【正文】 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法也會(huì)涉及到不同知識(shí)領(lǐng)域。 2．全生命周期性 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目生命期的各個(gè)階段中，不同階段會(huì)出現(xiàn)影響程度不同的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目生命期中的風(fēng)險(xiǎn)都屬于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的范圍，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不是一次性的活動(dòng)，不僅包括項(xiàng)目初期對(duì)整體的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，也包括在項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施及交付等各個(gè)階段連續(xù)不斷的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。另一方面，隨著項(xiàng)目進(jìn)度、條件、環(huán)境、范圍等的不斷變化，新的風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)產(chǎn)生，從而又需要開(kāi)展新一輪的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。總之，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別必然貫穿于 項(xiàng)目生命期的全過(guò)程。 3．信息依賴性 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)工作之一是收集有關(guān)的項(xiàng)目信息，然后識(shí)別不確定因素及其對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響。信息的全面性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性和動(dòng)態(tài)性決定了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作的質(zhì)量，進(jìn)而影響識(shí)別結(jié)果的可靠性和精確性，因此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別具有信息依賴性。 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù) (一 )成果說(shuō)明 成果說(shuō)明是進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要依據(jù)，因?yàn)轫?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的最終目的是確定項(xiàng)目是否能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)、規(guī)定的預(yù)算內(nèi)，按照要求的質(zhì)量，最終產(chǎn)生項(xiàng)目的可交付成果。所以，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就要根據(jù)成果說(shuō)明來(lái)確定項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能產(chǎn) 生的各種風(fēng)險(xiǎn)。 (二 )歷史資料 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 以前類似項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的歷史資料，為識(shí)別現(xiàn)有項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供了非常重要的依據(jù)和參考。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的歷史資料來(lái)源于歷史項(xiàng)目的各種原始記錄、公用數(shù)據(jù)庫(kù)、項(xiàng)目承擔(dān)單位成員的經(jīng)驗(yàn)等。 (三 )項(xiàng)目計(jì)劃 的信息 在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過(guò)程中，要針對(duì)各項(xiàng)目計(jì)劃中包含的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。如 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 的信息是分析項(xiàng)目質(zhì)量的重要依據(jù)，如果項(xiàng)目的進(jìn)度過(guò)快就可能保證不了項(xiàng)目的質(zhì)量。 (四 )項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別提供了一個(gè)總的框架。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目組織風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 (五 )制約因素和假設(shè)條件 當(dāng)項(xiàng)目的制約因素發(fā)生變化或假設(shè)條件不成立時(shí)，就可能成為項(xiàng)目新的風(fēng)險(xiǎn)源。 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的內(nèi)容 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 中的首要工作，它的主要工作內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面。 1．識(shí)別并確定項(xiàng)目有哪些潛在的風(fēng)險(xiǎn) 這是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第一項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R(shí)別和確定項(xiàng)目可能會(huì)遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)，才能夠進(jìn)一步分析這些風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和后果。所以在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中首先要全面分析項(xiàng)目發(fā)展變化的可能性，進(jìn)而識(shí)別出項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)并匯總成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單 (項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)注冊(cè)表 )。 2．識(shí)別引起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素 這是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第二項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R(shí)別出各項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素，才能把握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展 變化規(guī)律，才有可能對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行應(yīng)對(duì)和控制。所以在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中要全面分析各項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素及其對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響方式、影響方向、影響力度等。 3．識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果 這是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的第三項(xiàng)工作目標(biāo)，因?yàn)橹挥凶R(shí)別出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的后果及其嚴(yán)重程度，才能夠全面地認(rèn)識(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的根本目的是找 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及消減項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不利后果的方法，所以識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要內(nèi)容。 風(fēng)險(xiǎn)分析的概念 風(fēng)險(xiǎn)分析有狹義和廣義兩種，狹義的風(fēng)險(xiǎn)分析是指通過(guò)定量分 析的方法給出完成任務(wù)所需的費(fèi)用、進(jìn)度、性能三個(gè)隨機(jī)變量的可實(shí)現(xiàn)值的概率分布。而廣義的風(fēng)險(xiǎn)分析則是一種識(shí)別和測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)、選擇 和管理方案來(lái)解決這些風(fēng)險(xiǎn)的有組織的手段。它包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理三方面的內(nèi)容。本文 中論及風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，都采用后一種定義。 風(fēng)險(xiǎn)分析的方法 (一 )定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法 定性風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是界定風(fēng)險(xiǎn)源，并初步判明風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，以給出系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的綜合印象，是一些定性風(fēng)險(xiǎn)分析方法的簡(jiǎn)介。易于看出，初步危險(xiǎn)分析是用于識(shí)別系統(tǒng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)源，而以下的幾種方法則用于定性地量化各 種風(fēng)險(xiǎn)源可能對(duì)系統(tǒng)造成的破壞，從而判明系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)大小。 （二） 定量風(fēng)險(xiǎn)分析方法 定量風(fēng)險(xiǎn)分析是在定性分析的邏輯基礎(chǔ)上，給出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源的風(fēng)險(xiǎn)量化指標(biāo)及其發(fā)生概率，再通過(guò)一定的方法合成，得到系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的量化值。它是基于定性風(fēng)險(xiǎn)分析基礎(chǔ)上的數(shù)學(xué)處理過(guò)程?，F(xiàn)發(fā)展較為成熟的方法有 PRA（概率風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估） ,DPRA（動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)概率評(píng)估）及仿真通用軟件 VERT（風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審技術(shù)）等。 PRA 和 DPRA 都是在 FTA 分析基礎(chǔ)上的量化，在可靠性及運(yùn)行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域內(nèi)應(yīng)用廣泛。稍作改造，我們便可將其運(yùn)用到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域。其分析步驟如下 ：（ 1）識(shí)別項(xiàng)目研制過(guò)程中的困難環(huán)節(jié)，找出風(fēng)險(xiǎn)源；（ 2）對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)源考察其在項(xiàng)目研制中的地位，及相互邏輯關(guān)系，給出項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)源樹(shù)； （ 3）標(biāo)識(shí)各風(fēng)險(xiǎn)源后果大小，及風(fēng)險(xiǎn)概率；（ 4）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)源通過(guò)邏輯及數(shù)學(xué)方法進(jìn)行組合，最后得到系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的 度量。如果是用 DPRA 進(jìn)行評(píng)估，則尚須考慮它們?cè)跁r(shí)間上的關(guān)系。 另一種被廣泛運(yùn)用于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法是 VERT。 VERT 是國(guó)外在八十年代初期發(fā)展的一通用仿真軟件，它對(duì)項(xiàng)目研制構(gòu)造過(guò)程網(wǎng)絡(luò)，將各種復(fù)雜的邏輯關(guān)系抽 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 象為時(shí)間、費(fèi)用、性能的三元組的變化。網(wǎng)絡(luò)模型面向決策，統(tǒng)籌處理時(shí)間、費(fèi)用、性能 等風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵性參數(shù)，有效地解決多目標(biāo)最優(yōu)化問(wèn)題，具有較大的實(shí)用價(jià)值。它的原理是通過(guò)豐富的節(jié)點(diǎn)邏輯功能，控制一定的時(shí)間流、費(fèi)用流和性能流流向相應(yīng)的活動(dòng)。每次仿真運(yùn)行，通過(guò)蒙特卡洛模擬，這些參數(shù)流在網(wǎng)絡(luò)中按概率隨機(jī)流向不同的部分，經(jīng)歷不同的活動(dòng)而產(chǎn)生不同的變化，最后至某一終止?fàn)顟B(tài)。用戶多次仿真后，通過(guò)節(jié)點(diǎn)收集到的各參數(shù)了解系統(tǒng)情況以輔助決 策。如果網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)合理，邏輯關(guān)系及數(shù)學(xué)關(guān)系正確， 且數(shù)據(jù)準(zhǔn)確 ，我們可以較好地模擬實(shí)際系統(tǒng)研制時(shí)間、 費(fèi)用及性能的分布，從而知道系統(tǒng)研制的風(fēng)險(xiǎn)。 工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指所有影響 該項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的不確定因素的總和。任何一項(xiàng)工程，其項(xiàng)目立項(xiàng)及各種分析、研究、設(shè)計(jì)、計(jì)劃都是基于對(duì)未知因素 (包括政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然各方面的 )預(yù)測(cè)之上的，基于正常的和理想的技術(shù)、管理、組織之上的。而在項(xiàng)目實(shí)施及運(yùn)行過(guò)程中，這些因素都有可能發(fā)生變化。這些變化使原定的計(jì)劃、方案受到干擾，甚至可能使原定的目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。對(duì)工程項(xiàng)目這些事先不能確定的內(nèi)部和外部的干擾因素，我們稱之為工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)造成工程項(xiàng)目實(shí)施的失控現(xiàn)象，如工期延長(zhǎng)、成本增加、計(jì)劃修改等，最終導(dǎo)致工程經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至項(xiàng)目失敗?，F(xiàn)代工程項(xiàng)目規(guī) 模大、技術(shù)新穎、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、參加單位多、與環(huán)境接口復(fù)雜等特點(diǎn)，更使得工程項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中危機(jī)四伏。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 第九章 項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有助于保證項(xiàng)目社會(huì)環(huán)境的相互協(xié)調(diào)； 二 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有利于促進(jìn)國(guó)家社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)； 三 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有利于減少項(xiàng)目投資的短期行為和盲目投資； 四 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有利于資源的合理利用和社會(huì)環(huán)境保護(hù)。 目標(biāo)群體參與性 通過(guò)對(duì)于力旺東璽臺(tái)的調(diào)查顯示： 、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都 明顯偏高。 90平方米～ 140 平方米居多。 ，并未達(dá)到最佳居住要求，表明優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品仍有廣闊的市場(chǎng)空間。 ，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購(gòu)房更趨理性化。 由此可以證明，地理位置不是影響購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素，收入高、品位高的居民認(rèn)為城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域。而且越來(lái)越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購(gòu)房選擇的要素。 受影響群體參與性 凈月開(kāi)發(fā)區(qū)是政府實(shí)施城市長(zhǎng) 遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)潛力巨大。在未來(lái)的幾年中，凈月開(kāi)發(fā)區(qū)必然成為房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。隨著周邊棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)，越來(lái)越多的長(zhǎng)春市民會(huì)關(guān)注凈月開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，別墅、公寓住宅、高層、商業(yè)綜合樓，這樣的綜合商住一體的規(guī)劃，在凈月開(kāi)發(fā)區(qū)必然會(huì)吸引各大商家投資者的關(guān)注。相信未來(lái)幾年，長(zhǎng)春歐亞集團(tuán)，遠(yuǎn)方超市等長(zhǎng)春市龍頭商業(yè)集團(tuán)必然會(huì)在凈月區(qū)域?qū)ふ液线m的地段、樓盤(pán)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。我們的商業(yè)部分，可以面向在長(zhǎng)春市場(chǎng)有一定影響力的長(zhǎng)春本土企業(yè)，如：歐亞集團(tuán)等。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 第十章 結(jié)論 項(xiàng)目結(jié)論 通過(guò)上述計(jì)算分 析得出如下結(jié)論：即本項(xiàng)目可行。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價(jià)格確定采用相對(duì)保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤(rùn)水平的真實(shí)性。在實(shí)際操作過(guò)程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。另外從社會(huì)效益與環(huán)境效益方面講，也是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目。 本項(xiàng)目別墅部分市場(chǎng)前瞻 別墅市場(chǎng)上的真正阻力并非來(lái)自于對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，而是來(lái)源于固有的成見(jiàn)以及缺少前瞻性和創(chuàng)新精神。在市場(chǎng)火爆的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有壓力，也就不會(huì)考慮技術(shù)品質(zhì)和產(chǎn)品升級(jí)換代，而且這些單項(xiàng)技術(shù)雖然 都具有較好的節(jié)能作用，但在未經(jīng)過(guò)住宅的整體模擬設(shè)計(jì)和配套使用情況下，住宅的舒適度指標(biāo)和整體節(jié)能效果很可能完全沒(méi)有提高。但是目前的市場(chǎng)已發(fā)生了大變化，僅憑炒作和包裝等推廣手段已無(wú)法推進(jìn)樓盤(pán)銷售，技術(shù)品質(zhì)已越來(lái)越成為真正的賣(mài)點(diǎn)。 作為低密度的別墅類高科技產(chǎn)品，今后別墅市場(chǎng)上將有更多的高科技嘗試，技術(shù)品質(zhì)已越來(lái)越成為別墅產(chǎn)品的真正賣(mài)點(diǎn)。全套的采用高科技系統(tǒng)不但可以提供數(shù)據(jù)化的產(chǎn)品性能指標(biāo)，關(guān)鍵是能較為方便地升級(jí)到下一代產(chǎn)品。 一系列政策都對(duì)別墅的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了限制以及影響。促使很多開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì) 和銷售策略各方面都更加理性，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，多轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)別墅，雙拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品。別墅產(chǎn)品的多樣化使別墅供應(yīng)市場(chǎng)不斷升溫，甚至很多尾盤(pán)都借此機(jī)會(huì)“起死回生”，政策的限制也促進(jìn)了別墅產(chǎn)品市場(chǎng)的繁榮。再加上部分金融政策使得消費(fèi)者心理產(chǎn)生焦慮，對(duì)稀缺產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)欲望增強(qiáng)，非但沒(méi)有出現(xiàn)別墅消費(fèi)者持幣待購(gòu)的現(xiàn)象，反而需求量擴(kuò)大。消費(fèi)水平提高，郊區(qū)置業(yè)的需求大幅增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)型別墅頗受青睞，經(jīng)濟(jì)型別墅、準(zhǔn)別墅等類產(chǎn)品的需求量有很大增長(zhǎng)。所以相信項(xiàng)目的別墅必然受到市場(chǎng)的歡迎。 本項(xiàng)目普通公寓住宅部分市場(chǎng)前瞻 普通公寓住 宅越來(lái)越受到廣大中高收入人群的青睞。普通公寓住宅相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。大城市的公寓式住宅，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 的套房，有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，這樣的格局理念越來(lái)越被現(xiàn)代人所接受，項(xiàng)目以先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，打造長(zhǎng)春市場(chǎng)高品質(zhì)公寓住宅。在周邊樓盤(pán)以普通居住住宅為主力戶型的情況下，發(fā)展公寓住宅必定獨(dú)樹(shù)一幟，同時(shí)也能彌補(bǔ)凈月開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)公寓住宅稀少的缺憾。所以相信，項(xiàng)目中的公寓住宅必將為項(xiàng)目帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。