【導讀】《中恒江南第一城》項目定位報告。理想陽光房地產綜合服務機構版權所有1. 第一部分萬州區(qū)宏觀市場分析.......6. 、消費能力、消費潛力呈快速增長................27. 第二部分萬州江南新區(qū)情況介紹....33. 江南新區(qū)，萬州的“浦東”，承載萬州的未來和希望，必將助推房地產市場?！敖ㄔO山水新城，打造庫區(qū)明珠”，江南新區(qū)創(chuàng)造最優(yōu)人居環(huán)境，為打造高。，既有“前車之鑒”，又有“后發(fā)優(yōu)勢”，展望未來，充滿期。第三部分萬州房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀...42

　　

【正文】 區(qū)和日本的“地產泡沫”一樣， 并不是房地產泡沫破裂而導致經濟全面衰退，而恰恰相反，是經濟危機殃及房地產（香港“房地產泡沫爆發(fā)”的始作俑者是亞洲金融危機，正是由于金融危機導致經濟危機，從而影響到導致香港房地產市場；很多人把日本經濟衰退歸因于房地產市場泡沫破裂，但其實真相是經濟衰退在先，這才是導致房地產泡沫破滅的主因）。 d) 中國房地產市場高速增長不可逆轉。 中國經濟 自從改革開放以來，一直處于經濟高速增長階段，國民經濟已經連續(xù) 27 年平均增長率 %左右，增長速度世界第一， 2020 年，中國的經濟規(guī)模已經躍居世界第四位。我國國民經濟的持續(xù)高速發(fā)展，是房地產高速發(fā)展最大的驅動力。中國國民經濟高速增長不可逆轉，同樣，房地產市場發(fā)展強勁之勢不可逆轉。 e) 中國房地產市場總體是健康的，良性的。 與我國國民經濟高速發(fā)展相對應，我國房地產市場化以來，房地產的發(fā)展無論從投資總量，還是從價格增幅等方面來看，總體是健康的、良性的 （ 按照平均商品房價格計算，“十五”期間，我國年平均房價增長率不到 %，如果扣除固定資產投資的價格因素，實際增長率約為 %。與之相對應，“十五”期間，我國國內生產總值年均增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 %。房價的增幅明顯低于同期我國國民經濟和國民收入的增長幅度）。 f) 萬州國民經濟高速發(fā)展，發(fā)展速度超過了全國和重慶同期水平，為萬州房地產市場的發(fā)展提供了動力支持。 在 “十五”期間，萬州區(qū)國內經濟保持高速發(fā)展態(tài)勢。 2020 年，萬州區(qū)完成國民生產總值 元，同比增長 %，分別比全國、重慶市高 和 個百分點，年均增長 %。萬州國民經濟的可喜發(fā)展局面為萬州房地產市場提供了強勁的支持。 2）萬州宏觀經濟具體分析 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產綜合服務機構 版權所有 19 a) 萬州國民生產總值在最近十年來一直保持快速發(fā)展的態(tài)勢，增長幅度驚人，年均增長幅度超過了 10%（“十五”期間年均增長 達到了 %），高于同期全國增長幅度，顯示了萬州區(qū)健康、良性的 經濟發(fā)展局面。 b) 通過對最近 10 年來萬州區(qū)國民經濟的研究，我們可以發(fā)現(xiàn)，萬州區(qū)雖然受到了三峽移民工程的影響，但其經濟并沒有受到多大的干擾，這主要歸功于萬州區(qū)自身擁有比較良性的經濟結構（ 2020 年萬州區(qū)第一、第二、第三產業(yè)比重為 ： ： ），三峽移民工程雖然影響了萬州農業(yè)經濟，但對第二產業(yè)和第三產業(yè)的影響較?。ㄈf州確定了“盤大盤強現(xiàn)有企業(yè)，引入品牌強勢企業(yè)”的工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，萬州區(qū)工業(yè)的綜合實力、盈利水平與企業(yè)質量得到了優(yōu)化和提升，成為萬州經濟的亮點）。 c) 在 “十五”期間，萬州區(qū)國內經濟保持高速發(fā)展態(tài)勢。 2020 年，萬州區(qū)完成國民生產總值 元，同比增長 %，分別 分別比全國、重慶市高 和 個百分點， 年均增長 %。一、二、三產業(yè)的 增加值比重 由 “ 九五 ”末的 ： ： 調整為 ： ： ，非公有制經濟增加值占GDP 的比重達到 %，比 “ 九五 ” 末提高 個百分點。地方財政收入 億元，同口徑比較，年均增長 %。 全社會固定資產投資累計完成 345 億元，年均增長 %。 十大農業(yè)產業(yè)化項目深入推進， 新增區(qū)級龍頭企業(yè) 1家，新申報獲準市級重點龍頭企業(yè) 5 戶，全區(qū)區(qū)級以上農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)達到 28 家，帶動農戶總數(shù)達到 21 萬戶，比上年增加 萬戶。農村合作經濟組織達到 281 個，比上年增加 39 個。 完成城市建設面積 平方公里，比上年增加 平方公里。城鎮(zhèn)化率 %，比上年 提高 個百分點。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到 平方米。 d) 地區(qū)社會消費品零售總額達到 億元，同比增長 %。 批發(fā)和零售業(yè)總額為 億元，同比增長 %；餐飲業(yè)為 億元，同比增長 %。全年接待海內外游客 萬人次，同比增長 %，實現(xiàn)海內外旅游收入 億元，同比增長 %。 據(jù)統(tǒng)計局資料顯示 2020 年上半年，萬州區(qū)國民經濟繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長率達到了 %。 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產綜合服務機構 版權所有 20 0204060801001201401996 1998 2020 2020 2020國民生產總值 圖 圖 760204060801001201402020 2020 2020 2020 2020萬州國民生產總值比較（億元） 13121011121314152020年上半年 2020（規(guī)劃） “十一五”（規(guī)劃）萬州國民生產總值增長率（％）《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產綜合服務機構 版權所有 21 產業(yè)結構分析 產業(yè)結構總體分析： 萬州“十五”期間 立足優(yōu)勢資源和優(yōu)勢產業(yè)，大力發(fā)展鹽氣化工、綠色食品、現(xiàn)代制藥、機電輕紡、新型建材五大產業(yè)，加速推進新型工業(yè)化進程，全區(qū)工業(yè)經濟再創(chuàng)新高。 2020 年 實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長 %；工業(yè)產品產銷率達到 %。全年實現(xiàn)工業(yè)品出口交貨值 億元，同比下降 %。全年完成新產品產值 億元，同比增長 %，占全區(qū)規(guī)模 以上企業(yè)的 %。 從產業(yè)比重來看， 2020 年萬州區(qū)第一、第二、第三產業(yè)的比重為 ： ：，較全國三產的比重（ ： ： ）更為合理，顯示了萬州區(qū)較為良性的產業(yè)發(fā)展格局。 從走勢來看，萬州區(qū)經濟發(fā)展呈現(xiàn)更為合理的發(fā)展趨向，第一產業(yè)（農業(yè)）的所占的比重持續(xù)走低，而第二、第三產業(yè)的比重持續(xù)攀高，產業(yè)比重進一步得到優(yōu)化。 圖 49010203040502020 2020 2020第一產業(yè)（％） 第二產業(yè)（％） 第三產業(yè)（％）《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產綜合服務機構 版權所有 22 圖 關于“產業(yè)空心化”問題的分析 1) “不破不立，大破大立”。三峽工程對萬州來說是 一次考驗，但更是一次千載難逢的發(fā)展契機。 a) “產業(yè)空心化”問題一度甚囂塵上，被某些媒體所放大，但從萬州區(qū)最近十年的國民經濟發(fā)展數(shù)據(jù)來看，萬州“產業(yè)空心化問題并沒有想象中的那么嚴重，這主要歸因于萬州區(qū)相對良性的產業(yè)布局，以工業(yè)為支柱的第二產業(yè)和以商業(yè)支柱的第三產業(yè)都沒有受到本次移民工程的影響，甚至很多工業(yè)企業(yè)在本次移民過程中得到了國家的扶持，不僅沒有衰落，甚至由此受益（國家制定了比較優(yōu)厚的搬遷補償措施，萬州重點企業(yè)都得到了扶持）。 b) 三峽庫區(qū)得到了上至中央、下至各級政府的高度重視。中央已經把三峽庫區(qū)定位為新型經 濟區(qū)，將原來單純的對口支援會升級為庫區(qū)經濟社會發(fā)展工作會。各級政府積極制定了切實可行的發(fā)展戰(zhàn)略，調整發(fā)展思路，優(yōu)化產業(yè)結構，擴大招商力度，加大資金扶持力度，出臺優(yōu)惠傾斜政策，已經取得了一定的成效。 c) 就三峽工程開發(fā)建設來講，萬州移民總量最大，是庫區(qū)的中心城市，過去已從中得到巨大支持，今后還將進一步得到大力支持。就重慶直轄來講，重慶市委二屆三次全會，提出將萬州建成重慶第二大城市的宏偉藍圖，萬州必將得到重慶市的更多支持。 010203040506070802020 2020 2020 2020 2020工業(yè)總產值比較（億元）《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產綜合服務機構 版權所有 23 d) 發(fā)展三峽庫區(qū)經濟已經成為重慶市委市政府的重中之重， 2020 年 12 月26 日，到任第一天的重慶 市委書記汪洋第一站就趕赴三峽庫區(qū)調研，汪洋指出，當前最重要的是要加快三峽庫區(qū)經濟發(fā)展，如果不加快發(fā)展庫區(qū)經濟，就無法完成中央的重托。重慶最關鍵的就是要縮小庫區(qū)與全市的差距。不加快發(fā)展庫區(qū)經濟，全面建設小康社會的任務就難以實現(xiàn)，沒有庫區(qū)的小康就沒有整個重慶的小康。汪洋強調，要把萬州的經濟發(fā)展擺在加快庫區(qū)經濟發(fā)展的首要位置，要通過努力加快萬州的經濟建設、城市發(fā)展，使萬州真正成為三峽庫區(qū)的中心城市，在這個區(qū)域內發(fā)揮輻射帶動作用，促進周邊地區(qū)實現(xiàn)移民安穩(wěn)致富。 e) 萬州抓住三峽大移民、西部大開發(fā)的大好時機和自然資源優(yōu)勢 ，打造出全新的投資硬環(huán)境；抓住國家對庫區(qū)產業(yè)扶持的“特惠”政策和全國對口支援三峽庫區(qū)的政治優(yōu)勢，全力打造最佳投資軟環(huán)境，吸引了一批工業(yè)、農業(yè)、商貿等產業(yè)項目落戶萬州。同時，盤大盤強現(xiàn)有重點工業(yè)企業(yè)和商貿流通企業(yè)，形成了“工業(yè)強區(qū)、農業(yè)穩(wěn)區(qū)、商貿活區(qū)”產業(yè)發(fā)展格局。 2) “ 5 年內再造一個萬州工業(yè)”，萬州工業(yè)正在成為萬州國民經濟的排頭兵和龍頭。 a) 工業(yè)興，則萬州興。 萬州國民經濟發(fā)展的重點在工業(yè)，希望在工業(yè)，潛力也在工業(yè)，發(fā)展萬州工業(yè)是萬州經濟發(fā)展的重中之重。 b) 萬州主動將“輸血式”對口支援方式轉變?yōu)椤霸煅健睂谥г?方式，借助對口支援這一特殊平臺吸引東部地區(qū) 100 多億元投資，力爭在 5 年內再造萬州工業(yè)。 c) 萬州施行了重點發(fā)展戰(zhàn)略，確立了 16 戶有規(guī)模、產品有市場和能做大的工業(yè)企業(yè)為重點企業(yè)，并在政策、服務以及項目和資金上予以重點傾斜，促進企業(yè)快速發(fā)展并盤大盤強。 d) 近年，萬州先后引進了山東“如意”、青島“雙星”、惠州“雷士”、廈門“明達”、湖北“宜化”、重慶“僑豐”、重慶“重啤”、浙江“科華”等8 家全國知名企業(yè)和知名品牌，使萬州工業(yè)邁上了一個新的臺階。 e) 根據(jù)萬州區(qū)經貿委數(shù)據(jù)，截止到 2020 年上半年，全區(qū)工業(yè)部門累計完成投資 億元，同比增長 %（其中不含跨區(qū) 億元，同比增長《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產綜合服務機構 版權所有 24 90%），工業(yè)投資占全社會固定資產投資的比重達 %。 萬州區(qū)人口和就業(yè)情況分析 2020 年末全區(qū)戶籍人口為 萬人，比上年末增加了 %，常住人口 萬人，與上年比減少 萬人，下降 %，其中城區(qū)人口 萬人；全年人口出生率 ?，死亡率為 ?，人口自然增長率 ?， 人口平均密度為每平方公里 494 人。 萬州人口中 15 至 59 歲的人口數(shù)量為 117 萬人，占總人口的 ％，這些人口都 將是房地產市場的潛在消費者。 萬州就業(yè)人口為 萬人，其中從事第二產業(yè)的勞動人口為 萬人，從事第三產業(yè)的勞動人口為 萬人。目前，萬州區(qū)外來人口有 6 萬多人，具有勞動能力的有 45000 余人，主要從事個體經營和服務行業(yè)等工作。 萬州區(qū)住房情況分析 1) 從人均住房面積來看，萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積為 平方米（移民占有一定的比例），這個數(shù)字大于重慶市（ 平方米）和全國（ 26 平方米）的數(shù)字。分析原因主要是近幾年由于受到移民房政策的影響，致使很大一部分城市居民通過優(yōu)惠的購房政策取得 了住房，是人均住房面積增長的主要原因。 2) 我們應該看到，萬州區(qū)城鎮(zhèn)居民已經從過去的解決基本住房問題向改善住房質量轉化，他們再次購房時必然對房屋的綜合素質和性價比產生更高的要求。 3) 萬州現(xiàn)有住宅質量較低，具有改善住房條件的內在動因。 雖然萬州區(qū)人均住房面積達到了 平方米（ 其中 移民房 占有 相當?shù)?比例 ，在一定程度上抬升了萬州居民的人均住房面積 ），但總體看到，萬州區(qū)整體住房質量仍然處在非常低的層面，低檔次的移民房占據(jù)很大的比例，市區(qū)早期住房也存在建筑密度高、缺乏綠化、舒適度差等劣勢 ，這些居民具有改善自己住房條件的外在動因。 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產綜合服務機構 版權所有 25 4) 房地產市場表現(xiàn)也在一定程度上印證了萬州居民改善住房條件的旺盛需求。 從市場層面來看，萬州房地產市場最近二年商品房市場呈現(xiàn)較為明顯的增長態(tài)勢， 1000 元 /平方米 以上 的商品房 年均 銷售量達到 萬平方米（見表 ），說明萬州居民不僅具有改善住房條件的要求，更有改善住房條件的實力。 5) 從居民構成來看，萬州（與全國同步） 70 年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好處于購房、結婚、生育的高峰期，必然導致房地產需求的的升溫，形成一股購房沖擊波。 6) 萬州統(tǒng)計局調查數(shù)據(jù)顯示，萬州 區(qū)戶均人口呈現(xiàn)逐年縮小趨勢（ 2020 年戶均人口 人，比 2020 年減少了 人），這說明萬州家庭呈現(xiàn)小型化發(fā)展傾向，從而導致對住宅需求的增加（中國傳統(tǒng)的大家庭結構受到沖擊，空巢家庭、單身家庭、三口之間等小型家庭越來越多；家庭規(guī)模愈小，人均消費面積愈大。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。因此，即使人口總量不變，小規(guī)模家庭的大量出現(xiàn)也會引起住宅需求的增加）。 圖 萬州北區(qū)（市中心）住房密度情況，污染的指數(shù) 1) 萬州北區(qū)（市中心）住房密度非常高，這 從人口密度可以計算出來， 2020年，萬州市中心（以高筍塘街道辦事處為主）的人口密度達到了 萬人 /平方公里（ 2020 年，高筍塘辦事處行政區(qū)域面積為