【正文】 建筑的小氣候，降低周?chē)h(huán)境溫度。 C、.D、根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005的要求，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)達(dá)到相應(yīng)的指標(biāo)； E、地下車(chē)庫(kù)排風(fēng)排煙機(jī)選用雙速風(fēng)機(jī)，降低平時(shí)用電負(fù)荷。平時(shí)低速排風(fēng)，火災(zāi)時(shí)高速排煙； F、各朝向的窗墻面積比：北向≤0. 45；東西向≤0. 30；南向≤。G、住宅外窗（含陽(yáng)臺(tái)門(mén)）采用鋁合金門(mén)窗，外窗熱工性能滿(mǎn)足要求。 H、住宅外窗（含陽(yáng)臺(tái)門(mén)）的可開(kāi)啟面積不小于外窗所在房間地面面積的8%或外窗面積的45%。 I、多層外窗氣密性不低于第3級(jí)。 J、衛(wèi)生器具及配件采用節(jié)水型產(chǎn)品，．坐便器采用容積為6L的沖洗水箱。 K、水泵采用高效率、低能耗水泵。充分利用市政壓力，市政壓力能滿(mǎn)足樓層給水由市政直供。 L、水池、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門(mén)故障時(shí)，水池、水箱長(zhǎng)時(shí)間溢流排水。 M、地下室排風(fēng)機(jī)采用雙速風(fēng)機(jī)，可以在污染較輕的情況下，采用低風(fēng)量排風(fēng)，以利節(jié)能； N、電氣節(jié)能設(shè)計(jì)： 根據(jù)居住建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值，采用高效燈具及光源。并注意一般照明與局部照明的有效結(jié)合。在滿(mǎn)足照度要求的前提下嚴(yán)格將照明功率密度值(LPD值）控制在規(guī)范規(guī)定的范圍內(nèi)。 每個(gè)房間采用一燈一開(kāi)的控制方式，對(duì)花燈按三燈一組或二燈一組裝設(shè)多聯(lián)開(kāi)關(guān)。 樓梯、走道照明采用緊湊型熒光燈，燈具采用透光率高的外罩。公共部位的照明控制采用節(jié)能自熄開(kāi)關(guān)，應(yīng)急照明采取應(yīng)急時(shí)自動(dòng)點(diǎn)亮的措施。 住宅小區(qū)的路燈、庭園燈等按節(jié)能要求選用高效燈具及光源，控制方式采用光控系統(tǒng)或時(shí)間控制。居住建筑的用電采用分戶(hù)裝置電表計(jì)。 在條件許可的條件下，盡可能按照經(jīng)濟(jì)電流密度來(lái)選擇電纜不口導(dǎo)線(xiàn)，以減少線(xiàn)纜的電壓損失，改善電網(wǎng)的電壓質(zhì)量，延長(zhǎng)電纜壽命和增加供電可靠性。 采用節(jié)能型變壓器、軟啟動(dòng)器、變頻器、節(jié)能型接觸器等節(jié)能產(chǎn)品。盡可能利用新型節(jié)能產(chǎn)品，如太陽(yáng)能庭園燈等充分利用天然光的綠色產(chǎn)品。（10）安防設(shè)計(jì) 1）、公寓可視訪(fǎng)客對(duì)講系統(tǒng)： 公寓均設(shè)可視訪(fǎng)客對(duì)講，公寓大門(mén)入口設(shè)電磁門(mén)鎖。大堂及公寓大門(mén)入口設(shè)主機(jī)刷卡或密碼開(kāi)鎖，以策安全。 2）、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)及周界防越報(bào)警系統(tǒng)： 在地下室車(chē)庫(kù)入口、公寓入口門(mén)廳、電梯轎廂、小區(qū)出入口、主要通道等處設(shè)置攝像機(jī)進(jìn)行攝像監(jiān)控，監(jiān)控主機(jī)設(shè)于小區(qū)保安中心（與消控中心合并設(shè)置），監(jiān)控中心留有與接處警中心聯(lián)網(wǎng)的接口，并配置可靠的通信工具，發(fā)生警情時(shí)，能及時(shí)向接處警中心報(bào)警。同時(shí)在小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外線(xiàn)報(bào)警探測(cè)器，并與監(jiān)控報(bào)像機(jī)聯(lián)動(dòng)，確保周界安全。詳見(jiàn)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)圖。 3）、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)： 住宅每戶(hù)設(shè)置入戶(hù)門(mén)門(mén)磁開(kāi)關(guān)，廚房設(shè)置煤氣泄漏報(bào)警，并在客廳、主臥衛(wèi)生間設(shè)置緊急報(bào)警按鈕等保安措施。各傳感器信號(hào)傳輸至戶(hù)內(nèi)主機(jī)，并送至小區(qū)保安中心，報(bào)警主機(jī)可與“110”聯(lián)網(wǎng)，確保住戶(hù)安全。 4）、保安巡更系統(tǒng)： 在保安人員巡更路線(xiàn)上設(shè)置無(wú)線(xiàn)式巡更點(diǎn)，確保按時(shí)、順序地進(jìn)行巡更。 5）、停車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)：，在地下車(chē)庫(kù)設(shè)置本系統(tǒng)。包括入口處車(chē)位顯示、入口及場(chǎng)內(nèi)通道的行車(chē)指示、車(chē)牌和車(chē)型的，自動(dòng)識(shí)別、出入口柵欄門(mén)的自動(dòng)控制、自動(dòng)計(jì)費(fèi)及收費(fèi)金額顯示、各個(gè)出入口的聯(lián)網(wǎng)管理、發(fā)生…意外時(shí)的報(bào)警、安全防落要求等。（11）人防設(shè)計(jì)1）、設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)要求《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500382005《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5009898《人民防空工程防化設(shè)計(jì)規(guī)范》RFJ197《人民防空工程防護(hù)功能平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》RFJ198 2）、工程規(guī)模本工程按人防要求需建造建筑面積為2006㎡的人防工程。與小區(qū)地下車(chē)庫(kù)平戰(zhàn)結(jié)合設(shè)計(jì)，戰(zhàn)時(shí)可分為12個(gè)防護(hù)等級(jí)為核6級(jí)、常6級(jí)的二等人員掩蔽部。由于本工程某些平時(shí)使用要求與戰(zhàn)時(shí)防護(hù)要求不一致處，設(shè)計(jì)中采取諸如鋼筋硅墻洞臨戰(zhàn)封堵等平戰(zhàn)功能轉(zhuǎn)換措施，保證在臨戰(zhàn)前規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)到防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，使工程在戰(zhàn)時(shí)能符合一人防工程的有關(guān)規(guī)范要求。3）、設(shè)計(jì)原則本工程設(shè)計(jì)貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)人防工程的規(guī)范及規(guī)程的要求，力求人防防護(hù)單元平面布置在總體及單體設(shè)計(jì)上與整個(gè)地下室設(shè)計(jì)方案保持一致，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)則根據(jù)人防荷載合理確定人防結(jié)構(gòu)體系，做到經(jīng)濟(jì)合理。并根據(jù)市政府要求搞平戰(zhàn)結(jié)合人防工程，注重社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益與戰(zhàn)備效益的最佳組合。4）、人防建筑設(shè)計(jì)在人防工程中采用的人防設(shè)備和人防設(shè)施均應(yīng)具有經(jīng)民防辦有關(guān)部門(mén)審核認(rèn)可的一生產(chǎn)使用許可證和相關(guān)的審核證明文件。人防工程的主要出入日結(jié)合汽車(chē)坡道和室外疏散樓梯考慮，設(shè)置防毒通道和簡(jiǎn)易洗消間；戰(zhàn)時(shí)人員次要出入日兼進(jìn)風(fēng)日和人員疏散口結(jié)合室內(nèi)樓梯（考慮加固）考慮，設(shè)置密閉通道、濾毒室、進(jìn)風(fēng)機(jī)房、防化值班室等人防設(shè)備用房。進(jìn)排風(fēng)活門(mén)外設(shè)口部洗消污水集水井。每個(gè)防護(hù)單元的防護(hù)設(shè)備和內(nèi)部設(shè)備均自成系統(tǒng)，并分隔成若干個(gè)抗爆單元，抗爆擋墻用5OOmm厚裝粗砂的砂袋臨戰(zhàn)堆疊。．工程凡平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換墻洞臨戰(zhàn)封堵處，平時(shí)留好預(yù)埋件，一般口部防護(hù)設(shè)備在建設(shè)時(shí)一次安裝完畢，其中可更換的材料可備齊不裝。．何個(gè)防護(hù)單元內(nèi)戰(zhàn)時(shí)均設(shè)水箱，考慮采用臨戰(zhàn)前組裝式玻璃鋼水箱、便于快速安裝、保證水質(zhì)、抗震性好，平時(shí)僅預(yù)留位置和土下管線(xiàn)。每個(gè)防護(hù)一單元的排風(fēng)日部處臨戰(zhàn)考慮設(shè)置男女千廁所。凡頂板水、電留孔應(yīng)采用二次澆搗硅構(gòu)造平時(shí)一步拜位密閉防護(hù)；凡平時(shí)使用水、電管線(xiàn)在臨空墻位置上均應(yīng)有密閉防護(hù)構(gòu)造。人防工程以域內(nèi)頂而采用薄刮一層水泥膩?zhàn)雍髧娡糠莱蓖苛?。人防區(qū)磚墻均考慮抗震措施。四、價(jià)格定位（一）、住宅部分市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程表38：樓盤(pán)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（平方米）產(chǎn)品類(lèi)型平均價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售率（%）A南天陽(yáng)光564700多層、小高層630085B綠騰雅苑38800多層、高層6100C紅谷新城1000000多層、小高層670090D紅谷十二庭250000多層、小高層、洋房780070注：在以下列表中樓盤(pán)名稱(chēng)均以字母代替A：南天陽(yáng)光；B：綠騰雅苑；C：紅谷新城；D：紅谷十二庭。交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù)100。表39：本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米成交交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房社區(qū)小計(jì)　標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃6300100/100231106/1001058510091/100 69236100100/100301102/10010585/10087/100 70116700100/100111103/1005095/10098/1006836 7800100/100321106/1005095/100101/1007722以上項(xiàng)目考慮到擬合程度:、住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格=6923*+7011*+6836*+7722*=7071元/平方米，按7000元/平方米計(jì)算建議該項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格為6500元/平方米（三）、車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格的確定根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車(chē)位平均銷(xiāo)售價(jià)格為10萬(wàn)元/個(gè)~15萬(wàn)元/個(gè)。（四）、建議銷(xiāo)售價(jià)格綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，建議該項(xiàng)目部分的銷(xiāo)售初步均價(jià)定價(jià)為：多層住宅：8000元/平方米 高層住宅：6100元/平方米商業(yè)：15000元/平方米車(chē)位：12萬(wàn)元/個(gè)第四章、　項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估一、項(xiàng)目總投資估算（一）計(jì)算說(shuō)明：本項(xiàng)目總用地面積185565平方米，總建筑面積363834平方米（地上建筑面積278346平米），總投資（不含土地款）約為11億元，由13棟高層住宅、26棟小高層住宅、24棟多層住宅、設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)。 安裝工程包括：總建筑面積363834平方米安裝消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、電話(huà)入網(wǎng)。其中安裝安裝54部電梯直達(dá)1層18層，46部電梯直達(dá)1層11層，36部電梯直達(dá)1層6層。 基礎(chǔ)設(shè)施包括：綠化率及道路，單價(jià)分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e。供電，供水，煤氣為外接煤氣管線(xiàn)等工程費(fèi)用合計(jì)，分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e。 前期工程包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程方案咨詢(xún)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)、可行性研究費(fèi)以及建設(shè)規(guī)費(fèi)，按國(guó)家建筑取值標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合確定費(fèi)率。 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用包括：質(zhì)量安全監(jiān)督、工程監(jiān)理、開(kāi)發(fā)供水管理費(fèi)、其他。 項(xiàng)目稅費(fèi)中不包括土地增值稅。（二）計(jì)算過(guò)程新力?帝泊灣項(xiàng)目投資估算 建筑面積： 363834m2費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)費(fèi)依據(jù)總額單價(jià)或比率備注（萬(wàn)元）1土地成本A+B+C+D185565A土地出讓金185565B土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)185565C契稅A4%185565D土地使用費(fèi)每年每平方5元，按4年考慮1855652政府行政事業(yè)性收費(fèi)A+B+…+P363834A安檢（防雷、電器消防、建筑消防、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測(cè)），其它各1元/平米363834B保溫節(jié)能檢測(cè)1800063C環(huán)評(píng)報(bào)告書(shū)編制及評(píng)估D綜合管線(xiàn)驗(yàn)收1363834E工程招標(biāo)代理費(fèi)363834F工程招標(biāo)綜合服務(wù)費(fèi)建安工程費(fèi)%%G可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)%%H市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)65元/平米65363834I新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)10元/平米10363834J散裝水泥紙袋押金363834K白蟻防治費(fèi)363834L建筑面積丈量363834M樓盤(pán)電子信息、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)電子信息1元/平米，產(chǎn)權(quán)交易3元/平米4363834N永久路口開(kāi)設(shè)每個(gè)20萬(wàn)2000002O規(guī)劃管理2元/平米2363834P高可靠性供電2203前期工程費(fèi)A+B+C+D+E+F+G+H+I+J+K363834A勘測(cè)丈量費(fèi)（勘察、沉降觀(guān)測(cè)、放線(xiàn)、驗(yàn)線(xiàn)等）5元/平米5363834B方案設(shè)計(jì)費(fèi)32元/平米32363834C方案評(píng)審費(fèi)‰‰D交通影響分析及評(píng)估,363834E施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)10元/平米10363834F景觀(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)（方案、施工圖）16元/平米16363834G裝修設(shè)計(jì)費(fèi)10元/平米10363834H制圖、曬圖、趕圖費(fèi)2元/平米2363834I施工圖審查費(fèi)1元/平米1363834J三通一平費(fèi)用7元/平米7363834K臨時(shí)設(shè)施費(fèi)5元/平米53638344建筑（裝修）安裝工程費(fèi)A+B+C+D+E+F+G+H363834A地下室工程地下建筑面積83931B土建工程多層、小高層及高層279903C公共部位裝修多層、小高層及高層363834D安裝工程總建筑面積363834E消防工程總建筑面積363834F電話(huà)、電信入網(wǎng)總建筑面積363834G升降系統(tǒng)總建筑面積363834H智能化系統(tǒng)總建筑面積3638345基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)A+B+C+D+E363834A供電總建筑面積363834B供水363834C污水363834D綠化363834E道路363834配套設(shè)施363834A兒童游樂(lè)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施5元/平米363834B環(huán)衛(wèi)設(shè)施6元/平米3638347其它費(fèi)A+B+C+D363834A造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)6元/平米6363834B工程監(jiān)理費(fèi)10元/平米10363834C工程一切險(xiǎn)‰D物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)10元/平米103638348三費(fèi)一稅363834A管理費(fèi)用2%B財(cái)務(wù)費(fèi)用%C銷(xiāo)售費(fèi)用%9預(yù)備費(fèi)（2+3+...+7）3%%合計(jì)1+2+...+9363834二、項(xiàng)目收入的估算（一）、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃的確定為提高開(kāi)發(fā)商的資金回籠的時(shí)間效益和經(jīng)濟(jì)效益，制定詳細(xì)且切實(shí)可行銷(xiāo)售計(jì)劃，有利于項(xiàng)目的推出和銷(xiāo)售。假設(shè)本項(xiàng)目住宅及地下2194個(gè)車(chē)位均用于銷(xiāo)售，銷(xiāo)售期為4年。（二）、項(xiàng)目總收入測(cè)算 預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后收入如下表。經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算表物業(yè)類(lèi)型面積物業(yè)建成后預(yù)估售價(jià)銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）高層住宅221938 6100 135382 多層住宅54899 8000 43919 商業(yè)3514 15000 5271 車(chē)庫(kù)（個(gè)）2194 120000 26328 合計(jì)　　210900 三、項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)效益分析序號(hào)項(xiàng)目金額一項(xiàng)目銷(xiāo)售收入210900