【正文】 ， 同時辦理了住房公積金的園區(qū)產(chǎn)業(yè)群體將成為本項目的主力客戶群 。 項目總體定位 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .置業(yè)動機 項目目標客戶主要為蘇州本地人或者外地來蘇州打工群體 ， 主力為來蘇州打工的外來人群 ， 他們在蘇州沒有根基 ， 只要經(jīng)濟條件具備 ， 將會有很強的置業(yè)需求 。 大部分為未婚群體 ， 結(jié)婚置業(yè)是他們購房的一個重要動機 。 教育背景 大部分具有大專以上學(xué)歷 ， 絕大多數(shù)擁有中專以上學(xué)歷 ， 具有較高的文化修養(yǎng) 。 職業(yè)特征 在企業(yè)主要從事技術(shù)工作和中低層的管理工作 。 同時在企業(yè)中的行政財務(wù)人員和業(yè)務(wù)人員同樣將成為重要的潛在客戶來源 。 項目總體定位 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .一期物業(yè)發(fā)展建議 Chapter 4 規(guī)劃理念及功能布局 戶型配比與設(shè)計建議 建筑設(shè)計建議 配套體系 公共空間和景觀建議 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W . 規(guī)劃理念及功能布局 引入新加坡三級規(guī)劃理念，建立鄰區(qū)中心 目前蘇州工業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃沿用了新加坡的三級規(guī)劃模式，其特點是鄰里中心的社區(qū)管理模式。新加坡鄰里中心模式就是指每 1000－ 1200套住戶配套建設(shè)一個 鄰區(qū)中心（又叫鄰區(qū)組團中心或鄰區(qū)商店） ，為 6000－ 8000套住戶配套建設(shè)一個 鄰里中心 ，為 40000－ 60000套住戶配套建設(shè)一個 新鎮(zhèn)中心 。商店對組屋的比例為 1單位組屋。 新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營高檔商品為主 ， 商店組合為：娛樂設(shè)施 、 銀行 、 郵政局 、 超級市場 、 百貨公司及高檔商品 、 商店 、 餐館 、 快餐店 。 鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主 ， 商店組合為：普通日常商品商店 、診療所 、 餐館和小販中心 。 一個典型的鄰里中心設(shè)置 35個商店 2個食閣 、1個超級市場 、 1個菜市場 、 1－ 2臺自動提款機 。 鄰區(qū)中心以經(jīng)營生活必需品為主 ， 商店組合為：普通日用品商店和餐廳 。 值得注意的是 ， 在蘇州工業(yè)園區(qū)的具體實施中 ， 一個鄰里包含的是 10000戶 。 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .鄰區(qū)中心的建議 本項目的規(guī)劃應(yīng)與整個區(qū)域的規(guī)劃模式和項目周邊的規(guī)劃協(xié)調(diào)一致，考慮到項目對面地塊的規(guī)劃仍然沿用的是鄰里中心的規(guī)劃模式，本項目一期作為一個戶數(shù)規(guī)模在 1000— 1200套規(guī)模的小區(qū)，可以考慮設(shè)立一個鄰區(qū)中心，并與社區(qū)會所結(jié)合，主要用于休閑、運動、購物等開放性互動場所。 面積不超過 1500平米 。 規(guī)劃理念及功能布局 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .開口設(shè)置 規(guī)劃條件要求開口限制為沈滸路與鐘南街各一個。但是距離沈滸路與鐘南街交叉口必須大于 80米的位置?？紤]到周邊整體環(huán)境未來發(fā)展，建議沿沈滸路設(shè)立小區(qū)的主入口，鐘南街為次入口。 功能布局 建議沿主入口設(shè)立一條小型入口商業(yè)街，用以提供一些基礎(chǔ)生活服務(wù)配套。 鄰區(qū)中心設(shè)置在地塊北部偏西與景觀塑造結(jié)合 。 北部沿高壓線部分適當退讓形成一個社區(qū)生態(tài)公園 。 其他配套設(shè)施分散分布于小區(qū)各處的架空層 。 沿 7號地之間的河道布置戶外休閑健身設(shè)施。 規(guī)劃理念及功能布局 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .形象塑造 注重主要視覺焦點的塑造，如沈滸路與鐘南街交叉口，小區(qū)入口等。塑造小區(qū)的標志性。 注重沿街面天際線的變化。 不同組團建筑單體在色彩上應(yīng)有所變化，增強小區(qū)的識別性和多樣性 對東側(cè)河道的改造利用 利用 7號地之間的河道景觀資源，對河岸線進行改造，開發(fā)多樣豐富的親水景觀區(qū)域，融觀賞、游玩、休憩、外部停車等多功能于一體，為社區(qū)居民創(chuàng)造出最大面域的室外活動公共空間。 規(guī)劃理念及功能布局 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W . 高壓線的影響考慮 前面已經(jīng)分析到，高壓線主要帶來觀瞻和輻射的心理抗性，建議沿地塊北面再適當退距，結(jié)合高壓線下的綠化和建筑控制線的退距整體騰出一塊較開闊的空間形成一個郊野公園，退距的同時拔高北面的建筑高度，沿河道布置高層建筑。 這樣既由于進一步退讓減弱了高壓線的影響，同時因為退讓而產(chǎn)生的北面更好的景觀視野可在一定程度上彌補高壓線的影響。同時，拔高建筑的目的既是未來將退讓對容積率的影響減低，同時可充分發(fā)揮價格優(yōu)勢。 規(guī)劃理念及功能布局 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W . 戶型配比與設(shè)計建議 戶型配比建議 戶 型 配 比 面積 套型 主力面積 面積比 總面積 （ M2） 套數(shù)（ 套 ） 套數(shù)比 備注 70以下 一房 50M2 2% 2319 46 % 做部分產(chǎn)品調(diào)劑 一房半 65 M2 3% 3479 54 % 部分調(diào)劑 7085 小兩房 80 M2 20% 23193 290 23. 3% 緊湊型兩房 ， 控制總價 85—100 標準兩房 90 M2 40% 46386 515 41. 4% 舒適型標準兩房 2+1房 100 M2 15% 17395 174 14. 0% 產(chǎn)品創(chuàng)新型 100以上 創(chuàng)新組合戶型 140 M2 20% 23193 166 13. 3% 產(chǎn)品創(chuàng)新型 合計 100% 115965 1245 100% 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .戶型設(shè)計的主要原則及手法 本項目作為一個中小戶型項目，在設(shè)計上要滿足產(chǎn)品的舒適性，又受面積的制約，則如何充分提高空間的使用效率以及通過各種手法來變相擴張空間將成為戶型設(shè)計的重要著眼點。 針對本項目的戶型設(shè)計 ， 以下幾種手法建議重點運用到 100平米以下戶型中： 降低公攤 盡可能減少公共空間的面積。 可以考慮采用公共部位不封閉的做法，交房前再封閉，偷巧降低公攤。 戶型配比與設(shè)計建議 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .送露臺、飄窗 在露臺的贈送上可以是單純地贈送大露臺 ， 最好的方式是將露臺的布置與未來功能延展結(jié)合考慮 。 客戶購買后可以封閉起來作為一個臥室甚至客廳 。 如下圖的設(shè)計 ， 右邊上部即為贈送的露臺 ， 封閉之后完全可以作為一個房間來使用 ， 實際用一房的錢獲得的是兩房的空間 。 同時 ， 中小戶型的設(shè)計可以考慮設(shè)置飄窗 （ 也可考慮走入式飄窗 ） 來變相擴張空間 。 同時，中小戶型的設(shè)計可以考慮設(shè)置飄窗（也可考慮走入式飄窗）來變相擴張空間。 戶型配比與設(shè)計建議 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .注重功能的復(fù)合性，提高空間的使用效率 對中小戶型而言，在有限的室內(nèi)空間里創(chuàng)造更多的功能或更舒適的感受，必須提高空間的使用效率。提高空間使用效率主要通過功能的復(fù)合性使用來實現(xiàn)，如上圖，將交通空間復(fù)合利用，餐廳、入戶、廚房三者的交通空間復(fù)合化，客廳沙發(fā)與電視之間的正常距離與交通空間復(fù)合化，客廳到臥室之間的交通最小化等等，通過功能的復(fù)合使用和最小化交通面積實現(xiàn)了最大化的空間利用。另外，該戶型通過飄窗的設(shè)計拓展室內(nèi)空間，在 74平米的戶型內(nèi)居然還創(chuàng)造出一個獨立的玄關(guān)，整個戶型既緊湊、經(jīng)濟又不失舒適感。 戶型配比與設(shè)計建議 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7