【正文】 們主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)部門來(lái)處理，事情的結(jié)局是否可能更好些呢？）。一場(chǎng)風(fēng)波總算平息。 110 到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無(wú)收斂之意，還與業(yè)主動(dòng)了 手。其他幾名裝修工人也被勸出房間。這時(shí)，業(yè)主強(qiáng)烈要求管理處幫助把人請(qǐng)出家門。該女子情緒激動(dòng)，百般糾纏。 隨后，保安主管陪王先生一起回家。一進(jìn)門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說他家原來(lái)那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。而善于借助各方面的力量，處理起來(lái)就相對(duì)容易得多。不了了之既會(huì)挫傷我們員工的積極性，又會(huì)助長(zhǎng)不良現(xiàn)象。 事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失 。 然后管理處約定時(shí)間，請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問題（類似問題請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會(huì)主任的職責(zé)所在）。 管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后 , 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。誰(shuí)知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來(lái)的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。 案例十六、訪客無(wú)理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦?? 去年 9 月 12日 15 時(shí) 40 分，一訪客到租住在某花園 A棟的朋友家取 VCD 機(jī)。 本案一、二審訴訟費(fèi)各人民 幣 5250 元 ,均由維修公司負(fù)擔(dān)。 據(jù)此 ,依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定 ,廈門市中級(jí)人民法院于 2020 年 3 月 25日判決如下 : 一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院 (2020)開民初字第 2831 號(hào)民事判決。鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)收取車位使用費(fèi) ,而對(duì)停車場(chǎng)的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理 ,與其 停車人之間形成的是停車場(chǎng)地有償使用合同關(guān)系。 從 1995年廈門市物價(jià)局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對(duì)物業(yè)公司管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看 ,該文第一條第 (5)項(xiàng)規(guī)定是 :交通工具停車場(chǎng)所的管理 。 (二 )物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)范圍中并元保管業(yè)務(wù) ,該停車場(chǎng)亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地以該 5 元停車費(fèi)的繳交與否來(lái)判斷 ,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析一 )從保管合同的概念和特征看 ,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 ,并返還該物的合同 ,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人 ,使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。因此 ,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。維修公司將車交由物業(yè)公司保管 ,就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù) ,并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利 ,物業(yè)公司收取 車主的停車費(fèi)用 ,其義務(wù)是妥善提供停車場(chǎng)地 ,且保管好車輛 ,物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后 ,先例行了停車權(quán)利 ,就應(yīng)對(duì)停車場(chǎng)的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。 案例十五、停車場(chǎng)意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無(wú)責(zé)任 ? 1999 年 7 月 9 日 ,廈門某汽車維修有 限公司 (以下稱維修公司 )駕駛員駕駛一輛 美鹿 牌小轎車到閩南大廈辦事 ,駕駛員交付 5元停車費(fèi)后 ,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司 (以下稱物業(yè)公司 )經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng) ,后來(lái)駕駛員要提車時(shí) ,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失 ,駕駛員立即報(bào)案 ,廈門市公安局刑警支隊(duì)于 1999 年 7 月 14 日發(fā)出協(xié)助通報(bào) ,但至今未將失竊的轎車追回。 點(diǎn)評(píng)：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。 誰(shuí)知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來(lái)，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作?？上蚱渫▓?bào)了情況后，兩人不理不睬，依舊爭(zhēng)吵不休。 從樓下查看，玻璃是 9 樓 F 座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。 案例十四、發(fā)生高空墮物怎么辦?? 去 年 9 月 17日 14 時(shí) 51 分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園 A 棟前的地面。 事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了 18天，后因付不起醫(yī)療費(fèi)無(wú)法繼續(xù)治療而被迫出院。 案情回放 據(jù)原告鄭某訴稱， 2020 年 5 月 7 日，他們 6 歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友 10 歲的小浩、 11 歲的小文一起玩， 3 人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該 樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的死亡負(fù) 15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān) 45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān) 25％責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān) ％的責(zé)任。 羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童容易 獲得的地方，對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另 3 個(gè)肇事孩子告上了法庭。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔(dān)。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。 問題的關(guān)鍵是：電梯是有誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質(zhì)量問題嗎，還是其他原因。 近日，普陀 法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi)等６８００余元。普陀法院遂委托市高院對(duì)胥某的傷情進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì)１．３萬(wàn)余元。誰(shuí)料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場(chǎng)昏迷。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。在這個(gè)基礎(chǔ)上，主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步，相信會(huì)感“上帝”的。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費(fèi)，首先要使自己的管理服務(wù)無(wú)懈可擊。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分 10 期，每月 3 萬(wàn)余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。 為了解決這一問題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難（常言道：會(huì)哭的孩 子有奶吃。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá) 35 萬(wàn)元之多。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的 計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同，對(duì)小區(qū)每一個(gè)業(yè)主有約束力。 法院 ——— 經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定物業(yè)管理費(fèi)以每平方米 元計(jì)算。 案例十、拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主被推上法庭?? 原告（物業(yè)公司） ——— 被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元，訴請(qǐng)法院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。 公告見報(bào)端欠款送上門 法院判決生效后，某業(yè)主置之不理 ，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。該公司委托原告對(duì)該房屋進(jìn)行管理并收繳房租，被告共欠原告房租 2103 元。 被告（某戶主） ——— 未答辯。被告入住后，已有兩年未付房租。 一人吃官司，眾人繳費(fèi)忙。法律無(wú)情人有情。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行，決定拘 留戶主。這是家住寶山的某戶主的老伴對(duì)上門收房租的物業(yè)管理人員常說的一句話。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。因此被告以原告收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成立。另外，前期物業(yè)管理階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張；另外，拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過訴訟時(shí)效。 被告（某業(yè)主） ——— 對(duì)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對(duì)原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí)用數(shù)均無(wú)異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過。我們?cè)啻紊祥T催討，對(duì)電費(fèi)價(jià)格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來(lái)一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。家住長(zhǎng)寧的某業(yè)主，住別墅，請(qǐng)保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。通過提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。 點(diǎn)評(píng)：即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)（如果能事先說明需要收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，效果可能更好），并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取 40 元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu) 惠。 情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在 6 樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。 住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦 ?? 案例七、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)?? 去年年底，某大廈 6 樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。業(yè)主委員會(huì)反訴狀稱“被告（悅來(lái)物業(yè)公司）不履行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場(chǎng)二樓垃圾成堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財(cái)產(chǎn)的安安徽國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 7 全”。 電費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)各持已見。 案例六、蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒有交電費(fèi)，供電部門停供電?? 2020 年 6 月 17日，在有關(guān)部門的推薦下，悅來(lái)物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。其 中，對(duì)拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對(duì)其實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對(duì)惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通過打官司追討。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。據(jù)了解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費(fèi)、欠租，個(gè)別小區(qū)甚至只有 30％的收繳率，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。物業(yè)公司要是拒絕的話，可以向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。尤其是空調(diào)外機(jī)，它完全是屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的重點(diǎn)。這里的不可抗力指的是不可預(yù)見、不可避免、不可克服的突發(fā)事 件，物業(yè)管理人員無(wú)法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無(wú)效果的情況。分兩種情況：第一，如果是空調(diào)外機(jī)自身的質(zhì)量問題而引起的自燃，根據(jù)《合同法》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的相關(guān)規(guī)定 ，業(yè)主可以找購(gòu)買空調(diào)的商場(chǎng)或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場(chǎng)或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，商場(chǎng)和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。 設(shè)施設(shè)備損壞方面 案例五、空調(diào)室外機(jī)毀壞 物業(yè)公司有無(wú)責(zé)任 王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。 點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。 時(shí) 隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。急于搬出家私的住戶萬(wàn)般無(wú)奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的 利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督