【導讀】荿薆蕿螃芅薆蟻罿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄蝕薀肅聿蝕螞袆莈蠆裊肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁節(jié)薁羈芇莁蚃膇膃莀螅罿聿荿羈螂蕆莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅膂蒂薈裊膈蒂螁膁肄蒁袃羄莂蒀薂腿羋葿蚅膄蒈螇膇肀薇衿羀荿薆蕿螃芅薆蟻罿芁薅襖袁膇薄薃肇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄蝕薀肅聿蝕螞袆莈蠆裊肂莄蚈羇羅芀蚇蚇膀膆芄蝿羃肂芃袁膈莁節(jié)薁羈芇莁蚃膇膃莀螅罿聿荿羈螂蕆莈蚇肈莃莈螀袁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄莀蒄螆袇芆蒃衿肅膂蒂薈裊膈蒂螁膁肄蒁袃

　　

【正文】 益由物業(yè)公司和全體業(yè)主共有，分給頂層業(yè)主的比例為 1／ 3； 此案訴訟費用由雙方各自負擔一半。法院的判決是正確的。這個案子雖然簡單，但里面反映出的問題并不少。 小區(qū)物業(yè)管理公司是否有對業(yè)主的罰款權(quán)？當前，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導原則不對，物業(yè)管理者沒有把自己當作是提供服務者，而是把自己當作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，對業(yè)主進行隨意罰款就是其中之一。 從法律角度來講，罰款就是一種行 政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定?！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實施”，而物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關(guān)，所以無權(quán)實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。 但這并不是說物業(yè)管理公司對業(yè)主中侵犯其 他多數(shù)人利益的個別“害群之馬”就沒有辦法了。對業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理公約或國家有關(guān)部門對物業(yè)管理的規(guī)定，使用違約金和賠償金等方式到法院提起訴訟，請求法院執(zhí)行，而不應采取斷水、斷電等措施。 物業(yè)管理公司是否有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費為由而停水、停電？在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務的權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中，責、權(quán)、利均應一致。履行了相關(guān)合同義務，就應該享有相應的權(quán)利，反之，則應按照合同的約定承擔相應的責任，這就是責權(quán)利一致。 張先生擅自封陽臺 ，違反了物業(yè)公約。物業(yè)公司可按公約約定要求張先生承擔責任。可以雙方協(xié)商，也可以打官司。但張先生已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務，那么他就應該得到完善的物業(yè)管理服務，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。物業(yè)管理公司應該保證其權(quán)利的實現(xiàn)，而其他人？包括開發(fā)商？則不能對這種權(quán)益進行侵害。物業(yè)管理公 10 司用停水、電的方式迫使張先生拆除防護欄，則違背了其法定職責與義務，因為水電費由電力局和自來水公司管理，只要張先生按時交納水電費，物業(yè)公司就無權(quán)停水停電 。 開發(fā)公司是否有在小區(qū)樓上發(fā)布廣告并取得收益的權(quán)力。頂樓并非頂層業(yè)主的專有財產(chǎn)，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務，所以，頂樓是商品房的公共建筑部分，其產(chǎn)權(quán)由業(yè)主共有，是否設立廣告應由業(yè)主委員會做出決定。因此，在樓頂上搭建廣告牌，雖然是物業(yè)公司出面聯(lián)系，但收益應由業(yè)主和公司共享。考慮到廣告燈光問題給頂層業(yè)主可能造成一定影響，收益可多分配給他們一些。 依據(jù)民法學理論，所有權(quán)有四項權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。這四項權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追 認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對所有權(quán)人的侵害。相應的，在共有的情形下，應由共有人共同行使上述四項權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下，擅自行使上述四項權(quán)能的，就構(gòu)成了對共有人共有權(quán)的侵害。因此，開發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應該征得業(yè)主委員會的同意。收益屬于全體共有人所有，任何共有人都不能單獨占有，非共有人更不能占有。 里應外合 —— 業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦 一天中午，護衛(wèi)班班長匆忙來到某小區(qū)物業(yè)管理公司辦公室，告訴 主管人員：“ 12301的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)，要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方?！敝鞴苷谔幚硪豁検聞眨惆才抛o衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。 主管人員隨后趕到，一進門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。他認為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：“我今天就要在這里打孔，看你們能把我怎樣?！贝藭r，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。 盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋（物業(yè)管理工作者處理問題千萬不能意氣用事，即使自己渾身是理，也必須注意調(diào)整好自己的心態(tài)和情緒）。說“物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀”，強調(diào)“如果我們也象有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目”，提醒“這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象?！甭犕曛鞴苓@番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅持。 主管見時機基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的工作人員叫到一邊，告誡說：“你們應當 11 知道物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮考慮今后如何在我們的轄 區(qū)做生意?！保ㄔ撔惺构芾頇?quán)的時候就要大膽行使，就要行使到位，這不叫威逼利誘。）這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。最終，業(yè)主同意將空調(diào)孔打規(guī)定位置。 點評：物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復雜化了。但正因為如此，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成復雜化問題的解決。這就給物業(yè)管理人員出了一個題目，如何巧妙地借人之力、成我之事。 業(yè)主將抽水馬桶裝到陽臺上被判拆除案例 許先生家把抽水馬桶等衛(wèi)生設施裝在了陽臺上，還在墻上打洞裝排水管，這可得罪了樓下的 葉先生。日前，上海市黃浦法院判令許先生拆除衛(wèi)生設施及排水管。 許先生住在寧海東路某號二樓，去年 9 月他在陽臺上安裝了抽水馬桶和淋浴龍頭等設施。排水管、排糞管經(jīng)過葉先生家住房的外墻通入公用下水管、排糞管。 10 月，物業(yè)管理部門向許先生發(fā)出了限期拆除違章搭建的通知書，但許先生并未理睬。于是，葉先生告到法院。 法院審理后認為，許先生擅自在陽臺上搭建衛(wèi)生設施，對葉先生住房的安全存在影響，故支持了葉先生的訴請。 業(yè)主防盜門向外擴展 米物業(yè)干預也沒用 鄰居的防盜門向外擴展 米，與自家大門相差僅 4 厘米，協(xié)商 多次無果后，武漢市漢口青年廣場 B 棟 23B 樓陳女士表示：相鄰的 B23A 室防盜門往外突出了 米，與陳家大門相差僅 4 厘米，樓層的管道維修站和有線都被該防盜門盡“包”其中，陳家防盜門也無法安裝。 陳介紹，她于今年 10 月 22 日買房，可防盜門卻遲遲不能安裝。與 B23A 業(yè)主協(xié)商多次，對方一直置之不理。后來，陳又找物業(yè)、管段戶籍、 110 等相關(guān)部門，但一直到現(xiàn)在，安裝防盜門仍是其的一塊心病。 青年廣場物業(yè)部王經(jīng)理表示， B23A 室安裝防盜門時，物業(yè)曾上門干預。 B23A 室業(yè)主寫了保證書，承諾如 B23B 業(yè)主對所安防盜門 有異議，如雙方協(xié)商無效， B23A 業(yè)主將自行拆換該防盜門，費用及責任由 B23A 業(yè)主承擔?？晌飿I(yè)現(xiàn)在要其“按章辦事”，對方卻不理，物業(yè)也是左右為難。 湖北楓園律師事務所劉源波律師認為， B23A 業(yè)主的做法屬于侵權(quán)行為。根據(jù)民法通 12 則規(guī)定，一方在行使自己權(quán)利的時候，公共的東西不能占為己有。如果調(diào)解不成， B23B業(yè)主可以向人民法院提出訴訟。 上海業(yè)主封閉自家觀景陽臺被物業(yè)告上法庭案例 滬上的很多高檔住宅都帶有景觀陽臺。但景觀陽臺究竟該如何使用？買下房子后業(yè)主是否可以自由處置自家的景觀陽臺？上海市某幢商品房 5 位業(yè) 主因擅自封閉自家景觀陽臺，被物業(yè)公司告上法庭。日前，靜安法院一審判決， 5 戶小區(qū)業(yè)主拆除其原先封閉景觀陽臺的玻璃。 3 年前，購置了上海市萬航渡路某幢商品房大樓物業(yè)的業(yè)主，與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《上海市商品房預售合同》。該合同附件五約定，應遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服務合同》的一切條款。入住的業(yè)主還與房產(chǎn)商訂立了一份《物業(yè)管理服務公約》，該公約約定，除非得到管理者事先書面同意，不得在土地及物業(yè)任何部分裝置或豎立任何招牌，不得以任何形式影響或改變物業(yè)的外觀。 2020 年 4 月 1 日起，上實物業(yè)管理（上海）有限 公司受房產(chǎn)商的委托，對該小區(qū)進行前期物業(yè)管理。今年 3 月 31 日，該物業(yè)公司與該小區(qū)的業(yè)主委員會簽訂了《小區(qū)物業(yè)管理服務合同》。自 2020 年 5 月至 2020 年 12 月間，該小區(qū)的一些業(yè)主用無框玻璃封閉了自家的景觀陽臺。 今年 5 月 24 日，該小區(qū)的業(yè)主委員會向全體小區(qū)業(yè)主發(fā)出公告，就“是否封閉景觀陽臺”進行了全體業(yè)主代表表決。根據(jù)表決的結(jié)果，業(yè)主委員會決定維持原業(yè)主公約中不允許封閉陽臺的約定，請廣大業(yè)主自覺遵守。同日，小區(qū)業(yè)主委員會還致函物業(yè)公司，要求物業(yè)公司采取措施拆除陽臺封閉物。 6 月下旬，上實物業(yè)管 理（上海）有限公司分別對 6 戶業(yè)主提出起訴（后對其中 1戶作了撤訴），稱這些業(yè)主違反了購房時簽署的《物業(yè)管理服務公約》和《承諾書》，未經(jīng)允許擅自對景觀陽臺實施封閉，損害了小區(qū)景觀和全體業(yè)主利益，要求這些業(yè)主拆除封閉玻璃。 被告上法庭的 5 戶業(yè)主則認為，物業(yè)公司是受業(yè)主委員會委托，為小區(qū)提供物業(yè)管理服務的機構(gòu)，其本身不具備訴訟主體資格。若認為所封閉景觀陽臺的行為損害的是全體業(yè)主的利益，也應當由業(yè)主委員會來提起訴訟。他們還強調(diào)，小區(qū)《物業(yè)管理服務公約》是業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商所簽訂，物業(yè)公司并未參與該公約的簽訂，物業(yè) 公司無權(quán)行使該公約所賦予的權(quán)利。而《承諾書》系小區(qū)業(yè)主對其他業(yè)主相鄰權(quán)不受侵害所作出的保證，因此提起訴訟的主體只能是其他業(yè)主而非物業(yè)公司。 13 法院認為，涉案的 5 戶業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理服務公約》，合法有效。現(xiàn) 5 戶小區(qū)業(yè)主擅自封閉自己居住的房屋景觀陽臺，違反了該公約的規(guī)定。作為前期物業(yè)管理，房產(chǎn)開發(fā)商與選聘的上實物業(yè)管理（上海）有限公司所簽的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主具有約束力。 該 5 戶小區(qū)業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房預售合同》附件五，亦明確了所有小區(qū)業(yè)主都應該遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服 務合同》的一切條款，特別是該小區(qū)業(yè)主委員會已明確了原《物業(yè)管理服務公約》有效，并授權(quán)物業(yè)公司進行訴訟，對此，物業(yè)公司以自己的名義進行訴訟，并無不當。 5 戶小區(qū)業(yè)主封閉景觀陽臺，在客觀上給整個小區(qū)的外觀帶來整體不一的感覺，影響了整個小區(qū)的環(huán)境，損害的是全體業(yè)主的權(quán)益。 廣州業(yè)主掏錢綠化樓頂被叫停 關(guān)鍵在于存在安全隱患 業(yè)主為隔熱和美化居住環(huán)境，想在屋頂上搞一個綠化帶，這個好主意卻遭到各方阻止，居住在廣州天河某花園的湯姓業(yè)主表示：“政府不是鼓勵搞天面綠化嗎？我為什么會遭到阻止呢？”對此，街道城管處的負責人和物業(yè) 管理部門稱因為業(yè)主沒有經(jīng)過他們的批準，擅自在屋頂?shù)碾娞輽C房和公用水池頂部施工，使得樓房存在安全隱患并影響了公共衛(wèi)生，所以才勒令停止施工，恢復原貌。 業(yè)主：樓頂建綠化帶被叫停 湯業(yè)主的樓頂 20 平方米左右的地方已經(jīng)鋪了泥土，因為下過暴雨，樓頂已經(jīng)有一些小水洼，旁邊堆放了差不多 100 袋泥土袋，在樓頂中間也已鋪好了一些水泥磚。湯業(yè)主指著一塊水泥地表示：“這里是水池，收到整改意見書之后，我已經(jīng)把鋪的泥土清理掉了。”住在 12 樓頂樓的湯業(yè)主在 9 月 5 日收到了天河區(qū)某街道開出的限期整改意見書，意見書上寫著：擅自在居住樓水 池頂修建花園，堆放泥土雜料影響公共衛(wèi)生，責成立即停工，恢復原樣。物管部門也已經(jīng)開始對樓頂?shù)哪嗤敛牧线M行清理。湯先生表示，因為天氣炎熱，房間里經(jīng)常被烘烤得很悶熱，同時也想美化一下居住環(huán)境，在今年的五六月份，他就在自家的屋頂上開始動工做一個天面綠化帶。湯先生強調(diào)，當時物業(yè)管理公司的負責人并沒有反對他這樣做，只是要求他要做好天面綠化帶的排水系統(tǒng)。他承認：“也許在做綠化帶的過程中可能會影響鄰居和公共衛(wèi)生，但做好之后，會好好清理的。可現(xiàn)在就勒令停止施工，不讓搞綠化帶了，這到底合不合理呢？而且，其他樓頂上已有業(yè)主做了天面綠化帶，為什么我就不可以做呢？” 物管：施工導致外墻面淋水 14 物業(yè)公司的趙經(jīng)理表示，湯業(yè)主做這個天面綠化帶的確存在很多問題，已經(jīng)有業(yè)主向物管反映。因為湯業(yè)主施工排水系統(tǒng)沒有搞好，電梯機房和其他地方已出現(xiàn)漏水情況。湯業(yè)主施工時，把樓頂?shù)南滤揽谌慷滤?，造成樓頂?shù)姆e水無法排出，使得四周墻面被水滲透。而且湯業(yè)主不僅在自己的屋頂上施工，還在公用水池和電梯機房頂部施工，其他業(yè)主非常擔心飲用水的衛(wèi)生問題。湯業(yè)主為搞這個綠化帶竟把樓頂?shù)谋芾揍槗艿袅?，又在電梯機房頂上施工，到時雷擊所產(chǎn)生的嚴重后果誰來負責？ 市 政園林局：個人做天面綠化要審批 市政園林局城市綠化管理處的副處長鐘女士表示，現(xiàn)在的大型樓盤建設都要把天面綠化帶考慮其中，一些已經(jīng)建好的樓盤，如果私人投資做天面綠化帶是值得鼓勵的。但業(yè)主在施工之前，必須經(jīng)過城市綠化管理處的審批，填寫表格做一個備案，只有審批通過之后，私人做天面綠化帶才會得到法律的保護。而且在施工過程中首先要考慮的是安全和公共衛(wèi)生問題，使用什么樣的材料，有沒有采取防漏措施等等，必須經(jīng)過物業(yè)管理部門的同意，才能施工。如果湯業(yè)主真的是在電梯機房和公共水池上施工，并的確出現(xiàn)了問題，城管部門是可以制 止業(yè)主施工的。 物業(yè)破門只為業(yè)主未裝無框玻璃而裝了塑鋼窗案例 小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽臺時選用無框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽臺安裝了塑鋼窗?？蓻]想到，物業(yè)未經(jīng)其同意就將塑鋼窗強行拆下并取走，于是姜先生向法院起訴想討個說法：物業(yè)究竟有沒有這樣的權(quán)力？