【正文】 管串聯(lián)加跨越管，在每組散熱器的跨越管上均設(shè)恒溫閥，由用戶設(shè)定室內(nèi)溫度后自行進(jìn)行水力調(diào)節(jié)。每戶的入口設(shè)鎖閉調(diào)節(jié)閥和熱量計(jì)，散熱器上加設(shè)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，以達(dá)到分戶管理和計(jì)量收費(fèi)的要求。每單元的供暖管起端設(shè)流量調(diào)節(jié)閥進(jìn)行水力調(diào)節(jié)。每棟樓的采暖入口設(shè)熱量表和流量調(diào)節(jié)閥。 對于供電系統(tǒng)采用如下措施 54 (1)照明設(shè)備的節(jié)能 :適當(dāng)增加照明分支回路，增設(shè)照明開關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設(shè)計(jì)盡量使三相負(fù)荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。 (2)低壓電器的選型為 DZ DW AE、 AH 型。 (3)設(shè)備機(jī)泵用電機(jī)選擇節(jié)能型，可降低能耗 10%以上。 (4)照明負(fù)荷功率因數(shù)采用分散補(bǔ)償，補(bǔ)償后功率因數(shù)大于 。 (5)供電系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中損耗。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利用自然通風(fēng)和自然采光，采用高效節(jié)能燈 并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關(guān)，以達(dá)到節(jié)約用電的效果。 設(shè)備部分選擇節(jié)能產(chǎn)品。 55 第 十 章 投資估算與資金籌措 估算原則 本估算按照國家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對工程建設(shè)內(nèi)容，認(rèn)真分析影響投資的各種因素。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標(biāo)、價(jià)格體系，以動(dòng)態(tài)的形式進(jìn)行投資分析，使投資估算比較準(zhǔn)確地反映建設(shè)實(shí)際費(fèi)用，提高估算的科學(xué)性、合理性、準(zhǔn)確性。 編制依據(jù) 1．《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》 ( 2021 年 ) 2．《山西省建設(shè) 工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》 ( 2021 年 ) 3.《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 ( 2021 年 ) 4.《山西省建筑安裝工程概算定額》 (2021) 5.《山西省建設(shè)工程費(fèi)用定額》 ( 2021年 ) 6.《建設(shè)工程造價(jià)管理信息》 (2021) 7.《 呂梁市 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額信息》 (20215) 《建筑安裝工程概算調(diào)整系數(shù)及有關(guān)問題的通知》 (晉建標(biāo)定字 (2021)12號 ) 9.《關(guān)于調(diào)整山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)中入工單價(jià)的通知》 (晉建標(biāo)字 [2021] 54 號 56 開發(fā)建設(shè)投資估算 施工 建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資包括前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。 開發(fā)成本估算 （ 1）前期費(fèi)：含場地平整、地勘、規(guī)劃、報(bào)建等（主要是城市配套費(fèi)及新材料費(fèi)）約 60萬元。 （ 2）建安工程費(fèi)，主體樓按每平米 1200 元計(jì)，為 1200元 /㎡ 40000 ㎡ =4800萬元； （ 3）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按內(nèi)插法計(jì)算約 。 （ 4）監(jiān)理費(fèi)：按內(nèi)插法計(jì)算約 。 （ 5）配套費(fèi)用：含道路、廣場、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來水接口費(fèi)及配電設(shè)施， 社區(qū)管理及服務(wù)配套設(shè)施等約 200萬元。 （ 6）不可預(yù)見費(fèi)：按前面（ 15）項(xiàng)之和（ 5317 萬元）的 8%計(jì)取，為 。 開發(fā)費(fèi)用估算 （ 1）管理費(fèi)用取以上（ 15）項(xiàng)之和的 1%為 （ 2）銷售費(fèi)用：取銷售收入（ 8000 萬元）的 1%為 80 萬元 （ 3）應(yīng)扣減的各種稅費(fèi)： a、營業(yè)稅及附加為銷售收入%， 8000 %=448 萬元。 b、土地增值稅 8000 %=120 57 萬元。合 568萬元。 項(xiàng)目總投資估算 開發(fā)建設(shè)投資估算表 序號 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬元） 備注 1 前期工程費(fèi) 60 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 3 監(jiān)理費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi)用 4800 5 配套費(fèi)用 200 6 不可預(yù)見費(fèi) 7 銷售費(fèi)用 80 8 管理費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi)營業(yè)稅及附加 448 10 土地增值稅 120 合 計(jì) 資金籌措 項(xiàng)目總投資為 。由項(xiàng)目單位自籌解決。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家 發(fā)改委，建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的 財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，來計(jì)算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 58 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積 40000平方米，提供住宅 340戶。 項(xiàng)目計(jì)算期 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，確定計(jì)算期 3年，其中建設(shè)期 2年，經(jīng)營期 1年。 項(xiàng)目總資金構(gòu)成 項(xiàng)目總資金為 ，由建設(shè)資金構(gòu)成。 財(cái)務(wù)分析 成本費(fèi)用估算 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資 萬元，全部形成成本費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用中其它管理費(fèi)用按建設(shè)投資中（ 15）項(xiàng)之和的 1%計(jì)取為 ，銷售費(fèi)用按銷售收入的 1%計(jì)取為 80萬元。也 形成成本費(fèi)用。 銷售收入、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅 依據(jù) 縉云 縣 房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況和發(fā)展趨勢，確定銷售價(jià)格。住宅 :40000 ㎡ ，價(jià)位： 2021 元 /㎡ ， 收入 8000 萬元。 銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，按銷售額的 %。 土地增值稅按銷售額的 %計(jì)征。 所得稅、盈余公積金 59 本項(xiàng)目所得稅按 25%計(jì)。 所得稅后提取盈余公積金 10%。 財(cái)務(wù)損益狀況詳見附表 2 投資利潤率 = 100%=% 投資利稅率 = 100%=% 項(xiàng)目損益狀況詳見附表 2 損 益 表 附表 2 單位：平方米、元、萬元 序 號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建設(shè)、經(jīng)營期（萬元） 1 銷售收入 8000 2 總成本費(fèi)用 3 經(jīng)營稅金及附加 568 4 利潤總額 5 所得稅 6 稅后利潤 7 盈余公積金 8 可分配利潤 1434 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 本項(xiàng)目以上評價(jià)指標(biāo)同房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上看是可行的。 60 第十 一 章 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施 風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對擬建項(xiàng)目投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。 自然風(fēng)險(xiǎn) 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然 風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化 61 風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過 程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)。 社 會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投 62 資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。 風(fēng)險(xiǎn)的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn) 。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施： 通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的辦法是盡快完成開發(fā)項(xiàng)目。 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn) 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和 投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等 等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。 通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn) 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專 63 家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn) 。 64 第十 二 章 招標(biāo)方案 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目。根據(jù)該工程的特點(diǎn)制定招標(biāo)計(jì)劃和方案。 招標(biāo)原則 為保證質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，編制了本項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)方案。在招標(biāo)過程中要遵循公開、公正和誠實(shí)信用的原則，并應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目招標(biāo)范圍包括項(xiàng)目的施工 、監(jiān)理、設(shè)計(jì) 招標(biāo)。 招標(biāo)方式 采用公開招標(biāo)的方式。 招標(biāo)組織形式 鑒于本項(xiàng)目法人不具備自行招標(biāo)所需具備的編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力，該項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)委托給依 法成 65 立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，具體程序如下： 本項(xiàng)目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項(xiàng)目審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)后委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)。 招標(biāo)人在國家指定媒體發(fā)布招標(biāo)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 本項(xiàng)目的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。 66 山西省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請 表 項(xiàng)目名稱 縉云 縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位 縉云 縣全順房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 單位負(fù)責(zé)人及電話 何美炎 聯(lián)系人及電話 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容為 4 棟 高層 住宅樓 以 及小區(qū)內(nèi)綠化、硬化等附屬設(shè)施的建設(shè)。 建設(shè)地點(diǎn) 和起止年限 文峪河 縉云 縣縣城段 東 、西兩側(cè) 2021年 10月一 2021年 6月 總投資額 資金來源 及構(gòu)成 由建設(shè)單位自籌解決 合同估算額 （萬元） 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 4800 √ √ √ 安裝工程 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 重要材料 擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介 山西招投標(biāo)網(wǎng)（ ： //） 況說明： 建設(shè)單位（蓋章） 年 月 日 1