中惠團(tuán)泊灣項(xiàng)目高層部分定位報告-文庫吧
2025-07-08 19:46 本頁面
【正文】 ，位于靜海新老城交界處，交通便利，環(huán)境舒適，項(xiàng)目周邊交通、生活、教育、醫(yī)療、金融配套齊全。近年來靜?？h的開發(fā)重點(diǎn)已經(jīng)逐漸向新城區(qū)過渡，多個政府部門 (包括縣政府 )都已遷址到新城區(qū)，十里長街的綠化改造，給予項(xiàng)目一條天然的綠色景觀帶，此時在新城區(qū)購置房產(chǎn)，相當(dāng)于買下了靜海地產(chǎn)的原始股，未來升值潛力巨大。 上城花園 （靜?？h城） 3室 2廳 1衛(wèi) ㎡ 產(chǎn)品均價為 6900元，毛坯交房 面積區(qū)間 89108平米，二室、三室 客戶來源主要以本地居民及縣城周邊村鎮(zhèn)為主 ? 遠(yuǎn)郊區(qū)縣高層重點(diǎn)項(xiàng)目研究 星耀五洲占地面積 :7333333平方米，總建筑面積 :3000000平方米，其中：其中住宅 260萬平米，其他公建設(shè)施 40萬平米，由別墅、洋房、高層、小高層組成。由城市運(yùn)營商 ―― 天津星耀投資有限公司擔(dān)綱開發(fā)， 10位世界頂級建筑大師及國內(nèi)外 30多家設(shè)計(jì)研發(fā)機(jī)構(gòu)共同設(shè)計(jì)的高品質(zhì)、超復(fù)合型的水上浮城。 星耀五洲 （津南天嘉湖） 3室 2廳 2衛(wèi) 121平方米㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 100平方米㎡ 亞歐板塊 北美板塊 亞歐板塊高層產(chǎn)品在售，均價 12020（精裝）， 8000（毛坯），面積區(qū)間 84130平，二室、三室戶型，受新政影響高層產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。 【 遠(yuǎn)郊區(qū)縣高層產(chǎn)品小結(jié) 】 1 區(qū)域特點(diǎn) 以薊縣、寶坻為例，區(qū)域整體功能定位明確，且發(fā)展勢頭迅猛，強(qiáng)大的生態(tài)旅游資源，吸引北京、天津及周邊省市游客前往。眾多大牌開發(fā)商來此開發(fā)，開發(fā)體量多為百萬平米樓盤，功能定位為休閑度假第二居所。 通過對遠(yuǎn)郊區(qū)縣高層項(xiàng)目調(diào)研，可以看出： 2 產(chǎn)品特點(diǎn) 以寶坻錦繡香江為例，高層產(chǎn)品適中戶型為主，多集中在 90 ㎡ 兩室為主，三室產(chǎn)品面積區(qū)間在 120135 ㎡ 左右。 區(qū)域不成熟，有資源無配套 中型面積度假產(chǎn)品為主，需要自建配套 3 價格特點(diǎn) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣重點(diǎn)板塊高層產(chǎn)品整體均價在 7000元 /㎡ 左右，由于交通不便，千元左右的精裝修配置，也越來越多的被采用，客戶認(rèn)可度較好。 帶精裝 7000左右，成本定價法 4 客戶特點(diǎn) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣樓盤客戶來源多以市區(qū)、北京、河北、山東為主，少量本地住民。市區(qū)、北京、客戶多為投資或第二居所需求為主，客戶年齡段在 3045歲之間，職業(yè)為白領(lǐng)、公務(wù)員、自由職業(yè)者（作家、設(shè)計(jì)師）。河北、山東客戶以藍(lán)印需求為主。 外地客藍(lán)印戶口，市區(qū)及北京度假與投資 環(huán)外周邊與遠(yuǎn)郊區(qū)縣綜合因素對比 由最開始的第二居所，隨城市規(guī)模的擴(kuò)大，以及交通路網(wǎng)的發(fā)展，進(jìn)化成了現(xiàn)在的第一居所； 項(xiàng)目所在板塊具有一定的生態(tài)資源，多比鄰水庫，依托區(qū)域內(nèi)良好的旅游度假優(yōu)勢，發(fā)揮第二居所功能； 功能定位 戶型面積區(qū)間在 70110平，多以兩室為主，少量一室、三室，除萬科外均為毛坯交房； 戶型面積區(qū)間在 120150平，多以舒適型三室為主，多數(shù)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，考慮到客戶裝修問題，多為精裝交房，但精裝標(biāo)準(zhǔn)一般； 產(chǎn)品定位 環(huán)外成熟板塊整體價格在 9000元左右，部分項(xiàng)目已經(jīng)過萬； 遠(yuǎn)郊板塊整體價格在 65007000左右 價格定位 以剛需客群為主，婚房、拆遷；少量改善型客戶及原住民； 項(xiàng)目多以臨近區(qū)域板塊客戶為主，各別項(xiàng)目以外埠投資客、藍(lán)印客群為主； 客戶定位 環(huán)外：第一居所勢頭明顯 遠(yuǎn)郊：第二居所主推生態(tài) 環(huán)外：中小戶型為主，毛坯交房 遠(yuǎn)郊：大戶型為主，精裝交房 環(huán)外：均價 9000元 遠(yuǎn)郊：均價 7000元 環(huán)外：剛需客群 遠(yuǎn)郊：享受生活的中高端人群 外環(huán)線 本項(xiàng)目 東麗 東麗湖板塊 均價 900013000；面積 90150㎡ 津南 天嘉湖板塊 均價 7500；面積 80130㎡ 薊縣板塊 均價 7300；面積 120150㎡ 寶坻 潮白河板塊 均價 7500；面積 90180㎡ 靜?？h城板塊 均價 7300；面積 75120㎡ 西青 中北鎮(zhèn)板塊 均價 900012020；面積 80120㎡ 西青 后梅江板塊 均價 1202016000；面積 80130㎡ 津南 咸水沽板塊 均價 70009000；面積 90120㎡ 津南 雙港板塊 均價 800010000；面積 75125㎡ 北辰 雙港板塊 均價 6800；面積 80120㎡ ■ 為遠(yuǎn)郊板塊 ■ 為環(huán)城板塊 宏觀環(huán)境與區(qū)域環(huán)境分析 PART 2 總體戰(zhàn)略示意圖：雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài) 以深化落實(shí)國務(wù)院確定的 “國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市” 的城市定位為目標(biāo)，依托京津冀，服務(wù)環(huán)渤海，面向東北亞，用區(qū)域和國際視野，著眼天津未來長遠(yuǎn)發(fā)展，著力優(yōu)化空間布局、提升城市功能，提出了“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”的總體戰(zhàn)略。 ? 天津發(fā)展總體戰(zhàn)略 天津市規(guī)劃形成 “一軸兩帶三區(qū)” 的市域空間布局結(jié)構(gòu)： “一軸”是指： “武清 — 中心城區(qū) — 濱海新區(qū)核心區(qū)” 發(fā)展主軸。 “兩帶”是指： “寧河 — 漢沽 — 濱海新區(qū)核心區(qū) — 大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣 — 寶坻 — 中心城區(qū) —— 靜海” 西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 “三區(qū)”是指： 北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海 — 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、 南部“團(tuán)泊洼水庫 —— 北大港水庫” 濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。 團(tuán)泊湖 團(tuán)泊湖 ? 雙港雙城 雙城 是指中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，是天津城市功能的核心載體。 雙港 是指天津港的北港區(qū)和南港區(qū)，是城市發(fā)展的核心戰(zhàn)略資源，是天津發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢。 團(tuán)泊湖 ? 一軸兩帶 一軸 是指“京濱綜合發(fā)展軸”，依次連接武清區(qū)、中心城區(qū)、海河中游地區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，承載高端生產(chǎn)和服務(wù)職能，實(shí)現(xiàn)與北京的戰(zhàn)略對接。 兩帶 是指 “東部濱海發(fā)展帶” 和 “西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”。 “東部濱海發(fā)展帶” 貫穿寧河、漢沽、濱海新區(qū)核心區(qū)、大港等區(qū)縣，向南輻射河北南部及山東半島沿海地區(qū)，向北 與曹妃甸和遼東半島沿海地區(qū)呼應(yīng)互動。 團(tuán)泊湖 ? 相向拓展 相向拓展 是指雙城及雙港相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。 處于雙城
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