【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 求在成都形成與眾不同的純居建筑亮點(diǎn)。 5． 2 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力的挖掘，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的價(jià)值的分析，要努力克服不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目地塊的資源優(yōu)勢(shì)，變不利為有利，讓消費(fèi)者切實(shí)感覺(jué)所購(gòu)買(mǎi)的住宅商品是超值的，滿足他們對(duì)住宅的深層次的渴求，充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值。 本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套 規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境改造前景、市政交通方面與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，占據(jù)了“面面俱到，面面優(yōu)先”的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，生活的超級(jí)便捷、豐富的生態(tài)資源、實(shí)用至上的房型這幾大優(yōu)勢(shì)兼具的項(xiàng)目是他們理想中的選擇。 俗話說(shuō)：合適的產(chǎn)品賣(mài)給合適的人。本案自產(chǎn)品設(shè)計(jì)伊始就 需要有 明確的消費(fèi)對(duì)像定位，因此，當(dāng)本案在上述幾方面都具備的時(shí)候，消費(fèi)者唯一關(guān)心的就只有價(jià)格了。最適合自己的產(chǎn)品人人都喜歡，但并非人人都消費(fèi)得起。所以，本案在定價(jià)方面不一定要參照其他項(xiàng)目 （特別是“新熙門(mén)”項(xiàng)目） 的價(jià)格基礎(chǔ)，只要在確定了目標(biāo)消費(fèi)群后，本案的價(jià)格能在 其承受范圍內(nèi)，相信本案的銷(xiāo)售壓力會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 5． 3 目標(biāo)市場(chǎng)分析 受傳統(tǒng)區(qū)域“南富西貴”觀念的影響，區(qū)域特性吸引了眾多置業(yè)者首選西南方向樓盤(pán)。但成都房地產(chǎn)市場(chǎng)日新月異，各區(qū)域都在積極打出獨(dú)特的居住特色來(lái)吸引目標(biāo)客戶(hù)。因此，只有充分把握市場(chǎng)方向，深入了解區(qū)域特性及項(xiàng)目自身要素，揚(yáng)長(zhǎng)避短，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 我們將本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，劃分為 剛需型 和投資者兩大類(lèi)型： 剛需型 這部分客戶(hù) 大多是首次購(gòu)房，比如結(jié)婚用等，不存在限購(gòu)影響。 具備較高的學(xué)歷和素質(zhì)，從事行業(yè)大都屬于技術(shù)性行業(yè)、公 務(wù)員、白領(lǐng)階層等高收入 年輕 人群，且在行業(yè)中擁有一定職務(wù)，屬于中高層管理人員，希望能夠給自己選擇一個(gè)舒適的居家環(huán)境， 滿足傳統(tǒng)觀念“有屬于自己的房子”； 能夠放松在工作中疲憊的身心，同時(shí)也將購(gòu)房當(dāng) 作 為以后的 一項(xiàng)投資，希望能夠在未來(lái)看到收益。 投資者 A、專(zhuān)業(yè)收租投資者 這部分客戶(hù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，一般擁有多套投資性物業(yè)，以“滾雪球”方式積累財(cái)富。他們有強(qiáng)烈的投資意識(shí)和精明的投資理念，在投資前，往往比較謹(jǐn)慎，會(huì)對(duì)周邊可比的現(xiàn)有商業(yè)行情詳細(xì)了解。他們對(duì)新購(gòu)商業(yè)物業(yè)，首先考慮租金水平，同時(shí)也會(huì)較多考慮變現(xiàn)能力，做好短期內(nèi)收 益受損時(shí)的變現(xiàn)解套。 B、私營(yíng)企業(yè)老板 這類(lèi) 客戶(hù) 結(jié)構(gòu)復(fù)雜，但其共性心理是“背靠大樹(shù)好乘涼”。一般個(gè)體私營(yíng)企業(yè)原始積累達(dá)到一定程度后 ，在生意上所需的流動(dòng)資金不大，有較多的余錢(qián)。但他們對(duì)其他投資 不 熟悉 ，不愿盲目冒險(xiǎn)，所以當(dāng)翹腳老板是他們的主流想法。 C、國(guó)企及大公司高層 這類(lèi)人早已滿足了基本生活水平，對(duì)自己生活所需的物質(zhì)配套已沒(méi)有什么可補(bǔ)充了。但并不意味著他們沒(méi)有危機(jī)感，對(duì)未來(lái)的許多不可預(yù)知的因素，他們一般多會(huì)產(chǎn)生一種原始性的防御方式 ： 購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)保值和增值 。同時(shí) 他們的投資多具有長(zhǎng)期性，并且一次性付款者較多。 D、部分政府官員 該類(lèi)客戶(hù)一般不愿張揚(yáng)，他們的投資資金主要來(lái)源于隱性收子孫后來(lái)留下一筆傳世家業(yè)。他們投資商業(yè)，對(duì)資金的安全性特別謹(jǐn)慎，看重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)作能力。但他們專(zhuān)業(yè)知識(shí)相對(duì)較少，容易被一些表面相象迷惑，容易被感染，從眾心理比較突出。在付款上，一次性付款者較多。 E、專(zhuān)業(yè)炒家 這部分客戶(hù)是專(zhuān)業(yè)炒家，熟悉市場(chǎng)和交易環(huán)節(jié)，懂得如何從口岸、地段、定位、規(guī)劃和價(jià)格來(lái)分析商業(yè)的潛力，判斷較準(zhǔn)。這部分客戶(hù)有本地“房串串”甚至二手房中介公司，也有房地產(chǎn)和建筑行業(yè)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)人士，還會(huì)有外地投資者甚至江浙人，最大 的來(lái)源是荷花池一批老商家，往往以商會(huì)的形式成團(tuán)隊(duì)運(yùn)做，具有明顯的群體效應(yīng)和連帶效應(yīng)，并且動(dòng)用的資金往往很大。 5． 4 目標(biāo)客戶(hù)定位 A．他們普遍生于 80 年代。 已經(jīng)有一個(gè)比較明確的方向 ， 需要成家立業(yè)； 他們的事業(yè)正 逐步穩(wěn)定 ，他們的未來(lái)清晰可見(jiàn)，他們有相對(duì)穩(wěn)固的積累，他們?cè)诓讲綖闋I(yíng)的上升，他們對(duì)現(xiàn)狀并不滿足，對(duì)繁華名利保持長(zhǎng)足的渴望，他們?cè)诓粩嗟淖分鸶叩脑捳Z(yǔ)權(quán)和更高層面的社會(huì)認(rèn)知度。 B．他們的特點(diǎn)。他們有小資的情調(diào)，有小資沒(méi)有的財(cái)力與實(shí)力，他們有中產(chǎn)的姿態(tài)，有中產(chǎn) 群體 沒(méi)有的激情與斗志。他們熱愛(ài)城市，城市中有他 們奮斗的軌跡和成熟的歷程；他們迷戀城市，城市中的流光溢彩與物欲橫流是他們生活的樂(lè)趣。他們主動(dòng)追逐生活的品質(zhì)感。 C．他們需要一個(gè)尊貴的市中心居所，他們需要一個(gè)能為 “ 生活加冕 ” 的地方。 5． 5 形象 定位 整體形象： 城市中心 后花園 定位解析： ■“城市中心” —— 市中心絕版區(qū)域，純粹品質(zhì)生活社區(qū)。實(shí)現(xiàn)中心居住價(jià)值。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值的肯定，作為成都城西 一 環(huán)線的稀缺土地資源，本案更可借這樣一個(gè)極大的優(yōu)勢(shì)，提高市場(chǎng)的認(rèn)可度和接受度。 ■“ 后花園” —— 項(xiàng)目是繁華市中心“后花園” 。 項(xiàng)目即將被打造成簡(jiǎn)約、挺拔、時(shí)尚 、大氣的市中心標(biāo)志性建筑；經(jīng)濟(jì) 實(shí)用的 兩 居 房 以及部分緊湊型小三房 是市場(chǎng)的主流，市中心至尊家園；方方面面，造就 中晟國(guó)際 的品質(zhì)生活標(biāo)榜。 5． 6 功能和業(yè)態(tài) 定位 主樓： 住宅 地下：負(fù)一 、二 層：停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備房 5． 7 價(jià)格定位 商業(yè)： （暫定二層） 整體均價(jià) 萬(wàn)元 /㎡ 住宅： 整體均價(jià) 9000 元 /㎡（清水房），面積 70— 110 ㎡； 地下室： 地下 二 層車(chē)庫(kù)： 3000 ㎡， 80 個(gè)車(chē)位，租金 300 元 /月 /個(gè)， 售價(jià) 100000 元 /個(gè) 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃 6． 1 規(guī)劃條件 （爭(zhēng)?。? 規(guī)劃凈用地面積： ㎡； 用地性 質(zhì)： 商住 用地； 容積率：不大于 ； 建筑密度：不大于 %； 建筑高度：不大于 100 米； 綠地率：大于 25%， 6． 2 規(guī)劃定位的基本思路 總體布局 主體建筑順應(yīng)地形，沿街布置， 一二樓為商業(yè)裙樓，三樓以上為住宅樓。 其中 1 號(hào)樓由 A、 B、 C、 D 座 1 個(gè)單元組合而成， 2 號(hào)樓由 A、 B 座組合成 1 個(gè)單元 。 2 號(hào)樓之間間距為 10 米，建筑層數(shù)根據(jù)退界要求 均 為 31F，采用周邊布置的方式不僅滿足了規(guī)劃要求，同時(shí)使大部分的住宅獲得了良好的日照、通風(fēng)、采光及視野、景觀、私密性要求； 在裙樓樓頂形成了集中綠地。 平面 布局 本工程由 1 號(hào)樓及 2 號(hào)樓組成， 1 號(hào)樓由 A、 B、 C、 D 座 共 1 個(gè)單元組成，層數(shù)分別為 31F； 2 號(hào)樓由 A、 B 座 1 個(gè)單元 組成，層數(shù)為 31F。 住宅單體設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)其特點(diǎn)，都具有合量的空間尺度和功能關(guān)系。 建筑特色 建筑物的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)幾何形和大空間，磅礴的氣勢(shì)奠定了整體秩序。綠化園林空間細(xì)膩的手法和小巧的尺度豐富了設(shè)計(jì)的層次，并起到了把建筑物結(jié)合成為有機(jī)整體的作用。 重視第五立面（屋頂）的設(shè)計(jì)，使之在功能和景觀上成為本地的唯一性。 住宅造型設(shè)計(jì)上通過(guò)巧妙安排采光面和遮陽(yáng)板，使得造型生動(dòng)細(xì)膩，富于時(shí)代氣息而且融濃 濃的人情于其中，實(shí)現(xiàn)了花園式家園的居住理想。 在立面造型風(fēng)格上采用簡(jiǎn)潔、明快、精細(xì)的實(shí)用主義風(fēng)格，在明朗中不失親切，水平的線條，大面積明凈的玻璃窗以及疏密有致的韻律，體現(xiàn)出現(xiàn)代主義的簡(jiǎn)潔。 1） 建筑外觀 外墻體，分戶(hù)墻為 200 厚頁(yè)巖空心磚，內(nèi)隔墻為 200 厚加氣砼磚，廚房、衛(wèi)生間為 120 厚頁(yè)巖實(shí)心磚。 水泥 混合砂漿面，表面不作乳膠漆面層 ，用于（衛(wèi)生間、廚房以外的）的所有內(nèi)墻面。 釉面磚飾面，用于所有衛(wèi)生間及廚房。 外墻面飾面為外墻涂料。 2）建筑景觀 建筑景觀的運(yùn)用往往是通過(guò)各種建筑符號(hào)來(lái)實(shí)現(xiàn)，本 案充分考慮自然、生態(tài)與住宅氛圍的有效融合，其目的是在于對(duì)本案的再度升級(jí)，這是立足于項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)和市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展需要的，同時(shí)也是為了提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值 . 3） 剖面設(shè)計(jì) 住宅層高 米或 3 米，均為平層設(shè)計(jì)，建筑室內(nèi)外高差為 米，建筑總高度最高為 98 米，地下車(chē)庫(kù)層高為 米，頂板上覆土 米。 6． 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積： 20800 ㎡；基底面積： 1500 ㎡； 容積率： ； 建筑密度： %； 建筑高度： 約 98M， 地上建筑面積 :20800 住宅 17600 ㎡ 商業(yè) 3000 ㎡ 物管 200 ㎡ 地下室：建筑面積 3000 ㎡； 第七章 項(xiàng)目管理 基本原則 按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度及 經(jīng)營(yíng)機(jī)制 組建有限責(zé)任公司，健全和完善法人 治理機(jī)構(gòu)， 規(guī)范公司組織和行為， 確保 公司、股東的合法權(quán)益 不受損害。 遵循民主決策，權(quán)威管理的原則，實(shí)行 董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：自然人占 100%，如融資需要，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 20xx 年 5 月： 購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，完成過(guò)戶(hù)等手續(xù)； 20xx 年 6 月 20xx 年 7 月： 土地變性，由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為二類(lèi)住宅用地； 20xx 年 6 月 20xx 年 9 月： 設(shè)計(jì)、報(bào)建； 20xx 年 10 月 20xx 年 1 月： 基礎(chǔ)及地下部分建設(shè)，取得政府令； 20xx 年 1 月 20xx 年 10 月： 20xx 年 3 月開(kāi)始預(yù)售， 12 年 9 月主體封項(xiàng)； 20xx 年 11 月 20xx 年 3 月：內(nèi)外裝、整改以及 竣工驗(yàn)收； 20xx 年 4 月： 交房。 第九章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 9． 1 分析的原則和依據(jù) 遵循重要性、謹(jǐn)慎性原則； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 項(xiàng)目規(guī)劃及實(shí)施計(jì)劃； 9． 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說(shuō)明 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱(chēng) 單 位 數(shù) 量 備 注 1 總占地面積 畝 2 地上建筑面積 平米 20800 其中：商業(yè) 平米 3000 12 層，每層 1500 ㎡ 配套 平米 200 第 3 層，每層 200 ㎡ 公寓 平米 17800 共 29 層，每層 610 ㎡ 3 地下建筑面積 平米 3000 2 層 4 建筑基底面積 1500 5 容積率 6 建筑密度 % 8 綠地率 ﹤ 25% 項(xiàng)目計(jì)算期 2 年。 有關(guān)稅費(fèi)率 稅 種 稅 率 備 注 營(yíng)業(yè)稅 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 7% 營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì) 教育附加費(fèi) 3% 營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì) 土地增值稅 30% 累進(jìn)稅率， 3060%， 所得稅 33% 9． 3 投資估算 項(xiàng)目總投資 12500 萬(wàn)元，其中土地成本 5200 萬(wàn)（ 現(xiàn)有房屋 4000 萬(wàn)，土