【導(dǎo)讀】中國的物業(yè)管理經(jīng)過20年的發(fā)展,取得了長足的一步但仍存在諸多問題。致分為三個(gè)方面：一是目前物業(yè)管理的社會化程度不高,二是現(xiàn)有物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問題,三是當(dāng)?shù)卣袨榈钠?。物業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進(jìn)步到達(dá)一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)。但實(shí)際上,目前我國物業(yè)管理的覆蓋面太小,社會化程度低,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會現(xiàn)代化。和文明程度的需要。物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè),提供的是一種特殊服務(wù)。這種服務(wù)不但可以使業(yè)主和用戶。在商品房的消費(fèi)中,享受到更多的便利和效用;同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值。

　　

【正文】 不斷加快 ,市場競爭十分激烈 ,在不斷的優(yōu)勝劣汰中 ,物業(yè)管理品牌正在逐步形成。下面，結(jié)合中航物業(yè)多年的發(fā)展實(shí)踐談一談對 經(jīng)營型物業(yè)管理模式 的看法 ,供大家參考。 一、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義 我們把經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義概括為二個(gè)方面 :一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體 ,在做好物業(yè)管理工作的同時(shí) ,為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案 ,發(fā)揮每一平方米 物業(yè)的增效潛力 。二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面 ,亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排 ,從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。 上述經(jīng)營型管理模式含義的核心思想為 :將營銷的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中 ,通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運(yùn)行 ,更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。 經(jīng)營型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同 ,后者特指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)管理 ,普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中 心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中 。而前者指對管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營銷的概念 ,通過對物業(yè)整體功能的開發(fā) ,提高物業(yè)的效益潛力。前者包括后者 ,后者是前者的重要組成內(nèi)容。有些同行把經(jīng)營型物業(yè)管理理解為配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營和有償?shù)母黝惣艺?wù)當(dāng)然是相當(dāng)片面的。 經(jīng)營型物業(yè)管理運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面 ,主要包括是租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。物業(yè)管理公司代理或參與管轄物業(yè)的經(jīng)營 ,在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí) ,促進(jìn)了物業(yè)的市場流通 ,挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益 ,并增強(qiáng)了業(yè)主 、客戶對物業(yè)真正價(jià)值的理解。 二、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的市場需求 國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。以美國為例 ,經(jīng)歷ω多年市場歷煉的美國物業(yè)管理行業(yè) ,大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售 ,在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作 ,良好的維護(hù)又反向推動物業(yè)的租售。在他們看來 ,優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境 ,而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè) ,無 論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾 ,無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場 ,寓經(jīng)營飛管理于服務(wù)之中 ,體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實(shí)力。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域 ,我們會感悟到 ,香港規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營、管理綜合服務(wù)為特色 ,香港物業(yè)管理市場需求的是綜合性的服務(wù)。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系 ,以及 WVIO 入關(guān)在即 ,深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗(yàn) ,包括經(jīng)營型物業(yè)管理模式的運(yùn)作。 國內(nèi)市場對經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。近年來 ,隨著房地產(chǎn)行業(yè) 的迅猛發(fā)展 ,二級、此資料來自 , 大量管理資料下載 共 64頁 第 18頁 20919 三級市場日益擴(kuò)大 ,拓展出房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間。僅以租賃市場為例 ,目前全國7000 則余萬戶居民中 ,仍有約 300 戶人均居住面積不足 4 平方米 ,流動性租房而居的住戶比例高達(dá) %。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市住房調(diào)查顯示 ,分有 %、 %、 239毛和 28%的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業(yè)水平低 ,操作欠規(guī)范 ,給眾多的物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。香港地產(chǎn)三級市場的成交量占總成交量的70%以上 ,而深圳目前三級市場所占比例只有 289b,市場潛力深厚。當(dāng)三 級市場啟動后 ,住房租、售交易大增 ,百姓對物業(yè)估價(jià)、交易咨詢、租賃代理的需求更甚 ,而這些業(yè)務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)都將發(fā)生必然的聯(lián)系 ,顯示出經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品 ,我們服務(wù)的客戶也將是面孔常新的動態(tài)群體 ,而在這動態(tài)的市場中 ,蘊(yùn)含著萬千商機(jī)。 大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理 ,更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營。由于缺乏對物業(yè)真正價(jià)值的理解 ,有很多業(yè)主單位從建筑功能確定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作沒有跟著市場走 ,觀念滯后 ,導(dǎo)致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失?？梢哉f ,當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個(gè)人缺乏物業(yè)管 理 ,更渴望對其物業(yè)理想的經(jīng)營。以中航物業(yè)管理有限公司隸屬的中國航空工業(yè)總公司為例 ,據(jù)統(tǒng)計(jì) ,航空工業(yè)總公司所屬廣、所、企業(yè)、院?？傎Y產(chǎn)中 ,超過 659b屬于物業(yè)資產(chǎn) ,而在這物業(yè)總資產(chǎn)中 ,大量物業(yè)未得到充分利用 ,甚至有大批物業(yè)長期閑置。就全國情況看 ,很多單位發(fā)工資困難 ,但對懷中物業(yè)這個(gè)金娃娃長期無動于衷。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營銷意識 ,提高經(jīng)營水平 ,管好樓 ,還要盤活樓。深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)管轄項(xiàng)目中 ,或多或少地存在著物業(yè)經(jīng) .營的業(yè)務(wù) ,業(yè)主和客戶需要專業(yè)的物業(yè)管 39。理服務(wù) ,更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮?，F(xiàn)代 物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn) ,而是一種在流通中價(jià)值不斷更新的商品 ,物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然應(yīng)該關(guān)注新經(jīng)濟(jì)時(shí)代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。大陸物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場 ,將因?yàn)榉?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢承受更大的市場壓力。 三、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利弊分析 隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益成熟 ,房地產(chǎn)服務(wù)所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價(jià)、咨詢等專業(yè)分工日趨細(xì)致 ,經(jīng)營型物業(yè)管理模式的推行是否會因盲目地多元經(jīng)營而導(dǎo)致不良后果 ?我們認(rèn)為 ,經(jīng)營型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營 ,參與物業(yè)營銷 本身應(yīng)該是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有之圈義。從上述市場需求和香港同行企業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看 ,物業(yè)管理企業(yè)不但要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當(dāng)好管家 ,還應(yīng)有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)顧問。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目中 ,由物業(yè)顧問這個(gè)角色向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要 ,物業(yè)顧問必將與物業(yè)管理日趨緊密地結(jié)合并相互促進(jìn)。 從目前的實(shí)踐看 ,經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利處主要體現(xiàn)在 :首先 ,該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要 ,如同銀行單純的儲蓄業(yè)務(wù)擴(kuò)展為金融理財(cái)服務(wù) 。其次 ,經(jīng)營型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服 務(wù) ,對客戶來講 ,提高了服務(wù)效率 。再次 ,擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例 ,使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。 經(jīng)營型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點(diǎn) :一是壓力大。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營、管理權(quán) ,同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù) ,而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠(yuǎn)大此資料來自 , 大量管理資料下載 共 64頁 第 19頁 20919 于管理傭金的波動 ,相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力 。二是風(fēng)險(xiǎn)大。一塊物業(yè)的經(jīng)營從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶 確定 ,每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn) ,僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉 。三是組建專業(yè)隊(duì)伍困難。物業(yè)經(jīng)營是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作 ,不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓 ,有了人才 ,形成一個(gè)與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易 ,一但經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤 ,物業(yè)管理公司難以承受。 四、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實(shí)踐 1996 年 ,深圳市中航物業(yè)管理有限公司在認(rèn)真分析自身優(yōu)劣勢基礎(chǔ)上 ,確定了將經(jīng)營型物業(yè)管理模式作為企業(yè)的核心競爭力。經(jīng)過五年的實(shí)踐和積累 ,經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的市場磨合 ,這一競爭優(yōu)勢得到進(jìn)一步強(qiáng)化。從我公司實(shí)踐來看 ,經(jīng)營型 物業(yè)管理模式具有較強(qiáng)的生命力。在實(shí)施經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實(shí)踐中 ,我們注重以下幾個(gè)重點(diǎn)： (一 )強(qiáng)調(diào)經(jīng)營觀念到位。物業(yè)的經(jīng)營是動態(tài)的 ,物業(yè)的營銷永無止境 ,物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營銷意識 ,才能使管轄物業(yè)潛力得到更充分發(fā)揮。公司要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事 ,物業(yè)管理固然重要 ,而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)營銷方案可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。在市場競爭中 ,我們打出了這樣的廣告語 我們可以做您的物業(yè)管家 ,我們還可以替您打理這份物業(yè) 。實(shí)踐證明 ,管理概念加上系列營銷服務(wù) ,可以使管轄物業(yè)的價(jià)值發(fā)生很大變化。 (二 )注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊(duì)伍。物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè) ,而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè) ,現(xiàn)代物業(yè)營銷已經(jīng)進(jìn)入到個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化飛整合型時(shí)期 ,沒有富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營人才 ,經(jīng)營型物業(yè)管理模式就是空談。因此 ,幾年來 ,我們注重在實(shí)踐中培養(yǎng)經(jīng)營骨干 ,適當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人才 ,初步建立了一支配合默契的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。 1998 年 ,天津津都花園物業(yè)進(jìn)行管理公司招標(biāo) ,香港梁行飛歐思諾均在競爭之列 ,經(jīng)過二輪拼搏 ,我們的經(jīng)營、管理方案以最高分奪標(biāo)。 (三 )注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。隨著中國即將加入 WTO,北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中 ,物業(yè)經(jīng)營、管理市場龐大 ,需要大量的法律、估價(jià)、測量、咨詢專業(yè)人才。我們在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)上差距仍然很大 ,因此 ,近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業(yè)務(wù)合作 ,吸收經(jīng)驗(yàn) ,培養(yǎng)專業(yè)實(shí)力。去年 ,全球最大不動產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)美國 21世紀(jì)不動產(chǎn)公司進(jìn)入珠江三角洲后 ,我們及時(shí)參加交流培訓(xùn) ,建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。在未來的五年內(nèi) ,在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)領(lǐng)域 ,我們還要認(rèn)真當(dāng)好學(xué)生 ,縮短差距 ,迎頭趕上。 (四 )根據(jù)不同物業(yè)項(xiàng)目 ,安排經(jīng)營、管理的主次關(guān)系 ,使經(jīng)營和管理相輔相成 ,相得益彰。在具 體運(yùn)作中 ,還要注重物業(yè)管理收支與經(jīng)營收支保持適當(dāng)獨(dú)立 ,體現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的規(guī)范性 ,還要具備物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)。 經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分 ,是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延 ,是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成 ,有著廣闊的市場空間 ,我們針對這種模式的探索、實(shí)踐之路還很長、很遠(yuǎn)。 此資料來自 , 大量管理資料下載 共 64頁 第 20頁 20919 物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化特性及其建設(shè) 伴隨著科技進(jìn)步和社會生活叫變革 ,企業(yè)管理理論和實(shí)踐得到不斷豐富和發(fā)展 ,企業(yè)管理的核心已由重物質(zhì)的 硬性 管理轉(zhuǎn)變到重精神的 柔性 管理。 一、企業(yè)文化對于企業(yè)管理及發(fā)展的重要 性 物業(yè)管理企業(yè)作為認(rèn)房屋對管理對象 ,以人為服務(wù)對象的市場主體 ,更應(yīng)對企業(yè)文化建設(shè)高度重視。企業(yè)文化 ,實(shí)際就是一種以價(jià)值觀為核心的對企業(yè)全體員工進(jìn)行企業(yè)意識教育的微觀文化體系。其核心是企業(yè)價(jià)值理念 ,作用對象則是企業(yè)全體員工。 企業(yè)文化是以人為中心的管理思想在信念、精神上的升華和凝結(jié) ,目的就是要在企業(yè)中形成一種 以人為本 的價(jià)值觀念和行為規(guī)范。一旦企業(yè)的價(jià)值觀變成企業(yè)員工共有的價(jià)值理念 ,企業(yè)的內(nèi)化控制無疑就會加強(qiáng) ,員工也會以共有的價(jià)值觀念為準(zhǔn)則來自覺監(jiān)督和調(diào)控生產(chǎn)、經(jīng)營和日常活動 ,企業(yè)的內(nèi)聚力、向心力 和能動力 ,還有對外的發(fā)散力就會增強(qiáng)。如果企業(yè)的每個(gè)成員都工作在相互信任、相互溝通、平等向上的環(huán)境中 ,素質(zhì)得到提高、智力和潛能得到激發(fā) ,人力資源得到充分開發(fā) ,將人力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為智力優(yōu)勢和生產(chǎn)優(yōu)勢 ,很顯然企業(yè)在競爭中將會獲得全面優(yōu)勢。 從人類發(fā)展的歷史看，世界各民族的發(fā)展無非都是以追求經(jīng)濟(jì)的富強(qiáng)、文化的先進(jìn)為目的的。企業(yè)管理 ,簡單的說就是通過人的集合 ,資源的集合 ,資金的集合 ,然后產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益。無論何種企業(yè) ,經(jīng)營要想獲得成功 ,資金、技術(shù)、產(chǎn)品等因素是不可缺的 ,但僅有此類因素是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的 ,特別是在當(dāng)今的知 識經(jīng)濟(jì)時(shí)代和強(qiáng)調(diào) 以人為本 的今天。如何將人、資源、資金等要素有效的組織起來 ,是非常關(guān)鍵的核心問題。顯然 ,我們不僅僅要關(guān)注企業(yè)的體制是否有利于這種集合 ,我們還必須關(guān)注企業(yè)的文化。文化對于企業(yè)發(fā)展的核心作用是凝聚力與競爭力的形成。任何成功企業(yè) ,文化的成功也必然是其獲得成功的一個(gè)必要條件。要贏得企業(yè)戰(zhàn)略上的優(yōu)勢 ,占領(lǐng)文化制高點(diǎn)是最重要的手段之一。 由于企業(yè)文化的上述特點(diǎn) ,它作為當(dāng)今管理的手段之一 ,對企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。首先 ,對內(nèi)它能激勵企業(yè)全體員工積極進(jìn)取 ,增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力 ,使員工更加重視職業(yè)道 德 ,注意改善同事間關(guān)系 ,將個(gè)人發(fā)展與企業(yè)興衰掛鉤 ,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)為已任 。其次 ,對外它有利于樹立企業(yè)良好形象 ,提高企業(yè)信譽(yù) ,擴(kuò)大企業(yè)知名度 ,給企業(yè)帶來難以估計(jì)的社會效益 。再次 ,它也是企業(yè)實(shí)行改革、創(chuàng)新和實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的思想基礎(chǔ) ,是企業(yè)對環(huán)境適應(yīng)能力的支柱。 二、物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化特殊性 近 20年來 ,隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷持續(xù)發(fā)展 ,作為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)也得到飛速發(fā)展 ,人們對其內(nèi)涵及外延的深度廣度也有了更高的要求。如何使物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地 ,加強(qiáng)企業(yè)管理 ,樹立企業(yè)良好形象成為企業(yè) 管理者必須面對的重要問題。企業(yè)文化在企業(yè)管理及樹立品牌形象中的核心作用 ,其重要性是不容忽視。由于物管企業(yè)的特殊性 ,企業(yè)文化在該行業(yè)也