【導(dǎo)讀】了解物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理協(xié)會(huì)的組成與作用，物業(yè)管理市場的涵義；熟悉物業(yè)管理的基本內(nèi)容，管理的各相關(guān)機(jī)構(gòu)、組織之間的關(guān)系。的通知及14個(gè)建設(shè)部令和1個(gè)公安部令。關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定、建設(shè)部實(shí)施國家安居工程的意見(1995. 23日第34號(hào))、建設(shè)部令城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法。第42號(hào))、建設(shè)部令建筑裝飾裝修管理規(guī)定，建設(shè)部、公安部令城市居民住宅安。全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定、建設(shè)部令城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定(1996年1月8. 要求掌握；建設(shè)部令城市危險(xiǎn)房。屋管理規(guī)定、建設(shè)部令城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定、建設(shè)部令城市房屋修繕管理規(guī)定、建設(shè)部令公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法。市新建住宅小區(qū)管理辦法》要求全面掌握。這部分內(nèi)容包括國務(wù)院各有關(guān)部門及建設(shè)部各相關(guān)司局發(fā)布的部門規(guī)章。上，熟悉《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》(1994年6月16日建監(jiān)

　　

【正文】 姐妹。但是，健身活動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對(duì)，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對(duì)著干”；高層業(yè)主朝下扔 蛋殼、澆水，健身隊(duì)伍只好打一槍換一個(gè)地方。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。物業(yè)管理處經(jīng)過實(shí)地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。 第一，尋找場地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對(duì)著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時(shí)人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健 身隊(duì)開辟出了一塊健身寶地！同時(shí)，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時(shí)盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。 第二，及時(shí)溝通。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊(duì)的音樂播放？管理處馬上與健身隊(duì)聯(lián)系，請(qǐng)她們配合，健身隊(duì)干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動(dòng)，她激動(dòng)地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時(shí)候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不會(huì)忘記。” 安徽國家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 12 第三，調(diào)整時(shí)間。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會(huì)多 方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊(duì)的晨練時(shí)間改在早上 7:30－ 8:30，避開了上學(xué)、上班的高峰時(shí)間段；練功、學(xué)舞改在晚上 7： 00 以后，健身隊(duì)不再隨意調(diào)高音量，隊(duì)員們?cè)诮∩碇羞€常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學(xué)習(xí)新的動(dòng)作時(shí)，她們會(huì)自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進(jìn)行。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。 案例二十、治理招貼 —— 有人亂派招貼怎么辦 亂派招貼 ,被人戲稱為城市的 牛皮癌 。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病 ,蔓延到大街小巷。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園 ,也未能幸免 。 海富花園管理處下大力氣加以整治 ,力求辟出一方凈土。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作 ,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。 實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為 :二是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為 :三是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為 (全面探明原因 ,才好逐個(gè)對(duì)癥下藥 )。據(jù)此管理處采取了一系列新辦法 : 管為本。在每幢大廈 入口處設(shè)置一廣告櫥窗 ,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù) ,變堵為疏 (先提供正當(dāng)渠道 ,再去堵歪門邪道 ,工作阻力就小了 ),進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序管理。 教為先。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告 ,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道 ,或打電話或邀人前來 ,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做 ,敦促其依規(guī)行事 (抓住其想促成生意的心理 ,‘騙 39。39。其上門來接受教育 ,辦法巧妙 )。 治為輔。某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告 ,就把其列入 黑名單 ,嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動(dòng) ,直至真做出保證 ,并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。 采 取這些辦法以后 ,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象 ,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。 點(diǎn)評(píng) :解決難題一招靈的時(shí)候也有 ,但為數(shù)不多。因?yàn)樵S多難題的成因 ,都是相當(dāng)復(fù)雜的。多數(shù)情況下 ,還是需要采取綜合措施 ,才能全面加以解決。 案例二十一有理有據(jù) —— 車輛破損進(jìn)入車場后推卸責(zé)任怎么辦 ??? 去年 7 月 15 日 23時(shí) 40 分，某花園 B 棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長匯報(bào)，并做了詳細(xì)記錄?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情 況可以認(rèn)定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對(duì)確認(rèn)（盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還是打擾一下為好。當(dāng)時(shí)打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。 早晨 6 時(shí) 20 分 , 護(hù)衛(wèi)員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護(hù)衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細(xì)查看一直保護(hù)著的現(xiàn)場情況。車主橫生節(jié)枝，否認(rèn)記錄和現(xiàn)場具有真實(shí)性??一方據(jù)理評(píng)說，一方拒不認(rèn)帳，一時(shí)難以扯清。 在雙方爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請(qǐng)所屬派出所派員進(jìn)行 調(diào)查和調(diào)解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時(shí)請(qǐng)權(quán)威機(jī)關(guān)來處理，是最好的辦法）。派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對(duì)車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評(píng)。車主啞口無言，只得認(rèn)帳。 點(diǎn)評(píng)：遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時(shí)，應(yīng)該從一開始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因?yàn)?，事?shí)勝于雄辯。若對(duì)方硬要拿不是當(dāng)理說，有據(jù)為證的事實(shí)就是最有說服力的回答。 樣題 物業(yè)管理概論 一 .判 斷題 ,有效票計(jì)數(shù)原則上按業(yè)主權(quán)份額比例確定 . ,保修期一律從竣工之日計(jì)算 . .維護(hù) .分隔三個(gè)作用 . ,可以降低噪音和尾氣污染 . ,有權(quán)領(lǐng)取保險(xiǎn)金的人 . ,另一方一定也是業(yè)主的 ,減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)具有重要作用 二 .單項(xiàng)選擇題 ( )為目的的具有獨(dú)立企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織 . A 盈利 B 提供服務(wù) C 提高社會(huì)效益 D 提高環(huán)境效益 .住戶的特殊需要而開設(shè) ,其費(fèi)用 ( ) 安徽國家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 13 B 誰收益 誰付錢 C 象征性收費(fèi) D 在基金中支付 ( )負(fù)責(zé) B 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門 C 房地產(chǎn)業(yè)司 D 在基金中支付 ,除有特定的業(yè)主產(chǎn)權(quán)不完全的以外 ,其所有勸歸 ( ) A 開發(fā)建設(shè)單位 B 全體業(yè)主 C 物業(yè)管理公司 D 業(yè)主委員會(huì) ,房屋好率應(yīng)達(dá)到 ( )以上 . A 98% B90% C100% D 95% (大廈 .工業(yè)區(qū) )每 ( )年進(jìn)行一次復(fù)檢 . A 一 B 二 C 三 D 四 為 ( ) A 分倉縫 B 伸縮縫 C 抗震縫 D 沉降縫 ( ) A 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) B 開展豐富多才的社區(qū)文化 C 解決下崗工人的就業(yè) D 維 護(hù)安定團(tuán)結(jié) 三 .多項(xiàng)選擇 ,維修人員 ,的安全管理 ,包括 ( ).其次是對(duì)設(shè)備安全的監(jiān)查 ,再是對(duì)用戶的安全教育 . A 制定安全操作規(guī)程 B 持證上崗 C 定期清除污垢 D 加強(qiáng)培訓(xùn)與考核工作 ( )這幾個(gè)方面宣傳和推廣 B 物業(yè)本身的素質(zhì) C 良好的聲益 D 經(jīng)濟(jì)實(shí)用 ( )的業(yè)主擔(dān)任 ,熱心公益事業(yè) ,責(zé)任心強(qiáng) C,有一定組織能力 ,分別作出規(guī)勸提示 .批評(píng)教育 ,( )或提起訴訟等處理 . B 要求業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)出面制止 C 提請(qǐng)政府主管部門行政處罰 D 從裝修保證能夠中扣除違約金 ,大致有 ( )這幾種類型 . B 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) C 人身保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn) D 公眾責(zé)任險(xiǎn) 四 .名詞解釋 (共四題 ,每題 4 分 ) 五 .簡述 (共三題 ,每題 8分 ) ? 示范住宅小區(qū)的考核標(biāo)準(zhǔn)分為哪八項(xiàng)內(nèi)容 ? 六 .論述題 ?(10 分 ) ?(15 分 ) 物業(yè)管理法規(guī) 一 .判斷題 . 2020年 6 月 8 日頒布的 379 號(hào)令 物業(yè)管理?xiàng)l例 是我 國物業(yè)管理最早的行政法規(guī) .( ) ,意味著法律不在只是無產(chǎn)階級(jí)專政的工具 ,也可以是平等主體之間的物業(yè)管理承諾 . 位或物業(yè)管理企業(yè) ,組織業(yè)主簽定業(yè)主公約 . ,業(yè)主委員會(huì)所作出的一切決議和決定 . . ,也是構(gòu)成我過社會(huì)主義民主肌體的重要細(xì)胞 . ,足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或著物業(yè)服務(wù)資金 . 安徽國家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 14 二 .單項(xiàng)選擇題 1.( )應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益 A 業(yè) 主委員會(huì) B 業(yè)主大會(huì) C 物業(yè)管理公司 D 管理處 2.業(yè)主公約 .物業(yè)管理服務(wù)合同 應(yīng)報(bào) ( )主管部門登記備案 . B 公安機(jī)關(guān) C 工商行政 D 稅務(wù) ( ) B 委托合同 C 代理合同 D 合同法中的一般合同 ,以合同的格式條款侵害業(yè)主 ,業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司的合法權(quán)益 B 合同的格式條款有效 C 合同的格式條款無效 D 合同應(yīng)撤消 ( )的歸責(zé)原則 B 過錯(cuò)推定原則 C 無過錯(cuò)責(zé)任原則 D 政治協(xié)商會(huì)議 ( )關(guān)系 A,上帝與仆人 B 平等的民事主體 C 被管理與管理者 D 委托與被委托 .更重要的是損害了 ( )的合法權(quán)益 A 開發(fā)建設(shè)單位 B 全體業(yè)主 C 稅務(wù)部門 D 政府主管部門 ,非業(yè)主使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用 ,維護(hù) ,修繕和改良行為 ,彼此間( )相互容忍 A 沒有必 要 B 根據(jù)自己的需求 C 應(yīng)該有業(yè)務(wù) D 沒有義務(wù) 三 .多項(xiàng)選擇 ( ) B 業(yè)主公約 C城市新建住宅小區(qū)管理辦法 E 物業(yè)管理法規(guī) F 國家政策 ,業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會(huì)的決定不得與 ( )想抵觸 B 法規(guī) C 規(guī)章 D 法律 E 憲法 F 國家政策 ,應(yīng)當(dāng)遵循 ()的原 B 政府定價(jià) C 公開 E 與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的質(zhì)價(jià)相符 F 與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的承受能力相適應(yīng) , 對(duì) ( )都具約簌力 (中華人民共和國民法法通則 )第八十三條的規(guī)定 ,處理相鄰關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循 ( )的原則 . B,方便生活 C 公平合理 ,E 各行其是 F 團(tuán)結(jié)互助 四 案例分析 336 套住房 ,39 套未出售 ,2020年 7 月 ,在物業(yè)管理主管部門的支持下成立了業(yè)主委員會(huì)籌 備小組 ,確定了 14 名候選人 ,從中選擇 7 名委員 ,經(jīng)投票選擇并公布了當(dāng)選名單后 ,部分業(yè)主提出開發(fā)尚將未出售的 39 套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán) ,侵犯了業(yè)主選擇的合法 權(quán)益 ,堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果 ,要求重新選舉 . 試問 :部分業(yè)主要求重新選舉的觀點(diǎn)是否正確 ,為什么 ? ,羅先生將一輛轎車停在小區(qū)住宅樓下 ,樓上掉下一個(gè)花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞 .羅先生找到物業(yè)管理公司 ,物業(yè)管理公司稱是屋主的花盆將車砸壞的與其無關(guān) ,羅先生找到屋主 ,屋主說盆是臺(tái)風(fēng)吹下來的，屬于不可抗力 ,他不應(yīng)當(dāng)賠償 ,那么 ,試問 :臺(tái)風(fēng)將花盆吹下來是否屬于不 可抗力 ? ,要求物業(yè)管理公司維修 ,物業(yè)管理公司遂派員將王家的浴缸撬開查找原因并恢復(fù)原狀 ,一個(gè)月后衛(wèi)生間仍漏水 ,物業(yè)管理公司再次派員維修 ,再次費(fèi)用均由王某承擔(dān) ,鑒于兩次維修均未解決問題 ,王某提出簽定一份合約 ,約定修理期限及費(fèi)用 .1999 年 1 月 ,在尚未簽約的情況下 ,物業(yè)管理公司工作人員 ,闖進(jìn)王家衛(wèi)生間撬開地磚 ,鱈下面盆與坐便器 .王某及時(shí)予以制止 .問 :物業(yè)管理 公司有沒有強(qiáng)制維修的權(quán)利 ?物業(yè)管理公司應(yīng)該如何正確處理這類糾紛 ? 五 論述題 司的法律地位 ,其權(quán)利與義務(wù)分別有哪些 ? ?