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南昌市青山湖區(qū)湖濱路山水閣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁

2025-05-20 11:15本頁面

【導(dǎo)讀】專業(yè)班級:工程管理0901. 二O一三年五月二十一日。南昌市青山湖區(qū)湖濱路山水閣項(xiàng)目可行性研究。南昌市青山湖湖濱路山水閣小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究主要通過對南昌市近幾。年的房地產(chǎn)住宅市場的研究和20xx年第一月份、第二月份的房地產(chǎn)市場銷售分析。開發(fā)條件、市場環(huán)境以及項(xiàng)目開發(fā)的前景等進(jìn)行調(diào)查分析,對項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)。效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià),對周邊小區(qū)前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)。用、南昌市國土資源局土地轉(zhuǎn)讓金住宅基準(zhǔn)價(jià)和周邊小區(qū)售價(jià)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的調(diào)查。分析,取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù),完成借款還本付息計(jì)劃表、總成本費(fèi)用估算表、項(xiàng)目投資。現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流。量表,綜合論證項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠,在經(jīng)濟(jì)上是否合理,在財(cái)

  

【正文】 動資金 34 第 28 頁 共 36 頁 3 籌資活動凈現(xiàn)金流量( ) 26983 現(xiàn)金流入 項(xiàng)目資本金投入 建設(shè)投資借款 4834 1307 流動資金借款 現(xiàn)金流出 利息支出 償還債務(wù)本金 應(yīng)付利潤(股利分配) 4 凈現(xiàn)金流量( 1+2+3) 26948 5 累計(jì)盈余資金 第 29 頁 共 36 頁 財(cái)務(wù) 分析 ( 1) 計(jì) 算 內(nèi) 部收益率 由以上表 可得凈 現(xiàn) 金流 量 表 : 現(xiàn) 金流量( 單 位:元/㎡) 年 份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 凈現(xiàn)金 流量 12539 71459 2023 2023 2023 2023 26 26 26 60 計(jì) 算 內(nèi) 部收益率( ic =15%) 由 NPV(IRR)= — 20270 – 12539 (P/F, ic, 1)+ 71459(P/F, ic, 2)20230 (P/F, ic,3)20230 (P/F, ic, 4)20230 (P/F, ic, 5)20230 (P/F, ic, 6)+ (P/F, ic,7)+26 (P/F, ic, 8) +26 (P/F, ic, 9)+60 (P/F, ic, 10)= 萬元> 0 為 了 試 算 i1 和 i2, 還進(jìn) 一步提高折 現(xiàn) 率,令 i1= 55%, i2= 56%,由以上公式數(shù) 據(jù) 計(jì) 算相 應(yīng) 的 NPV1 和 NPV2; 計(jì) 算得: NPV1(i= 55%) = — (P/F, i, 1)+ (P/F, i, 2) (P/F, i, 3) (P/F, i, 4) (P/F, i, 5) (P/F, i, 6)+ (P/F, i, 7)+ (P/F, i, 8) + (P/F, i, 9)+ (P/F, i, 10) = NPV2(i= 56%)= — (P/F, i, 1)+ (P/F, i, 2)(P/F, i, 3) (P/F, i, 4) (P/F, i, 5) (P/F, i, 6)+ (P/F, i, 7)+ (P/F, i, 8) + (P/F, i, 9)+ (P/F, i, 10) 第 30 頁 共 36 頁 = 由于 NPV1> 0、 NPV2< 0,且 55%— 56%= 1%< 5% 故 i1= 55%, i2= 56%符合要求, 則 有: IRR= 55%+ 247。( + |— |)( 56%— 55%) = %> 15% 因此, 該項(xiàng) 目可考慮。 計(jì) 算 項(xiàng) 目 動態(tài) 投 資 回收期( ic =15%)( 單 位:元/㎡) 表 :累計(jì) 現(xiàn) 金流量 年 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A B 20271 32810 38649 36625 34602 32579 30555 30582 30608 30694 C 1157 D 20271 31175 22855 21525 20366 19395 18517 18527 18536 18543 18561 ( A 凈現(xiàn) 金流量 。B 累 計(jì)凈現(xiàn) 金流量 。C 凈現(xiàn) 金流量 現(xiàn)值 。D 累 計(jì)凈現(xiàn) 金流量 現(xiàn)值) ( 2)動態(tài) 回收期 P39。t=累 計(jì)凈現(xiàn)值 出 現(xiàn) 的正 值 年 份 1 + 上一年累 計(jì)凈現(xiàn) 金流量 現(xiàn)值絕對值 /出 現(xiàn) 正 值 年 份當(dāng) 年的 凈現(xiàn) 金流量 現(xiàn)值 計(jì) 算得: P39。t = 2 1 + ∣ 31175∣ / = 10 年 因此此 項(xiàng) 目可以考 慮 接受 靜態(tài) 回收期 Pt =累 計(jì)凈現(xiàn)值 出 現(xiàn) 的正 值 年 份 1+上一年累 計(jì)凈現(xiàn) 金流量 絕對值 /出 現(xiàn) 正值 年 份當(dāng) 年的 凈現(xiàn) 金流量 現(xiàn)值 第 31 頁 共 36 頁 計(jì) 算得: Pt = 2 – 1 + ∣ 32810 ∣ / = 10 年 因此此 項(xiàng) 目可以考 慮 接受 ( 3)投 資 利 潤 率 投 資 利 潤 率 = 年利 潤總額 /總 投 資 100% 年利 潤總額 =銷 售收入 總 成本 費(fèi) 用 營業(yè)稅 金及附加 投 資 利 潤 率 = / = % 敏感性分析 ( 1) 選定內(nèi)部收益率為經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)。 ( 2)由于在本可研報(bào)告中土地轉(zhuǎn)讓金和經(jīng)營成本為不確定因素。 ( 3)因素變化率為正負(fù) 10% ( 4)計(jì)算敏感性分析指標(biāo) 不確定因素:土地轉(zhuǎn)讓金 土地轉(zhuǎn)讓金增加 10% 有上述表格可得表 表 凈現(xiàn)金流量 年 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A ( A為凈現(xiàn)金流量) NPV1(i= 49%) = — (P/F, i, 1)+ (P/F, i, 2) (P/F, i, 3) (P/F, i, 4) (P/F, i, 5) (P/F, i, 6)+ (P/F, i, 7)+ (P/F, i, 8) + (P/F, i, 9)+ (P/F, i, 10) = > 0 第 32 頁 共 36 頁 NPV1(i= 50%) = — (P/F, i, 1)+ (P/F, i, 2) (P/F, i, 3) (P/F, i, 4) (P/F, i, 5) (P/F, i, 6)+ (P/F, i, 7)+ (P/F, i, 8) + (P/F, i, 9)+ (P/F, i, 10) = 0 IRR= 49%+ 247。( + |— |)( 50%— 49%) = % △ S1 =( – )247。 100% 247。 10% = 土地轉(zhuǎn)讓金減少 10% NPV1(i= 60%) = — (P/F, i, 1)+ (P/F, i, 2) (P/F, i, 3) (P/F, i, 4) (P/F, i, 5) (P/F, i, 6)+ (P/F, i, 7)+ (P/F, i, 8) + (P/F, i, 9)+ (P/F, i, 10) = > 0 NPV1(i= 61%) = — (P/F, i, 1)+ (P/F, i, 2) (P/F, i, 3) (P/F, i, 4) (P/F, i, 5) (P/F, i, 6)+ (P/F, i, 7)+ (P/F, i, 8) + (P/F, i, 9)+ (P/F, i, 10) = 0 IRR= 60%+247。( + |— |)( 61%— 60%) = % △ S2 =( – )247。 100% 247。 10% = 不確定 因素: 經(jīng)營成本 經(jīng)營成 增加 10% 表 :凈現(xiàn)金流量 年 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A 第 33 頁 共 36 頁 由上同理可計(jì)算得: △ S1 = 0 經(jīng)營成本減少 10% 表 :凈現(xiàn)金流量 年 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 A 由上同理可計(jì)算得: △ S2 = 0 由此可出結(jié)論,不確定因素中土地轉(zhuǎn)讓金的影響比經(jīng)營成本的影響大。 社 會 效益 評 價(jià) “山水 閣 ” 開發(fā)項(xiàng) 目 為 南昌市 內(nèi)規(guī) 模 較 大, 資 金投入大的住宅 開發(fā)項(xiàng) 目。 開發(fā)總 投 資 超 過 5 億 元, 將為當(dāng) 地政府直接增加 稅 收。同 時(shí) ,本 項(xiàng) 目的 實(shí) 施可 帶動該區(qū) 域的文 教 、 衛(wèi) 生及體育 設(shè) 施的建 設(shè) ,促 進(jìn)區(qū) 域社 會 公共事 業(yè) 的 發(fā) 展 項(xiàng) 目建 設(shè)區(qū) 域目前的人均居住面 積較 低,建筑 結(jié)構(gòu) 不合理、 戶 型 單 一、無完善的社 區(qū) 配套和土 環(huán) 境景 觀 , 隨 著 該區(qū) 域 經(jīng)濟(jì) 、基 礎(chǔ)設(shè) 施的不 斷 完善, 這 宗土地的價(jià) 值 急 劇 增高,所以迫切需要 對該區(qū) 域重新 規(guī)劃 , 改善城市面貌,有效提高了單 位面 積產(chǎn) 出效益,提升了城市品位 總 的 來說 , 該項(xiàng) 目的建 設(shè)對 社 會 各 個(gè)領(lǐng) 域的 發(fā) 展都有拉 動 作用。 對 社 會 的 發(fā)展是有 積極 的作用。“山水 閣 ” 開發(fā)項(xiàng) 目的建 設(shè) , 為 放大中、高收入家庭 創(chuàng) 造了最佳人居 環(huán) 境, 并 可 帶動 其他 產(chǎn)業(yè) 的 發(fā) 展 第 34 頁 共 36 頁 9 結(jié)論 及建 議 結(jié)論 ( 1) 項(xiàng) 目建成可提升企 業(yè)產(chǎn) 品的市 場競爭 力 現(xiàn)階 段,我 國 房地 產(chǎn) 市 場 依然火爆 狀態(tài) 。城市化 進(jìn) 程不 斷 加快,房地 產(chǎn)顯現(xiàn)出 調(diào) 整成 長 的特征。房地 產(chǎn)調(diào) 整增 長 的原因主要是:居民消 費(fèi)結(jié)構(gòu) 升 級 ,人口城市化快速 發(fā) 展, 導(dǎo) 致房地 產(chǎn) 需求迅速增 長 ;房地 產(chǎn)與 相 關(guān)產(chǎn)業(yè) 的 產(chǎn)業(yè)鏈長 、 關(guān)聯(lián)度高,具有成 為 技 術(shù)產(chǎn)業(yè) 的能力, 進(jìn) 而拉 動區(qū) 域 經(jīng)濟(jì) 增 長 。 ( 2) 項(xiàng) 目 擁 有成熟的技 術(shù) 地 區(qū)擁 有一大批 經(jīng)驗(yàn) 豐富的建房 設(shè)計(jì)師 和很多技 術(shù) 成熟的建房工人,引 進(jìn)國內(nèi) 外先 進(jìn) 技 術(shù) 和 設(shè)備 , 為 房地 產(chǎn)開發(fā) 提供最好的 條 件。 建 議 項(xiàng) 目 開發(fā) 商已合法取得本 項(xiàng) 目土地使用 權(quán) ,各 項(xiàng) 建 設(shè) 手 續(xù) 正在申 辦 中。分析測 算 過 程假定本 項(xiàng) 目取得、立 項(xiàng) 、 開發(fā) 建 設(shè) 、 銷 售等方面遵照 國 家及南昌市的房地 產(chǎn)項(xiàng) 目 開發(fā) 程序及 規(guī) 定。 南昌市房地 產(chǎn) 市 場 正 處 于 開發(fā) 迅猛 時(shí) 期, 競爭將 日 趨 激烈,因此需要切 實(shí) 考慮 市 場 容量和市 場銷 售 節(jié) 奏;土地和原材料價(jià)格上 漲 ,造成房屋成本上升。土地是商品房建 設(shè) 的主要成本。加之水泥和 鋼 材等主要原材料價(jià)格上 漲 , 導(dǎo) 致成本 進(jìn)一步上升。河沙、卵石和用人工 資 也在上 漲 。在建 設(shè)過 程中,需要 嚴(yán) 格控制工程成本和管理成本。充分利用地 塊區(qū) 域 優(yōu)勢 和景 觀資 源; 與專業(yè)設(shè)計(jì) 公司合作,強(qiáng)強(qiáng) 聯(lián) 合,打造小 區(qū) 品牌和企 業(yè) 品牌;制定合理的市 場營銷 方案, 擴(kuò) 大宣 傳 ,注重營銷 推廣,保 證銷 售 資 金回款 第 35 頁 共 36 頁 參考資料 [1] 《工程項(xiàng)目可行性研究編制指南與實(shí)例》,李子新等主編,中國建筑工業(yè)出版社, 20xx。 [2] 《中華人民共和國會計(jì)法》, [主席令第 24 號 ], 20xx 年 1 月 1 日起實(shí)施; [3] 《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》, [財(cái)政部令第 5號 ], 20xx 年 1月 1日起實(shí)施; [4] 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》, [國務(wù)院令第 512 號 ], 20xx年 1 月 1 日起實(shí)施; [5] 《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》, [財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第 50號 ], 20xx 年 1 月 1 日起實(shí)施; [6] 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》,國家發(fā)展與改革委員會 ,20xx 年審核批準(zhǔn)施行;
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