【正文】 四川 中晟置業(yè) 有限公司 “中晟國際” 項目 可行性研究報告 二 0 一一年四月 第一章 概論 1 項目背景 1． 2 項目概況 1． 3 可行性研究依據(jù)和范圍 第二章 項目建設單位 簡介 （略） 第三章 市場分析 3． 1 宏觀環(huán)境分析 3． 2 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 3． 3 住宅地產(chǎn)市場概況 第四章 項目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 4． 2 項目周邊道路現(xiàn)狀分析 五章 項目定位 5． 1 項目 SWOT 分析 2 項目核心競爭力分析 5． 3 目標市場分析 5． 4 目標客戶定 位 5． 5 形象定位 5． 6 功能和業(yè)態(tài)定位 5． 7 價格定位 第六章 項目規(guī)劃 6． 1 規(guī)劃條件 6． 2 規(guī)劃定位的基本思路 6． 3 主要技術經(jīng)濟指標 第七章 項目管理 第八章 項目實施計劃 第九章 財務分析與評價 9． 1 分析的原則和依據(jù) 9． 2 基礎數(shù)據(jù)說明 9． 3 投資估算 9． 4 投資計劃與資金籌措 9． 5 盈利能力分析 9． 6 清償能力分析 9． 7 盈虧平衡分析 9． 8 財務評價 第十章 風險分析 第十一章 競爭項目概況 第一章 概論 1． 1 項目背景 本項目地處成都市金牛 區(qū) 撫琴 街道，位于成都西區(qū)，一環(huán)路 外側(cè) .項目地塊南面緊鄰 正在建設的“新熙門”項目 ,西側(cè)臨文家巷后街，東側(cè)緊鄰光榮路派出所，北 側(cè)為 文家巷東街，項目地塊三面臨街 . 根 據(jù)我司對成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項目地處 老西門片區(qū) ,屬于 西門板塊中心 ，該板塊 是成都市政府近期重點開發(fā)培植的 西門 商圈 , 開發(fā)時間較早，毗鄰市中心，距離繁華的八寶街和騾馬市商圈步行不到半小時，南面 2 公里處是餐飲娛樂休閑地 —— 羊西線，而北面的沙西線則坐落著人氣旺盛的成都會展中心，而不遠處的一環(huán)路北三段則是正在新建中的金牛萬達廣場 。 項目所屬板塊規(guī)劃定位 為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小區(qū)為主；目前該板塊開發(fā)的最大特點為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面 ,從而更加確立成都“ 貴 人區(qū)”的形象。 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項目「 新熙門」 項目為代表， 該片區(qū) 物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細分的階段。 （ 2）、從現(xiàn)有開發(fā)及 區(qū)域地塊條件上看，近期 老西門 板塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將極為稀少 ,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外 . （ 3）、從開發(fā)檔次上看，目前 該 板塊正 處 在成都人印象中的 貴 人區(qū)。 （ 4）、從產(chǎn)品上看，面對市場競爭， 老西門 板塊市場的細分已越來越明顯，同一檔次可 以設計不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，產(chǎn)品細分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。 1． 2 項目概況 項目名稱： 中晟國際 ； 項目選址：金牛區(qū) 文 家巷 ； 建設單位：四川 中晟置業(yè) 有限公司； 占地面積： ㎡； 實施計劃： 20xx 年 5 月： 購買物業(yè)，完成過戶等手續(xù)； 20xx 年 6 月 20xx 年 7 月： 土地變性，由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為二類住宅用地； 20xx 年 6 月 20xx 年 9 月： 設計、報建； 20xx 年 10 月 20xx 年 1 月： 基礎及地下部分建設，取得政府令； 20xx 年 1 月 20xx 年 10 月： 20xx 年 3 月開始預售， 12 年 9 月主體封項； 20xx 年 11 月 20xx 年 3 月：內(nèi)外裝、整改以及 竣工驗收； 20xx 年 4 月： 交房。 項目 總投資 12500 萬，其中土地成本 6200 萬（ 現(xiàn)有房屋購買 5000 萬，土地變性 1200 萬 ），工程費用 5300 萬 ，其他費用 1000 萬。 資金籌措： 前期 自有資金投入 7000 萬元，占總投資的 56%；后期 銷售收入投入 5500 萬元 。 經(jīng)濟效益： 3 可行性研究依據(jù)和范圍 編制依據(jù)： 國家相關政策； 《國有土地使用證》； 《建設用地規(guī)劃許可證》； 宗地放線 交接單； 《規(guī)劃設計條件通知書》； 項目前期市場調(diào)查報告。 編制范圍： 本可行性研究報告研究范圍包括與項目有關的國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、市場現(xiàn)狀及預測、項目自身條件、項目規(guī)劃設計要點、項目定位和運作、項目營銷思路、項目實施進度、項目投資估算及經(jīng)濟效益評價、社會效益評價。 第二章 項目建設業(yè)主簡介 本項目 是 由四川 中晟置業(yè) 有限公司開發(fā)的商住項目 .四川 中晟置業(yè) 有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā) 為主 的民營企業(yè)。 四川 中晟置業(yè) 公司十分注意強化自身管理結(jié)構(gòu)，通過戰(zhàn)略調(diào)整，公司已經(jīng)初步形成了以資本為基本聯(lián)結(jié)紐帶的企業(yè)架構(gòu)。公司設有股東 會、董事會、監(jiān)事會、員工委員會，公司采用直線職能制的公司管理模式，由公司董事會負責組建公司經(jīng)營管理班子。 第三章 市場分析 3． 1 宏觀環(huán)境分析 成都市面積 12390 平方公里，總?cè)丝? 萬，其中市區(qū)人口 萬。93 年被國務院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一 .改革開放 20 多年來，成都經(jīng)濟發(fā)展迅速，社會全面進步，人民生活極大改善，成都市綜合實力顯著增強。 全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 22564 元 。城市居民人均可支配收入12789 元，增長 %。農(nóng)村 居民人均純收入 4905 元，增長 %， 成都經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭 . 成都先后榮獲過 “ 國家環(huán)境保護模范城市 ” 、 “ 中國十大最具經(jīng)濟活力城市 ” 、臺商 “ 極力推薦 ” 城市、 “ 十大中國大陸最佳商務城市 ” 、 “ 中國城市綜合實力十強 ” 、 “ 中國最佳旅游城市 ” 、 “ 國家森林城市 ” 等稱號。 以上 說明 ， 成都市的經(jīng)濟經(jīng)過多年的發(fā)展 , 目前正處在一個較高速度的發(fā)展階段 ,深厚的文化底蘊和獨具的風土人情彰顯著這座歷史文化名城的恒久魅力，孕育了 “ 和諧包容，智慧誠信，務實創(chuàng)新 ” 的城市精神，日新月異的城市建設更 添了一份迷人的現(xiàn)代氣息。 3． 2 房地產(chǎn) 市場環(huán)境分析 政府的連續(xù)幾道政策，使得全國各地的房價迅速得到控制。目前來看，市場處于膠著狀態(tài)。即賣家咬住價格不放松，買家期待價格的后續(xù)下降。但總體市場的價格并沒有下降或下降有限。 首先是開發(fā)商，成熟的開發(fā)商往往并不會在單個項目上追求過高的利潤，尤其是大型的開發(fā)商，越來越重視資金流量的控制，希望通過快速的資金流轉(zhuǎn)來提高資金利用率。但就市場上目前在售項目來說，要么是銷售到中期，要么是新開項目。對于銷售到中期的項目，因前期已經(jīng)銷售一部分，后期如果降價，給前期業(yè)主沒辦法交代，企業(yè)品牌也會受到很大影響。對于新開項目， 大多是通過拍賣獲取的土地，成本壓力較大，降價沒有空間。于是，開發(fā)商在追求資金快速流轉(zhuǎn)與降價切實難行的矛盾中徘徊。 其次是消費者，這是整個房地產(chǎn)參與主體中最為弱勢的群體。房地產(chǎn)永遠具有兩重屬性，即功能屬性和投資屬性。受政府政策與輿論導向的影響，新進入投資者銳減，原有投資者則由需求方轉(zhuǎn)達為供應方。而對自用需求，絕大多數(shù)需求者認為未來房地產(chǎn)價格不可能上漲，下降的可能性較大。這就使得消費者的觀望情緒較為濃厚。在久盼不下的情況下，猶豫不決的市場特征非常明顯。 在買方期望下降而開發(fā)商難以下降的情況下，當前房地 產(chǎn)市場的價格仍然相對穩(wěn)定，但成交量一直較為低迷，市場處于“膠著”狀態(tài)。這種狀態(tài)沿續(xù)下去，無外乎三個結(jié)果，一是大多數(shù)開發(fā)商開始下調(diào)價格，則房價會進入下降通道，消費者更加持幣觀望，會使房地產(chǎn)整個行業(yè)“硬著陸”，幾年之內(nèi)難以復蘇，目前來看這種可能性較小。二是市場徹底恢復，房價開始繼續(xù)上漲。但就市場總量來看，全國范圍近期有一個土地集中放量的過程，近期市場供應量較大，供過于求的局面短期難以改變，因此這種結(jié)果也難以出現(xiàn)。三是大多數(shù)開發(fā)商堅持了當前價格水平，不作大的變化，則消費者觀望一段時間后會恢復信心，由猶豫轉(zhuǎn)向購買， 成交量緩慢回升，目前來看，這種傾向較為明顯。 總體來說，市場會在目前的價格的基礎上略微下調(diào)，并在缺乏交易量的情況下，前行并穩(wěn)步回升。這種狀況至少會待續(xù)到明年中期 成都市商業(yè) 歷史時間相對較短 ，其 經(jīng)濟特色 主要 為休閑娛樂經(jīng)濟 。一些全球 知名商家陸續(xù)進入成都， 在一定程度上 促進了成都市的商業(yè)繁榮；但同時也加劇了城市商業(yè) 市場 的競爭 。 綜上所述，從事房產(chǎn)項目運作，必須作好前期市場定位，準確把握目標市場，在產(chǎn)品功能訴求上爭取實現(xiàn)差異化、精細化、標準化。這樣才能在激烈的競爭中脫穎而出。 3． 3 住宅地產(chǎn)市場概況 20xx年全年 ,成都市新開住宅樓盤 419個 ,新增供應面積 ,主城區(qū)新增樓盤 239個 ,新增供應面積 ,占到總體供應量的 %。城東 和城西 繼續(xù)擔當購房者首選區(qū)域的角色； 受國家宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)樓盤在推出產(chǎn)品的時候均比較謹慎，即便是規(guī)模不大，也采取分期分批次甚至是分單元推出的模式，從而造就了不少“開盤售罄”的樓市新聞；在開盤時間的選擇上開發(fā)商更是小心翼翼，在消費者持幣觀望的同時，開發(fā)商也捂盤觀望，拉鋸戰(zhàn)由此展開。 20xx 年成都市商品房供應量為 3258 萬㎡，同比增加 %； 商品房銷售量為 萬㎡，同比下降了 %。 城西和城 東 作為成熟社區(qū)聚集的兩個區(qū)域，仍然是成都新盤供應的熱點區(qū)域， 從價格供應來看，主城區(qū)樓盤整體均價約 8500 元 /平方米，郊區(qū)的價格在5500 元 /平方米左右；戶型 :70— 90 平方米 的剛性需求 成為需求主力 。 從各面積段分析， 7090 平方米是目前主城區(qū)住宅物業(yè)供銷的主力，分別為345 萬平方米和 萬平方米； 90110 平方米和 110130 平方分列二、三位 . 20xx 年成都主城區(qū)高層和超高層住宅共成交 89785 套，主力總價集中在100200 萬元和 50100 萬元，分別占總成交量的 %和 38%。 第四章 項目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 根據(jù)我司對成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項目地處西區(qū) ,屬于 老西門 板塊 中心 . 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項目「 新熙門」 項目為代表， 該片區(qū) 物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細分的階段。 （ 2）、從現(xiàn)有開發(fā)及 區(qū)域地塊條件上看，近期 老西門 板塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將