【導讀】華僑城的成功之處，在于不僅創(chuàng)造一個全新的商業(yè)模式。華僑城的旅游與地產相結合。華僑城的成功源于特區(qū)良好的管理體制。華僑城集團是1985年11月11日經國務院批。準成立的、國務院國資委主管的大型國有企業(yè)集團和經濟開發(fā)區(qū)。集團總部位于深圳特區(qū)美。麗的深圳灣畔，城區(qū)規(guī)劃面積。經過18年的開發(fā)建設，華僑城城區(qū)已由昔日。的一片荒灘變成為今天的一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨具特色的現代海濱城區(qū)。華僑城旅游主題地產概念的問世，源于深圳華僑城獨特的開發(fā)建設軌跡。使企業(yè)上市融入資金迅速產生經濟效益。旅游項目不斷創(chuàng)新，帶動了整個地區(qū)發(fā)展，華僑城。五平公里的范圍內成為巨大娛樂世界。華僑城核心價值觀：“創(chuàng)造新的生活方式”。華僑城在不經意之間，華僑城地產就已攀上深圳地產的龍頭寶座。深圳一地的成功，實行積極異地擴張戰(zhàn)略，現在，華僑城地產把這一成功的模式拷貝到全國。立足特區(qū)，走向全國的戰(zhàn)略，使華僑城規(guī)。避了深圳區(qū)域經濟下滑的風險。

　　

【正文】 完全地增加債務的好處。此時平均資本成本反映了企業(yè)當前資產的平均風險。 但是，如果承認市場是不完善的，雖然增加債務的好處會引起資本成本的下降，同時也會使股權現金流量的風險增加 ，并導致企業(yè)平均資本成本上升，兩個因素的共同作用將最終導致企業(yè)平均資本成本發(fā)生變動。此時再使用平均資本成本作為貼現率就不合適了。 基于上述分析，我們可以得出如下結論：在企業(yè)項目風險與原有資產風險相當且資本結構保持不變的情況下，可以使用企業(yè)加權平均資本成本作為項目的貼現率；在等風險假設和資本結構假設明顯不能成立時，必須重新估計項目的風險并據以確定貼現率。 （二）新項目風險的估計 如果新項目的風險與現有資產的平均風險顯著不同，就不能使用公司當前的加權平均資本成本，而應當估計項目的風險，并計算項目要求的必要報酬率。 由于計算過程中需要首先取得項目的風險系數 ? 值，而 ? 值的計算又十分復雜，實務中通常使用以下兩種方法取得。 。 ? 值替代計算。 首先，要選擇經營類型、業(yè)務規(guī)模相近的公司。 其次，要注意所選擇的公司的資本結構與本企業(yè)之間的差異。因為替代公司的資本結構已反映在其 ? 值中。如果替代企業(yè)的資本結構與項目所在企業(yè)顯著不同，那么在估計項目的 ? 值時，還應針對資本結構差異作出相應調整。 調整的方法是，先將包含資本結構因素的 權益? 轉換為不包含資本結構的 資產? ，再按照本公司的目標資本結構轉換為適用于本公司的 權益? ，轉換的公式如下： 替代企業(yè)權益）替代企業(yè)負債（權益資產 /1/ ?? ?? 如果需要考慮所得稅的影響 ,上面的公式可改寫為 : ? ?替代企業(yè)權益替代企業(yè)負債所得稅率）（權益資產 /11/ ??? ?? 根據確定的 ? 值，使用前述資本定價模型便可以計算出項目投資的風險報酬率 ,并作為投資風險 信息產業(yè)的風險 原資產的風險 圖 61 風險調整貼現率隨風險增加 需要的報酬率 15% 10% 貼現率。 第四節(jié) 旅游企業(yè)證券投資 證券投資是指旅游企業(yè)出于獲得投資收益或影響和控制其他企業(yè)的目的，在證券交易市場上購買其他公司發(fā)行的有價證券（股票或債券）的投資活動。主要包括債券投資和股票投資兩種形式。 一、 證券投資的風險 獲取投資收益是證券投資的主要目的，證券投資的風險是投資者無法獲得預期投資 收益的可能性。證券投資的風險按照風險的性質劃分為系統性風險和非系統性風險兩大類。 （一）系統性風險 證券的系統性風險，是由于外部經濟環(huán)境因素的變化引起整個證券市場的不確定性加強，從而對市場上所有證券都產生影響的共同性風險。系統性風險影響到市場上的所有證券，無法通過投資多樣話的證券組合而加以避免，也稱為不可分散風險。 系統性風險波及到所有證券，最終會反映在證券市場平均利率的提高上，因此所有的系統性風險幾乎都可以歸結為利率風險。利率風險是由于市場利率變動引起證券價值變化的可能性，市場利率反映了社會平均報酬率，投 資者對證券投資報酬率的預期總是在市場利率基礎上進行的，當投資者報酬率大于市場利率時，證券價值才會高于證券市場價格。一旦市場利率提高，就會引起證券價值的下降，投資者就不容易得到超過社會平均報酬率的超額報酬。系統性風險一般可以分為以下幾種。 。價格風險是由于市場利率上升而使證券價格普遍下跌的可能性。資本是一種商品，利率是資本使用權的價格，它受資本供求關系的制約。資本需求量增加，市場利率上升；資本供應量增加，市場利率下降。由于價格風險主要源于利率的變化，因此價格風險也可以稱為利率風險。證券市場是一個資 本市場，價格風險來自于證券市場買賣雙方的供求關系的不平衡。 市場利率上升 ,資本需求量增加 ,意味著證券發(fā)行量的增加 ,引起整個證券市場所有證券的價格普遍下降。同時，市場利率的上升，促使投資者將資本投向于銀行存款，證券市場資本供應量下降，證券投資者減少，引起證券價格下跌。純粹利率的變動會造成證券 的普遍變動，兩者成反向變化：市場利率上升，證券價格下跌；市場利率下降，證券價格上升。不過，這里的價格波動并不是指證券發(fā)行者的經營業(yè)績變化而引起的個別證券的價格波動。 當證券持有期間的市場利率上升，證券價格就會下跌，證券期 限越長，投資者遭受的損失越大。 。再投資風險是由于市場利率下降而造成的無法通過再投資而實現預期收益的可能性。根據流動性偏好理論，長期證券的報酬率應當高于短期證券，因為從投資方看，期限越長，不確定性就越強，證券投資者一般喜歡持有短期證券，因為它們較易變現而收回本金。因此，投資者愿意接受短期證券的低報酬率；從證券發(fā)行方看，一般比較喜歡發(fā)行長期證券，因為長期證券可以籌集到長期資金，而不必經常面臨長期籌集不到資金的困境。因此，證券發(fā)行者愿意為長期證券支付較高的報酬率。 為了避免市場利率上升的價格風險， 投資者可能會投資短期證券，但是短期政權又會面臨市場利率下降的再投資風險，即無法按照預期的報酬率進行再投資而實現所要的預期收益。 。購買力風險是由于通貨膨脹而使貨幣購買力下降的可能性。在持續(xù)而劇烈的物價波動環(huán)境中，貨幣性資產會遭受購買力損益：當物價持續(xù)上漲時，貨幣性資產會遭受購買力損失；當物價持續(xù)下跌時，貨幣性資產會帶來購買力收益；在物價上漲和下跌交替進行時，購買力損失和購買力收益可能會相互抵消。 證券資產是一種貨幣性資產，通貨膨脹會使證券投資的本金和收益貶值，名義報酬率不變而實際報酬率下降。購 買力風險對具有收款權利性質的資產影響最大，債券投資的購買力風險大于股票投資。如果通貨膨脹長期延續(xù)，投資人會把資本投向于實體性資產以求保值，對證券投資的需求量減少，引起證券價格下跌。 （二）非系統風險 證券的非系統性風險，是由于特定的經營環(huán)境或特定事件引起的不確定性，從而對個別證券產生影響的特有性風險。非系統性風險源于每個公司的自身特有的經營活動和財務活動，與某個具體的證券相關聯，與整個證券市場無關，是證券本身的風險。根據證券投資組合理論，非系統性風險可以通過持有證券的投資多樣化來抵消，也稱為可分散風險。 非 系統風險主要有履約風險、變現風險、破產風險等形式。 。履約風險是指證券發(fā)行者無法按時兌付證券利息和償還本金的可能性。有價證券本身就是一種契約性權利資產，經濟合同的一方違約都會給另一方造成損失。履約風險是投資于收益固定型有價證券的投資者經常面臨的，多放生在債券投資中。履約風險產生的原因可能是公司產品銷售不善，也可能是公司現金周轉不靈。 。變現風險是指證券投資者無法在市場上以正常的價格平倉出貨的可能性。持有證券的投資者，可能會在證券持有時間內出售現有證券投資于另一項目，但是在短期內找不到 愿意出合理價格的買主，投資者就會喪失新的投資機會或面臨降價出售的損失在同一證券市場上，各種有價證券的變現方式是不同的，交易越頻繁的證券，其變現能力越強。 。破產風險是指在證券發(fā)行者破產清算時投資者無法收回應得權益的可能性。當證券發(fā)行者由于經營不善而持續(xù)虧損、現金周轉不暢而無力清償債務或其他原因導致難以持續(xù)經營時，他可能會申請破產保護，破產保護會導致債務清償的豁免、有限責任的退資，使得投資者無法取得應得的投資收益，甚至無法收回投資的本金。 二、 債券投資 債券投資是指旅游企業(yè)通過證券交易市場購買各種債券 （如公司債券、金融債券、國庫卷等）的投資活動。債券投資的主要目的是為了獲得穩(wěn)定的投資收益。 （一）債券投資的特點 相對于股票投資而言，債券投資具有以下特點： 。債券、股票都屬于證券投資，但二者的投資性質不同，債券投資屬于債權性投資，債券持有人以債券發(fā)行公司的債權人身份參與利息分配并到期收回本金，無權參與發(fā)行公司的經營管理活動；股票投資屬于權益性投資，股票持有人以發(fā)行公司股東身份參與發(fā)行公司經營管理并獲得股利。債券體現的是債權、債務關系，而股票體現的是產權關系。 。收益穩(wěn) 定是債券吸引投資者的重要原因。債券投資的收益是按債券票面面值和票面利率計算的利息收入與債券轉讓的價差，與發(fā)行公司的經營狀況無關，因而其投資收益比較穩(wěn)定。 。因為債券一般都有確定的還本付息日期，債券投資為投資者獲得收益提供了時間上和金額上的保證，而且其利息收入和本金的回收金額與日期都是事先確定的，投資者獲得投資收益的風險很小。特別是國庫卷，由于有國家財力為后盾，其收益的安全性很高，通常視其為無風險債券。 。在證券市場上，債券價格雖然也會具有一定的波動，但由于前述特點的影響，其波動的 范圍不象股票那么大，其價值與價格的偏離不會太多，波動性小。 。由于上述特點，債券受到很多中小投資者及追求穩(wěn)定投資收益的投資者的青睞，債券持有人可以在證券市場的快速出售變現所持有的債券，因而債券投資具有較好的流動性。 (二 )債券的價格確定 旅游企業(yè)進行債券投資的目的是為了在未來獲得增值的收入，即未來期間的利息收入及轉讓價差。從資本保值和增值的需要出發(fā)，考慮資金時間價值的影響，債券的價值應當是使用企業(yè)對債券投資要求的必要收益率對未來獲得的利息收入和到期收回本金（或中途轉讓價格）的折現值。這個價值也被 稱為債券的理論價格。 企業(yè)如果按上述債券價值等值的價格購買債券，意味著將能獲得預期的投資收益（企業(yè)所要求的必要收益率）；如果按大于債券價值的價格購買債券，意味著企業(yè)對該債券預期的投資收益率要高于企業(yè)所要求的必要收益率，否則將不能保證必要的投資收益的實現；如果購買債券的價格小于債券的價值，則意味著企業(yè)對該債券的預期投資收益率低于企業(yè)所要求的必要收益率，但仍能保證必要投資收益的實現。 簡單說來，就是只有債券的價值大于其購買價格時，該債券才值得投資。 具體的債券價格的確定方法，請參考第二章債券估價部分的介紹，在此 略過。 (三 )債券投資的風險分析 旅游企業(yè)債券投資中面臨的風險很多，但最主要的是來自系統性的利率風險。通過債券的估價模型我們知道，影響債券價值的最主要的因素是面值、期限和票面利率及市場利率等。債券一旦發(fā)行，其上述因素中的面值、期限和票面利率都已經固定，從投資方的角度看，只有市場利率成為了影響持有債券價值的主要因素。市場利率決定了債券價值的貼現率。下面我們通過舉例說明債券系統性利率風險對債券價值的影響。 【例 610】設有面值為 1000無、票面利率 15的 2年期和 20年期兩種債券，在不同的市場利率水平下債券價值 的計算如下表 612。 表 612 市場利率變化對債券價值的敏感性分析表 市場利率 債券價值（元） 2年期債券 20年期債券 債券價值 價值變動 債券價值 價值變動 5% 0 0 10% （ ） （ ） 15% （ ） （ ） 20% （ ） （ ） 25% （ ） （ ） 30% （ ） （ ） 通過對上表的數據進行觀察和分析，我們可以得到如下結論： 。市場利率的的上升會導致債券價值的下降，反之會導致債券價值的上升。這一特點無論是長期還是短期債券投資均具備。 ，面臨更大的投資風險。當市場利率較低時，長期債券的價值遠遠高于短期債券；而在市場利率較高時，長期債券的價值遠遠低于短期債券。 ，債券價值對市場利率的變化更敏感，市場利率稍有 變動，債券價值會發(fā)生劇烈變動；而當市場利率高于票面利率時，債券價值對市場利率變化的敏感程度降低，市場利率的不斷提高，不會使債券價值無限制地降低。 (四 )債券投資收益 旅游企業(yè)債券投資的投資收益從來源上看主要包括利息收益和債券轉讓價差收益兩個部分。 (1)利息收益（含利息再投資收益）。債券各期的名義利息都等于債券面值與票面利率的乘積。由于在債券估價時已經使用了資金時間價值理論，因而債券投資利息收益已經包含了利息再投資。 (2)債券轉讓收益。如果企業(yè)持有的債券不是通過到期收回原始投資，而 是中途轉讓，則債券投資收益中就包含了轉讓價格與轉讓時債券理論價格之間的差額。這部分差額也稱為資本利得收益。 衡量債券投資收益水平主要用債券投資內部收益率指標，債券投資內部收益率是指按當前市場價格購買債券并持有至到期日或轉讓日，所產生的收益率。該指標值的取得非常簡單，借助于前面的債券估價模型，只要用債券的購買價格代替?zhèn)膬仍趦r值（面值），就能求出債券投資內部收益率。 實際上債券真正的內在價值并不是由票面利率決定的內在價值（面值），而是按市場利率貼現計算的價值（債券價格）。市場利率是反映 市場平均投資收益水平的，當按市場利率貼現的價值大于按債券內部收益率貼現的價值時，債券的內部收益率才會大于市場利率，表明投資收益水平高于市場平均收益水平，該債券才有更大投資價值。 下面舉例說明債券內部收益率的計算。 【例 611】假設某旅游企業(yè)以 ，購買一份面值 1000元、票面利率 12%的 5年期債券，并持有至該債券到期，則 =120（ PA， R， 5）＋ 1000（ P， R， 5） 由上式可求得該債券的內部收益率： R=10% 如果假設該份債券的購買價格分別為 1000元和 ，同理可求得對應的內部收益率分別為 12%和 15%。 可見，溢價債券的內部收益率低于票面利率，折價債券的內部收益率高于票面利率，平價債券的內部收益率則與票面利率相等。 三、 股票投資 股票是股份公司為了籌集自有資金而發(fā)行的代表所有權的有價證券。旅游企業(yè)通過證券交易市場購買股票的投資活動即為股票投資。股票投資的主要目的可能出于以下兩個方面的考慮：一是獲利，即獲取股利收入和股票轉讓價差；二是控制或影響其他公司，即利用股票持有者可