【導讀】關于修改《全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格?？荚嚧缶V》的說明。近兩年來，《物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》和《物。業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》相繼出臺，《物業(yè)管理條例》。內容與現有法律法規(guī)脫節(jié)和沖突，經住房和城鄉(xiāng)建設部、人力資。源和社會保障部批準，現對2020年發(fā)布的《全國物業(yè)管理師執(zhí)。業(yè)資格考試大綱》中《物業(yè)管理基本制度與政策》部分的相關內。容進行了修改與補充，作為物業(yè)管理師資格考試的命題與備考依。本部分的考試目的是考察應試人員運用《物業(yè)管理條例》（以下。簡稱《條例》）分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》相關問題的能力。用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。護秩序的方式，物業(yè)服務企業(yè)在安全事故中的法律義務。共用設施設備進行經營活動的有關規(guī)定。

　　

【正文】 差幾年，因此，成立業(yè)主大會對于業(yè)主來說有一定的難度。 而業(yè)主大會的成立關系著業(yè)主如何行使自己的權利，維護自身的合法權益，關系到廣大業(yè)主的切身利益，關系到建筑區(qū)劃內的安定團結，甚至關系到社會的穩(wěn)定。地方人 民政府有關部門應當向準備成立業(yè)主大會的業(yè)主予以指導，提供想選的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大會的成立經驗，幫助成立籌備組織，提供政府部門 制定 的業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主管理公約等示范文本， 協(xié)調 業(yè)主之間的不同意見，為業(yè)主大會成立前的相關活動提供必要的活動場所，積極主動參加業(yè)主大會的成立大會等 。 （ 2）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定效力 《 物權法 》 第七十八 條 第一款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。這是因為，業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內建筑物及其附屬設施的 管理機構。業(yè)主大會依據法定程序做出的決定，反映了建筑區(qū)劃內絕大多數業(yè)主的意志與心聲，代表和維護 42 了建筑區(qū)劃內廣大業(yè)主的合法權益 。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具有實施業(yè)主大會作出的決定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權力機關和執(zhí)行機關，依據法定程序 作 出的決定，對業(yè)主應當 具有約束力。 對業(yè)主具有約束力的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，必須是依法設立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的，必須是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依據法定程序作出的，必須是符合法律、法規(guī)及規(guī)章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定，上述三點必須同時具備，否則業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定對業(yè)主沒有約束力。物業(yè)管理條例第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會主要對建筑區(qū)劃內，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權如何行使，業(yè)主的合法權益如何維護等事項作出決定，例如，可以對制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則作出 決定，對制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約作出決定，對選舉業(yè)主委員會或者 更換業(yè)主委員會成員作出決定， 對選聘、解聘物業(yè)服 務企業(yè)或者其他管理人作出決定， 對籌集、使用建筑物及其附屬設施作出決定 ，對改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定。 無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出哪一項決定，對業(yè)主均具有約束力。 （ 3）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的 處置 權 43 目前，有些建筑區(qū)劃內的個別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定， 任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權益，對這些行為如何處置，《物權法》第八十三條第二款作了規(guī)定，即“業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意 棄置垃圾、排放污染物或者 噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng) 動物 、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失 。 ” 關于共同管理權的其他規(guī)定 （ 1）維修資金的所有權歸屬與使用 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。 （ 2）管理費用分攤與收益分配 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面 積的比例確定。 （ 3） 建筑物及其附屬設施的管理 ① 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 ② 對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有 44 權依法更換。 ③ 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 五、業(yè)主的訴訟權利 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 現實中 ，有可能 有的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約，或者不依據法定程序作出某些決定，侵 害業(yè)主的合法權益，針對這一情形，物權法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者 業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 ” 這一規(guī)定，賦予了業(yè)主請求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的不當決定的權利。業(yè)主在具體行使這一權利時，還要依據 《 民法通則 》 、 《 民事訴訟法 》 等法律的規(guī)定。例如 ，除法律另有規(guī)定外，應當在知道權利被侵害之日起 一定期限 內向人民法院提出撤銷的請求，要向有 管轄權的人民法院提出，要有明確的訴訟請求和事實、理由等。 業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 根據《物權法》第八十三條的 規(guī)定，對于建筑區(qū)域內任何 任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費 等侵權行為， 受 到侵害的業(yè)主個人可以依據 《 民事訴訟法 》等法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟。 同時， 45 共同收到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據 《 民事訴訟法 》 等法律的規(guī)定， 向 人民法院提出訴訟。 （二）《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定 為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性，合理核定物業(yè)服務定價成本，根據《物業(yè)服務收費管理辦法》和《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等有關規(guī)定，國家發(fā) 展改革委員會和建設部于 2020年 9 月 10 日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格 [2020]2285 號）， 2020年 10月 1日起施行。根據《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務收費”的基礎上，補充增加以下內容： 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義 物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本。 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調整 實行 政府指導價的物業(yè)服務收費標準，對相關物業(yè)服務企業(yè)的服務成本實施監(jiān)督 和審核的行為。 二、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵守以下原則： （ 1）合法性原則 合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定； 46 （ 2） 相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用。 （ 3） 對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內容及服務標準相對應。 （ 4） 合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。 物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的依據 核定物業(yè)服務定價成 本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。 三、物業(yè)服務定價成本的構成 物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業(yè)主同意的其它費用組成。 其中： 人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、 醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。 物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、 47 維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。 綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。 清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費 、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。 秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。 物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。 辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。 管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。 48 固定資產折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。 經業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。 四、物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準 工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等 社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規(guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。 固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。 固定資產殘值率按 3%— 5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。 物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。 49 物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。 網（ DocIn）是全球優(yōu)秀的 C2C 文檔銷售與分享社區(qū)。 允許用 戶上傳包括 .pdf, .doc, .ppt, .txt 在內的數十種格式的文檔文件，并以 Flash Player 的形式在網頁中直接展示給讀者。簡而言之，就如同文檔版的 Youtube?，F在每天都有數以萬計的文檔會上傳到，正基于此，將致力構建全球最大的中文圖書館。 努力使世界上任何人都能夠自由地發(fā)揮他們的創(chuàng)造力。文檔資料只通過少數、單一的出版物來傳播的時代已經結束。現在，互聯(lián)網給文檔資料提供了世界范圍內的傳播渠道，希望能夠給每個獨立的文檔持有者利用這個新機會的方法?，F在，我們?yōu)樵瓌?chuàng)人群提 供安全、自由、民主、便利的文檔發(fā)布與營銷平臺。借助，你可以為你的文檔定價，并通過發(fā)表到不同博客、論壇、聯(lián)盟中，進行廣泛傳播，在分享的同時獲得收入回報。 致力于構建全球領先的文檔發(fā)布與銷售平臺，面向世界范圍提供便捷、安全、專業(yè)、有效的文檔營銷服務。包括中國、日本、韓國、北美、歐洲等在內的全球分站，將面向全球各地的文檔擁有者和代理商提供服務，幫助他們把文檔發(fā)行到世界的每一個角落。正在全球各地建立便捷、安全、高效的支付與兌換渠道，為每一位用戶提供優(yōu)質的文檔交易和賬務服務。