【正文】 23．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理單位有哪些 ? 業(yè)主方的項(xiàng)目管理；工程總承包方的項(xiàng)目管理；監(jiān)理方的項(xiàng)目管理；設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理；施工方的項(xiàng)目管理；供貨方的項(xiàng)目管理；社會(huì)環(huán)境 方的項(xiàng)目管理。 24． 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別有什么？ 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同；價(jià)值尺度不同；折線率不同；匯率不同 25. 房地產(chǎn)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)管理主要內(nèi)容有哪些？ 房地產(chǎn)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)管理主要內(nèi)容： 行業(yè)專(zhuān)業(yè)管理； 行業(yè)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則； 研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃； 為會(huì)員服務(wù)提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 26. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位包含哪些內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位包含 項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的分析與選擇等。 27. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)的原則有哪些 ？ 以 調(diào)研目的為核心的原則；前后邏輯合理的原則；層次鮮明的原則、圖文并茂的的原則。 28．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究的 步驟 。 組織準(zhǔn)備；資料收集及市場(chǎng)調(diào)查；開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)、選擇；詳細(xì)研究； 編制可行性研究報(bào)告 。 29．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)有哪些 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)有知識(shí)的密集性、組織的層次性、系統(tǒng)性、投資額巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)、整體性強(qiáng)。 30． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資主要包括哪些費(fèi)用 ? 土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售 費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 五、論述 1．論述房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來(lái)源及房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于一般企業(yè)的資金來(lái)源。 房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來(lái)源有：企業(yè)自有資金；政府財(cái)政資金；銀行貸款；股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式，如發(fā)行股票、發(fā)行債券、合資聯(lián)營(yíng)、租賃籌資、預(yù)售定金、商業(yè)信用；其他資金來(lái)源如利用外資、非銀行金融機(jī)構(gòu)籌資、短期融資權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于一般企業(yè)的資金來(lái)源：房地產(chǎn)抵押貸款、售后回租、預(yù)收資金、其他籌資方式如建筑施工企業(yè)墊款、延期支付土地出讓金、重復(fù)融資。 必須具備哪些 條件 (1)以出讓方式取得的土地使用權(quán) 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的條件： 1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū) 2)屬于房屋建筑工程的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的 25％以上可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆诔善_(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)晦D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證。 (2)以劃撥方式取得的土地使用權(quán) 對(duì)于以劃拔方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民 政府審批。 1）經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 2)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。 3．論述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究的 基本內(nèi)容 。 1 ） 項(xiàng)目概況 具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目的地理位置；項(xiàng)目所在地周?chē)沫h(huán)境狀況和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義；可行性研究工作的目的、 依據(jù)和范圍。 2）市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè) 具體內(nèi)容包括： 開(kāi)發(fā)成本；市場(chǎng)售價(jià)；銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期；銷(xiāo)售期的預(yù)測(cè)。 3） 規(guī)劃方案的 優(yōu) 選 建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括 建筑物的布局；功能分區(qū)；市政基礎(chǔ)設(shè)施分布；建筑物主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)。 4）開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排包括前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段安排好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。 5） 項(xiàng)目投資 估算： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等，各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化 因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設(shè)項(xiàng)目類(lèi)型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大的差異。 6）項(xiàng)目資金的籌集方式和 籌 資成本估算：根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬定籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。 7） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 8)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)于工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還需運(yùn)用國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 9)風(fēng)險(xiǎn)分析。一方 面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析。 10）結(jié)論 ： 運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等諸方面論述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案 ； 存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議。 4．如何進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位？ 1)確立開(kāi)發(fā)理念；基于企業(yè)的價(jià)值觀，體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；確定開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌的建設(shè)。 2）明確用途功能；在市場(chǎng)定位是應(yīng)根電話： 15584446737 ： 11677431 旺 旺：吉大師大自考本科 電話： 15584446737 ： 11677431 旺 旺：吉大師大自考本科 6 據(jù)城 市規(guī)劃限制條件，按照最佳最有利用原則確定開(kāi)發(fā)類(lèi)型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能。 3）篩選目標(biāo)客戶(hù)；在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作。 (4)進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)；在市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶(hù)的具體情況，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。（ 5）測(cè)算租售價(jià)格；參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目 的租售價(jià)格。（ 6）確定方案。根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 5．舉例說(shuō)明招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍。 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍 1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地； 2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的； 3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃拔決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓 的； 4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的； 6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。 專(zhuān)、本科學(xué)歷，自考實(shí)踐論文輔導(dǎo)，學(xué)位外語(yǔ)輔導(dǎo)，代理自考相關(guān)事宜！復(fù)習(xí)資料 僅供參考，禁止用于考試作弊！祝您考試通過(guò)！ 電話： 15584446737 ： 11677431 旺 旺：吉大師大自 考本科