【正文】 四川 中晟置業(yè) 有限公司 “中晟國(guó)際” 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二 0 一一年四月 第一章 概論 1 項(xiàng)目背景 1． 2 項(xiàng)目概況 1． 3 可行性研究依據(jù)和范圍 第二章 項(xiàng)目建設(shè)單位 簡(jiǎn)介 （略） 第三章 市場(chǎng)分析 3． 1 宏觀環(huán)境分析 3． 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 3． 3 住宅地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第四章 項(xiàng)目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 4． 2 項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析 五章 項(xiàng)目定位 5． 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 2 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 5． 3 目標(biāo)市場(chǎng)分析 5． 4 目標(biāo)客戶定 位 5． 5 形象定位 5． 6 功能和業(yè)態(tài)定位 5． 7 價(jià)格定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃 6． 1 規(guī)劃條件 6． 2 規(guī)劃定位的基本思路 6． 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第七章 項(xiàng)目管理 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 第九章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 9． 1 分析的原則和依據(jù) 9． 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說(shuō)明 9． 3 投資估算 9． 4 投資計(jì)劃與資金籌措 9． 5 盈利能力分析 9． 6 清償能力分析 9． 7 盈虧平衡分析 9． 8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第十一章 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 第一章 概論 1． 1 項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目地處成都市金牛 區(qū) 撫琴 街道，位于成都西區(qū)，一環(huán)路 外側(cè) .項(xiàng)目地塊南面緊鄰 正在建設(shè)的“新熙門”項(xiàng)目 ,西側(cè)臨文家巷后街，東側(cè)緊鄰光榮路派出所，北 側(cè)為 文家巷東街，項(xiàng)目地塊三面臨街 . 根 據(jù)我司對(duì)成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項(xiàng)目地處 老西門片區(qū) ,屬于 西門板塊中心 ，該板塊 是成都市政府近期重點(diǎn)開發(fā)培植的 西門 商圈 , 開發(fā)時(shí)間較早，毗鄰市中心，距離繁華的八寶街和騾馬市商圈步行不到半小時(shí)，南面 2 公里處是餐飲娛樂(lè)休閑地 —— 羊西線，而北面的沙西線則坐落著人氣旺盛的成都會(huì)展中心，而不遠(yuǎn)處的一環(huán)路北三段則是正在新建中的金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 。 項(xiàng)目所屬板塊規(guī)劃定位 為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小區(qū)為主；目前該板塊開發(fā)的最大特點(diǎn)為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面 ,從而更加確立成都“ 貴 人區(qū)”的形象。 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項(xiàng)目「 新熙門」 項(xiàng)目為代表， 該片區(qū) 物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。 （ 2）、從現(xiàn)有開發(fā)及 區(qū)域地塊條件上看，近期 老西門 板塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將極為稀少 ,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外 . （ 3）、從開發(fā)檔次上看，目前 該 板塊正 處 在成都人印象中的 貴 人區(qū)。 （ 4）、從產(chǎn)品上看，面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 老西門 板塊市場(chǎng)的細(xì)分已越來(lái)越明顯，同一檔次可 以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來(lái)越豐富，在未來(lái)的市場(chǎng)中，產(chǎn)品細(xì)分趨勢(shì)必將繼續(xù)發(fā)展。 1． 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 中晟國(guó)際 ； 項(xiàng)目選址：金牛區(qū) 文 家巷 ； 建設(shè)單位：四川 中晟置業(yè) 有限公司； 占地面積： ㎡； 實(shí)施計(jì)劃： 20xx 年 5 月： 購(gòu)買物業(yè)，完成過(guò)戶等手續(xù)； 20xx 年 6 月 20xx 年 7 月： 土地變性，由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為二類住宅用地； 20xx 年 6 月 20xx 年 9 月： 設(shè)計(jì)、報(bào)建； 20xx 年 10 月 20xx 年 1 月： 基礎(chǔ)及地下部分建設(shè)，取得政府令； 20xx 年 1 月 20xx 年 10 月： 20xx 年 3 月開始預(yù)售， 12 年 9 月主體封項(xiàng)； 20xx 年 11 月 20xx 年 3 月：內(nèi)外裝、整改以及 竣工驗(yàn)收； 20xx 年 4 月： 交房。 項(xiàng)目 總投資 12500 萬(wàn)，其中土地成本 6200 萬(wàn)（ 現(xiàn)有房屋購(gòu)買 5000 萬(wàn)，土地變性 1200 萬(wàn) ），工程費(fèi)用 5300 萬(wàn) ，其他費(fèi)用 1000 萬(wàn)。 資金籌措： 前期 自有資金投入 7000 萬(wàn)元，占總投資的 56%；后期 銷售收入投入 5500 萬(wàn)元 。 經(jīng)濟(jì)效益： 3 可行性研究依據(jù)和范圍 編制依據(jù)： 國(guó)家相關(guān)政策； 《國(guó)有土地使用證》； 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 宗地放線 交接單； 《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》； 項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。 編制范圍： 本可行性研究報(bào)告研究范圍包括與項(xiàng)目有關(guān)的國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)、項(xiàng)目自身?xiàng)l件、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、項(xiàng)目定位和運(yùn)作、項(xiàng)目營(yíng)銷思路、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目 是 由四川 中晟置業(yè) 有限公司開發(fā)的商住項(xiàng)目 .四川 中晟置業(yè) 有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā) 為主 的民營(yíng)企業(yè)。 四川 中晟置業(yè) 公司十分注意強(qiáng)化自身管理結(jié)構(gòu)，通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整，公司已經(jīng)初步形成了以資本為基本聯(lián)結(jié)紐帶的企業(yè)架構(gòu)。公司設(shè)有股東 會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、員工委員會(huì)，公司采用直線職能制的公司管理模式，由公司董事會(huì)負(fù)責(zé)組建公司經(jīng)營(yíng)管理班子。 第三章 市場(chǎng)分析 3． 1 宏觀環(huán)境分析 成都市面積 12390 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)，其中市區(qū)人口 萬(wàn)。93 年被國(guó)務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一 .改革開放 20 多年來(lái)，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會(huì)全面進(jìn)步，人民生活極大改善，成都市綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。 全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 22564 元 。城市居民人均可支配收入12789 元，增長(zhǎng) %。農(nóng)村 居民人均純收入 4905 元，增長(zhǎng) %， 成都經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭 . 成都先后榮獲過(guò) “ 國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市 ” 、 “ 中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市 ” 、臺(tái)商 “ 極力推薦 ” 城市、 “ 十大中國(guó)大陸最佳商務(wù)城市 ” 、 “ 中國(guó)城市綜合實(shí)力十強(qiáng) ” 、 “ 中國(guó)最佳旅游城市 ” 、 “ 國(guó)家森林城市 ” 等稱號(hào)。 以上 說(shuō)明 ， 成都市的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展 , 目前正處在一個(gè)較高速度的發(fā)展階段 ,深厚的文化底蘊(yùn)和獨(dú)具的風(fēng)土人情彰顯著這座歷史文化名城的恒久魅力，孕育了 “ 和諧包容，智慧誠(chéng)信，務(wù)實(shí)創(chuàng)新 ” 的城市精神，日新月異的城市建設(shè)更 添了一份迷人的現(xiàn)代氣息。 3． 2 房地產(chǎn) 市場(chǎng)環(huán)境分析 政府的連續(xù)幾道政策，使得全國(guó)各地的房?jī)r(jià)迅速得到控制。目前來(lái)看，市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)。即賣家咬住價(jià)格不放松，買家期待價(jià)格的后續(xù)下降。但總體市場(chǎng)的價(jià)格并沒(méi)有下降或下降有限。 首先是開發(fā)商，成熟的開發(fā)商往往并不會(huì)在單個(gè)項(xiàng)目上追求過(guò)高的利潤(rùn)，尤其是大型的開發(fā)商，越來(lái)越重視資金流量的控制，希望通過(guò)快速的資金流轉(zhuǎn)來(lái)提高資金利用率。但就市場(chǎng)上目前在售項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，要么是銷售到中期，要么是新開項(xiàng)目。對(duì)于銷售到中期的項(xiàng)目，因前期已經(jīng)銷售一部分，后期如果降價(jià)，給前期業(yè)主沒(méi)辦法交代，企業(yè)品牌也會(huì)受到很大影響。對(duì)于新開項(xiàng)目， 大多是通過(guò)拍賣獲取的土地，成本壓力較大，降價(jià)沒(méi)有空間。于是，開發(fā)商在追求資金快速流轉(zhuǎn)與降價(jià)切實(shí)難行的矛盾中徘徊。 其次是消費(fèi)者，這是整個(gè)房地產(chǎn)參與主體中最為弱勢(shì)的群體。房地產(chǎn)永遠(yuǎn)具有兩重屬性，即功能屬性和投資屬性。受政府政策與輿論導(dǎo)向的影響，新進(jìn)入投資者銳減，原有投資者則由需求方轉(zhuǎn)達(dá)為供應(yīng)方。而對(duì)自用需求，絕大多數(shù)需求者認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格不可能上漲，下降的可能性較大。這就使得消費(fèi)者的觀望情緒較為濃厚。在久盼不下的情況下，猶豫不決的市場(chǎng)特征非常明顯。 在買方期望下降而開發(fā)商難以下降的情況下，當(dāng)前房地 產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然相對(duì)穩(wěn)定，但成交量一直較為低迷，市場(chǎng)處于“膠著”狀態(tài)。這種狀態(tài)沿續(xù)下去，無(wú)外乎三個(gè)結(jié)果，一是大多數(shù)開發(fā)商開始下調(diào)價(jià)格，則房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下降通道，消費(fèi)者更加持幣觀望，會(huì)使房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)“硬著陸”，幾年之內(nèi)難以復(fù)蘇，目前來(lái)看這種可能性較小。二是市場(chǎng)徹底恢復(fù)，房?jī)r(jià)開始繼續(xù)上漲。但就市場(chǎng)總量來(lái)看，全國(guó)范圍近期有一個(gè)土地集中放量的過(guò)程，近期市場(chǎng)供應(yīng)量較大，供過(guò)于求的局面短期難以改變，因此這種結(jié)果也難以出現(xiàn)。三是大多數(shù)開發(fā)商堅(jiān)持了當(dāng)前價(jià)格水平，不作大的變化，則消費(fèi)者觀望一段時(shí)間后會(huì)恢復(fù)信心，由猶豫轉(zhuǎn)向購(gòu)買， 成交量緩慢回升，目前來(lái)看，這種傾向較為明顯。 總體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)會(huì)在目前的價(jià)格的基礎(chǔ)上略微下調(diào)，并在缺乏交易量的情況下，前行并穩(wěn)步回升。這種狀況至少會(huì)待續(xù)到明年中期 成都市商業(yè) 歷史時(shí)間相對(duì)較短 ，其 經(jīng)濟(jì)特色 主要 為休閑娛樂(lè)經(jīng)濟(jì) 。一些全球 知名商家陸續(xù)進(jìn)入成都， 在一定程度上 促進(jìn)了成都市的商業(yè)繁榮；但同時(shí)也加劇了城市商業(yè) 市場(chǎng) 的競(jìng)爭(zhēng) 。 綜上所述，從事房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，必須作好前期市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確把握目標(biāo)市場(chǎng)，在產(chǎn)品功能訴求上爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)差異化、精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化。這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 3． 3 住宅地產(chǎn)市場(chǎng)概況 20xx年全年 ,成都市新開住宅樓盤 419個(gè) ,新增供應(yīng)面積 ,主城區(qū)新增樓盤 239個(gè) ,新增供應(yīng)面積 ,占到總體供應(yīng)量的 %。城東 和城西 繼續(xù)擔(dān)當(dāng)購(gòu)房者首選區(qū)域的角色； 受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)樓盤在推出產(chǎn)品的時(shí)候均比較謹(jǐn)慎，即便是規(guī)模不大，也采取分期分批次甚至是分單元推出的模式，從而造就了不少“開盤售罄”的樓市新聞；在開盤時(shí)間的選擇上開發(fā)商更是小心翼翼，在消費(fèi)者持幣觀望的同時(shí)，開發(fā)商也捂盤觀望，拉鋸戰(zhàn)由此展開。 20xx 年成都市商品房供應(yīng)量為 3258 萬(wàn)㎡，同比增加 %； 商品房銷售量為 萬(wàn)㎡，同比下降了 %。 城西和城 東 作為成熟社區(qū)聚集的兩個(gè)區(qū)域，仍然是成都新盤供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域， 從價(jià)格供應(yīng)來(lái)看，主城區(qū)樓盤整體均價(jià)約 8500 元 /平方米，郊區(qū)的價(jià)格在5500 元 /平方米左右；戶型 :70— 90 平方米 的剛性需求 成為需求主力 。 從各面積段分析， 7090 平方米是目前主城區(qū)住宅物業(yè)供銷的主力，分別為345 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米； 90110 平方米和 110130 平方分列二、三位 . 20xx 年成都主城區(qū)高層和超高層住宅共成交 89785 套，主力總價(jià)集中在100200 萬(wàn)元和 50100 萬(wàn)元，分別占總成交量的 %和 38%。 第四章 項(xiàng)目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 根據(jù)我司對(duì)成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項(xiàng)目地處西區(qū) ,屬于 老西門 板塊 中心 . 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項(xiàng)目「 新熙門」 項(xiàng)目為代表， 該片區(qū) 物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。 （ 2）、從現(xiàn)有開發(fā)及 區(qū)域地塊條件上看，近期 老西門 板塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將