【導(dǎo)讀】[簡(jiǎn)介]本文作者馬征是房地產(chǎn)管理與評(píng)估專業(yè)99級(jí)學(xué)生。該學(xué)生在畢業(yè)實(shí)習(xí)期間到。潤(rùn)風(fēng)景小區(qū)的營(yíng)銷策劃，推銷了多套商品房，取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷業(yè)績(jī)。后被天鴻集團(tuán)留用，從事房地產(chǎn)營(yíng)銷工作。產(chǎn)品之間傳統(tǒng)的營(yíng)銷觀念和方式。隨之興起的是以“情”、高品質(zhì)、優(yōu)服務(wù)、好形象接近、爭(zhēng)取消費(fèi)者的全方位營(yíng)銷理念。它的起點(diǎn)是適應(yīng)消費(fèi)者的要求，終點(diǎn)是使消費(fèi)者滿意、企。業(yè)獲利，這是當(dāng)今中國(guó)企業(yè)生存和發(fā)展的基本準(zhǔn)則。欲望及企業(yè)自身利益與社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系，方能取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。產(chǎn)的產(chǎn)品能夠?yàn)槭袌?chǎng)青睞。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，紛紛熱烈地急。12月11日中國(guó)正式加入WT0，據(jù)有關(guān)資料分析，在房地產(chǎn)方面，隨著都市日趨國(guó)際商業(yè)化，北京市民的生活圈。銷售是企業(yè)的市場(chǎng)人員的職能之一，但不是其最重要的職能。增長(zhǎng)率甚至在100％以上，一時(shí)間成為最炙手可熱的行業(yè)。房地產(chǎn)“熱”給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活的改善帶來(lái)了前所未有的沖擊和。和消費(fèi)熱點(diǎn)的重大決策。

　　

【正文】 。怎樣通過(guò)住房制度的改革把老百姓口袋里的錢拿出來(lái)，用 于改善住房，增加住房支出的消費(fèi)的比重，任務(wù)是非常艱巨的，我們現(xiàn)在的收入狀況，城 鎮(zhèn)已經(jīng)達(dá)到一千多美元了，上海四千多美元，北京也三千多美元，像這樣一個(gè)水平，住房 支出的比重在居民消費(fèi)支出的比重達(dá)到 20％都不為過(guò)，也不算多， 因?yàn)槌擎?zhèn)居民收入是農(nóng) 村居民 收入的兩倍多，城鎮(zhèn)至少達(dá)到 20％，把現(xiàn)在的 10％再翻一番，這個(gè)比例不算高，按 這樣的比例來(lái)算，住房消費(fèi)還是大有潛力的。 中國(guó)經(jīng)濟(jì) 1997年實(shí)現(xiàn)了軟著陸以后，由于受到東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響， 出現(xiàn)了通貨緊 縮的趨勢(shì)； 1998 年開始中國(guó)政府連續(xù)四年實(shí)施了擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策，取得了顯著的 成績(jī)； 2020 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)， 當(dāng)年 GDP 增長(zhǎng)率恢復(fù)到 8％，扭轉(zhuǎn)了多年來(lái)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)持續(xù)下滑的趨勢(shì)，但是 2020 年年初以來(lái)，受到世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體顯著放慢的不利影 響，經(jīng)濟(jì)回升的勢(shì)頭再一次受到影響。 由于 國(guó)際經(jīng)濟(jì)以及國(guó)際貿(mào)易增長(zhǎng)迅速減緩，去年中國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口增長(zhǎng)速度比上年大幅 降低，在外需增長(zhǎng)受到嚴(yán)峻制約的情況下，去年中國(guó)繼續(xù)實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需為主的拉動(dòng)政策， 對(duì)拉動(dòng)全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了關(guān)鍵的作用，內(nèi)需增長(zhǎng)在相當(dāng)程度上彌補(bǔ)了外需的不足。 2020 年中國(guó)投資增長(zhǎng)迅速，特別是由于繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策， 國(guó)有投資增長(zhǎng)勢(shì)頭 強(qiáng)勁，雖然下半年增幅有所下降，但是全年的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)了 ％，增幅高 于上一年 個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布我們 GDP 去年增長(zhǎng)了 ％，低于上一年 分點(diǎn)，但是這是一個(gè)在 2020 年較高的基礎(chǔ)上來(lái)之不易的較快的增長(zhǎng)。 根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)不太景氣時(shí)期，往往是企業(yè)充足的頻發(fā)時(shí)期，這個(gè)時(shí) 候的企業(yè)重組很多，所以我們也應(yīng)該抓住時(shí)機(jī)推進(jìn)企業(yè)的戰(zhàn)略性重組，加快建立現(xiàn)代企業(yè) 制度的步伐。有與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和富有創(chuàng)新精神的民營(yíng)中小企業(yè)，是中國(guó)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展中極具活力的因素，民營(yíng)中小企業(yè)的發(fā)展在我國(guó)一些地區(qū)已經(jīng)取得顯著的成效。 從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)講，房地產(chǎn)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)是一個(gè)大的產(chǎn)業(yè)，如果研究經(jīng)濟(jì)，忽視了房地產(chǎn)， 大體上就少了一個(gè)角，即少了三分之一的內(nèi)容。像美國(guó)，多少年來(lái)， 房地產(chǎn)是它的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的支柱之一，其他的支柱可以換，唯獨(dú)房地產(chǎn)幾十年興盛不衰，這就說(shuō)明一個(gè)基本的人 類生存道理，衣食住行不可缺。 現(xiàn)在我們所需要做的工作一方面要遵守 WTO的原則，第二要充分利用這些原則為我所 用， 同時(shí)我們也要通過(guò)立法，通過(guò)修法廢除一部分過(guò)時(shí)的法律，使得我們更方便地執(zhí)行這 些承諾，更方便地維護(hù)我們國(guó)家大的經(jīng)濟(jì)利益。因?yàn)閺默F(xiàn)在開始， 國(guó)內(nèi)國(guó)際兩大市場(chǎng)的界 限沒(méi)有了，北京、上海以及整個(gè)中國(guó)就是世界大市場(chǎng)的一部分。國(guó)外投資者可能看上了我 們的市場(chǎng)，看上了我們的勞動(dòng)力的素質(zhì)高，也可能看上 我們一個(gè)什么地區(qū)的技術(shù)人才多， 到我們這來(lái)經(jīng)營(yíng)。那么，我們?yōu)槭裁床坏剿麄兡抢锶ソ?jīng)營(yíng)呢 ?作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的企業(yè)， 我們?yōu)槭裁床粡氖袌?chǎng)的角度研究這些問(wèn)題呢 ?也許哪一年美國(guó)的波士頓給我們提供它什么 地方搞建設(shè)的機(jī)遇，我們有沒(méi)有這種魄力 ?國(guó)外還有其他的資源，如信貸資源、技術(shù)資源、 各種人才資源等?？偠灾?，我們可以請(qǐng)外國(guó)人來(lái)，給他們當(dāng)助手，給他們打工，也可以 到外國(guó)去當(dāng)他們的老板。在 WTO 的形勢(shì)下，要學(xué)會(huì)請(qǐng)進(jìn)來(lái)，走出去，我們要學(xué)會(huì)到國(guó)外去 利用各種資源發(fā)展自己的事業(yè)，實(shí)際上也是幫助我們國(guó)家提早實(shí)現(xiàn)第三步現(xiàn)代化的發(fā)展 戰(zhàn) 略目標(biāo)， 2050 年實(shí)現(xiàn)我們中等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)生活水平的目標(biāo)。 這幾年北京市有幾件事，一個(gè)是 240 平方公里城市綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)，市政府 要求在三年之內(nèi)把這件事完成。第二件大事在五年內(nèi)實(shí)施舊城改造，主要針對(duì)四個(gè)城區(qū)居 住條件和房屋質(zhì)量不足的要進(jìn)行改造。第三件事，要加強(qiáng)社區(qū)以及郊區(qū)的城市道路建設(shè)。 2020 年 6 月份四環(huán)路通車，今年左右把五環(huán)路修通，市內(nèi)主要的放射線道路修通，對(duì)城市 的外圍地區(qū)建設(shè)的影響都是比較大的。 綠化隔離地區(qū)的實(shí)施，對(duì)四環(huán)影響比較大，北京市的 240 平方公里綠化隔離帶大體 在 四環(huán)和五環(huán)左右，新增加的建設(shè)項(xiàng)目包括區(qū)域改造都是沿著四環(huán)路左右形成的， 舊城改造 遷出大量的城市居民，按照城市規(guī)劃域區(qū)內(nèi) 180萬(wàn)人降為 120萬(wàn)人，遷出 60萬(wàn)人， 自然要 有安置的地方，有的到遠(yuǎn)郊 (大興、通州 )，有的還要在近郊地區(qū)，近郊各邊緣及四環(huán)這一 線是比較好的居住場(chǎng)所。此外，舊城的改造對(duì)四環(huán)的影響也是比較大的。 老百姓有這樣一句話，要想富先修路，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)也是一樣的，如果市政府或 地方政府能夠有條件幫你先把路修通，地產(chǎn)項(xiàng)目可以獲得較大的成功。 北京北邊建設(shè)比較熱，南邊比較涼， 跟規(guī)劃和條件有很大關(guān)系， 因?yàn)楝F(xiàn)在的社會(huì)或者 城市的結(jié)構(gòu)、構(gòu)架太紛雜了，沒(méi)有預(yù)先統(tǒng)籌的照顧，將來(lái)真是要出很大的問(wèn)題。我們現(xiàn)在 實(shí)施綠化隔離地區(qū)的建設(shè)，就是為了保證北京有一個(gè)比較清新的空氣質(zhì)量，有一個(gè)好的置 業(yè)投資環(huán)境，這樣才能促進(jìn)城市的發(fā)展。 北京沿著有輕軌的方向拓展城市，這種形式給四環(huán)帶來(lái)商機(jī)，從一定程度上理解，四 環(huán)變成城區(qū)的結(jié)束。 三環(huán)有時(shí)候比不過(guò)四環(huán)，有時(shí)候比不過(guò)二環(huán)，三環(huán)地價(jià)不低，跟二環(huán)相比離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)， 靠近市中心的優(yōu)勢(shì)可能會(huì)被某一個(gè)二環(huán)里面的項(xiàng)目取代， 四環(huán)后面有很大的綠化帶 ，有很 好的交通，加上有更大的地塊，地價(jià)更低，五環(huán)只是交通的聯(lián)系，不會(huì)形成第二個(gè)四環(huán)這 樣一種概念。四環(huán)是城區(qū)住宅的結(jié)束，往外不屬于城市住宅的概念，可能屬于郊區(qū)住宅的 概念，這比三環(huán)有更大的優(yōu)勢(shì)。 四環(huán)本身有一個(gè)比較順暢自我的聯(lián)系?？梢詭?dòng)城市均衡發(fā)展，可以給真正能夠細(xì)化 市場(chǎng)的發(fā)展商提供一個(gè)很大的空間、很大的機(jī)會(huì)，可以充分利用四環(huán)的優(yōu)勢(shì)來(lái)突出項(xiàng)目本 身的特點(diǎn)，服務(wù)于一個(gè)特定的市場(chǎng)。 在這個(gè)圈子里面，有可能出現(xiàn)一些更具有活力的產(chǎn)品。三環(huán)基本上已經(jīng)比較固化了， 從規(guī)劃來(lái)講，它的容積率、它跟城市 設(shè)施的關(guān)系是比較固定的，只有在四環(huán)沒(méi)有形成固定 的模式，它有很多可以發(fā)揮創(chuàng)造的機(jī)會(huì)，是一個(gè)比較有活力的區(qū)域。另外，因?yàn)榈貎r(jià)比較 低，所以有比較大的空間實(shí)現(xiàn)不同價(jià)格、不同類型、不同特點(diǎn)的產(chǎn)品。 我覺得可能比較重要的手段是兩個(gè)，一是改變產(chǎn)品提供方式，先做市場(chǎng)調(diào)查，找到一 些沒(méi)有提供的產(chǎn)品，北京每年的供應(yīng)量一千萬(wàn)到一千五百萬(wàn)，細(xì)分的機(jī)會(huì)很大，房地產(chǎn)定 位和產(chǎn)品升級(jí)也都有很多機(jī)會(huì)。第二是要采用新的營(yíng)銷手段，如開發(fā)比較低一點(diǎn)的產(chǎn)品， 同年投入，同年可以入住，這對(duì)客戶吸引力是很大的，今年初開盤，今年底就入住，客 戶 看到實(shí)際的東西，根據(jù)他的需要來(lái)定做，這樣一種方式很可能在四環(huán)這種低價(jià)格和交通條 件下實(shí)現(xiàn)。 我相信，北京的新四環(huán)成為本世紀(jì)至少在十年之內(nèi)最有潛力，最有發(fā)展前景，最適合 北京人居住的區(qū)域。 附 錄 ① 市場(chǎng)營(yíng)銷程序 ② 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷程序圖 參 考 文 獻(xiàn) 1． 屈云波，牛海鵬主編．房地產(chǎn)營(yíng)銷．北京：企業(yè)管理出版社， 1996 2． 葉斂平編著．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷．北京： 中國(guó)人民大學(xué)出版社 2020 3． 曹春堯著，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃．上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2020 4． 王洪衛(wèi)，黃賢金主編．房地 產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷．上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社 ， 2020 5． 菲力普科特勒 (美 )．市場(chǎng)營(yíng)銷管理．北京：科學(xué)技術(shù)文獻(xiàn)出版社， 1993 6． 北京晚報(bào)樓宇周刊／樓市． 2020． 8． 23，第 44 版 點(diǎn) 評(píng) 這是一篇較全面地論述房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的論文。論文對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷地位和作用、營(yíng)銷 策略等方面論述較為深刻，文字清新流暢。 改革開放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，并帶 動(dòng)建筑、建材、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)間較短，房地產(chǎn)市場(chǎng)還 不十分健全，房地產(chǎn)營(yíng)銷中還有很多亟 待解決的問(wèn)題，需要我們?nèi)パ芯?、認(rèn)識(shí)和解決。該 論文也由此而產(chǎn)生。 本論文的優(yōu)點(diǎn)是： 1．論文內(nèi)容充實(shí)，資料豐富 分析正確 2．語(yǔ)言流暢，文字生動(dòng)； 3，論據(jù)正確，邏輯清晰； 4．對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷中應(yīng)注意的問(wèn)題論述較為深刻； 5．對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)定位和預(yù)測(cè)分析較為準(zhǔn)確。 本文不足之處： 1．受認(rèn)識(shí)水平限制，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷問(wèn)題分析不夠全面； 2，沒(méi)有很好地聯(lián)系自己的營(yíng)銷工作實(shí)踐，沒(méi)有列舉有力案例 3，對(duì)問(wèn)題分析的深度還不夠。 總之，作為一名房地產(chǎn)管理與評(píng)估專業(yè)的?？粕?，能通過(guò)畢業(yè)實(shí)習(xí)的實(shí)踐 活動(dòng)，進(jìn)行 大量的調(diào)查研究，參與房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，寫出這樣有一定深度的論文，對(duì)北京市房地產(chǎn)營(yíng) 銷有一定參考價(jià)值的文章，令人可喜。