【正文】 中所占的分值為 2分，考慮鋪面狀況主要取決如下因素： 1）“鋪位形狀” 2分 鋪位的“開間比” 鋪面的“長度” 鋪位的“面積大小” 鋪位的“實用程度” 鋪位的“層高” 其他因素，如“柱位”、“井位”等 2\其他說明： 對于“鋪位位置”因素，因為各商鋪“人流”存在差距，所以各個商鋪“鋪位位置”總體得分有較大的差距。 而“鋪位狀況”不受“人流”或“區(qū)域”影響，與鋪位的具體面積、形狀有關，由于本項目大部分商鋪的鋪位大小及形狀區(qū)別不大，因此大部分商鋪的該因素得分較為接近。 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 單套售價 單套租金 /單套投資回報率 =單套售價 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 本項目總銷 =344285829元 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 二、銷售實施策略 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 推盤節(jié)奏的考慮 第一批推出： 12F商鋪。 8月 8日之前推出 市場的熱銷產品，且占項目總銷最大，先期推出的目的在于引起市場的關注度 ,并完成資金的回籠。 第二批推出： 12F保留商鋪。（時間未定，視第一批銷售情況來定） 作為主力店招商保留，在第二批銷售時作為資產包來出售。 （南山路路內街 1922和人民路 2629， Z字形 119號帶租約銷售 ) 第三批推出： 34F大板塊商鋪。（時間未定，視招商情況來確定） 在項目營銷的前期進行招商，以帶租約銷售的方式推出市場。 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 8月 8日之前推盤策略 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 客戶回訪 造勢階段 選購階段 推盤方案一 分成兩個階段： 造勢階段和選購階段，以拍賣活動達到整條推盤線的高潮。 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 第一步：客戶回訪目的：掌握登記客戶的意向度和需求度 操作點： 對客戶公布各版塊的價格范圍。從中試探客戶的意向度和價格接受范圍。 在回訪的過程中，有意識的對客戶進行引導。讓客戶盡量集中到內街商鋪。 告知客戶認籌的時間。 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 第二步：外地巡展目的：提高外地對三門的投資熱度， 將外地客戶帶進本項目中，使得本項目外街商鋪的價值挖掘到最大化。 操作點： 以拍賣為噱頭。提升外地客戶的投資熱度。 與其他奢侈品共同做巡展，如法拉利車展等等 重點選?。号_州椒江、溫嶺、寧波市區(qū)、寧海、象山等區(qū)域。 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 第三步：拍賣 目的：將整個項目的推廣節(jié)奏提升到一個高潮。為后續(xù)的選購打好基礎。 操作點： 在拍賣之前需要做好兩個營銷動作來提升項目的價值。 1）、投資論壇的舉行 2）、主力商家的簽約（電器賣場、超市） 在拍賣之前，先選定 3050組意向客戶。 為防止冷場的局面出現，在 3050組意向客戶里面安排萬國地產的托，兩到三個。 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 風險一： 事先選定的 3050組意向客戶，到場率僅 5060%？ 營銷預案：提前兩天，以貴賓卡的方式收取客戶意向金 100萬 150萬。 風險二： 拍賣的價格未達到事先的預期？ 營銷預案：以托的方式，將拍賣的價格炒高，另外事先在選定的 3050組意向客戶必須要準確，有針對性。 風險三 :鋪王總價太高 ? 營銷預案：直接拍賣轉角的黃金鋪位，但是考慮到轉角鋪位面積大，總價高，區(qū)域內有能力購買的客戶數量有限，萬一流拍將對項目造成很大的負面影響，因此決定拍賣轉角商鋪旁邊的一間店鋪，為了和其他商鋪形成差異化，突出唯一性，本套拍賣商鋪不做 1通 2設計，僅拍賣底層商業(yè)，其樓上的 2層商業(yè)和轉角商鋪的 2層商業(yè)組合，作為整體銷售。本套商鋪的競得者有權以同等的單價購買轉角商鋪，由于轉角商鋪是 1通 2設計，其價格體系是單層底商的 。 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 選購階段：分成三個階段 認籌 選鋪 開盤簽約 提前 10天過濾意向客戶 提前 7天鎖定客戶 鎖定客戶 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 第四步：認籌目的：將意向客戶進行過濾。 操作點： 認籌順序 : 第一批 :自營 +投資的客戶 第二批 :3套以上團購的客戶 第三批 :普通散客 (排序目的 :盡可能整體出售大面積商鋪 ,保證底層商業(yè)的完整性 ,便于后期招商運營 .) 認籌的方式：排隊的方式，不確定房號，只確定認籌號。 促銷的方式：在獲得認籌號的同時要付 510萬的小訂。在選鋪當天可以獲得 5萬的總價優(yōu)惠。 在當天公布每個區(qū)域的價格范圍。具體每套的價格在選鋪的時候公布。 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 第五步：選鋪目的： ? 在認籌的過程中出現人多的情況，確保開盤的有效簽約率。 ? 開盤前準確鎖定客戶， ? 為正式開盤前制造輿論的鋪墊。 操作點： 商鋪的準確價格已經確定， 根據認籌號來進行排順位，如果認籌號人多可以選擇搖號的方式 ,位于第二認籌順位的人可以繼續(xù)認購內街的商鋪 . 付定金，簽定單。外街大定 100萬，內街大定 50萬。 外街提前一天接受選購，內街第二天選購。 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 第六步：開盤簽約目的：落袋為安。 操作點： 根據順位號來補足首付款。 外街提前一天開盤，內街第二天開盤。 開盤當天舉行活動慶祝。 同時做好下一批推盤的準備 風險：開盤當天出現退定的現象？ 營銷預案：將退定的客戶分流，簽約區(qū)和退定區(qū)分開。 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ THANKS！ 精品資源網（ ....），提供海量管理資料免費下載！ 謝 謝 :16:2306:1606::16 06:1606:16::16:23 2023年 3月 8日星期三 6時 16分 23秒