【正文】 極為稀少 ,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外 . （ 3）、從開發(fā)檔次上看，目前 該 板塊正 處 在成都人印象中的 貴 人區(qū)。 （ 4）、從產(chǎn)品上看，面對(duì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 老西門 板塊市場(chǎng)的細(xì)分已越來(lái)越明顯，同一檔次可以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來(lái)越豐富，在未來(lái)的市場(chǎng)中，產(chǎn)品細(xì)分趨勢(shì)必將繼續(xù)發(fā)展。 4． 2 項(xiàng) 目周邊道路現(xiàn)狀分析 本項(xiàng)目緊鄰 一環(huán)路北一段 , 一環(huán)路與營(yíng)門口路均為 雙向八車道 ,并劃分單獨(dú)非機(jī)動(dòng)車道的主干道 ,其連接著 人民路和 二環(huán) ；原來(lái)?yè)矶碌囊画h(huán)路口在高架橋通車后已經(jīng)非常通暢；由這兩條道路 輻射出縱橫交錯(cuò)的交通體系，很大程度上保證本區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境。 交通條件： 區(qū)域內(nèi)公共交通較為便捷，公交線路數(shù)量充足 ，站點(diǎn)距離本項(xiàng)目均只有 2分 鐘 路程； 周邊主要公交線路有 1 2 27 路高峰快線、 3 3 45 56 路高峰快線、 6 340 等十多條公交線路，并且公交發(fā)車比較頻繁，晚間收車較晚，不用擔(dān)心會(huì)遇到三環(huán)外晚上 10 點(diǎn)以后就找不到一輛公交車的慘況。另一方面，規(guī)劃中的地鐵 5 號(hào)線距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)， 除上述普通市區(qū)線路外，更有位于火車北站及 金沙長(zhǎng)途運(yùn)輸樞紐站，可提供跨縣乃至跨省的長(zhǎng)途車業(yè)務(wù)；為區(qū)域內(nèi)居民出行提供了極大的便利。但同時(shí)值得注意的一個(gè)現(xiàn)象是，部分公交線路在運(yùn)營(yíng)高峰時(shí)段較擁堵，可能會(huì)對(duì)交通出行帶來(lái)一定影響。 通過(guò) 實(shí)地觀測(cè)調(diào)研得知 ，從本項(xiàng)目步行公交車站上客集中點(diǎn)僅需二至三分鐘左右，而從項(xiàng)目至成都國(guó)際機(jī)場(chǎng)實(shí)際距離約為 30 公里左右，至春熙路商業(yè)圈實(shí)際距離約為 6 公里左右，交通出行十分方便。 生活配套： 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布的特點(diǎn)為：“東高西低”，即以騾馬市商圈為界，其東側(cè)商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量及品質(zhì)均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主要是由于騾馬市商圈已經(jīng)歷百年，商業(yè)底蘊(yùn)深厚。 項(xiàng)目區(qū)域由于主干道路幅較寬，車流量遠(yuǎn)大于人流量，又處于騾馬市商圈末端，從一定程度上影響其沿線的商業(yè)氛圍。干道沿線配套數(shù)量較為零散，無(wú)法形成集中的規(guī)模大型商業(yè)群。但干道部分已逐漸形成了較大規(guī) 模的特色商業(yè)，如楓橋曉月美食休閑廣場(chǎng)等，商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚。干道沿線隨著幾個(gè)新樓盤建立后，配套發(fā)展了大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，如引入百佳，好又多大型超市，個(gè)別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場(chǎng)，離本項(xiàng)目?jī)H十分鐘左右的步行距離。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 由于區(qū)域內(nèi)交通干道，路幅寬，車流量極大，從一定程度上影響了沿線商業(yè)氛圍的形成，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)大型設(shè)施數(shù)量較少。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施形態(tài)主要以中小型沿街商鋪為主，經(jīng)營(yíng)的業(yè)種趨于單一，主要以經(jīng)營(yíng)日常消費(fèi)類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費(fèi)需要。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施分布平均，基于道路原因無(wú)法形成商圈效應(yīng)，商業(yè)基本分布在干道沿線；另外，大型商業(yè)圈 沙灣商圈與騾馬及撫琴商圈 匯合地有著完整的商業(yè)配套設(shè)施，其后期更有著大量新增商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，包括大型的購(gòu)物中心、娛樂(lè)總匯等。區(qū)域內(nèi)其余路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較為分散。由于本項(xiàng)目與上述 商圈步行距離控制在 15 分鐘之內(nèi)，以及其商業(yè)設(shè)施的輻射范圍均包括本項(xiàng)目，可有效彌補(bǔ)本項(xiàng)目附近大型商業(yè)設(shè)施缺乏的不足。 餐飲及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所 該區(qū)域內(nèi)餐飲類商業(yè)設(shè)施較多，主要集中于 營(yíng)門口路 兩側(cè)，另外 文家巷及撫琴街道內(nèi) 也有較多餐飲設(shè)施，區(qū)域內(nèi)餐飲設(shè) 施多以走大眾路線的川派火鍋店及湯煲店為主，這非常符合成都本地居民喜辣、喜食火鍋的飲食習(xí)慣； 即將建成的新熙門項(xiàng)目?jī)?nèi)肯定會(huì)有中高檔餐飲進(jìn)入。 該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施較多，據(jù)我司實(shí)地調(diào)查后得知，所經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂(lè)城；其中以美容保健類設(shè)施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下 10 家左右。美容保健機(jī)構(gòu)發(fā)展蓬勃，應(yīng)是成都居民的日常生活消費(fèi)習(xí)慣所致。大型娛樂(lè)設(shè)施分布在 沙灣、 三洞橋路等較繁華的地段，其余路段設(shè)有適量的休閑茶坊，輔有公眾網(wǎng)吧、休閑浴場(chǎng)及桑拿中心等，但場(chǎng)所分布較散。步行距離適當(dāng)，居民 日常娛樂(lè)需要都能得到方便的解決 . 教育文化機(jī)構(gòu) 本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)的教育機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，基礎(chǔ)教育與高等教育機(jī)構(gòu)數(shù)量相當(dāng)。據(jù)我司實(shí)地了解，主要有成都市政建院，樹德中學(xué)、成都電子機(jī)械高等?？茖W(xué)院，實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)，十八中學(xué)，以及西南交通大學(xué)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)等西南知名學(xué)府。 高等教育設(shè)施可有效提升區(qū)域的人文品質(zhì)，但從實(shí)用性而言，基礎(chǔ)教育設(shè)施則為住宅區(qū)的必須配套設(shè)施。區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)多數(shù)配套幼兒園設(shè)施，可滿足居民中學(xué)齡前兒童的就近教育需要。小學(xué)及中學(xué)均為就近入學(xué)，因此中、小學(xué)的配套數(shù)量和質(zhì)量也可有效增加住宅 項(xiàng)目的賣點(diǎn)。就本項(xiàng)目附近配套的中小學(xué)數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學(xué)需要。 社會(huì)醫(yī)療設(shè)施 本區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設(shè)施較多，均為正規(guī)的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，這很大程度上可以保證本項(xiàng)目小區(qū)住戶的求醫(yī)保健問(wèn)題。換言之，可能對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定有利影響。 此外，區(qū)域內(nèi)藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購(gòu)藥的需求。 社會(huì)醫(yī)療設(shè)施附表： 道路名稱 主要醫(yī)療、醫(yī)藥設(shè)施 青龍街 第三人民醫(yī)院 一環(huán)路 西門皮膚病?？? 石灰街 金牛區(qū)第二人民醫(yī)院 金融、郵電 、安保 機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)金融場(chǎng)所分 布相對(duì)集中，在 項(xiàng)目附近 集中大量銀行，道路沿線企事業(yè)單位相對(duì)較多，如市建設(shè)局、軍區(qū)質(zhì)監(jiān)所 ,四川電力等；由此帶動(dòng)了不少相關(guān)金融配套設(shè)施，如：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、上海建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。另外中國(guó)電信及中國(guó)聯(lián)通的營(yíng)業(yè)廳也位于此處。上述金融機(jī)構(gòu)與本項(xiàng)目所在地距離較近，基本可照顧到本項(xiàng)目居民今后對(duì)此方面的需求。 該區(qū)域內(nèi)其他金融設(shè)施也齊全，如郵政局、證券交易所等。 項(xiàng)目于光榮路派出所一墻之隔，大力提升了使用業(yè)主的安全感。 區(qū)域環(huán)境綜述 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际兄攸c(diǎn)發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū) 域內(nèi)的商業(yè)配套、學(xué)校、均配備齊全。 ? 道路路況上佳，交通體系完整，但項(xiàng)目臨近干道道路功能設(shè)置欠考，影響本項(xiàng)目交通出入動(dòng)線的布置。 ? 交通便利，公交線路眾多，出行方便。 ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布平均，部分路段已是百年商業(yè)街及有些路段漸漸形成美食街概念。商業(yè)設(shè)施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要?，F(xiàn)階段娛樂(lè)、醫(yī)療、文教等相關(guān)設(shè)施仍較齊全，幾年后還有較大改善。 ? 區(qū)域內(nèi)綠化覆蓋率中等，生態(tài)環(huán)境一般，通過(guò)政府規(guī)劃籌建，將來(lái)生態(tài)環(huán)境可賦予本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品附加值。 ? 隨著城市 的規(guī)劃和市府招商成功。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來(lái)大量居住需求，也可吸引其他 區(qū)域的人士進(jìn)入該區(qū)域發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程及程度將直接影響區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)。 沙灣路上的臨街商鋪眾多 沙灣路上的生活配套比較完善 沙灣路路口的卜蜂蓮花人氣很高 五章 項(xiàng)目定位 5． 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于地處 一環(huán)路 ，商業(yè)口岸價(jià)值和 居住價(jià)值認(rèn)可度高，也是城市中心越來(lái)越稀缺的小體量綜合物業(yè) ，這是我們的項(xiàng)目的核心點(diǎn)。一直以來(lái)，成都樓市由地段而折射出來(lái)的物業(yè)差異日漸明顯，市中心住宅價(jià)格一再攀升。 本項(xiàng)目的地段 優(yōu)勢(shì) 分析： 項(xiàng)目位于人們傳統(tǒng)意識(shí)的“南富西貴”的西部，有著先天的地理優(yōu)勢(shì)。 位于老西門片區(qū)， 緊鄰成都 沙灣 商圈。 地處 一環(huán)路與營(yíng)門口路交匯處的老西門車站 ，上可至 火車北站 ，下 可到茶店子車站，北上一環(huán)，南過(guò)天府廣場(chǎng)，交通網(wǎng)絡(luò)無(wú)一不至。 毗鄰好又多、家樂(lè)福、百佳、摩爾百盛、蘇寧、國(guó)美、博美，成熟購(gòu)物環(huán)境 醫(yī)療教育配套環(huán)境完善：市三醫(yī)院、兒童婦幼保健院、電子高專、樹德中學(xué)、永陵博物館。 極高的商圈品牌認(rèn)可度，強(qiáng)大的市場(chǎng)輻射力； 經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)摸底，開發(fā)公司 將會(huì)與合作單位不斷對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作詳細(xì)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目有更加深入的認(rèn)識(shí)，絕對(duì)保證 項(xiàng)目運(yùn)作 的 成功。 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目 戶型設(shè)計(jì) 方面我們會(huì)做到 定位明確，合理、實(shí)用，功能性與舒適性兼顧很好適合大部份外來(lái)定居人員和 一次置業(yè)的工薪階層。 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)模 較小 。項(xiàng)目占地面積不 足 5 畝， 總建筑面積約為 2 萬(wàn)余平米。 想在目前眾多的大規(guī)模小區(qū)中脫穎而出，則規(guī)模較小，難以形成較大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以目前其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)輒上百畝的開發(fā)規(guī)模來(lái)看，本項(xiàng)目的規(guī)模相比略顯較小，難以形成超級(jí)大盤的規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)。 開發(fā)公司知名度及品牌度不大的影響。目前的大多數(shù)購(gòu)房者比較看重開發(fā)商的實(shí)力和品牌，并且穩(wěn)定的跟隨開發(fā)公司所開發(fā)的樓盤。而“ 中晟 ”是 新成立的開發(fā)公司 ，擴(kuò)大知名度和建立公司品牌尚需一個(gè)過(guò)程，因此對(duì)項(xiàng)目銷售不會(huì)起到一定的促進(jìn)作用。 項(xiàng)目基本無(wú) 綠化面積 ， 其他配套設(shè)計(jì)也需要新熙門的支持 ； 發(fā)展機(jī)會(huì) 3． 1 土地市場(chǎng)在三環(huán)路以內(nèi)匱乏的機(jī)會(huì)。目前成都開發(fā)的商品房已經(jīng)跨越三環(huán)路，在三環(huán)路以內(nèi)土地已經(jīng)相當(dāng)匱乏，而本項(xiàng)目位 一 環(huán)線，在地域上相對(duì)于其他項(xiàng)目有更大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 3． 2 項(xiàng)目周邊新建高檔樓盤共同打造區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。在項(xiàng)目半徑一公里以內(nèi)，目前在建的高端項(xiàng)目較多，眾多項(xiàng)目共同打造和塑造區(qū)域高端市場(chǎng)，為本項(xiàng)目贏得市場(chǎng)提供有利機(jī)會(huì)。 而“新熙門”在本項(xiàng)目之前建成，其較完善的配套會(huì)增加本項(xiàng)目的賣點(diǎn)。 3． 3 新公司、新形象，客戶沒(méi)有既成觀念，可以 任意發(fā)揮以獲得客戶的認(rèn)同。 3． 4 受政策影響，本案開盤時(shí)市場(chǎng)的總體價(jià)格會(huì)有波動(dòng)。目前，價(jià)格已成了消費(fèi)者最敏感、關(guān)注度排名第一的購(gòu)買左右因素，按照消費(fèi)者心理學(xué)分析，消費(fèi)者在持幣觀望的同時(shí)，無(wú)論其購(gòu)房目的是用于投資還是自住，都會(huì)傾向于均價(jià)偏低的項(xiàng)目，以降低投入風(fēng)險(xiǎn)。與本案的競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)位比較，本案在這一點(diǎn)上有很大機(jī)會(huì)。 3． 5 有效營(yíng)造銷售氣氛，準(zhǔn)確把握購(gòu)買心理的機(jī)會(huì)。從房地產(chǎn)銷售角度來(lái)看，要實(shí)現(xiàn)最終的銷售目標(biāo)，就必須要營(yíng)造出一個(gè)良好的銷售氣氛和銷售環(huán)境，并準(zhǔn)確地把握客戶的購(gòu)買心理才能實(shí)現(xiàn)銷售。從項(xiàng)目銷售中心外觀 設(shè)計(jì)及內(nèi)部設(shè)施的配置來(lái)看，項(xiàng)目將會(huì)營(yíng)造出良好的銷售氛圍，激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)買欲望。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“短平快”的開發(fā)策略。 潛在威脅 由于政府加大對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控， 20xx 及 12 年的樓盤價(jià)格走勢(shì)尚無(wú)法完全準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)也會(huì)受到多種無(wú)法預(yù)測(cè)的因素的影響而變化，消費(fèi)者會(huì)更加理性的消費(fèi)。同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域周邊在售樓盤較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。另外，政策因素導(dǎo)致投資者將加大投資風(fēng)險(xiǎn)，投資者如 受 政策因素的影響后，會(huì)更加謹(jǐn)慎的選擇項(xiàng)目投資 。 基本對(duì)策建議 根據(jù)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，合理進(jìn)行規(guī)劃布局，力爭(zhēng)打造以小戶型為 主的適合居住的物業(yè)， 吸引大量 剛需型 客戶購(gòu)買。 通過(guò)項(xiàng)目合理的開發(fā)步驟，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 “短平快”的 開發(fā) 策略 ，減少前期投入資金。 通過(guò)項(xiàng)目的個(gè)性化設(shè)計(jì)，打造耳目一新的建筑風(fēng)格及多元化的建筑功能，力