中山門板塊 毛坯 均價(jià)：13000元；面積： 134平；總價(jià)： 174萬(wàn) 市內(nèi)六區(qū) 按 120平米推算，均價(jià) 8000元 /平（精裝），高層產(chǎn)品均價(jià)約 96萬(wàn)； 96萬(wàn)總價(jià)，在市內(nèi)六區(qū)可買到 5080平米左右一房房或兩房。 金地叁拾峯 津南微山路板塊 毛坯 均價(jià)：10500元；面積： 159平；總價(jià)： 166萬(wàn) 富力灣 西青中北鎮(zhèn)板塊 精裝均價(jià)：10500元；面積： 147平；總價(jià)： 154萬(wàn)； 富力桃園 津南雙港板塊 精裝 均價(jià)： 9000元；面積： 90平；總價(jià)： 81萬(wàn) 洛卡小鎮(zhèn) 西青后梅江板塊 毛坯 均價(jià)：13500元；面積： 80平；總價(jià)： 108萬(wàn) 環(huán)城四區(qū) 按 120平米推算，均價(jià) 9000元 /平（精裝），高層產(chǎn)品均價(jià)約 108萬(wàn)； 108萬(wàn)在較為成熟的環(huán)城四區(qū)能買到 80100平米兩房或三房。 T H A N K S 銷售策劃部（天津） 2020年 11月
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