【導(dǎo)讀】天合大街舊城改造可行性研究報(bào)告。合陽(yáng)縣重大建設(shè)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)有限公司。楊武民合陽(yáng)縣重大建設(shè)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)。本項(xiàng)目建設(shè)地址均位于合陽(yáng)縣城城關(guān)區(qū)其中道路工程?hào)|起天合園廣場(chǎng)環(huán)塔。15項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容。造16000㎡涉及9個(gè)單位和25戶(hù)居民開(kāi)發(fā)整理建設(shè)用地160畝。本項(xiàng)目道路長(zhǎng)度1500m瀝青砼路面道路紅線寬度40m雙向四車(chē)道。排水工程長(zhǎng)度2259m其中天合大街段為砼管道108國(guó)道以西為隧洞。428134萬(wàn)元第二部分工程費(fèi)用228841萬(wàn)元基本預(yù)備費(fèi)。資金來(lái)源為申請(qǐng)國(guó)家開(kāi)行貸款4800萬(wàn)元項(xiàng)目單位自籌資金280257萬(wàn)元。17主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)期12個(gè)月。19可行性研究報(bào)告編制依據(jù)。6合陽(yáng)縣近期建設(shè)規(guī)劃2020－2020. 9國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)。21合陽(yáng)縣及縣城基本情況。全縣有12個(gè)鎮(zhèn)4個(gè)鄉(xiāng)353個(gè)行政村總?cè)丝?42萬(wàn)人其中農(nóng)業(yè)人口394萬(wàn)人。非農(nóng)業(yè)人口48萬(wàn)人2020年全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值2023億元其中第一產(chǎn)業(yè)579億。渭北能源工業(yè)接續(xù)基地合陽(yáng)縣煤炭總儲(chǔ)量52億噸其中工業(yè)儲(chǔ)量13億噸均居

　　

【正文】 ITDATAX與應(yīng)還本付息金額 PD的比值它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度 分年度計(jì)算結(jié)果見(jiàn)借款還本付息計(jì)劃表從表中看各年 DSCR 均大于 1 表明可用于還本付息的資金保障程度高 3 資產(chǎn)負(fù)債率 LOAR 系指各期末負(fù)債總額 TL 同資產(chǎn)總額 TA 的比率計(jì)算公式如下 由資產(chǎn)負(fù)債表可看出經(jīng)營(yíng)第一年資產(chǎn)負(fù)債率為 6167大于 60以后各年呈下降趨勢(shì)經(jīng)營(yíng)第二年起均小于 60 表明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)安全穩(wěn)健具有較強(qiáng)的籌資能力也表明債權(quán)人和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)較小 3 財(cái)務(wù)生存能力分析 通過(guò) 考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的投資融資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和流出計(jì)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金由項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表可以看出經(jīng)營(yíng)期凈現(xiàn)金流量第一年為 95867 萬(wàn)元以后各年依次增大可以滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量同時(shí)累計(jì)凈現(xiàn)金流量為 52589 萬(wàn)元大于零可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)可持續(xù)性 925 不確定性分析 對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析計(jì)算可見(jiàn)在土地出讓價(jià)格降低 10 時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率降到 767 當(dāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資增加 10 時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率降到 792 均大于基準(zhǔn)收益率 6 由此可以看出該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力是很強(qiáng)的 變動(dòng)因素 10 5 基本方案 5 10 土 地出讓價(jià)格 767 856 945 1033 1120 經(jīng)營(yíng)成本 956 951 945 939 934 建設(shè)投資 1129 1032 945 865 792 從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于本項(xiàng)目設(shè)定的基準(zhǔn)收益率借款償還期滿(mǎn)足貸款機(jī)構(gòu)的要求從敏感性分析看項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力因此項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的 93 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 931 參數(shù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 1 社會(huì)折現(xiàn)率為 8 2 本項(xiàng)目評(píng)價(jià)期限為 11 年其中建設(shè)期 1 年 932 效益與費(fèi)用范圍的調(diào)整 1 轉(zhuǎn)移支付的處理 扣除項(xiàng)目投入及產(chǎn)出中屬于轉(zhuǎn)移支付的國(guó)內(nèi) 銀行銀行借款利息等 2 間接效益與間接費(fèi)用的計(jì)算 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)增加地方財(cái)政收入增加地區(qū)就業(yè)人口繁榮該地區(qū)商貿(mào)服務(wù)促進(jìn)區(qū)域科技進(jìn)步帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及提高當(dāng)?shù)鼐用裎镔|(zhì)文化生活水平等都將產(chǎn)生重要的影響項(xiàng)目的建設(shè)在帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生一些影響雖然也采取了相應(yīng)的治理措施但仍會(huì)有少量的污染 上述均屬項(xiàng)目的間接效益或間接費(fèi)用但由于難以量化對(duì)上只作定性分析 933 效益與費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整 由于效益與費(fèi)用范圍的調(diào)整涉及外匯與人民幣換算時(shí)以影子匯率代替官方匯率以及主要投入和產(chǎn)出用影子價(jià)格代替財(cái)務(wù)價(jià) 格等原因?qū)?dǎo)致效益與費(fèi)用數(shù)值的變化現(xiàn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上對(duì)調(diào)整的項(xiàng)目分述如下 1 對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的調(diào)整 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資由 722673 萬(wàn)元調(diào)整到 767786 萬(wàn)元 1 建筑工程費(fèi)用的調(diào)整 按建筑工程影子價(jià)格換算系數(shù) 11 對(duì)建筑工程費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用由 428134 調(diào)整到 470947 萬(wàn)元調(diào)增 42813 萬(wàn)元 2 其他費(fèi)用調(diào)整 其他費(fèi)用中的土地費(fèi)用應(yīng)予以調(diào)整該項(xiàng)目占用土地多為耕地土地費(fèi)用的計(jì)算采用項(xiàng)目占用土地在整個(gè)占用期間逐年凈效益的現(xiàn)值之和作為土地費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目建設(shè)投資中的方式具體計(jì)算如下 ① 土地機(jī)會(huì)成本的計(jì)算 該 項(xiàng)目建設(shè)期 1 年運(yùn)營(yíng)期按 10 年計(jì)算共占用土地 945 畝用地類(lèi)別為耕地位于黃土高原區(qū)每畝土地平均征購(gòu)費(fèi)用為 3 萬(wàn)元經(jīng)調(diào)查該耕地現(xiàn)行用途為種植小麥或玉米經(jīng)分析還可用于種植花生和棉花假定這幾種作物都可以復(fù)種 2 次按最好可替代用途花生計(jì)算查表得每畝土地最大經(jīng)濟(jì)效益為 331 元畝年 NB0 3312 662 元畝年在計(jì)算期內(nèi)年凈效益增長(zhǎng)率 g 2 社會(huì)折現(xiàn)率 8 項(xiàng)目壽命期 n 11年由于 NB0 根據(jù) 1990 年年初的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目開(kāi)工期為 2020 年所以τ 18 于是每畝土地的機(jī)會(huì)成本為 土地機(jī)會(huì)成本費(fèi)用總額 75031 元畝 945 畝 709 萬(wàn)元 ② 新增資源消耗的計(jì)算 新增資源消耗中的拆遷費(fèi)主要為建筑施工費(fèi)用用影子價(jià)格換算系數(shù) 11 進(jìn)行換算 影子價(jià)格下的拆遷費(fèi) 1600 11 1760 萬(wàn)元 其他幾項(xiàng)新增資源消耗費(fèi)用不作調(diào)整則新增資源消耗費(fèi)用總額為 新增資源消耗費(fèi)用 1760756 18356 萬(wàn)元 因?yàn)橥恋赜白淤M(fèi)用總額 土地機(jī)會(huì)成本土地新增資源消耗費(fèi)用調(diào)整后項(xiàng)目土地影子費(fèi)用總額 70918356 19065 萬(wàn)元 即用 19065 萬(wàn)元作為土地費(fèi)用替代財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)其他費(fèi)用中的土地征購(gòu)拆遷費(fèi)18835 萬(wàn)元調(diào)增 23 萬(wàn)元 2 效益調(diào)整 本建設(shè)項(xiàng)目的主要收 入來(lái)源為土地出讓收入由于這些收入確定的價(jià)格相對(duì)合理故對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的收入數(shù)據(jù)不作調(diào)整 3 成本費(fèi)用調(diào)整 對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的成本費(fèi)用中扣除轉(zhuǎn)移支付的各項(xiàng)即構(gòu)成該項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的成本費(fèi)用 934 經(jīng)濟(jì)贏利能力分析 1 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率 EIRR 按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率 EIRR 是項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率其計(jì)算公式如下 式中 B 為效益流入量 C 為費(fèi)用流出量下同 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率 EIRR 計(jì)算結(jié)果為 831 大于社會(huì)折現(xiàn)率 8 表明項(xiàng)目是可以接受的 2 經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 ENPV 按照《方法與參數(shù)》的 規(guī)定經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 ENPV 是指按社會(huì)折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折算到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和 式中 IS 為社會(huì)折現(xiàn)率 本項(xiàng)目在社會(huì)折現(xiàn)率為 8時(shí)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值計(jì)算結(jié)果為 50427萬(wàn)元大于零這說(shuō)明國(guó)家為這個(gè)項(xiàng)目付代價(jià)后除得到符合社會(huì)折現(xiàn)率的社會(huì)盈余外還可得到 50427萬(wàn)元現(xiàn)值的超額社會(huì)盈余所以該項(xiàng)目是可以考慮接受的 從上述國(guó)民經(jīng)濟(jì)贏利能力分析可以看出投資本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于社會(huì)折現(xiàn)率經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于零所以從國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度看項(xiàng)目也是可行的 94 綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目是根據(jù)合陽(yáng)縣城近期建設(shè)規(guī)劃建設(shè)的天合大街舊城改造及道路 基礎(chǔ)設(shè)施它的建成將為合陽(yáng)縣城快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)同時(shí)為建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了條件有效地解決了城市建設(shè)用地短缺的問(wèn)題對(duì)盡快建成新的城市格局提高合陽(yáng)招商引資吸引力合陽(yáng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到舉足輕重的推動(dòng)作用 經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目總投資收益率為 641 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 945高于本項(xiàng)目設(shè)定的 6的基準(zhǔn)值全部投資投資回收期從建設(shè)期算起為 846年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 91623萬(wàn)元財(cái)務(wù)不確定分析顯示本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)全部投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率為 831大于社會(huì)折現(xiàn)率 8全部投資經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值 50427 萬(wàn)元大 于零從以上主要指標(biāo)看財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)均較好項(xiàng)目無(wú)論從財(cái)務(wù)角度還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度看均是可行的 第十章 結(jié)論與建議 101 結(jié)論 1 本項(xiàng)目符合合陽(yáng)縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是合陽(yáng)縣城近期建設(shè)規(guī)劃中的重要項(xiàng)目項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)縣城新舊城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展分流過(guò)境交通改善市民居住環(huán)境完善城市路網(wǎng)布局具有重要意義 2 項(xiàng)目實(shí)施后既滿(mǎn)足了城市過(guò)境交通分流需要也對(duì)舊城區(qū)的改造拉動(dòng)作用突出無(wú)疑將對(duì)城區(qū)形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件創(chuàng)造良好的投資環(huán)境為合陽(yáng)縣城發(fā)展創(chuàng)建衛(wèi)生城市和招商引資奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 3 從工程技術(shù)角度看本項(xiàng)目的道路和基礎(chǔ)設(shè)施 工程技術(shù)是成熟可靠的不存在技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)只要建設(shè)資金到位定能如期建成 4 由于開(kāi)發(fā)整理形成的建設(shè)用地位于擬建道路兩側(cè)按照縣城近期發(fā)展規(guī)劃該區(qū)將開(kāi)發(fā)成為住宅綜合及商業(yè)等功能區(qū)發(fā)展?jié)摿薮笸恋厣蹈咄ㄟ^(guò)整理開(kāi)發(fā)前后的地價(jià)差異不但能使項(xiàng)目借款還本付息還將有一定的超額回報(bào)根據(jù)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好同時(shí)這種項(xiàng)目運(yùn)作方式也是成熟的 綜上所述本項(xiàng)目符合國(guó)家和合陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)合陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有重要作用工程技術(shù)方案和運(yùn)作模式成熟可靠財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)較好本項(xiàng)目不僅是必要的也是可行的 102 建議 1 本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于資 金按時(shí)足額到位因此除資金籌措方案提及的籌資措施外還要有備用籌資渠道以使資金有充分的保證 2 加大招商引資力度擴(kuò)大宣傳爭(zhēng)取更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)合陽(yáng)縣城進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)以保證開(kāi)發(fā)整理建設(shè)用地如期獲得收益 項(xiàng)目建設(shè)投資估算表 序 號(hào) 工程名稱(chēng) 估算價(jià)值 萬(wàn)元 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑 工程 安裝 工程 其他 費(fèi)用 合 計(jì) 單 位 數(shù) 量 指標(biāo) 元 一 第一部分工程直接費(fèi)用 一 道路工程 機(jī)動(dòng)車(chē)道路面 444 444 ㎡ 24000 185 非機(jī)動(dòng)車(chē)道路面 297 297 ㎡ 18000 165 人行道路面 180 180 ㎡ 15000 120 路基土方 360 360 m3 120200 30 綜合管溝 108 108 m 1200 900 交通管理 30 30 m 1500 200 小計(jì) 1419 二 排水工程 1 排水管網(wǎng) 1568 d300 20 20 m 500 400 d400 35 35 m 700 500 d500 60 60 m 1000 600 d600 91 91 m 1300 700 d1000 42 42 m 300 1400 頂管d2200 1320 m 1500 8800 2 落差 50 陡坡跌水 296 座 1 3 482 55 8 溢流壩 90 座 1 4 鋼筋砼隧洞 22 22 68034 m 870 7820 小計(jì) 263434 三 路燈工程 99 99 盞 66 15000 四 弱電工程 12 孔 105 105 m 1500 700 五 道路綠化 24 24 ㎡ 3000 80 第一部分工程費(fèi)用合計(jì) 428134 二 第二部分工程其他費(fèi)用 一 征地拆遷費(fèi) 18835 道路占地費(fèi) 2835 2835 畝 945 30000 老城改造拆遷安置費(fèi) 1600 1600 ㎡ 16000 1000 二 工程前期費(fèi)用 30 30 三 建設(shè)單位管理費(fèi) 8563 8563 2 四 工程監(jiān)理費(fèi) 107 107 25 五 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 16428 16428 38 六 招攤 販標(biāo)費(fèi) 18 18 1～ 035 第二部分費(fèi)用合計(jì) 228841 三 基本預(yù)備費(fèi) 65698 10 四 項(xiàng)目建設(shè)投資 722673 五 建設(shè)期利息 37584 783 六 工程總投資 760257 合陽(yáng)縣城天合大街舊城改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢(xún)中心 二○○八年六月 合陽(yáng)縣城天合大街舊城改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 楊武民 項(xiàng)目審定人 楊?lèi)?ài)香 項(xiàng)目編制人 王新庫(kù) 注冊(cè)咨詢(xún)師 史寶華 注冊(cè)咨詢(xún)師 曹 貴倉(cāng) 工 程 師 王 宏 經(jīng) 濟(jì) 師 目 錄 第一章 總論 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 4 第三章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 15 第四章 交通量預(yù)測(cè) 17 第五章 工程方案 20 第六章 項(xiàng)目進(jìn)度安排及管理模式 34 第七章 環(huán)境影響分析 36 第八章 投資估算及資金籌措 39 第九章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 42 第十章 結(jié)論與建議