【正文】 級評定標(biāo)準(zhǔn) 熟悉房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)；掌握房屋常用結(jié)構(gòu)和完損等級分類， 房屋完損等級評定方法。掌握《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》 (1993 年 11 月 13日 建法第 814 號 )、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦 法》 (1996年 2月 9 日 計價費第 266 號 )、《關(guān)于實行物業(yè)管理企 業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》 (1996 年 9月 5 日 建教培字第 41 號 )、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》 (1995年 3 月 11 日 建房第 120 號 )、《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住 宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )》達標(biāo)辦法的通知 (1996 年4 月 1 日 建房 物字第 008 號 )、《商品房購銷合同示范文本》 (1995 年 6月 29 日 建房第 386 號 )、《關(guān)于加強公有住房售后維修養(yǎng)護管理工作的 通知》 (1997 年 4 月 3 日 建房字第 65 號 )、《全國城市物業(yè)管理 優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細則》的通知 (1997 年 4月 16 日 建房物字 第 011 號 )。要求熟悉：建設(shè)部令城市商品房 預(yù)售管理辦法 (1994 年 11 月 15日 第 40 號 )、建設(shè)部令城市房 屋租賃管理辦法 (1995 年 5 月 9 日 第 42號 )、建設(shè)部令建筑裝 飾裝修管理規(guī)定 (1995 年 8 月 7 日 第 46 號 )，建設(shè)部、公安部令 城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定 (1996 年 1 月 5日 第 49號 )、建設(shè)部令城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 (1996年 1 月 8日 第 50 號 )、公安部令租賃房屋治安管理規(guī)定 (1995年 3 月 6 日 第 24 號 )。第一部分分三大類，其要求如下： 一、法律類 這部分內(nèi)容包括全國人大常委會通過公布施行的《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國民法通則》。 本書分為上、下兩冊。 十．物業(yè)管理的法制建設(shè) 了解法制建設(shè)對物業(yè)管理的重要性，法律關(guān)系三要素，物業(yè)管 理 的法規(guī)體系；法律責(zé)任的種類；熟悉物業(yè)管理法律規(guī)范的層次， 物業(yè)管理法制建設(shè)的內(nèi)容及各有關(guān)主體的權(quán)利、義務(wù)；掌握物業(yè)管 理內(nèi)、外部管理制度和管理方法的制定，物業(yè)管理違約行為的處理 方式。 六．房屋設(shè)備管理 了解房屋設(shè)備的構(gòu)成與分類，房屋設(shè)備管理的基本內(nèi)容與要 求，房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修要求，各類設(shè)備的檔案資料要求；熟悉 各類設(shè)備的驗收程序與要點．各類設(shè)備的特點、管理要點與管理方 法；掌握給排水、供電、供暖設(shè)備的管理職責(zé)劃分。 二．物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā) 了解物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的位置與作用，物業(yè)管理 早期入的必要性；熟悉物業(yè)管理在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段的參與方式、 職責(zé)與要點，物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)；掌握竣工驗收與接管驗收的區(qū) 別，接管驗收的內(nèi)容及雙方責(zé)任。 三．物業(yè)管理企業(yè) 了解有關(guān)公司的基本概念，物業(yè)管理公司設(shè)立的條件和程序， IS09000質(zhì)量認(rèn)證體系的基本知識；熟悉物業(yè)管理企業(yè)的組織形 式與機構(gòu)設(shè)置，物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)方式、基本內(nèi)容與要求， 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的基本內(nèi)容與要求；掌握物業(yè)管理企業(yè)的 權(quán)利與義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理的必備知識與必備能力，物業(yè)管理 企業(yè)的財務(wù)核算、財務(wù)監(jiān)督、財務(wù)分析的基本 方法。 七．物業(yè)管理綜合服務(wù) 了解物業(yè)管理綜合服務(wù)的概念、特點、運作形式與管理，環(huán)衛(wèi)作的日常操作及管理，綠化的基本知識，居住區(qū)道路的規(guī)劃要求，車輛道路管理的重要性，物業(yè)管理與保 險的關(guān)系，保險合同的 基本知識；熟悉環(huán)衛(wèi)管理的基本要求和措施，綠化管理、治安管理、 消防管理、車輛道路管理的基本內(nèi)容與要求，治安管理機構(gòu)設(shè)置與 基本制度，高層建筑消防管理，不同物業(yè)車輛道路管理的特點，物業(yè)管理常保的險種；掌握綠化評價指標(biāo)，治安管理中常見問題的處 置，消防管理規(guī)章制度的制定，消防設(shè)施、器材的配備，各類車輛管 理與停車場管理要點，各類保險責(zé)任的劃分。 第二部分 物業(yè)管理法規(guī) 本書內(nèi)容為國家和部分地方政府發(fā)布的有關(guān)物業(yè)管理的各項 法律、法規(guī)、政策、行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，以及安徽國家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 2 重要的領(lǐng)導(dǎo)講話。 上 冊 上冊包括三部分內(nèi)容。要求應(yīng)考人員對這 4 種法 律要有基本的了解，并且熟悉物業(yè)管理實施過程中涉及到的相關(guān) 法律條文。要求掌握；建設(shè)部令城市危險房屋管理規(guī)定 (1989 年 12 月 21 日 第 4 號 )、建設(shè)部令城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 (1989 年 11 月 21日 第 5號 )、建設(shè)部令城市房屋修繕管理規(guī)定 (1989 年 7月 8 日 第 11號 )、建設(shè)部令公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫 行辦法(1992 年 6 月 15日 第 19 號 )、建設(shè)部令城市新建住宅小 區(qū)管理辦法 (1994 年 3月 23 日 第 33 號 )，其中《城市新建住宅 小區(qū)管理辦法》要求全面掌握。 下 冊 下冊內(nèi)容為行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)規(guī)范 。 四．房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn) (試行 ) 熟悉房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；掌握房屋修繕工程分類 與修繕范圍的界定。 八．民用房屋修繕工程施工規(guī)程 重點為民用房屋各類修繕工程的一般規(guī)定。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 了解城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段和方法；熟悉國有土地使用權(quán)的獲取方式和在新、舊區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)的特點；掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序。 六．房地產(chǎn)市場 了解房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律，市場營銷的形式與手段；熟房地產(chǎn)市場的含義、功能和特點；掌握代理機構(gòu)的運作方式及傭金收取方式。要求通過學(xué)習(xí)本書，使學(xué)員了解房屋建筑構(gòu)造的基本原理，熟悉房屋建筑各組成部分的構(gòu)造，能識讀一般房屋施工圖。 五。建筑防火構(gòu)造措施 了解耐火等級與面積、長度、層數(shù)的關(guān)系及防火間距；熟悉建 筑防火的一般知識；掌握安全疏散、防火分隔、防火構(gòu)造要求及高 層建筑防火知識。 十一．怎樣看房屋的結(jié)構(gòu)圖 了解基礎(chǔ)施工圖和地質(zhì) 勘探圖的看圖方法；熟悉結(jié)構(gòu)圖的內(nèi) 容和組成；掌握主體結(jié)構(gòu)圖看圖方法和建筑圖和結(jié)構(gòu)圖的綜合看 圖方法。 安徽國家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 5 十四．怎樣看結(jié)排水和煤氣管道施工圖 了解給排水和煤氣管道的安裝詳圖；熟悉給排水和煤氣管退 施工圖的概念。 十七．繪制施工圖的知識 了解施工圖繪制的基本知識。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。 案例二、外墻開一窗 大樓留一疤 案情：住在 19 樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條第一款第一項規(guī)定：“物業(yè)使用中禁止下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌。 案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重 案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約 平方米，可放水約 噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29 層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修住宅活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止。同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的 利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。 時 隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。 設(shè)施設(shè)備損壞方面 案例五、空調(diào)室外機毀壞 物業(yè)公司有無責(zé)任 王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。分兩種情況：第一，如果是空調(diào)外機自身的質(zhì)量問題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費者權(quán)益保護法》的相關(guān)規(guī)定 ，業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，商場和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。尤其是空調(diào)外機，它完全是屬于業(yè)主私有財產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護業(yè)主財產(chǎn)安全的重點。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護自身的合法權(quán)益。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時繳費的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。其 中，對拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對其實施強制執(zhí)行。 電費到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在 6 樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。 情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。 點評：即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。家住長寧的某業(yè)主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費、水電費一年多。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。另外，前期物業(yè)管理階段，收費標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。判決被告繳納物業(yè)管理費、物業(yè)管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。法院只好強制執(zhí)行，決定拘 留戶主。 一人吃官司，眾人繳費忙。 被告（某戶主） ——— 未答辯。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。 案例十、拒繳物業(yè)管理費，業(yè)主被推上法庭?? 原告（物業(yè)公司） ——— 被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同，對小區(qū)每一個業(yè)主有約束力。一年后，已累計欠費達 35 萬元之多。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。 點評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等共計１．３萬余元。 近日，普陀 法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工費等６８００余元。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另 3 個肇事孩子告上了法庭。具體劃分責(zé)任比例是：原告對小孩的死亡負(fù) 15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān) 45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān) 25％責(zé)任；其他兩個男孩各承擔(dān) ％的責(zé)任。 事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會醫(yī)院治療了 18天，后因付不起醫(yī)療費無法繼續(xù)治療而被迫出院。 從樓下查看，玻璃是 9 樓 F 座的，護衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。 誰知護衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛(wèi)員只好再上去做工作。 案例十五、停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任 ? 1999 年 7 月 9 日 ,廈門某汽車維修有 限公司 (以下稱維修公司 )駕駛員駕駛一輛 美鹿 牌小轎車到閩南大廈辦事 ,駕駛員交付 5元停車費后 ,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司 (以下稱物業(yè)公司 )經(jīng)營的停車場 ,后來駕駛員要提車時 ,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失 ,駕駛員立即報案 ,廈門市公安局刑警支隊于 1999 年 7 月 14 日發(fā)出協(xié)助通報 ,但至今未將失竊的轎車追回。因此 ,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 (二 )物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并元保管業(yè)務(wù) ,該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費 ,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理 ,與其 停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。 本案一、二審訴訟費各人民 幣 5250 元 ,均由維修公司負(fù)擔(dān)。誰知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動手打了護衛(wèi)員一拳，