【導(dǎo)讀】所，北側(cè)為文家巷東街，項(xiàng)目地塊三面臨街.中心，而不遠(yuǎn)處的一環(huán)路北三段則是正在新建中的金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。、從開發(fā)檔次上看，目前該板塊正處在成都人印象中的貴人區(qū)。點(diǎn)越來(lái)越豐富，在未來(lái)的市場(chǎng)中，產(chǎn)品細(xì)分趨勢(shì)必將繼續(xù)發(fā)展。20xx年5月：購(gòu)買物業(yè)，完成過戶等手續(xù)；20xx年6月-20xx年7月：土地變性，由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為二類住宅用地；20xx年1月-20xx年10月：20xx年3月開始預(yù)售，12年9月主體封項(xiàng)；土地變性1200萬(wàn)），工程費(fèi)用5300萬(wàn)，其他費(fèi)用1000萬(wàn)。成都市面積12390平方公里，總?cè)丝谌f(wàn)，其中市區(qū)人口萬(wàn)。生活極大改善，成都市綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為22564元。農(nóng)村居民人均純收入4905元，增長(zhǎng)%，成都經(jīng)濟(jì)實(shí)。業(yè)主沒辦法交代，企業(yè)品牌也會(huì)受到很大影響。與降價(jià)切實(shí)難行的矛盾中徘徊。資者銳減，原有投資者則由需求方轉(zhuǎn)達(dá)為供應(yīng)方。在久盼不下的情況下，猶豫不決的市場(chǎng)特征非常明顯。

　　

【正文】 售均價(jià)分別為商業(yè)裙樓 20xx0 元 /㎡，地下 車庫(kù) 為 不銷售 ，公寓為 7000 元 /㎡。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 9． 8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 通過財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 85%，投資凈利潤(rùn)率 66%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 5319 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率 42%；項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流累計(jì)高達(dá) 15500 萬(wàn)元；項(xiàng)目只需實(shí)現(xiàn) 62%的銷售便可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，因此本項(xiàng)目具有極強(qiáng)的盈利能力、償債能力和投風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn) 20xx 年全國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年全年 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲 %，漲幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。珠三角洲及北京、上海等個(gè)別城市房?jī)r(jià)的漲幅，甚至高達(dá) 40%以上，多個(gè)城市的商品房均價(jià)攀升至萬(wàn)元以上。成都也不例外，據(jù)成都市房管局發(fā)布的報(bào)告稱，去年 17 月成都市五城區(qū)商品房成交均價(jià)同比上漲 %；其中住宅成交均價(jià)同比上漲 %。 就在這全國(guó)一片瘋漲形勢(shì)下，中央緊急調(diào)控，頻繁推出一系列宏調(diào)政策，從緊縮銀根、遏制資金鏈到嚴(yán)控土地，針對(duì)囤地捂盤、炒房等現(xiàn)象出臺(tái)專項(xiàng)整治措施。 因此 ，項(xiàng)目在定位上應(yīng)充分考慮市場(chǎng)的變化。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目建設(shè)周期 近 2 年 ，總投入 近 億 元，除 土地以外，還需要投入 個(gè) 億，在項(xiàng)目建設(shè)中還存在近 7000 萬(wàn)的資金缺口，如果財(cái)務(wù)管理不善，融資渠道不暢， 不能如期進(jìn)行銷售， 項(xiàng)目 將可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。 目前項(xiàng)目決策者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已有充分的認(rèn)識(shí)，并安排專業(yè)人員進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，制訂周密的財(cái)務(wù)計(jì)劃和融資計(jì)劃，并與銀行、投資機(jī)構(gòu)和信托公司進(jìn)行廣泛的接觸和探討。 第十一章 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 . 新熙門 新熙門基本信息 新熙門 ,住宅、寫字樓、公寓 ,金牛一環(huán)路實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ) 學(xué)校西側(cè)（原老西門車站旁） ,價(jià)格待定 物業(yè)類別 住宅、寫字樓、公寓 項(xiàng)目特色 創(chuàng)意地產(chǎn) ,公園地產(chǎn) 建筑類別 板塔結(jié)合 小高層 高層 裝修狀況 毛坯 [裝修相冊(cè) ][建材賣場(chǎng) ] 環(huán)線位置 一環(huán)以內(nèi) 所屬商圈 老西門 物業(yè)地址 金牛一環(huán)路實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校西側(cè)（ 原老西門車站旁） 交通狀況 新熙門項(xiàng)目交通便利，臨近地鐵 5 號(hào)線，西門車站。周邊公交線路有 1 2 27（高峰 更多 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 20xx5 入住時(shí)間 20xx831 容 積 率 綠 化 率 30% 戶 數(shù) 總共 1158 戶 預(yù)售許可證 物 業(yè) 費(fèi) 物業(yè)公司 開 發(fā) 商 成都新普瑞實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 售樓地址 一環(huán)路實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校西側(cè)（原老西門車站旁） 搜房網(wǎng)提供的新熙門售樓電話 :02887678877/9090 新熙門房?jī)r(jià) 預(yù)計(jì) 11000 元 /平米 ? ? 新熙門 : 新熙門即將推出 63110 平米新房源。 20xx0325 新熙門位于成都市一環(huán)路北一段 88 號(hào)（原西門車站附近） . 新熙門周邊配套完善，醫(yī)療、學(xué) 校、購(gòu)物中心、餐飲、銀行、政務(wù)一應(yīng)俱全。交通便利，途經(jīng)項(xiàng)目周邊公交線路多達(dá) 10 余條，臨近規(guī)劃的地鐵 5 號(hào)線。 新熙門總占地約 23 畝，建筑面積約 萬(wàn)方，是成都新普瑞實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司傾力打造的區(qū)域內(nèi)多功能地標(biāo)性城市綜合體項(xiàng)目。其中包含高尚住宅、 LOFT 寫字樓（ 6 米層高）、城市公寓、四星級(jí)酒店和大型商業(yè)街區(qū)等多種產(chǎn)品。 新西門的景觀設(shè)置大幅提升了綠化面積，同時(shí)有效協(xié)調(diào)了住宅與商業(yè)的動(dòng)靜關(guān)系，融入了市區(qū)項(xiàng)目的水景設(shè)置（水池、疊水、漢噴等），考慮了外圍生態(tài)休閑帶和生態(tài)叢林區(qū)（打造的市政綠化廣場(chǎng)）。 新熙門內(nèi) 部配套有籃球場(chǎng)、酷跑滑板場(chǎng)、攀巖墻、乒乓球場(chǎng)、近 700 ㎡足球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 新西門的寫字樓產(chǎn)權(quán)年限為 40 年。 幼兒園 :橄欖樹英語(yǔ)幼兒園、金牛區(qū)金蕾幼兒園； 中小學(xué) : 成都實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、石筍街小學(xué)、泡桐樹小學(xué)、西體路小學(xué)、沙灣路小學(xué)、中鐵二局第三小學(xué)； 綜合商場(chǎng) :好又多中天店、摩爾百盛會(huì)展店、布克購(gòu)書中心、永樂生活電器、蘇寧電器、國(guó)美電器、五星電器； 銀行 :農(nóng)行、建行、中國(guó)銀行、商業(yè)銀行、成都市農(nóng)村信用社、華夏銀行、工行、招商銀行； 醫(yī)院 :金牛區(qū)第二人民醫(yī)院、成都市公安局安康醫(yī)院、四川成 仁眼科醫(yī)院、恒博醫(yī)院； 其他 :撫琴街道辦、光榮派出所、中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳成都深藍(lán)國(guó)際象棋俱樂部、九天運(yùn)動(dòng)體育館、貝力娜健身俱樂部、印象瑜珈國(guó)際連鎖。 內(nèi)部配套：籃球場(chǎng)、酷跑滑板場(chǎng)、攀巖墻、乒乓球場(chǎng)、近 700 ㎡足球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng) . 新熙門項(xiàng)目交通便利，臨近地鐵 5 號(hào)線，西門車站。周邊公交線路有 1 2 27（高峰快線）、3 3 4 5 56 高峰快線、 6 340 等公交線路。 框架結(jié)構(gòu) LOFT 寫字樓： 17 層（層高 6 米） 酒店 :18 層 公寓： 25 層（ 418 層 米， 1925 層高 米） 住宅： 32 層 停車位 :停車位總數(shù) 579 個(gè)。 占地面積 :14990 平方米 建筑面積 :112942 平方米 開工時(shí)間 :20xx1001 竣工時(shí)間 :20xx0701 開發(fā)商 :成都新普瑞實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 投資商 :成都天祥房地產(chǎn)實(shí)業(yè)集團(tuán) 代理商 :成都匯合天恒房地產(chǎn)置業(yè)代理有限公司 景觀設(shè)計(jì)單位 :成都井上商園林景觀設(shè)計(jì)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位 :標(biāo)鼎建筑設(shè)計(jì)院 整合推廣公司 :主慧堂廣告有限公司 按揭銀行 :中國(guó)工商銀行 ,中國(guó)建設(shè)銀行 工程進(jìn)度 :基礎(chǔ)施工中。 (20xx0413) 產(chǎn)權(quán)年限 :70 年 戶 數(shù) :總戶數(shù) 1158 戶 當(dāng)期戶數(shù) 1158 戶 鴻錦匯 銷售狀態(tài)： 新房 【】 物業(yè)類別： 商住物業(yè) 項(xiàng)目位置： 成都市一環(huán)路北一段與西體北路交匯處 所在區(qū)域： 金牛區(qū) 所在環(huán)線： 內(nèi)環(huán)至一環(huán) 城中【】 樓層狀況： 地下 2 層；地上 25 層。 房屋類型： 高層 開 發(fā) 商： 成都市龍昌實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 銷售許可： 建筑面積： 28272 m2 價(jià) 格： 起價(jià)： 均價(jià) ： 11000 元 /平米 價(jià)格描述： 鴻錦匯 4580 ㎡精裝城市小公館即日起盛大公開 誠(chéng)意登記入會(huì) 3 月 26 日熱力啟動(dòng)！ 開盤時(shí)間： 20xx5 【】 售樓電話 :02887675777 告知信息來(lái)自 173 房產(chǎn)網(wǎng)，將提供更多便利服務(wù) ! 售樓地址： 一環(huán)路北一段與西體北路交匯處 容積率 綠化率 20% 產(chǎn)權(quán)年限 :40 年 總戶數(shù) 364 戶 當(dāng)期戶數(shù) 364 戶 停車位 :停車位共 138個(gè) 鴻錦匯 25 層 100 米。周邊齊聚九里堤、西體兩大成熟生活圈，西北橋、白馬寺、府河市場(chǎng)、沙灣會(huì)展等數(shù)個(gè) 旺盛商圈，人氣足具。商圈內(nèi)，易初蓮花廣場(chǎng)、國(guó)美電器、百佳及各大連鎖超市近在左右，各大銀行、藥房、電信、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、洗車場(chǎng)、加油站、社區(qū)菜市一應(yīng)俱全，為您提供全功能的生活服務(wù)體系。 鴻錦匯周邊有各式火鍋、酒樓、肯德基、鄉(xiāng)村基、三國(guó)烤肉、春天烤肉、外婆鄉(xiāng)村菜等眾多美食。 鴻錦匯周邊有好樂迪、巴伐利亞歌城、會(huì)所、各大小茶坊。 鴻錦匯周邊的教育鏈?zhǔn)滞暾?，西南交大、成都?shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、省級(jí)示范高中成都鐵中、 33中、鐵二局小學(xué)等正培育著未來(lái)精英，為居家?guī)?lái)翰墨書香，從幼兒園到大學(xué)的全程教育體系，讓子女成長(zhǎng)放心無(wú) 憂。 鴻錦匯周邊還擁有五冶醫(yī)院、世紀(jì)怡和醫(yī)院、博文骨科醫(yī)院、結(jié)石病醫(yī)院及各個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站和診所。 泰豐御園 泰豐御園 ,住宅 ,金?；ㄅ品唤?40 號(hào)（北巷子派出所旁邊） ,均價(jià) 10700 元 /平方米 , ，請(qǐng)不要在短時(shí)間內(nèi)多次重復(fù)發(fā)送 5 條樓盤信息 10 條樓盤信息 物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,搜房卡 ,打折優(yōu)惠樓盤 建筑類別 塔樓 小高層 高層 裝修狀況 毛坯 [裝修相冊(cè) ][建材賣場(chǎng) ] 環(huán)線位置 一環(huán)以內(nèi) 所屬商圈 老西門 第 3 屆成都市網(wǎng)上房交會(huì)購(gòu)房圈 物業(yè)地址 金牛花牌坊街 40 號(hào)（北巷子派出所旁邊） 交通狀況 340 路、 98 路、 62 路、 56 路、 37 路、 7 路、 7 路高峰快線、 4 路直達(dá)，花牌坊街站下。 [更多 ] 開盤時(shí)間 20xx0420 入住時(shí)間 20xx0731 容 積 率 綠 化 率 25% 戶 數(shù) 總共 546 戶 當(dāng)期 245 戶 預(yù)售許可證 成房預(yù)售中心城區(qū)字第 5566 號(hào) 物 業(yè) 費(fèi) 元 /平方米 月 物業(yè)公司 西蜀物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商 四川泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 花牌坊北街 12 號(hào)（西錦國(guó)際一樓） 泰豐御園房?jī)r(jià) 均價(jià) 10700 元 /平方米 ? ? 泰豐御園 : 泰豐御園均價(jià) 10700 元 /平，全款優(yōu)惠 2%，按揭 1%。 20xx0407 ? 泰豐御園地處西一環(huán)內(nèi)，花牌坊街，與永陵公園一墻之隔。 泰豐御園屬純住宅社區(qū)，本項(xiàng)目面積 88 平米至 140 平米，分 2 期開發(fā)，一期為 20 層、 31 層，二期為16 層、 17 層的小高層南北通透的兩梯三戶，面積為 89 平米?，F(xiàn)一期余 10 多套，二期正熱銷。 中小學(xué) :石筍街小學(xué)、東城根街小學(xué)、樹德中學(xué) 幼兒園 :幼兒園 銀行 :建行、工行、中國(guó)銀 行 醫(yī)院 :成都市三醫(yī)院、成都市兒童婦幼保健院、愛爾眼科 其他 :成都市少城工人文化宮、人民公園、新城市電影城、天指道國(guó)際休閑中心 340 路、 98 路、 62 路、 56 路、 37 路、 7 路、 7 路高峰快線、 4 路直達(dá)，花牌坊街站下。 結(jié)構(gòu) :框剪 外墻 :涂料 2 梯 3 戶 16 層、 17 層 停車位 :地上及地下： 301 個(gè) 會(huì)所 占地面積 :10976 平方米 建筑面積 :63678 平方米 開工時(shí)間 :20xx0101 竣工時(shí)間 :20xx0601 開發(fā)商 :四川泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 :四川泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 :西蜀物業(yè)管理有限公司 建筑單位 :溫州三建 景觀設(shè)計(jì)單位 :日本井上設(shè)計(jì)有 限公司 建筑設(shè)計(jì)單位 :日本井上設(shè)計(jì)有限公司 按揭銀行 :中國(guó)工商銀行 ,招商銀行 工程進(jìn)度 :已完工。 (20xx0407) 產(chǎn)權(quán)年限 :70 年 戶 數(shù) :總戶數(shù) 546 戶 當(dāng)期戶數(shù) 245 戶