【正文】 挪用的住宅專項維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè) (房地產(chǎn) )主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額 2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 （三） 住宅專項維修資金相關(guān)主體的法律責(zé)任 公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的；或?qū)?房屋交付未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的 ；以及未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費用的 ，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正。財政部門負(fù)責(zé)對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。 （ 3） 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。 的法律義務(wù) （ 1） 專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。 （二） 相關(guān) 主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務(wù) 1． 管理單位的法律義務(wù) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況： 29 （ 1）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額； （ 2）發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)?情況； （ 3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額 （ 4）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用 ： 28 （ 1）住宅專項維修資金的存儲利息； （ 2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益； （ 3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外； （ 4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。 （ 4） 利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意 。 （ 2） 利用住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行 的國債，并持有到期 。 （四） 住宅專項維修資金的使用禁止 《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定， 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支： 依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、 27 共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改 造費用； 依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用 應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用； 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費用。 （ 3）發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。 （ 三 ）住宅專項維修資金的使用程序 （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議； 24 （ 2）住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主 討論通過使用建議； （ 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案； （ 4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （ 5）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； （ 6）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 使用程序 （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等； （ 2）業(yè)主大會依法通過使用方案； （ 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案； （ 4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù) 25 責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （ 5）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公 有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正； （ 6）業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知； （ 7）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住 宅專項維修資金的比例分?jǐn)偂? （二）住宅專項維修資金的 分?jǐn)傄?guī)則 商品住宅之間或者 商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂? 三、住宅專項維修資金的使用 （一）住宅專項維修資金的使用 范圍和原則 使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會建立住宅專項維修資金管理制度進(jìn)行管理。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門。 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū) 22 域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀 行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。 業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托所在地商業(yè)銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶負(fù)責(zé)管理。 （四）住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開立的住宅專項維修資金專戶代管。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。 21 未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。售房單位按照多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%，從售房款中一次 性提取住宅專項維修資金。 每平方米建筑面積交存 的 首期住宅專項維修資金的數(shù)額，由 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門 根據(jù)本地區(qū)情況 確定 并公布 。從公有住房售房款 中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。 涉及公有住房出售的，售房單位 應(yīng)當(dāng) 按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。 二、住宅專項維修資金的交存 （一） 住宅專項維修資金的交存主體 住宅專項維修資金的交存主體 主要包括以下三類： 住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外 。 監(jiān)督部門 國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。 19 共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 一、住宅專項維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門 住宅專項維修資金 的 定義 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，將“住宅專項維修資金制度”進(jìn)行相應(yīng)修改，修改后的教材 “ 第三章第七節(jié) ”的內(nèi)容為： 第七節(jié) 住宅專項維修資金制度 2020年 12月 4日，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會同財政部 發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，并于 2020年 2月 1日 起 施行。 據(jù)此， 教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度”，其中涉及上述三個條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。 第十八條 符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。 （二）關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè) 資質(zhì)管理制度 ” （第三章第五節(jié)）的修改 2020 年 11 月 26 日， 《建設(shè)部關(guān)于修改 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì) 17 管理辦法 的決定》 (建設(shè)部令第 164 號 )發(fā)布，決定對《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》 （建設(shè)部令第 125 號）進(jìn)行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，同時刪去《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第 125 號）中的 以下 內(nèi)容 ： 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主 。 。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 修改后的《物業(yè)管理條例》第十一條 的 內(nèi)容為： 下列事項由業(yè)主共同決定： （ 1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）制定和修改管理規(guī)約； （ 3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （ 4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （ 5）籌集和使用專項維修資金； （ 6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （ 7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。 修改后的《物業(yè)管理條例》第十條 的 內(nèi)容為： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員 會。 二、修改的相關(guān)稱謂 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《國務(wù)院關(guān)于修改 物業(yè)管理條例 的決定 》 （中華人民共和國國務(wù)院令第 504號）的有關(guān)規(guī)定，將教材中的“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將 “業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。 （三）要點說明 1. 房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系 2. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理 3. 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 應(yīng) 遵循的制度 5. 建筑工程質(zhì)量管理制度 6. 房地產(chǎn)開發(fā)的施工許可證制度 7. 工程竣工驗收備案制度