【正文】 。包括中國、日本、韓國、北美、歐洲等在內(nèi)的全球分站，將面向全球各地的文檔擁有者和代理商提供服務(wù)，幫助他們把文檔發(fā)行到世界的每一個角落。借助，你可以為你的文檔定價，并通過發(fā)表到不同博客、論壇、聯(lián)盟中，進(jìn)行廣泛傳播，在分享的同時獲得收入回報。現(xiàn)在，互聯(lián)網(wǎng)給文檔資料提供了世界范圍內(nèi)的傳播渠道，希望能夠給每個獨(dú)立的文檔持有者利用這個新機(jī)會的方法。 努力使世界上任何人都能夠自由地發(fā)揮他們的創(chuàng)造力。簡而言之，就如同文檔版的 Youtube。 網(wǎng)（ DocIn）是全球優(yōu)秀的 C2C 文檔銷售與分享社區(qū)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。醫(yī)療保險費(fèi)用應(yīng)在社會保險費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。 48 固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。 辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報費(fèi)及其它費(fèi)用。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。 清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi) 、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、 47 維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。 三、物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。計(jì)入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。計(jì)入定價成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費(fèi)用。 二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù) 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守以下原則： （ 1）合法性原則 合法性原則。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充增加以下內(nèi)容： 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義 物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。 同時， 45 共同收到侵害的業(yè)主，可以推選代表人，依據(jù) 《 民事訴訟法 》 等法律的規(guī)定， 向 人民法院提出訴訟。 業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主在具體行使這一權(quán)利時，還要依據(jù) 《 民法通則 》 、 《 民事訴訟法 》 等法律的規(guī)定。 現(xiàn)實(shí)中 ，有可能 有的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約，或者不依據(jù)法定程序作出某些決定，侵 害業(yè)主的合法權(quán)益，針對這一情形，物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者 業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 ③ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 （ 3） 建筑物及其附屬設(shè)施的管理 ① 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 ” 關(guān)于共同管理權(quán)的其他規(guī)定 （ 1）維修資金的所有權(quán)歸屬與使用 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。 無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出哪一項(xiàng)決定，對業(yè)主均具有約束力。物業(yè)管理?xiàng)l例第十九條第二款規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有實(shí)施業(yè)主大會作出的決定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作為自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，依據(jù)法定程序 作 出的決定，對業(yè)主應(yīng)當(dāng) 具有約束力。這是因?yàn)?，業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的 管理機(jī)構(gòu)。地方人 民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向準(zhǔn)備成立業(yè)主大會的業(yè)主予以指導(dǎo)，提供想選的法律、法規(guī)及規(guī)章，提供已成立業(yè)主大會的成立經(jīng)驗(yàn)，幫助成立籌備組織，提供政府部門 制定 的業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主管理公約等示范文本， 協(xié)調(diào) 業(yè)主之間的不同意見，為業(yè)主大會成立前的相關(guān)活動提供必要的活動場所，積極主動參加業(yè)主大會的成立大會等 。但是，一個建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主從不同的地方入住，互不相識，而入住的時間又有先有后，有的相差幾年，因此，成立業(yè)主大會對于業(yè)主來說有一定的難度。 ② 地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立 的 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，給予指導(dǎo)和協(xié)助。 如果建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主人數(shù)眾多，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主委員會。因此，只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主是建筑區(qū)劃內(nèi)的主 人 。 （ 2） 決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。例如，如何對物業(yè)公司的工作予以監(jiān)督，如何與居民委員會協(xié)作等。 （ 7）有關(guān)共有和共同管理 權(quán)利 的其他重大事項(xiàng)。 （ 6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。 （ 5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。 （ 4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉能夠代表和維護(hù)自己利益的 業(yè)主委員會委員，成立業(yè)主委員會。建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的規(guī)則約定， 涉及 每個業(yè)主的切身利益，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同制定和修改。業(yè)主大會 議事 規(guī)則是 39 業(yè)主大會組織、運(yùn)作的 規(guī)程 ，需要由業(yè)主共同決定。 （ 3） 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ” 建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬 在對我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際 作法 和存在問題進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護(hù)業(yè)主利益的角度出 發(fā) ,《物權(quán)法》第七十四條對建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬作了如下規(guī)定： （ 1） 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定：“ 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。 ”需要 注意的是， 法律 規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸屬。對此，物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù) 物權(quán)法的相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。 三、共有部分的共有權(quán) 業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等?！段餀?quán)法》第七十七 條 首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營性用房，會造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜且亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不 安定的因素，弊端多，危害性大。 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)?36 經(jīng)營性用房。沒有業(yè)主對專有部分的所有權(quán)，就 無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分 以外 共有部分的共有權(quán)，以及對共有部分的共同管理的權(quán)利。 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi) 共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。 例如， 業(yè)主在對專有部分裝修時，不得拆 除房屋內(nèi)的承重墻，不得在專有部分內(nèi)儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的安全，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、 經(jīng)營性用房等專有部分；沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、 經(jīng)營性用房等專有部分。 業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時，不得危及建筑物的安全， 35 不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利。 二、專有部分的所有權(quán) 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 第三，業(yè)主對建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。 第二、業(yè)主對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。 根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由 以下 三部分構(gòu)成： 第一 、 業(yè)主對 專有 部分的所有權(quán)。 補(bǔ)充增加的教材第四章的內(nèi)容為： 第四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個 業(yè)主 共同擁有一棟建筑物時，各個 業(yè)主 對其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對供全體或部分所有人共同使用的建筑 物 部分所享有的共有 權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的 共同管理 權(quán)的總稱。《物權(quán)法》作為規(guī)范我國財產(chǎn)法律關(guān)系的基本法律，是權(quán)利人對動產(chǎn)和不動產(chǎn)實(shí)施占有、使用、收益和處分的基本準(zhǔn)則 ，是《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布以來， 又 一部對物業(yè)管理行 業(yè)產(chǎn)生 深遠(yuǎn) 影響的法律 ， 其中第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。 32 縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門 、財政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 違規(guī)使用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下法律責(zé)任： （ 1） 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由 上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任 （ 2） 直轄市、市、縣人民政府財政部門違反住宅專項(xiàng)維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府財政部門責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 （ 2） 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用 住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回