【正文】 樣題 物業(yè)管理概論 一 .判 斷題 ,有效票計(jì)數(shù)原則上按業(yè)主權(quán)份額比例確定 . ,保修期一律從竣工之日計(jì)算 . .維護(hù) .分隔三個(gè)作用 . ,可以降低噪音和尾氣污染 . ,有權(quán)領(lǐng)取保險(xiǎn)金的人 . ,另一方一定也是業(yè)主的 ,減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)具有重要作用 二 .單項(xiàng)選擇題 ( )為目的的具有獨(dú)立企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織 . A 盈利 B 提供服務(wù) C 提高社會(huì)效益 D 提高環(huán)境效益 .住戶的特殊需要而開設(shè) ,其費(fèi)用 ( ) 安徽國家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 13 B 誰收益 誰付錢 C 象征性收費(fèi) D 在基金中支付 ( )負(fù)責(zé) B 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門 C 房地產(chǎn)業(yè)司 D 在基金中支付 ,除有特定的業(yè)主產(chǎn)權(quán)不完全的以外 ,其所有勸歸 ( ) A 開發(fā)建設(shè)單位 B 全體業(yè)主 C 物業(yè)管理公司 D 業(yè)主委員會(huì) ,房屋好率應(yīng)達(dá)到 ( )以上 . A 98% B90% C100% D 95% (大廈 .工業(yè)區(qū) )每 ( )年進(jìn)行一次復(fù)檢 . A 一 B 二 C 三 D 四 為 ( ) A 分倉縫 B 伸縮縫 C 抗震縫 D 沉降縫 ( ) A 提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) B 開展豐富多才的社區(qū)文化 C 解決下崗工人的就業(yè) D 維 護(hù)安定團(tuán)結(jié) 三 .多項(xiàng)選擇 ,維修人員 ,的安全管理 ,包括 ( ).其次是對(duì)設(shè)備安全的監(jiān)查 ,再是對(duì)用戶的安全教育 . A 制定安全操作規(guī)程 B 持證上崗 C 定期清除污垢 D 加強(qiáng)培訓(xùn)與考核工作 ( )這幾個(gè)方面宣傳和推廣 B 物業(yè)本身的素質(zhì) C 良好的聲益 D 經(jīng)濟(jì)實(shí)用 ( )的業(yè)主擔(dān)任 ,熱心公益事業(yè) ,責(zé)任心強(qiáng) C,有一定組織能力 ,分別作出規(guī)勸提示 .批評(píng)教育 ,( )或提起訴訟等處理 . B 要求業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)出面制止 C 提請(qǐng)政府主管部門行政處罰 D 從裝修保證能夠中扣除違約金 ,大致有 ( )這幾種類型 . B 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) C 人身保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn) D 公眾責(zé)任險(xiǎn) 四 .名詞解釋 (共四題 ,每題 4 分 ) 五 .簡述 (共三題 ,每題 8分 ) ? 示范住宅小區(qū)的考核標(biāo)準(zhǔn)分為哪八項(xiàng)內(nèi)容 ? 六 .論述題 ?(10 分 ) ?(15 分 ) 物業(yè)管理法規(guī) 一 .判斷題 . 2020年 6 月 8 日頒布的 379 號(hào)令 物業(yè)管理?xiàng)l例 是我 國物業(yè)管理最早的行政法規(guī) .( ) ,意味著法律不在只是無產(chǎn)階級(jí)專政的工具 ,也可以是平等主體之間的物業(yè)管理承諾 . 位或物業(yè)管理企業(yè) ,組織業(yè)主簽定業(yè)主公約 . ,業(yè)主委員會(huì)所作出的一切決議和決定 . . ,也是構(gòu)成我過社會(huì)主義民主肌體的重要細(xì)胞 . ,足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或著物業(yè)服務(wù)資金 . 安徽國家職業(yè)資格認(rèn)證考試培訓(xùn)網(wǎng) 14 二 .單項(xiàng)選擇題 1.( )應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益 A 業(yè) 主委員會(huì) B 業(yè)主大會(huì) C 物業(yè)管理公司 D 管理處 2.業(yè)主公約 .物業(yè)管理服務(wù)合同 應(yīng)報(bào) ( )主管部門登記備案 . B 公安機(jī)關(guān) C 工商行政 D 稅務(wù) ( ) B 委托合同 C 代理合同 D 合同法中的一般合同 ,以合同的格式條款侵害業(yè)主 ,業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司的合法權(quán)益 B 合同的格式條款有效 C 合同的格式條款無效 D 合同應(yīng)撤消 ( )的歸責(zé)原則 B 過錯(cuò)推定原則 C 無過錯(cuò)責(zé)任原則 D 政治協(xié)商會(huì)議 ( )關(guān)系 A,上帝與仆人 B 平等的民事主體 C 被管理與管理者 D 委托與被委托 .更重要的是損害了 ( )的合法權(quán)益 A 開發(fā)建設(shè)單位 B 全體業(yè)主 C 稅務(wù)部門 D 政府主管部門 ,非業(yè)主使用人及物業(yè)管理企業(yè)的合理使用 ,維護(hù) ,修繕和改良行為 ,彼此間( )相互容忍 A 沒有必 要 B 根據(jù)自己的需求 C 應(yīng)該有業(yè)務(wù) D 沒有義務(wù) 三 .多項(xiàng)選擇 ( ) B 業(yè)主公約 C城市新建住宅小區(qū)管理辦法 E 物業(yè)管理法規(guī) F 國家政策 ,業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會(huì)的決定不得與 ( )想抵觸 B 法規(guī) C 規(guī)章 D 法律 E 憲法 F 國家政策 ,應(yīng)當(dāng)遵循 ()的原 B 政府定價(jià) C 公開 E 與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的質(zhì)價(jià)相符 F 與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人的承受能力相適應(yīng) , 對(duì) ( )都具約簌力 (中華人民共和國民法法通則 )第八十三條的規(guī)定 ,處理相鄰關(guān)系應(yīng)當(dāng)遵循 ( )的原則 . B,方便生活 C 公平合理 ,E 各行其是 F 團(tuán)結(jié)互助 四 案例分析 336 套住房 ,39 套未出售 ,2020年 7 月 ,在物業(yè)管理主管部門的支持下成立了業(yè)主委員會(huì)籌 備小組 ,確定了 14 名候選人 ,從中選擇 7 名委員 ,經(jīng)投票選擇并公布了當(dāng)選名單后 ,部分業(yè)主提出開發(fā)尚將未出售的 39 套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán) ,侵犯了業(yè)主選擇的合法 權(quán)益 ,堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果 ,要求重新選舉 . 試問 :部分業(yè)主要求重新選舉的觀點(diǎn)是否正確 ,為什么 ? ,羅先生將一輛轎車停在小區(qū)住宅樓下 ,樓上掉下一個(gè)花盆將車的擋風(fēng)玻璃砸壞 .羅先生找到物業(yè)管理公司 ,物業(yè)管理公司稱是屋主的花盆將車砸壞的與其無關(guān) ,羅先生找到屋主 ,屋主說盆是臺(tái)風(fēng)吹下來的，屬于不可抗力 ,他不應(yīng)當(dāng)賠償 ,那么 ,試問 :臺(tái)風(fēng)將花盆吹下來是否屬于不 可抗力 ? ,要求物業(yè)管理公司維修 ,物業(yè)管理公司遂派員將王家的浴缸撬開查找原因并恢復(fù)原狀 ,一個(gè)月后衛(wèi)生間仍漏水 ,物業(yè)管理公司再次派員維修 ,再次費(fèi)用均由王某承擔(dān) ,鑒于兩次維修均未解決問題 ,王某提出簽定一份合約 ,約定修理期限及費(fèi)用 .1999 年 1 月 ,在尚未簽約的情況下 ,物業(yè)管理公司工作人員 ,闖進(jìn)王家衛(wèi)生間撬開地磚 ,鱈下面盆與坐便器 .王某及時(shí)予以制止 .問 :物業(yè)管理 公司有沒有強(qiáng)制維修的權(quán)利 ?物業(yè)管理公司應(yīng)該如何正確處理這類糾紛 ? 五 論述題 司的法律地位 ,其權(quán)利與義務(wù)分別有哪些 ? ? 。因?yàn)?，事?shí)勝于雄辯。 點(diǎn)評(píng)：遇到一些可能產(chǎn)生爭議的問題時(shí)，應(yīng)該從一開始就注意搜集和留存相關(guān)證據(jù)。派出所的工作人員認(rèn)真查閱記錄和勘察現(xiàn)場，詢問有關(guān)人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負(fù)責(zé)，并且對(duì)車主駕禍于人的行為提出了嚴(yán)厲批評(píng)。車主橫生節(jié)枝，否認(rèn)記錄和現(xiàn)場具有真實(shí)性??一方據(jù)理評(píng)說，一方拒不認(rèn)帳，一時(shí)難以扯清。不料車主竟一口咬定是停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。當(dāng)時(shí)打擾一下，可能就少了后面的麻煩）?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場情 況可以認(rèn)定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對(duì)確認(rèn)（盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。 案例二十一有理有據(jù) —— 車輛破損進(jìn)入車場后推卸責(zé)任怎么辦 ??? 去年 7 月 15 日 23時(shí) 40 分，某花園 B 棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在地面私家車位后上樓休息。因?yàn)樵S多難題的成因 ,都是相當(dāng)復(fù)雜的。 采 取這些辦法以后 ,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象 ,但其頻度和數(shù)量已經(jīng)大為減少。 治為輔。39。 教為先。據(jù)此管理處采取了一系列新辦法 : 管為本。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。 海富花園管理處下大力氣加以整治 ,力求辟出一方凈土。這種市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病 ,蔓延到大街小巷。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會(huì)多 方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊(duì)的晨練時(shí)間改在早上 7:30－ 8:30，避開了上學(xué)、上班的高峰時(shí)間段；練功、學(xué)舞改在晚上 7： 00 以后，健身隊(duì)不再隨意調(diào)高音量，隊(duì)員們?cè)诮∩碇羞€常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。此舉令這位女主人很感動(dòng)，她激動(dòng)地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時(shí)候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不會(huì)忘記。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對(duì)著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時(shí)人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。物業(yè)管理處經(jīng)過實(shí)地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。但是，健身活動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對(duì)，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對(duì)著干”；高層業(yè)主朝下扔 蛋殼、澆水，健身隊(duì)伍只好打一槍換一個(gè)地方。小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動(dòng)作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。 小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個(gè)矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。 社區(qū)文化建設(shè)方 面 案例十九、物業(yè)公司合理應(yīng)對(duì)業(yè)主健身擾民案例分析?? “做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個(gè)業(yè)主都能自覺做到的。 事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè)主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以確認(rèn)清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會(huì)故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會(huì)諒解的。 最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主 聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。首先向業(yè)主說明阿霞錯(cuò)在哪里？導(dǎo)致這種事情發(fā)生的原因是什么？在這種情況下，業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜，緩和氣氛，在賠禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主以后多 提建議，來提高我們的工作質(zhì)量，并對(duì)業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題的（業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過激，相對(duì)物業(yè)公司），避免以后出現(xiàn)類似問題，并有肯恩格幫助我們避免以后更大的危險(xiǎn)或損失！ 員工入職培訓(xùn)刻不容緩！作物業(yè)管理，無論哪位員工，都要有詳細(xì)的上崗培訓(xùn)，特別是相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)（附帶一些案例分析）。 通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以上，進(jìn)入室內(nèi)檢查有無危險(xiǎn)情況，作適當(dāng)處理，這種處理方式，在法律上是允許的。 觀點(diǎn)二、 阿霞不懂法律，公司大概培訓(xùn)沒有跟上。 對(duì)于如何才能平息事態(tài)。以后對(duì)于這種情況一定要向上級(jí)反映，不能自己單干。自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。）一見大門未關(guān)，張先 生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。 案例十八、物業(yè)管理人員入室引起的誤會(huì)?? 某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在 18 樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn) 1805 號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺(tái)、廚房等一一查看有沒有人。凡屬正當(dāng)?shù)模?應(yīng)當(dāng)盡力襄助。 點(diǎn)評(píng)：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。要求賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、恢復(fù)名譽(yù)（倘若當(dāng)初在勸說其離開房間無效時(shí)，我