【導讀】善，水路客運一直擔當著重要的角色，而隨著城市的加速發(fā)展，橋梁建設的增加，經過政府的改造，這里曾一度成為廣州市著名的大排擋聚集地，“西。貢食街”更是成為市民品嘗物美價廉、色香味俱全的海鮮的好去處。保、污染的問題，一度紅紅火火的“西貢食街”被迫停業(yè)。正在這個時候，家電。數(shù)碼產品買賣的專業(yè)市場，并且擁有3000多戶的二手舊貨經營商家。相對落后的東非二手買家都會慕名而來。而其他主要以售賣一手手機、電腦數(shù)碼。要是以賣新品水貨為主的，二手交易相對較弱。現(xiàn)時的大沙頭區(qū)域和海印區(qū)域，特別是大沙頭，已經是購買和出。售二手手機的第一選擇地。二手手機市場里最大，同時檔位的規(guī)劃也比較集中。下卻可以進行二手手機的交易。業(yè)的“龍頭”，相反，“大沙頭澳訊二手手機市場”則巧妙地避開了前者的風頭，已經下令對其進行遷拆，將其改造成為“港灣廣場”。位置大沙頭三馬路，盛賢舊貨市場對面。由開場日起，一年5折計租。

　　

【正文】 —30元 /㎡ 31—40元 /㎡ 41—50元 /㎡ 51—60元 /㎡ 60元/㎡ 以上 沒有 分析： 從上圖可以看出，有 47%的商戶表示自己的柜臺在過去三年沒有升幅，另外有 31%的商戶表示升幅幅度大約在 20～ 30 元 /㎡，升幅的幅度不大，說明目前的舊貨市場經營情況相對穩(wěn)定，并且能夠輕微的上揚，另外由于現(xiàn)時的舊貨市場裝修環(huán)境一般，也成為制約租金上升的原因之一。 請問您平均每日的營業(yè)額是多少元？（以一個月計算） 5000 元或以內 5001～ 6000 元 6001～ 7000 元 7001～ 8000 元 8001～9000 元 9001～10000 元 10001～11000 元 11000 元 以上 20 14 8 6 4 25 13 5 現(xiàn)時舊貨市場鋪位每日營業(yè)額比例表21%15%8%6%4%27%14%5%5000元或 以內 5001—6000元 6001—7000元 7001—8000元8001—9000元 9001—10000元10001—11000元 11000元以 上 分析： 從上圖可以看出，商戶每日的營業(yè)額情況比較零散，其中比例相對較高的是營業(yè)額在 9001～ 10000 元的商戶，但根據(jù)現(xiàn)場了解，有相當一部分的商戶從事批發(fā)，因此這個金額未能充分說明現(xiàn)時商戶的實際營業(yè)額，充其量只是代表了零售的金額。 請問您對您目前經營的商鋪滿意嗎？如回答滿意，請選出你最滿意的幾項（多選）。如那些方面不滿意，也請選出不滿意的幾項 滿意： 分析： 從上圖可以看出，商戶最滿意現(xiàn)時舊貨市場的客流足夠，其次是配套齊全。由于舊貨市場經過一段長時間的健康發(fā)展，所以客流方面是十分充足，也成為了層高 足夠 客流 足夠 有足夠的 停車位 商場配套齊全 空調 足夠 物管 服務好 有 茶水間 人 流引導科學 租金合理 管理費合理 2 31 7 24 11 16 9 2 15 14 商戶安心經營的關鍵，隨著港灣廣場的建立，相信商戶最擔心的是大沙頭舊貨商圈是否延續(xù)以前的狀態(tài)，客源是否依然足夠。 不滿意： 商場 配套 不足 客流少 同行 競爭大 沒有 足夠的 停車位 層高 壓抑 空調 不足 物管 服務差 沒有 茶水間 人流引導 不科 學 租金貴 管理費高 22 16 33 13 5 51 6 10 4 23 16 分析： 從上圖可以看出，現(xiàn)時許多商戶不滿意的選項主要集中在商場的硬件配套不足、沒有空調、同行競爭大、租金貴等幾個方面，其中空調不足是最多商戶不滿意的，因此現(xiàn)時正在招商的幾個市場都安裝了空調，相信擁有舒適、明亮的經營環(huán)境，對于經營這來說，是最大的保障。 聽說目前大沙頭舊貨市場要搬遷，您會搬遷嗎？ 會 不會 71 24 舊貨市場商家搬遷的意向對比表75%25%會 不會 分析 ： 通過上表可以看出， 7 成左右的商家表示會搬遷，而也有 2 成左右的客戶表示不會搬遷，不會搬遷的客戶主要是有部分擁有熟客，主要通過電話形式可以進行交易，而有一部分是因為競爭激烈，希望能夠轉換行業(yè)。 如果大沙頭三馬路準備規(guī)劃一個手機專業(yè)市場，包括一手和二手（可以描述介紹項目情況），您有興趣租用嗎？ 有 沒有 59 36 舊貨市場商家對本項目的意向對比圖62%38% 有 沒有 分析： 約有 6 成左右的客戶表示對本項目有一定的興趣，這個數(shù)量相對理想，由于沒有透露太多的信息，這批客戶主要是看到大沙頭三馬路的理想位置而表示有興趣的，從這里看出地理位置是本項目的最大優(yōu) 勢。 您準備租用多大面積？ 10 ㎡ 以內 11～ 20 ㎡ 21～ 30 ㎡ 31～ 40 ㎡ 41～ 50 ㎡ 51～ 60 ㎡ 61～ 70 ㎡ 71～ 80 ㎡ 81～ 90 ㎡ 90 ㎡ 以上 26 16 15 2 1 2 1 分析： 在 59 個表示有興趣的商戶當中，有 26 個商戶，接近一半的比例表示要租用10 ㎡以內的商鋪，說明客戶對于大鋪面的形式不太接受，沒有太高承受度。目前柜臺形式最符合他們的需求。 您可以承受的租金是多少？ 201～ 250 元 /㎡ 251～ 300 元 /㎡ 301～ 350 元 /㎡ 350 元 /㎡以上 25 19 8 7 意向商家對本項目鋪位租金承受度對比圖42%32%14%12%2 0 1 —2 5 0 元/ ㎡ 2 5 1 —3 0 0 元/ ㎡ 3 0 1 —3 5 0 元/ ㎡ 3 5 0 元/ ㎡以上 分析： 舊貨市場的商家對于本項目租金的接受程度維持在 201～ 300 元 /㎡，由于二手舊貨是大眾化的商品，因此租金的幅度應該與商品利潤掛鉤，并且與市場貼近。 您期望該市場有那些配套或服務？ 中央空調 洗手間 茶水間 促銷活動服務 定期展示 46 41 32 25 16 464132251601020304050中央空調洗手間 茶水間促銷活動服務定期展示意向商家對項目配套需要對比圖 分析： 舊貨市場商戶對于空調的需求是最明顯的，其次是洗手間等設施。 1 假如該市場能夠提供一個舒適、理想的交易環(huán)境、而且檔次相對較高，租金合理。但需要上 5— 6 樓經營？您是否接受？（舒適、理想 的交易環(huán)境是指有空調、電梯等配套和完善的管理等） 接受 不接受 34 61 舊貨商場商家對5 、6 樓經營的接受度對比圖36%64%接受 不接受 分析： 從上圖可以看出，大部分商戶對于要到 6 樓經營不太接受，其主要是擔心客流不足，客源成為其最擔心的問題。而且舊貨市場一直以來是以首層經營，充其量都是到二層，因此他們認為上樓經營存在相當大的風險。 6 樓的經營問題成為我們思考的重點。 附件二 問卷二 成功調查人數(shù)： 147 人 1. 據(jù)我所知，目前政府已經決定對大沙頭舊貨市場進行搬遷，而附近已經有三個手機市場正在進行招商，請問您的打算是？ 處在觀望比較中 ，未有定奪 已經選擇好了 82 65 舊貨市場商家去向調查比例表56%44%處在觀望比較中，未有定奪 已經選擇好了 已經選擇的二手專業(yè)市場： 已有定奪的舊貨市場商家去向比例圖盛賢82%澳訊12%大沙頭6% 分析： 已經選擇的客戶比例為 44％，說明目前仍有充足的客源供我們進行吸納。在大沙頭舊貨市場即將結束營業(yè)之際，把握市場先機，吸引商戶的視線將對我們的招商有很關鍵的作用。 目前已選擇的商戶中大部分在盛賢二手市場，而從目前的市場狀況分析，盛賢的檔次最高，而且盛賢已經開始簽約，簽約行動對其余未落實場地經營的商戶將產生一定的追捧效應。 2. 目前大沙頭三馬路與大沙頭馬路交接處正準備規(guī)劃一個手機專業(yè)市場，包括一手和二手，您有興趣入場經營嗎？ 有 沒 有 105 42 舊貨市場商家對項目的意向比例圖71%29%有 沒有 分析： 從以上的反饋信息可見，本案的地理位置優(yōu)勢相當有力。對于長期在大沙頭經營的商家而言，地理位置好的專業(yè)市場將是他們選擇的首要因素。 3. 這個手機專業(yè)市場擁有 6 層高，假如二手業(yè)務主要在 6 樓經營，而 1～ 4樓主要經營一手業(yè)務，包括①引入知名銷售商的品牌形象店，例如龍粵、峰星等，②設置中國移動營業(yè)廳，③引入著名手機品牌的客戶服務中心，例如諾基亞、索尼愛立信等，您是否有興趣進駐呢？ 有 沒有 57 90 舊貨市場商家對項目提出引入一手經營，并要求上5 、6 樓經營后的意向比例圖39%61%有 沒有 分析： 超過六成的商戶表示若有一手業(yè)務則不會進駐。分析原因是由于一手與二手 業(yè)務必然會產生一定的沖突，尤其是二手業(yè)務的消費群體更著重價格因素，而且二手手機對一手手機的銷售亦存在一定的影響，兩者相沖而不能形成互補。 4. 假如二手業(yè)務主要在 6 樓經營，但是其租金相對便宜，您認為租金的幅度控制在多少為止適合（以一個柜位每月計算），從而讓您有興趣進駐呢？ 451～ 500 元 /月 401～ 450 元 /月 350～ 400 元 /月 18 31 98 舊貨市場商家對于5 、6 樓經營的租金接受程度對比圖12%21%67%4 5 1 —5 0 0 元/ 月 4 0 1 —4 5 0 元/ 月 3 5 0 —4 0 0 元/ 月 分析： 接受租金水平在 350～ 450 元 /月的接近九成， 而大部分商戶選擇 350～ 400 元 /月。可見 6 樓的租金很大程度上受到樓層的影響而上升空間有限 。 5. 您認為這個新的手機市場的管理費在多少您能夠接受？（每個柜位全包計算：包括水電、空調、衛(wèi)生、保安等） 301～ 350 元 /月 251～ 300 元 /月 201～ 250 元 /月 150 元 /月 5 8 109 16 舊貨市場商家對項目管理費的意向比例圖4% 6%78%12%3 0 1 —3 5 0 元/ 月 2 5 1 —3 0 0 元/ 月 2 0 1 —2 5 0 元/ 月1 5 0 元/ 月 分析： 普遍商戶選擇 200～ 250 元 /月區(qū)間，與現(xiàn)在的經營場的管理費水平相當。 6. 同樣是這個市場，如果二手業(yè)務改在其他樓層經營，有可能是 2 樓、又或者是 4 樓，您認為 6 樓可以經營什么才能讓該市場層層旺場？ 手機配件、美容 手機維修 動漫游戲 沐足保健 餐飲 72 51 13 6 5 7251136 5020406080手機配件 美容手機維修 動漫游戲 沐足保健餐飲舊貨市場商家對項目5 、6 樓經營類別的建議比例圖 分析： 普遍商戶認為 6 樓經營手機配件及維修可以帶動下層商業(yè)的興旺。分析原因，手機配件及維修對于二手手機市場有一定的互補，需要維修手機及購置配件的消費客源是二手手機的潛在客戶之一。 廣州智成房地產顧問有限公司 大沙頭港灣廣場項目組