【文章內容簡介】 一部分急于自營的投資群體。 O(Opportunities：機會 ) 伴隨著長春市道路的整改及修建，立體化交通網(wǎng)的實現(xiàn)已然指日可待。其中，吉林大路、二道區(qū)主干道東盛大街和東榮大路的相繼修通，進一步拉近了項目與長春市其他城區(qū)的距離。同時，地鐵 2號線未來的貫通加之原有的輕軌 4號線，區(qū)域內實現(xiàn)了公交、輕軌、地鐵三種出行方式。便捷的 出行方式不僅方便了入住的 項目可行性研究報告 8 業(yè)主，同時也將帶來眾多的流動客群，增加投資的信心。 同時，項目的商鋪產品正處于 “ 熟鋪 ” 向 “ 旺鋪 ” 的過渡階段，產品未來升值空間不容小覷。 T(Threats：風險 ) 任何事物都具有兩面性，投資亦是如此。成熟的商業(yè)氛圍、可觀的受益、穩(wěn)定的客群，使得投資優(yōu)勢明顯。但是，往往也會伴隨著一定的風險，如產品總價較高、經營業(yè)態(tài)的合理選擇等問題，這些因素也都需要投資客酌情考慮。 產品定位 以先進的居住理念為先導，注重營造空間布局、主題生活環(huán)境、社區(qū)生活配 套三大方面的鮮明特點，兼顧建筑單體的內外感受，相對弱化處理住宅配套設施，具備二十一世紀領先品質住宅產品鮮明形象的居住社區(qū)。 客戶定位 整個項目的客戶群定位必然是多層次的。總體上看，應明確以 “中高等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位。 “中高等收入階層”應該是指：有一定的經濟基礎，家庭月收入在 8300 元 /平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人群。 價格定位 定價，普通多層高層住宅 8300 元 /每平方米。這對于城市中高收入階層以上的白領具有很大的誘惑 力。相對于其他社區(qū) 2 萬多元 /每平方米的房價， 力旺東璽臺更是極具競爭力。用相當于公寓的價格購買一套高品質的別墅，不再只是夢想。 此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，臨近長影世紀城、凈月國家森林公園。各房地產開發(fā)商已購置大量土地于此，可以預期，除了現(xiàn)有項目外，周邊還會有樓盤項目競相跟進的態(tài)勢，形成開發(fā)熱潮。該處房產極具升值潛力。 項目可行性研究報告 9 第三章 項目建設規(guī)劃方案優(yōu)選 長春商業(yè)布局極不均衡，目前南部、西部和東部占半城以上區(qū)域內都沒有大型商業(yè)儀軒休閑假日廣場項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊環(huán)境及形成商圈 的時機均十分優(yōu)越，商業(yè)項目具有良好的發(fā)展前景，面臨空前的發(fā)展機遇，長期持有具有很高的增值潛力。 力旺東璽臺項目占地 ㎡，規(guī)劃建筑面積 ㎡，總投資 。本項目集住宅、寫字樓、辦公樓于一體，長春市體量最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最全的新型城市綜合體。長春市政府規(guī)劃的南部新商圈。力旺東璽臺 項目將建小高層和高層產品，樓盤狀況為 8層、 10層、 11層、 14層、 15層、 16層、 18層。 項目建筑特色：住宅、辦公、特色商業(yè)、美食、休閑娛樂等功能于一體，打造長春市商業(yè)業(yè)態(tài)最全的城市新型綜合體。 建設規(guī)模主要 經濟技術指標 單位 :㎡ 總用地面積 57300 總建筑面積 178013 本期總建筑面積 68300 地上建筑面積 51860 其中 住宅 44155 商業(yè) 3195 辦公樓 4510 容積率 地下建筑面積 16440 建筑密度 % 綠地率 % 總停車位 732 項目可行性研究報告 10 第四章 項目實施進度計劃 前期工作 （ 1）項目開發(fā)融資： 2021 年 11 月前完成。 （ 2）簽訂合同及付款： 2021 年 11月前完成。 （ 3）批文報批工作： 2021 年 12 月前完成。 規(guī)劃、設計階段 （ 1）規(guī)劃設計方案的審批、修改： 2021 年 11 月初完成。 （ 2）委托設計： 2021 年 11 月初完成。 （ 3）初步設計和施工圖設計： 2021 年 9 月～ 2021 年 4 月初完成。 工程招標 招標及采購工作于 2021 年 12 月 31日前完成（包括施工、監(jiān)理的招標，以及材料設備采購）。 施工階段 （ 1）施工準備： 2021 年 10 月～ 2021 年１月初。 （ 2）基礎工程： 2021 年１月初～ 2021 年 7月初。 （ 3）土方工程： 2021 年２月末～ 2021 年 7月初。 （ 4）地下結構工程： 2021 年４月初～ 2021 年 2月末。 （ 5）主體工程： 2021 年 7 月初～ 2021 年 6月初。 （ 6）安裝與裝修工程： 2021 年 9月初～ 2021 年 4 月初。 （ 7）室外總體： 2021 年 10 月初～ 2021 年 6月末。 竣工準備及驗收備案： 2021 年 9 月初～ 2021 年 11月初。 銷售： 2021 年 7月～ 2021 年 12月。 項目論證及準備工作在 2021 年 12 月前完成。 2021 年 1 月，完成土地三通一平并投入施工使用。項目建設包括 多層住宅、聯(lián)體別墅、地下室、及地下停車場等公共設施。 預計項目的開發(fā)建設經營期限為 2 年： 2021 年 9 月至 2021 年 11 月。項目 項目可行性研究報告 11 所需的大體時間及進度見下表： 項目開發(fā)進度計劃表 時間 項目 年份 2021 年 2021 年 2021 年 季度 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 項目論證及準備工作 拆遷及土地三通一平 前期工程 建 安 工 程 土建工程 基礎工程 基坑圍護及土方工程 地下 結構 地上結構 外立面裝飾工程 室內裝飾工程 室外附屬工程 市政配套 銷售 說明： 項目前期工作包括項目開發(fā)融資、項目規(guī)劃設計方案和施工圖設計以及項目實施前各種批文的報批工作。 建安工程包括主體工程的建設和室內外設備的安裝。 配套工程建設包括管線鋪設、公共建筑建設、小區(qū)內外綠化以及道路的建設 。 項目可行性研究報告 12 第五章 項目投資估算 投資估算 土地成本起價 ： 億元 2. 征收的范圍和標準 : 1）城市基礎設施配套費的內容 城市基礎設施配套費的內容主要包括城市供水設施、排水設施、環(huán)衛(wèi)設施、公交設施、消防設施和其他市政公用設施等配套費。 2）征收范圍 凡在長春市（不含雙陽區(qū)）城市規(guī)劃區(qū)范圍內新建的各類建設項目及擴建、改建的新增面積部分或原屬于減免配套費的建設項目改變用途的，均按建筑面積征收城市基礎設施配套費。 3）征收標準 長春市城市基礎設施配套費按建筑面積征收，住宅每平方米 90 元，非住宅每平方米 110 元，其中 ：供水設施配套費 10元，消防設施配套費 5元。 4）征收辦法 城市基礎設施配套費由長春市政府授權有關部門統(tǒng)一征收。由于長春市近年來需要改造的城市供水管網(wǎng)較多，并且隨著城市規(guī)模的不斷擴大，每年供水設施建設還需要大量資金投入，因此供水設施配套費可由市政府指定負責供水設施建設的部門自行收取，專項用于城市供水管網(wǎng)建設和改造。 城市基礎設施配套費 內容：城市基礎設施配套費的內容主要包括城市供水設施、排水設施、環(huán)衛(wèi)設施、公交設施、消防設施和其他市政公用設施等配套費。 管理費為項目總投資的 5%； 銷售費為銷售收入的 3%； 財務費為總成本的 4%； 不可預見費為建安工程費的 10%。 銷售價格平均價格 15000 元 /m2 總投資為 萬元，具體數(shù)據(jù)如下： 項目可行性研究報告 13 項目投資估算 項 目 投資金額（萬元） 單位指標（元 /m2) 工程量（ m2) 取得土地費用 42100 57300 前期工程費 （ 1）勘察費 建安工程費的 % （ 2）設計費 建安工程費的 % （ 3）立項資金審計費 建安工程費的 % （ 4）施工圖審圖費 建安工程費的 % （ 5）招標費 建安工程費的 % （ 6）施工結算審計費 建安工程費的 % （ 7）工程監(jiān)理費 建安工程費的 % 建設費 （ 1）建筑工程費 商業(yè) 3500 3195 住宅 1500 44155 寫字樓 1900 4510 車位 6000 13290 （ 2）基礎設施配套 建安工程費的 13% 期間費用 （ 1）管理費用 建安工程費的 5% （ 2）銷售費用 銷售收入的 3% （ 3）財務費用 總成本的 4% 5 稅費 不可預見費 建安工程費的 10% 總投資合計 資金估算與使用計劃 1. 項目資金籌措：集團資本金占總投資 ％，約為 萬元；申請商業(yè)銀行貸款占投資的 50％，約為 萬元。具體資金籌措及使用詳表： 資金來源運用表 序號 項目名稱 合計 2021 年末 2021 年 2021 年 2021 年 1 總投資 建設投資 借款利息 0 項目可行性研究報告 14 2 資金籌措 自有資金 銷售收入 0 0 資本 金 0 0 借貸資金 貸款利息（ %） 項目可行性研究報告 15 第六章項目資金籌集方案及籌資成本估算 項目銷售情況預測： 在第一年度末，可獲得 30% 銷售款；第二年度末，可獲得 30%銷售款；交房后獲得 40