【正文】 招標(biāo)文件；不能缺項(xiàng)、漏項(xiàng)。詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。（招標(biāo)法原則——三公+合理+誠實(shí)信用）9．制訂物業(yè)管理方案的一般程序 組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案制定。特殊性：招標(biāo)主體有特殊性，服務(wù)內(nèi)容有特殊屬性。投標(biāo)：對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。機(jī)構(gòu)設(shè)置：總經(jīng)理室、人力資源部、工程管理部、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)管理部、市場拓展部、經(jīng)營管理部、安全管理部、環(huán)境管理部。 事業(yè)部制：兩種類型以上物業(yè)，分權(quán)管理，獨(dú)立核算；（優(yōu)）強(qiáng)化決策機(jī)制，調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門積極性、責(zé)任心、主動(dòng)性，有利用復(fù)合型人才考核培養(yǎng)；（缺）協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。 2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征 獨(dú)立企業(yè)法人：享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，獨(dú)立核算自負(fù)盈虧；明確經(jīng)營宗旨，管理章程，具備相應(yīng)資質(zhì)；有資金，設(shè)備，人員，經(jīng)營場所；屬于服務(wù)型企業(yè)：本社不制造產(chǎn)品，它是通過常規(guī)性的公共服務(wù)，延伸性的專項(xiàng)服務(wù)，隨機(jī)性的特約服務(wù)，委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。具有一定準(zhǔn)公共管理性質(zhì)的職能：公共秩序維護(hù)，市政設(shè)施維護(hù)等。矩陣制：直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)為基礎(chǔ)；（優(yōu)）加強(qiáng)職能部門橫向聯(lián)系，充分利用人力資源有較強(qiáng)機(jī)動(dòng)性，適用性；（缺）組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性差，多頭領(lǐng)導(dǎo)，部門之間關(guān)系復(fù)雜。由企業(yè)自身需要設(shè)定。2．物業(yè)管理招標(biāo)的類型 按物業(yè)類型：住宅項(xiàng)目、非住宅項(xiàng)目；按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容：整體招標(biāo)、單項(xiàng)招標(biāo)、分階段項(xiàng)目招標(biāo)； 按招標(biāo)主體分：建設(shè)單位為主體；業(yè)主大會(huì)（或單一業(yè)主）為主體；物業(yè)所有權(quán)人為主體。 4．物業(yè)管理招標(biāo)的方式 公開招標(biāo)、邀請招標(biāo) 早期介入即前期物業(yè)咨詢顧問是招標(biāo)：各種合理化建議、意見和方案、培訓(xùn)計(jì)劃等。對(duì)照表物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析、收集相關(guān)信息及資料。 編制制定詳細(xì)操作方案。合法性：根據(jù)物業(yè)基本情況、特點(diǎn)制定；在調(diào)研、評(píng)估的基礎(chǔ)上制定；合法。要約：在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向當(dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。書面合同：當(dāng)事人采用文字及圖形、表格等將雙方協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議的協(xié)議內(nèi)容表訴出的一種合同形式。4．前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容合同當(dāng)事人、物業(yè)基本情況、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營與管理、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)、專項(xiàng)維修資金、違約責(zé)任、其他事項(xiàng)5．物業(yè)服務(wù)合同的概念及特點(diǎn) 概念：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié)議。2. 早期介入分為哪幾個(gè)階段及各階段的基本內(nèi)容可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段、竣工驗(yàn)收階段 可行性研究階段：（1）確定物業(yè)管理模式，根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群定位。（5）設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比之上的物業(yè)管理框架性方案。（4）就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。（4）熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特被注意那些在設(shè)計(jì)資料中級(jí)常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。（4）對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)。（2）掌握驗(yàn)收情況，收集工程質(zhì)量、功能以及其他方面存在的遺留問題為物業(yè)的承接查驗(yàn)準(zhǔn)備 3. 早期介入的必要性和作用。（2）有助于提高工程質(zhì)量。五．物業(yè)的承接查驗(yàn) 1. 物業(yè)的承接查驗(yàn)的定義 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。物業(yè)質(zhì)量保修文件、物業(yè)使用說明文件物業(yè)管理所必需的其他資料。 5. 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容物業(yè)資料情況；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理狀況；各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)運(yùn)行情況；其他方面內(nèi)容（用房，水、電等市政管理單位的相關(guān)協(xié)議、合同） 6. 新老物業(yè)企業(yè)交接的注意事項(xiàng)明確交接主體和程序各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管是重點(diǎn)難點(diǎn)（現(xiàn)場確認(rèn)，簽字謹(jǐn)慎注明問題，不能現(xiàn)場確認(rèn)的統(tǒng)計(jì)問題跟蹤驗(yàn)證。驗(yàn)收檢查不細(xì)，把關(guān)不嚴(yán)建材質(zhì)量不合格建設(shè)單位管理不善氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。入住與 裝 修 管 理 政 策 性 強(qiáng) ，涉 及 面 廣、管 理 難 度大 ，易導(dǎo)致物業(yè)管理單位與業(yè)主（物業(yè)使用人）之間發(fā)生矛盾。 開展技術(shù)更新與改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)備設(shè)施狀態(tài)。技術(shù)檔案管理：完整性采購和零備件管理：加強(qiáng)計(jì)劃采購，建立庫存?zhèn)浼浐妥畹蛶齑媪?；?duì)不設(shè)庫存零部件，建立起暢通的采購和供應(yīng)渠道；嚴(yán)把采購質(zhì)量關(guān)；妥善保管采購文件，建立有效的供貨商名錄。修理類別（大、中、?。? 修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)（修理周期 兩次在相鄰大修之間的時(shí)間間隔；修理周期結(jié)構(gòu)一個(gè)修理期內(nèi)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序；修理間隔期間（月）——兩次相鄰計(jì)劃修理之間的間隔時(shí)間。房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃考慮的問題：分輕重、量平衡、考慮準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)時(shí)間、企業(yè)能力、資金、計(jì)劃可行性、合理安排時(shí)間段。承包方評(píng)估：企業(yè)品牌狀況；企業(yè)規(guī)模；資信信譽(yù)；技術(shù)能力（相關(guān)許可、技術(shù)資質(zhì)）；企業(yè)質(zhì)量保證能力（質(zhì)量保證體系）；管理維護(hù)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)算價(jià)格付款方式。建立對(duì)承包方定期溝通會(huì)議制度，及時(shí)解決合同履約過程中出現(xiàn)的問題。壘1管理工作主要內(nèi)容共性配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員制定運(yùn)行、維修保養(yǎng)制度建立系統(tǒng)技術(shù)檔案配備必要工具、儀器儀表、安全防護(hù)用品等定期對(duì)測量工具檢查效驗(yàn)建立應(yīng)急預(yù)案做好節(jié)約工作，降低消耗8供配電系統(tǒng)的種類和管理工作的主要內(nèi)容種類：供電方式（高壓、低壓） 供電回路數(shù)目（單路、多路） 備用電源情況（無自備電源、有自備電源）管理：24小時(shí)值班制度；限電、停電提前通知業(yè)主、使用人；重視無功功率和補(bǔ)償工作。 消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段。八、物業(yè)環(huán)境管理物業(yè)清潔衛(wèi)生管理（1）物業(yè)清潔衛(wèi)生的服務(wù)內(nèi)容建筑物外公共區(qū)域清潔 垃圾收集與處理 外墻清洗 專項(xiàng)清潔工作建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔 管道疏通服務(wù) 泳池清洗 上門有償清潔服務(wù)（2）物業(yè)清潔衛(wèi)生的管理制度各崗位職責(zé)（干什么）、標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程（怎么干）、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（考核）、檢查及預(yù)防糾正措施、員工行為規(guī)范。藥殺法：藥物誘殺（通常用木質(zhì)誘殺箱誘殺）、燈光誘殺（白蟻紛飛時(shí)誘殺紛飛蟻）。滅繩：環(huán)境治理（清潔衛(wèi)生）、藥殺、誘殺。 利用滅蟑藥粉、藥筆、殺蟲涂料及毒餌粘捕等化學(xué)防治?；痉N植：環(huán)境布置：節(jié)假日或喜慶等特殊場所對(duì)小區(qū)公共區(qū)域或會(huì)議場所進(jìn)行花木裝飾。）（3）物業(yè)綠化日常管理的方法建立健全管理制度；加強(qiáng)日常檢查與管理。（2）車輛管理注意事項(xiàng)交通標(biāo)示及免責(zé)告示明確，避免法律糾紛（充足照明）建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系。（早期介入、前期管理、日常管理風(fēng)險(xiǎn)）2．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施重視企業(yè)宣傳，建立輿論宣傳平臺(tái)，樹立企業(yè)良好形象。緊急事件的性質(zhì)和特點(diǎn)：偶然性、隨機(jī)性、復(fù)雜性、傷害性、預(yù)防性、緊急性。以不造成新的損失為前提。燃?xì)庑孤叮和ㄖ細(xì)夤?；不可使用電器，撞擊金屬（避免產(chǎn)生火花）；打開門窗，關(guān)閉閘門；情況 嚴(yán)重時(shí)疏散人員；通知相關(guān)部門（醫(yī)院）；燃?xì)夤救藛T到達(dá)后，徹底檢查、消除隱患。物業(yè)財(cái)務(wù)管理 其他業(yè)務(wù)收入：房屋中介、材料物資銷售、廢品回收、商業(yè)用房經(jīng)營、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。其他業(yè)務(wù)利潤=其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)支出其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加補(bǔ)貼收入=國家政策性虧損補(bǔ)貼+其他補(bǔ)貼2．物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理：指在一獨(dú)立行使管理權(quán)限的基層物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所 進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。3．物業(yè)管理酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測算編制（1）酬金制與包干制的內(nèi)容和特點(diǎn)酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。依據(jù)：管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本；物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。來源：2008年2月1日實(shí)施《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建住房【2007】第165號(hào)）商品住宅的業(yè)主，非商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)5%——8%。管理： 屬全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施保修期滿后的維修和 更新、改造。業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金的使用由售房單位委托的物業(yè)管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。3.檔案索取的主要對(duì)象：建設(shè)單位。 日常物業(yè)管理期檔案的收集范圍：物業(yè)運(yùn)行記錄檔案（建筑物運(yùn)行記錄檔案；設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄檔案）物業(yè)維修維護(hù)記錄檔案（建筑物維修維護(hù)記錄檔案；設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)記錄檔案）物業(yè)服務(wù)記錄檔案（小區(qū)及公用設(shè)施清潔服務(wù)記錄；小區(qū)安全巡視記錄；小區(qū)業(yè)主裝修管理服務(wù)記錄；小區(qū)增值服務(wù)記錄；會(huì)所服務(wù)記錄；社區(qū)活動(dòng)記錄；服務(wù)與投訴管理記錄）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政管理檔案6.