【正文】 正確的有 ( )。 A．投資價(jià)值是指某物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值 B．投資者評(píng)估的物業(yè)投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，是其進(jìn)行投資的基本條件 C．市場(chǎng)價(jià)值是指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人意愿，對(duì)某物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值 D．評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提 E．在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是惟一的 3．物業(yè)估價(jià)的基本方法包括 ( )。 A．市場(chǎng)法 B．成本法 C．收益 D．趨 勢(shì)法 E．折舊法 4．下列物業(yè)的評(píng)估中，適宜用市場(chǎng)比較法的有 ( )。 A．物業(yè)開(kāi)發(fā)用地 B．普通商品住宅 C．教堂 D．學(xué)校 E．標(biāo)準(zhǔn)廠房 5．下列物業(yè)項(xiàng)目中不適用收益法進(jìn)行估價(jià)的有 ( )。 16 A．行政辦公樓 B．學(xué)校 C．公園 D．影劇院 E．加油站 6．運(yùn)用收益法估價(jià)的步驟一般包括 ( )。 A．搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料 B．預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益 C．求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù) D．選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格 E．減去折 舊求取物業(yè)價(jià)格 7．物業(yè)價(jià)格不同于一般物品價(jià)格的特征包括 ( )。 A．物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 B．物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格 C．物業(yè)價(jià)格受供求因素的影響 D．物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng) E．物業(yè)價(jià)格受交易者個(gè)別因素的影響 8．《城市物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第 30 條規(guī)定：“物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷(xiāo)售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行 ( )。” A．政府指導(dǎo)價(jià) B．市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) C．保護(hù)價(jià) D．政府定價(jià) E．最高限價(jià) 9．物業(yè)價(jià)格影響因素的 表述，正確的有 ( )。 A．人口數(shù)量與物業(yè)價(jià)格正相關(guān) B．對(duì)保有物業(yè)課稅會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上升 C．城市中、低收入水平的居民的收入增加，會(huì)促使物業(yè)價(jià)格下降 D．房?jī)r(jià)水平主要取決于地價(jià)水平 E．綜合來(lái)看，物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān) 10．下列關(guān)于毛租金乘數(shù)法的表述，正確的有 ( )。 A．毛租金乘數(shù)法的計(jì)算公式是“物業(yè)價(jià)值＝毛租金毛租金乘數(shù)” B．毛租金乘數(shù)法方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料 C．毛租金乘數(shù)法不能避免由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì) D．毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù) 值 E．毛租金乘數(shù)，又稱(chēng)為“租售比價(jià)” 11．關(guān)于報(bào)酬率的表述，正確的有 ( )。 A．從全社會(huì)來(lái)看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān) B．兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)要求的報(bào)酬率高 C．兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值低 D．估價(jià)時(shí)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與估價(jià)物業(yè)獲取凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率 E．求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法 12．運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的基本要求包括 ( )。 A．可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類(lèi)似物 B．可比實(shí)例的成交 日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相同 C．可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 D．可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格 E．對(duì)一宗物業(yè)進(jìn)行估價(jià)，一般應(yīng)選取 l～ 3 個(gè)可比實(shí)例 13．運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下 ( )方面的工作。 A．統(tǒng)一付款方式 B，統(tǒng)一采用人民幣 C．統(tǒng)一貨幣單位 D．統(tǒng)一采用平方米 E．統(tǒng)一采用單價(jià) 14．下列關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和正常成交價(jià)的表述，正確的有 ( )。 A．按照稅法規(guī)定，賣(mài)方繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅 B．按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買(mǎi)方繳納 C．買(mǎi) 賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)格是正常成交價(jià)格 D．正常成交價(jià)格中包含應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi) E．正常成交價(jià)格中包含應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi) 15．關(guān)于市場(chǎng)比較法的表述，正確的有 ( )。 A．運(yùn)用此法估價(jià)，首先要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例，用以從中選取可比實(shí)例 B．要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來(lái) C．進(jìn)行交易情況修正之后，可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格就變成了理論價(jià)格 D．經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后，可比實(shí)例的價(jià)格就變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 17 E．經(jīng)過(guò)物業(yè)狀況調(diào)整之后，可比實(shí)例的價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象 物業(yè)狀況下的價(jià)格 16．關(guān)于重新構(gòu)建價(jià)格的表述，正確的有 ( )。 A．重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 B．重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格 C．重新構(gòu)建價(jià)格是重新購(gòu)建的實(shí)際成本 D．建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中已扣除建筑物的折舊 E．土地的重新購(gòu)建價(jià)格是其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格 17．年限折舊法是根據(jù)建筑物的 ( )來(lái)求取建筑物折舊的方法。 A．經(jīng)濟(jì)壽命 B．有效年齡 C．剩余自然壽命 D．自然壽命 E．實(shí)際年齡 第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析 一、單項(xiàng)選擇題 1．一個(gè)完整的房地 產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、 ( )、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。 A．內(nèi)容 B．價(jià)格 C．管理機(jī)制 D．環(huán)境 2．總量結(jié)構(gòu)是從 ( )出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。 A．房地產(chǎn)市場(chǎng)整體 B．經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā) C．房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況 D．各地房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展 3．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以 ( )的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。 A．收入計(jì)劃 B．支出計(jì)劃 C．收益估算 D，預(yù)算計(jì)劃 4．下列不屬于市場(chǎng)供給特點(diǎn)的 是 ( )。 A．缺乏彈性 B．非同質(zhì)性 C．互補(bǔ)性 D．主體間競(jìng)爭(zhēng)的不充分性 5．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要就影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的 ( )進(jìn)行分析。 A．宏觀因素 B．供求關(guān)系 C．相關(guān)因素 D．微觀因素 6．下列關(guān)于長(zhǎng)期計(jì)劃的說(shuō)法，正確的是 ( )。 A．屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃 B．通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期 C．通常以 3～ 5 年為周期 D．通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限 7．一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)檢查的頻率取決于 ( )。 A．物業(yè)服務(wù)費(fèi)的多少 B．業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量要求的程度 C．物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí) D．相關(guān)行政部門(mén)的有關(guān)規(guī)定 8．在物業(yè)管理中最常用的預(yù)算是 ( )。 A．年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算 B．資本支出預(yù)算 C．長(zhǎng)期預(yù)算 D．短期預(yù)算 9．不屬于需求分析具體內(nèi)容的是 ( )。 A．人口和家庭分析 B．就業(yè)分析 C．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 D．收入分析 10。不屬于區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析主要資料來(lái)源的是 ( )。 A．國(guó)家及地方政府編制的統(tǒng)計(jì)年鑒 B．各行業(yè)協(xié)會(huì)正式出版的信息 C．行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部的信息 D． 新聞媒體及網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的信息 11．鄰里分析，就是對(duì)目標(biāo)物業(yè)所處的 ( )加以研究，摸清周?chē)奈飿I(yè)為什么能把人流和商業(yè)機(jī)會(huì)吸引到它那里去。 A．城市特點(diǎn) B．鄰里范圍 C．周邊環(huán)境 D．人口密度 12．不屬于物業(yè)管理預(yù)算量化目標(biāo)的是 ( )。 A．詳細(xì)的預(yù)期收益估算 B．物業(yè)質(zhì)量要求 C．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 D．允許的空置率水平 18 13．物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于 ( )。 A．業(yè)主的態(tài)度 B．物業(yè)管理人員的態(tài)度 C．業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的關(guān)系 D．物業(yè)服務(wù)水平 14．將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)時(shí)，其中三級(jí)市場(chǎng)是指 ( )。 A．土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) B．土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) C．新建商品房租售市場(chǎng) D．存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng) 15．吸納率分析是 ( )的內(nèi)容。 A．供給分析 B．需求分析 C．競(jìng)爭(zhēng)分析 D．市場(chǎng)占有率分析 16．介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間的物業(yè)管理計(jì)劃是 ( )。 A．年度計(jì)劃 B．短期計(jì)劃 C．中短期計(jì)劃 D．長(zhǎng)期計(jì)劃 17． ( )的變動(dòng)直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國(guó)家的財(cái)政收入，影響居民購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)供求 的平衡，影響到消費(fèi)與積累的比例關(guān)系。 A．商品零售物價(jià) B．家庭人口規(guī)模 C．商品房?jī)r(jià)格指數(shù) D．就業(yè)分布 18．下列屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是 ( )。 A．空置量與空置率 B．吸納量與吸納率 C．平均建設(shè)周期 D．國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 19．分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃是 ( )的內(nèi)容。 A．供給分析 B．需求分析 C．競(jìng)爭(zhēng)分析 D．市場(chǎng)占有率分析 二、多項(xiàng)選擇題 1．鄰里分析的內(nèi)容有 ( )。 A．鄰里所在區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 B．評(píng)估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平 C．考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況 D．搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢(shì)信息 E．考察鄰里范圍內(nèi)是否會(huì)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 2．商品住宅需求的影。向因素主要有 ( )。 A．收入的變化 B．政府的稅收政策 C．國(guó)際市場(chǎng)住宅價(jià)格 D．對(duì)未來(lái)的預(yù)期 E．政府的住房政策 3．下列屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)成的有 ( )。 A．建筑結(jié)構(gòu) B．總量結(jié)構(gòu) C．區(qū)域結(jié)構(gòu) D．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) E．分銷(xiāo)結(jié)構(gòu) 4．下列指標(biāo)中屬于供給指標(biāo)的有 ( )。 A．存量 B． 新竣工量 C．空置率 D．吸納率 E．商品零售價(jià)格指數(shù) 5．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特點(diǎn)主要有 ( )。 A．平衡性 B．缺乏彈性 C．非同質(zhì)性 D．高度的壟斷性 E．穩(wěn)定性 6．建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容，包括如下 ( )。 A．建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn) B．建筑物管理策略 C．租金方案 D．物業(yè)檢查計(jì)劃 E．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 7．政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)通常包括 ( )。 A．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 B．使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 C．保證為各類(lèi)生產(chǎn)生活需要提供 適當(dāng)?shù)娜俗】臻g D．嚴(yán)格控制土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓 E．滿(mǎn)足特殊群體的需要 8．目前，我國(guó)城市住宅的供給主要以下哪幾種類(lèi)型 ( )。 A．廉價(jià)房 B．廉租房 C．經(jīng)濟(jì)適用住房 D．合作建房 E．市場(chǎng)價(jià)商品住宅 9．出租策略包括 ( )。 A．確定租期長(zhǎng)短 B．確定獨(dú)立出租單元大小 C．租戶(hù)類(lèi)型的匹配策略 D．管理服務(wù)水平與租戶(hù)優(yōu)惠與補(bǔ)貼方式選擇 E．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用的收取 10．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析時(shí)一般從以下哪幾個(gè)方面進(jìn)行 ( )。 A．需求預(yù)測(cè) B．市場(chǎng)占有率分析 C．競(jìng)爭(zhēng)分析 D．吸納率分析 E．市場(chǎng)租戶(hù)對(duì)產(chǎn)品功能需求 11．編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容主要有 ( )。 A．區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 B．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 C．鄰里分析 D．構(gòu)造物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方案 E．物業(yè)現(xiàn)狀分析 19 12．物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式有 ( )。 A．近期計(jì)劃 B．遠(yuǎn)期計(jì)劃 C．年度計(jì)劃 D．中短期計(jì)劃 E．長(zhǎng)期計(jì)劃 13．物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容有 ( )。 A．建筑物管理計(jì)劃 B．租賃計(jì)劃 C．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 D．物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及 與業(yè)主溝通計(jì)劃 E．企業(yè)盈利和發(fā)展計(jì)劃 14．房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析主要從以下哪幾個(gè)方面進(jìn)行 ( )。 A．供給分析 B．城市規(guī)劃分析 C．需求分析 D．競(jìng)爭(zhēng)分析 E．市場(chǎng)占有率分析 15．吸納率分析的具體內(nèi)容包括 ( )。 A．分析建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的主要物業(yè)項(xiàng)目 B．預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃 C．預(yù)估吸納周期內(nèi)的需求 D．對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià) E．市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì) 16．市場(chǎng)占有率分析結(jié)果，要求計(jì)算出目標(biāo)物業(yè)的 ( )。 A．市場(chǎng)占有率 B．租約期間長(zhǎng)度 C．出租進(jìn) 度 D．租賃價(jià)格 E．達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的時(shí)間 17．業(yè)主依靠物業(yè)管理企業(yè)的及時(shí)溝通來(lái)了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況，最常用的溝通手段有( )。 A．物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部刊物 B．定期的年度或季度表現(xiàn)報(bào)告 C．定期的管理會(huì)議 D．通過(guò)電話或現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議形式的定期私人接觸 E．社區(qū)文化活動(dòng) 第六章 租賃管理 一、單項(xiàng)選擇題 1．房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有 ( )的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 A．所有權(quán) B．使用權(quán) C．占有 權(quán) D．收益權(quán) 2．按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為 ( )。 A．居住用房租賃和非居住用房租賃 B．定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃 C．公房租賃和私房租賃 D．國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃 3． ( )是物業(yè)管理中最常見(jiàn)的租賃形式。 A．居住用房租賃 B．自動(dòng)延期租賃 C．公房租賃 D．定期租賃 4．中短期租賃的