【正文】 正確的有 ( )。 A．投資價值是指某物業(yè)對于一個典型的投資者的價值 B．投資者評估的物業(yè)投資價值大于或等于該物業(yè)市場價值，是其進行投資的基本條件 C．市場價值是指某個特定的投資者基于個人意愿，對某物業(yè)所評估出的價值 D．評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提 E．在某一時點，投資價值是惟一的 3．物業(yè)估價的基本方法包括 ( )。 A．市場法 B．成本法 C．收益 D．趨 勢法 E．折舊法 4．下列物業(yè)的評估中，適宜用市場比較法的有 ( )。 A．物業(yè)開發(fā)用地 B．普通商品住宅 C．教堂 D．學(xué)校 E．標(biāo)準(zhǔn)廠房 5．下列物業(yè)項目中不適用收益法進行估價的有 ( )。 16 A．行政辦公樓 B．學(xué)校 C．公園 D．影劇院 E．加油站 6．運用收益法估價的步驟一般包括 ( )。 A．搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料 B．預(yù)測估價對象的未來收益 C．求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù) D．選用適宜的收益法公式計算出收益價格 E．減去折 舊求取物業(yè)價格 7．物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括 ( )。 A．物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大 B．物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格 C．物業(yè)價格受供求因素的影響 D．物業(yè)價格形成的時間較長 E．物業(yè)價格受交易者個別因素的影響 8．《城市物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第 30 條規(guī)定：“物業(yè)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行 ( )?！? A．政府指導(dǎo)價 B．市場調(diào)節(jié)價 C．保護價 D．政府定價 E．最高限價 9．物業(yè)價格影響因素的 表述，正確的有 ( )。 A．人口數(shù)量與物業(yè)價格正相關(guān) B．對保有物業(yè)課稅會導(dǎo)致物業(yè)價格上升 C．城市中、低收入水平的居民的收入增加，會促使物業(yè)價格下降 D．房價水平主要取決于地價水平 E．綜合來看，物業(yè)價格與利率負(fù)相關(guān) 10．下列關(guān)于毛租金乘數(shù)法的表述，正確的有 ( )。 A．毛租金乘數(shù)法的計算公式是“物業(yè)價值＝毛租金毛租金乘數(shù)” B．毛租金乘數(shù)法方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料 C．毛租金乘數(shù)法不能避免由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計 D．毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù) 值 E．毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價” 11．關(guān)于報酬率的表述，正確的有 ( )。 A．從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān) B．兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險大的物業(yè)要求的報酬率高 C．兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險小的物業(yè)的價值低 D．估價時選用的報酬率，應(yīng)等同于與估價物業(yè)獲取凈收益具有同等風(fēng)險投資的報酬率 E．求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法 12．運用市場法估價時，選取可比實例應(yīng)符合的基本要求包括 ( )。 A．可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物 B．可比實例的成交 日期應(yīng)與估價時點相同 C．可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合 D．可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格 E．對一宗物業(yè)進行估價，一般應(yīng)選取 l～ 3 個可比實例 13．運用市場法估價時，建立價格可比基礎(chǔ)包括如下 ( )方面的工作。 A．統(tǒng)一付款方式 B，統(tǒng)一采用人民幣 C．統(tǒng)一貨幣單位 D．統(tǒng)一采用平方米 E．統(tǒng)一采用單價 14．下列關(guān)于稅費負(fù)擔(dān)和正常成交價的表述，正確的有 ( )。 A．按照稅法規(guī)定，賣方繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅 B．按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買方繳納 C．買 賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費下的價格是正常成交價格 D．正常成交價格中包含應(yīng)由賣方繳納的稅費 E．正常成交價格中包含應(yīng)由買方繳納的稅費 15．關(guān)于市場比較法的表述，正確的有 ( )。 A．運用此法估價，首先要擁有大量真實的交易實例，用以從中選取可比實例 B．要建立價格可比基礎(chǔ)，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來 C．進行交易情況修正之后，可比實例的實際成交價格就變成了理論價格 D．經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，可比實例的價格就變成了在估價時點的價格 17 E．經(jīng)過物業(yè)狀況調(diào)整之后，可比實例的價格變成了估價對象 物業(yè)狀況下的價格 16．關(guān)于重新構(gòu)建價格的表述，正確的有 ( )。 A．重新購建價格是估價時點時的價格 B．重新購建價格是客觀的價格 C．重新構(gòu)建價格是重新購建的實際成本 D．建筑物的重新購建價格中已扣除建筑物的折舊 E．土地的重新購建價格是其在估價時點狀況下的價格 17．年限折舊法是根據(jù)建筑物的 ( )來求取建筑物折舊的方法。 A．經(jīng)濟壽命 B．有效年齡 C．剩余自然壽命 D．自然壽命 E．實際年齡 第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 一、單項選擇題 1．一個完整的房地 產(chǎn)市場是由市場主體、客體、 ( )、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 A．內(nèi)容 B．價格 C．管理機制 D．環(huán)境 2．總量結(jié)構(gòu)是從 ( )出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。 A．房地產(chǎn)市場整體 B．經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā) C．房地產(chǎn)市場發(fā)育情況 D．各地房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展 3．財務(wù)收支計劃通常以 ( )的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。 A．收入計劃 B．支出計劃 C．收益估算 D，預(yù)算計劃 4．下列不屬于市場供給特點的 是 ( )。 A．缺乏彈性 B．非同質(zhì)性 C．互補性 D．主體間競爭的不充分性 5．房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的 ( )進行分析。 A．宏觀因素 B．供求關(guān)系 C．相關(guān)因素 D．微觀因素 6．下列關(guān)于長期計劃的說法，正確的是 ( )。 A．屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃 B．通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期 C．通常以 3～ 5 年為周期 D．通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限 7．一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于 ( )。 A．物業(yè)服務(wù)費的多少 B．業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度 C．物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級 D．相關(guān)行政部門的有關(guān)規(guī)定 8．在物業(yè)管理中最常用的預(yù)算是 ( )。 A．年度運營預(yù)算 B．資本支出預(yù)算 C．長期預(yù)算 D．短期預(yù)算 9．不屬于需求分析具體內(nèi)容的是 ( )。 A．人口和家庭分析 B．就業(yè)分析 C．競爭對手分析 D．收入分析 10。不屬于區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析主要資料來源的是 ( )。 A．國家及地方政府編制的統(tǒng)計年鑒 B．各行業(yè)協(xié)會正式出版的信息 C．行業(yè)協(xié)會內(nèi)部的信息 D． 新聞媒體及網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的信息 11．鄰里分析，就是對目標(biāo)物業(yè)所處的 ( )加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機會吸引到它那里去。 A．城市特點 B．鄰里范圍 C．周邊環(huán)境 D．人口密度 12．不屬于物業(yè)管理預(yù)算量化目標(biāo)的是 ( )。 A．詳細(xì)的預(yù)期收益估算 B．物業(yè)質(zhì)量要求 C．運營費用 D．允許的空置率水平 18 13．物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于 ( )。 A．業(yè)主的態(tài)度 B．物業(yè)管理人員的態(tài)度 C．業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的關(guān)系 D．物業(yè)服務(wù)水平 14．將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場時，其中三級市場是指 ( )。 A．土地使用權(quán)出讓市場 B．土地轉(zhuǎn)讓市場 C．新建商品房租售市場 D．存量房地產(chǎn)交易市場 15．吸納率分析是 ( )的內(nèi)容。 A．供給分析 B．需求分析 C．競爭分析 D．市場占有率分析 16．介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間的物業(yè)管理計劃是 ( )。 A．年度計劃 B．短期計劃 C．中短期計劃 D．長期計劃 17． ( )的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供求 的平衡，影響到消費與積累的比例關(guān)系。 A．商品零售物價 B．家庭人口規(guī)模 C．商品房價格指數(shù) D．就業(yè)分布 18．下列屬于市場交易指標(biāo)的是 ( )。 A．空置量與空置率 B．吸納量與吸納率 C．平均建設(shè)周期 D．國內(nèi)生產(chǎn)總值 19．分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃是 ( )的內(nèi)容。 A．供給分析 B．需求分析 C．競爭分析 D．市場占有率分析 二、多項選擇題 1．鄰里分析的內(nèi)容有 ( )。 A．鄰里所在區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 B．評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平 C．考察鄰里物業(yè)的實體狀況 D．搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息 E．考察鄰里范圍內(nèi)是否會出現(xiàn)新的競爭對手 2．商品住宅需求的影。向因素主要有 ( )。 A．收入的變化 B．政府的稅收政策 C．國際市場住宅價格 D．對未來的預(yù)期 E．政府的住房政策 3．下列屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)成的有 ( )。 A．建筑結(jié)構(gòu) B．總量結(jié)構(gòu) C．區(qū)域結(jié)構(gòu) D．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) E．分銷結(jié)構(gòu) 4．下列指標(biāo)中屬于供給指標(biāo)的有 ( )。 A．存量 B． 新竣工量 C．空置率 D．吸納率 E．商品零售價格指數(shù) 5．房地產(chǎn)市場供給的特點主要有 ( )。 A．平衡性 B．缺乏彈性 C．非同質(zhì)性 D．高度的壟斷性 E．穩(wěn)定性 6．建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下 ( )。 A．建筑物維護的標(biāo)準(zhǔn) B．建筑物管理策略 C．租金方案 D．物業(yè)檢查計劃 E．財務(wù)收支計劃 7．政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)通常包括 ( )。 A．實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 B．使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 C．保證為各類生產(chǎn)生活需要提供 適當(dāng)?shù)娜俗】臻g D．嚴(yán)格控制土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓 E．滿足特殊群體的需要 8．目前，我國城市住宅的供給主要以下哪幾種類型 ( )。 A．廉價房 B．廉租房 C．經(jīng)濟適用住房 D．合作建房 E．市場價商品住宅 9．出租策略包括 ( )。 A．確定租期長短 B．確定獨立出租單元大小 C．租戶類型的匹配策略 D．管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇 E．物業(yè)經(jīng)營管理費用的收取 10．房地產(chǎn)市場需求分析時一般從以下哪幾個方面進行 ( )。 A．需求預(yù)測 B．市場占有率分析 C．競爭分析 D．吸納率分析 E．市場租戶對產(chǎn)品功能需求 11．編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容主要有 ( )。 A．區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 B．房地產(chǎn)市場分析 C．鄰里分析 D．構(gòu)造物業(yè)經(jīng)營管理方案 E．物業(yè)現(xiàn)狀分析 19 12．物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式有 ( )。 A．近期計劃 B．遠(yuǎn)期計劃 C．年度計劃 D．中短期計劃 E．長期計劃 13．物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容有 ( )。 A．建筑物管理計劃 B．租賃計劃 C．財務(wù)收支計劃 D．物業(yè)運行績效評估及 與業(yè)主溝通計劃 E．企業(yè)盈利和發(fā)展計劃 14．房地產(chǎn)市場供求分析主要從以下哪幾個方面進行 ( )。 A．供給分析 B．城市規(guī)劃分析 C．需求分析 D．競爭分析 E．市場占有率分析 15．吸納率分析的具體內(nèi)容包括 ( )。 A．分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目 B．預(yù)估市場吸納計劃 C．預(yù)估吸納周期內(nèi)的需求 D．對競爭性物業(yè)進行評價 E．市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢 16．市場占有率分析結(jié)果，要求計算出目標(biāo)物業(yè)的 ( )。 A．市場占有率 B．租約期間長度 C．出租進 度 D．租賃價格 E．達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間 17．業(yè)主依靠物業(yè)管理企業(yè)的及時溝通來了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況，最常用的溝通手段有( )。 A．物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部刊物 B．定期的年度或季度表現(xiàn)報告 C．定期的管理會議 D．通過電話或現(xiàn)場會議形式的定期私人接觸 E．社區(qū)文化活動 第六章 租賃管理 一、單項選擇題 1．房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有 ( )的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 A．所有權(quán) B．使用權(quán) C．占有 權(quán) D．收益權(quán) 2．按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，物業(yè)租賃可分為 ( )。 A．居住用房租賃和非居住用房租賃 B．定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃 C．公房租賃和私房租賃 D．國內(nèi)租賃和涉外租賃 3． ( )是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。 A．居住用房租賃 B．自動延期租賃 C．公房租賃 D．定期租賃 4．中短期租賃的