【正文】 一五”期間（ 2020~2020 年），萬州區(qū)規(guī)劃的國民經(jīng)濟(jì)年均增長幅度達(dá)到了 13%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國和重慶市的規(guī)劃指標(biāo)（全國為 %、重慶市為 10％），顯示了萬 州區(qū)對未來國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀和自信?！啊兑庖姟芬蟮陌仓梅吭词?30%以上，主要滿足低收入被拆遷戶選擇購買或進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的需要。 本項政策可能加速萬州房地產(chǎn)市場的洗牌速度，導(dǎo)致一部分中小型開發(fā)商面《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 13 臨退市，但也可能導(dǎo)致一部分手頭有土地的開發(fā)商加快開發(fā)速度，造成短時間內(nèi)競爭的加劇。這一政策的實施，可能將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)投資成本和風(fēng)險。淹沒涉及 1 座城市、 32 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、 370家工礦企業(yè)、 1134 個單位，淹沒陸地面積 49 平方公里，動態(tài)搬遷人口 25 萬（主要是城鎮(zhèn)居民），靜態(tài)移民補償 億元，是三峽移民之都。商品房開發(fā)用地則從兩年前的 20%激增 到 55%，商品房開發(fā)正在成為土地開發(fā)的活躍區(qū)域，未來商品房將成為萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的主力。 至 2020 年 4 月末，萬州區(qū)金融機構(gòu)本外幣各項存款余額201 億元，同比增長 %，而本外幣各項貸款余額只有 億元，同比增長僅有 %。特別是萬州四大國有商業(yè)銀行， 2020 年 14 月除了建行貸款是 增長外，其余 3 家銀行的貸款額居然全部呈負(fù)增長。 小結(jié)分析： 1) 總體來看，移民、庫區(qū)、金融、國六條等政策對我們項目的影響是利大于弊，機會大于威脅。從萬州來看， 2020 年，萬州人均國民生產(chǎn)總值超過了 1000美元（按照人民幣計算為 8867 元），出現(xiàn)房地產(chǎn)消費熱也是情理之中的事情。我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，是房地產(chǎn)高速發(fā)展最大的驅(qū)動力。 2020 年，萬州區(qū)完成國民生產(chǎn)總值 元，同比增長 %，分別比全國、重慶市高 和 個百分點，年均增長 %。 全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 345 億元，年均增長 %。全年接待海內(nèi)外游客 萬人次，同比增長 %，實現(xiàn)海內(nèi)外旅游收入 億元，同比增長 %。 圖 49010203040502020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè)（％） 第二產(chǎn)業(yè)（％） 第三產(chǎn)業(yè)（％）《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 22 圖 關(guān)于“產(chǎn)業(yè)空心化”問題的分析 1) “不破不立，大破大立”。 010203040506070802020 2020 2020 2020 2020工業(yè)總產(chǎn)值比較（億元）《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 23 d) 發(fā)展三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為重慶市委市政府的重中之重， 2020 年 12 月26 日，到任第一天的重慶 市委書記汪洋第一站就趕赴三峽庫區(qū)調(diào)研，汪洋指出，當(dāng)前最重要的是要加快三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如果不加快發(fā)展庫區(qū)經(jīng)濟(jì)，就無法完成中央的重托。 萬州國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點在工業(yè)，希望在工業(yè)，潛力也在工業(yè)，發(fā)展萬州工業(yè)是萬州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。目前，萬州區(qū)外來人口有 6 萬多人，具有勞動能力的有 45000 余人，主要從事個體經(jīng)營和服務(wù)行業(yè)等工作。 5) 從居民構(gòu)成來看，萬州（與全國同步） 70 年代前后人口高峰期出生的居民，目前正好處于購房、結(jié)婚、生育的高峰期，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的的升溫，形成一股購房沖擊波。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。分析原因主要是近幾年由于受到移民房政策的影響，致使很大一部分城市居民通過優(yōu)惠的購房政策取得 了住房，是人均住房面積增長的主要原因。 c) 萬州施行了重點發(fā)展戰(zhàn)略，確立了 16 戶有規(guī)模、產(chǎn)品有市場和能做大的工業(yè)企業(yè)為重點企業(yè)，并在政策、服務(wù)以及項目和資金上予以重點傾斜，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展并盤大盤強。不加快發(fā)展庫區(qū)經(jīng)濟(jì)，全面建設(shè)小康社會的任務(wù)就難以實現(xiàn)，沒有庫區(qū)的小康就沒有整個重慶的小康。 a) “產(chǎn)業(yè)空心化”問題一度甚囂塵上，被某些媒體所放大，但從萬州區(qū)最近十年的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來看，萬州“產(chǎn)業(yè)空心化問題并沒有想象中的那么嚴(yán)重，這主要歸因于萬州區(qū)相對良性的產(chǎn)業(yè)布局，以工業(yè)為支柱的第二產(chǎn)業(yè)和以商業(yè)支柱的第三產(chǎn)業(yè)都沒有受到本次移民工程的影響，甚至很多工業(yè)企業(yè)在本次移民過程中得到了國家的扶持，不僅沒有衰落，甚至由此受益（國家制定了比較優(yōu)厚的搬遷補償措施，萬州重點企業(yè)都得到了扶持）。 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 20 0204060801001201401996 1998 2020 2020 2020國民生產(chǎn)總值 圖 圖 760204060801001201402020 2020 2020 2020 2020萬州國民生產(chǎn)總值比較（億元） 13121011121314152020年上半年 2020（規(guī)劃） “十一五”（規(guī)劃）萬州國民生產(chǎn)總值增長率（％）《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 21 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)總體分析： 萬州“十五”期間 立足優(yōu)勢資源和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展鹽氣化工、綠色食品、現(xiàn)代制藥、機電輕紡、新型建材五大產(chǎn)業(yè)，加速推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程，全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)再創(chuàng)新高。農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織達(dá)到 281 個，比上年增加 39 個。 2）萬州宏觀經(jīng)濟(jì)具體分析 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 19 a) 萬州國民生產(chǎn)總值在最近十年來一直保持快速發(fā)展的態(tài)勢，增長幅度驚人，年均增長幅度超過了 10%（“十五”期間年均增長 達(dá)到了 %），高于同期全國增長幅度，顯示了萬州區(qū)健康、良性的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。 e) 中國房地產(chǎn)市場總體是健康的，良性的。 房地產(chǎn)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展成正比，只要國民經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)必將隨之“水漲船高”。 3) 萬州是典型的政府導(dǎo)向型城市。 重慶市金融部門對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款的要求和條件出臺一些更嚴(yán)厲的政策，在一定程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款難度，導(dǎo)致部分資金欠缺的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)困境，目前從市場來看影響明顯，重慶市很多資金實力較小的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)集體退市的現(xiàn)象。存貸比，即貸款余額與存款余額之比。從 2020 年 — 2020 年國家每年還將從三峽工程建設(shè)基金中安排 5 億元，建立三峽庫區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，用于扶持三峽庫區(qū)移民就業(yè)的產(chǎn)業(yè)項目。 至 2020 年 4 月底，萬州區(qū)復(fù)建房屋 萬平方米（很大一部分是價格低廉的移民房），平均 每年復(fù)建房屋近 70 萬平方米，這個數(shù)字接近萬州區(qū) 2020 年全年商品房的銷售面積（ 萬），可見移民房對房地產(chǎn)市場的影響是巨大的。 4) “閑置地按出讓金 5%收閑置費”政策的出臺將有效遏制開發(fā)商依靠倒買倒賣土地增值的投機行為，同時也在一定程度上增加了開發(fā)商的風(fēng)險和資金壓力。 5）、公積金直系親屬可互提買房 今后重慶市民申請住房公積金貸款買房將更加方便，可以降低購房者的首付款壓力和貸款利息壓力。 4）、閑置地按出讓金 5%收閑置費 重慶市“國六條”細(xì)則對土地閑置費的標(biāo) 準(zhǔn)進(jìn)行了明確。 二、政策分析 重慶執(zhí)行“國六條”政策對萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的影響 重慶“國六條”執(zhí)行細(xì)則 2020 年 8 月 8 日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市國土房管局等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，主要從住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地供應(yīng)、規(guī)劃等 8 個方面調(diào)控房地產(chǎn)市場： 1）禁止以各種名義集資建房 《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 12 重慶市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)該市“國 六條”細(xì)則，要求全面停止各級黨政機關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位以各種名義投資建（購）住房，凡正在籌備的應(yīng)立即停止，未開工的不得再動工，重慶市監(jiān)察部門將對違規(guī)行為進(jìn)行查處。各項人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在渝西經(jīng)濟(jì)走廊和三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)力爭 第一。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 基本實現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，森林覆蓋率達(dá)到 35%以上，水土流失治理率達(dá)到 45%以上，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，按照 “ 減量化、再循環(huán)、再利用 ”的原則，以 “ 低消耗、低排放、高效率 ” 為目標(biāo)，逐漸形成節(jié)約型的經(jīng)濟(jì)增長方式和消費模式。萬州民用機場，已先后開通 6 條航線，輻射四面八方，年旅客吞吐量達(dá) 20多萬人次。年降水量 ，年日照時數(shù)為 小時。建國后，曾先后設(shè)置萬縣地區(qū)和地級萬縣市。 我公司本著科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，為本項目組織了專項項目小組，對宏觀市場、房地產(chǎn)市場、目標(biāo)消費者進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集，對萬州房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀的整體分析，對目標(biāo)區(qū)域市場和消費者進(jìn)行了微觀的細(xì)致研究。 萬州 位于 長江中上游結(jié)合部， 三峽庫區(qū)腹心，重慶東部 邊緣 ，上距重慶 327公里，下至宜昌 321 公里，是東西部地區(qū)的結(jié)合地， 歷史上 是川東、湘鄂西、陜南、黔東北等地的驛道交匯之處，也是長江中上游最重要的物資集散地和通商口岸，素有 “ 成渝萬 ” 之美譽，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。三峽水庫成庫后， “ 高峽平湖 ” 的獨特景觀 將 引來了更多的國內(nèi)外游客。工業(yè)增加值年均增長 17%，工 業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 140%；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 10%；社會消費品零售總額年均增長 15%；地方財政收入平均增長14% ；城鎮(zhèn)化率達(dá)到 55%；人口自然增長率控制在 4?以內(nèi)；城市居民人均可支配收入年均增長 11%；農(nóng)村居民人均純收入年均增長 9%；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低 18%左右。 3) 建 設(shè)重慶第二大城市，萬州的重點戰(zhàn)略之一，就是城市發(fā)展過江推進(jìn)，開發(fā)建設(shè)江南新區(qū)，最終人口爭取達(dá)到 16 萬。三是建成文明進(jìn)步的新萬州?！蓖瑫r，今年全市要新增廉租住房保障 5000 戶；明年主 城區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)有“雙困家庭”對象廉租住房保障全覆蓋，“十一五”末實現(xiàn)全市的覆蓋。 對滿 2 年未動工開發(fā)的項目，收回其土地使用權(quán)，收回的閑置土地納入政府儲備，按城市規(guī)劃重新供應(yīng)土地。但對具體項目而言，尚存在許多不確定因素，應(yīng)該引起我們足夠的重視。 7) 從市場角度來看，萬州房地產(chǎn)發(fā)展水平較低，市場供應(yīng)和需求相對均衡，市《 中恒江南 第一城》 項目定位報告 理想陽光房地產(chǎn)綜合服務(wù)機構(gòu) 版權(quán)所有 14 民對房地產(chǎn)調(diào)控政策不敏感，“國六條”對購房者的影響并不大，萬州房地產(chǎn)市場不會受到較大的沖擊。 三峽移民的終結(jié)也預(yù)示著新建移民房的終結(jié)，從土地供應(yīng)情況來看，萬州房地產(chǎn)市場的移民房土地供應(yīng)已經(jīng)明顯減少，移民房對商品房的影響將逐步減弱。 萬州是國家沿江開放城市，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點城市和移民遷建重點城市，是黨中央、國務(wù)院關(guān)心的重點，是全國各省、市對口支援的重點，是國家優(yōu)惠政策的疊加區(qū)。 14 月萬州的貸款增幅是 %，而同處于庫區(qū)的 中國 人 民銀 行萬州中心支行轄區(qū)內(nèi) 8 個縣的貸款增幅是 %，居然高于萬州區(qū) 個百分點。“國六條”的頒布，個人購房按揭貸 款首付要求提高一成。江南新區(qū)作為政府主導(dǎo)下的最重要的新城區(qū)，無容置疑，必將乘勢而上，實現(xiàn)快速發(fā)展和巨大跨越。 就像房地產(chǎn)界經(jīng)常談到的香港地區(qū)和日本的“地產(chǎn)泡沫”一樣， 并不是房地產(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)全面衰退，而恰恰相反，是經(jīng)濟(jì)危機殃及房地產(chǎn)（香港“房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)”的始作俑者是亞洲金融危機，正是由于金融危機導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機，從而影響到導(dǎo)致香港房地產(chǎn)市場；很多人把日本經(jīng)濟(jì)衰退歸因于房地產(chǎn)市場泡沫破裂，但其實真相是經(jīng)濟(jì)衰退在先，這才是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅的主因）。房價的增幅明顯低于同期我國國民經(jīng)濟(jì)和國民收入的增長幅度）。 2020 年，萬州區(qū)完成國民生產(chǎn)總值 元，同比增長 %，分別 分別比全國、重慶市高 和 個百分點， 年均增長 %。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到 平方米。全年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，同比增長 %，占全區(qū)規(guī)模 以上企業(yè)的 %。各級政府積極制定了切實可行的發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整發(fā)展思路，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大招商力度，加大資金扶持力度，出臺優(yōu)惠傾斜政策，已經(jīng)取得了一定的成效。同時，盤大盤強現(xiàn)有重點工業(yè)企業(yè)和商貿(mào)流通企業(yè)，形成了“工業(yè)強區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、商貿(mào)活區(qū)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 萬州區(qū)人口和就業(yè)情況分析 2020 年末全區(qū)戶籍人口為 萬人，比上年末增加了 %，常住人口 萬人，與上年比減少 萬人，下降 %，其中城區(qū)人口 萬人；全年人口出生率 ?，死亡率為 ?，人口自然增長率 ?， 人口平均密度為每平方公里 494 人。 雖然萬州區(qū)人均住房面積達(dá)到了 平方米（ 其中 移民房 占有 相當(dāng)?shù)?比例 ，在一定程度上抬升了萬州居民的人均住房面積 ），但總體看到，萬州區(qū)整體住房質(zhì)量仍然處在非常低的層面，低檔次的移民房占據(jù)很大的比例，市區(qū)早期住房也存在建筑密度高、缺乏綠化、舒適度差等劣勢 ，這些居民具有改善自己住房條件的外