【導(dǎo)讀】上海銳翔物業(yè)管理公司既具有國際化的酒店、高檔別墅、公寓、住。宅等管理經(jīng)驗，同時聚集了一批專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠摯期望能成為貴司。服務(wù)水平，打造錫成物業(yè)精品，使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實現(xiàn)“三贏”。的管理與服務(wù)，通過我司的精心策劃，編制出了本管理方案，在此呈報給貴司審閱。司將及時予以修正，并真誠地希望在與貴司不斷深入的溝通中，進一步完善此管理方案。使用角度為開發(fā)商提出建設(shè)性意見與建議更具必要。上海銳翔物業(yè)管理有限公司成立于2020年，七年來，銳翔物業(yè)憑借自身力量，創(chuàng)新發(fā)展，同行業(yè)中率先實施ISO9002質(zhì)量管理體系，并通過了質(zhì)量認(rèn)證機構(gòu)的認(rèn)證。各項服務(wù)指標(biāo)，接受來自各方的指導(dǎo)與監(jiān)督。和上房金豐苑、中福城分別于2020年、2020年、2020年被評為市優(yōu)小區(qū)。

　　

【正文】 管理措施及收費標(biāo)準(zhǔn)有疑問可以詢問項目部有關(guān)部門，若仍不能解釋清楚，可向總公司負(fù)責(zé)部門提出質(zhì)詢； ★ 歡迎貴司或業(yè)主在我司開辦的刊物上發(fā)表文章，提出您的意見和建議。 ★ 在小區(qū)物業(yè)管理委員會成立后，業(yè)主若有重大投訴和建議，可要求管委會開會討論。 第七章 實施措施 第一節(jié) 管理實施 針對以上提出的管理目標(biāo)，物業(yè)管理主要從以下幾個方面著手實施： 1 選派高素質(zhì)的管理人員組建管理隊伍 我司將選擇具有兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗的管理人員管理萬達(dá)廣場，所有 員工經(jīng)過公司的系統(tǒng) 培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后方可上崗。 2 全面貫徹公司的物業(yè)管理規(guī)范。 對物業(yè)管理的服務(wù)程序、設(shè)備操作程序、運行維護程序、衛(wèi)生清潔程序等設(shè) 計與管理上，嚴(yán)格按公司的規(guī)范操作，按住戶要求設(shè)計服務(wù)項目，對服務(wù)內(nèi)容做出承諾，并接受業(yè)住的監(jiān)督。為業(yè)主提供《服務(wù)手冊》，使住戶所需能夠準(zhǔn)確及時地實現(xiàn)服務(wù)項目。 3 提供全方位的安全管理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 12 頁，共 14 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 安全是住用人的首選要素，也是物業(yè)管理的重點。為保證安全，我司將采取 以下措施：一是選配訓(xùn)練有素的保安人員擔(dān)負(fù)警衛(wèi)；二是技防、消防設(shè)備保持性能良好，安保器具齊全有效；三是與周邊政府有關(guān)部門保持 暢通的溝通渠道；四是對出入的車輛管理有序；五是加強重點部位和第二時間（下班后）的管理；六是制定緊急情況下防止和處理突發(fā)事件的預(yù)案，確保小區(qū)有一個安全、舒適、方便、溫馨的生活環(huán)境。 4 提供高效率的前期服務(wù)。 物業(yè)管理前期介入，是積多年管理實踐經(jīng)驗的總結(jié)。物業(yè)公司從專業(yè)管理的 角度在前期規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)施工階段提供一些合理化的意見和建議，能夠很好的避免后遺癥問題的產(chǎn)生。我司將定期派出有經(jīng)驗的高級工程管理、物業(yè)管理人員協(xié)助監(jiān)理單位對項目建設(shè)質(zhì)量進行技術(shù)監(jiān)督，糾正不符合住戶需要的建造形式，提出合理化的建議，促進物業(yè) 的優(yōu)質(zhì)建成。早日介入，有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，為順利驗收交接創(chuàng)造條件，便于物業(yè)投入使用后及時有效的開展物業(yè)管理工作。 第二節(jié) 管理隊伍組建和人員的選聘、培訓(xùn)及勞資管理 1 人員選聘： 上海銳翔物業(yè)管理有限公司總結(jié)多年承接物業(yè)項目的經(jīng)驗，在新接項目人員的選聘上，堅持“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量 ”的原則。項目經(jīng)理，主管、部分技術(shù)工人等從公司現(xiàn)有項目骨干中抽調(diào)；一般崗位人員（如保安員、保潔員等）按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以嚴(yán)格的條件（基本素質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、人品等）進行篩選聘用，并實行 1—3 個月的試用期和工作業(yè)績考核 制度 。 2 人員培訓(xùn)。 派到新項目的人員和新招聘人員，上崗之前由公司培訓(xùn)部進行嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，除面授培訓(xùn)外，大部分崗位還要到老項目實習(xí)一個月左右。主要管理人員將派到美國培訓(xùn)實習(xí)，考核合格后方可上崗。 培訓(xùn)對象按層次分為高層、管理督導(dǎo)層、執(zhí)行層。培訓(xùn)內(nèi)容大致分為思想理念、管理實務(wù)、專業(yè)技能三個方面。培訓(xùn)形式包括崗前、崗上、交 叉、外委等多種形式。我司總部在培訓(xùn)計劃的設(shè)計，教師、教材提供，實習(xí)場所，考核試卷等諸多方面可提供直接幫助。崗前培訓(xùn)包括：物業(yè)管理理論、項目介紹、職業(yè)道德、服務(wù)意識、管理規(guī)范、消防安全、商務(wù)禮儀、技術(shù)技能、形體訓(xùn)練等十七門課程。 3 勞資管理。 采用以崗定薪，對員工實行按統(tǒng)一的規(guī)章制度和操作規(guī)程，垂直領(lǐng)導(dǎo)、逐級管理，上級對下級的工作實行嚴(yán)格的督導(dǎo)檢查并記錄在案。上海銳翔物業(yè)管理有限公司實行 “員工手冊 ”制度和 “浮動工資 制度 ”，對員工實行針對性管理。 第三節(jié) 降低物業(yè)管理成本的措施 對物業(yè)公司來說，物業(yè)管理水平的提高無疑將使管理成本上升，但這又增加了物業(yè)租售的困難并使委托方了負(fù)擔(dān)加重，所以盡可能降低管理成本，就是我司一項非常重要的工作。 如何才能更合理的控制物業(yè)費，使雙方達(dá)到共同滿意的程度？可采取以下兩種方式，一是降低物業(yè)運行成本，二是開創(chuàng)多種創(chuàng)收渠道。 1 通過加強管理降低物業(yè)管理運行成本 物業(yè)管理 成本由兩大部分構(gòu)成，一方面是維護正常運轉(zhuǎn)所需的能源費，設(shè)備設(shè)施運行維護費，維修材料費等，降低此部分費用需盡量采用節(jié)能降耗手段，如使用聲控、光控開關(guān)控制公共區(qū)域的照明等等。 降低物業(yè)管理運行成本的另一個方面是杜絕各種浪費和不合理的開支，優(yōu)化資源配置，通過我司規(guī)模化管理使成本有較明顯的降低。 顯著降低人工成本。物業(yè)管理企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，物業(yè)管理的大多數(shù)工作都是靠人工完成的。扁平化的管理架構(gòu)、合理的安排利用人員，做到一崗多能則是上海銳翔物業(yè)管理有限公司降低人員成本的主要方法。我司積累了美國杰肯道夫公司 的人力資源管理經(jīng)驗，可以在園區(qū)保持正常運轉(zhuǎn)的前提下合理安排人員。在萬達(dá)廣場項目的管理中，我司將科學(xué)合理地配置人力資源，盡可能合理兼職，降低人工成本。 2 開展多種經(jīng)營服務(wù)，增加收入，彌補物業(yè)管理費的不足 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 13 頁，共 14 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 利用現(xiàn)有的設(shè)備設(shè)施開展多種經(jīng)營，在方便使用的前提下增加收入，彌補物 業(yè)管理費的不足。我司將開展入室維修、入室保潔、家政服務(wù)等便民服務(wù)項目，增加收入，攤薄物業(yè)管理運營成本。 第四節(jié) 物業(yè)接管和開辦準(zhǔn)備 在貴我雙方簽訂物業(yè)管理委托合同之后，雙方商定進行物業(yè)交接。在交接開辦階段，應(yīng)落實以下事項。 1 提供物 業(yè)管理辦公用房。主要是辦公室、服務(wù)中心、工程保潔保安人員的操作、住宿用房，物資材料庫房等。 2 組織物業(yè)接管驗收。包括建筑、設(shè)備和圖檔資料的驗收交接。 3 購置辦公設(shè)備、用品用具、工程維修、保安保潔工具設(shè)備和物資。 附件一 :無錫萬達(dá)廣場物業(yè)費測算表 日常管理費測算表 人員工資及福利 工資標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) 月合計 年合計 管理費 總經(jīng)理 1 12, 144, 行政主管 1 3, 42, 財務(wù)會計 1 3, 36, 出納兼文員 1 2, 24, 庫管 1 1, 19, 物業(yè)經(jīng)理 1 4, 48, 客服主管 1 3, 36, 助理 3 6, 72, 前臺 2 3, 38, 保安經(jīng)理 1 3, 42, 保安班長 3 5, 64, 中控 8 12, 144, 車場管理人員 8 8, 96, 保安員 35 49, 588, 工程經(jīng)理 1 5, 60, 工程運行維修人員 9 15, 183, 工程文員 1 1, 18, 餐費 綜合測算 26, 322, 制裝費 綜合測算 11, 小計 78 165, 1,990, 社會綜合保險 綜合測算 33, 397, 加班費 綜合測算 6, 82, 小計 40, 480, 合計 205, 2,470, 辦公費 辦公用品費、資料費 綜合測算 6, 通訊、郵電費 綜合測算 12, 交通費 綜合測算 9, 招待費 綜合測算 1, 18, 社區(qū)文化活動經(jīng)費 綜合測算 6, 固定資產(chǎn)折舊費費 綜合測算 10, 42, 合計 \ 13, 93, 三、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維保費 綜合測算 4, 56, 合計 \ 4, 56, 保潔綠化費 化糞池清淘 綜合測算 3, 垃圾外運 綜合測算 6, 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 14 頁，共 14 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 綠化養(yǎng)護費 綜合測算 3, 保潔費 1500 45 67, 810, 合計 \ 68, 823, 其它 公共責(zé)任保險費 綜合測算 1, 12, 應(yīng)繳稅金 總收入 % 16, 195, 管理酬金 總收入 8% 23, 282, 合計 \ 40, 490, 共計 \ 333, 4,007, 電梯使用費 51, 618, 公共水電費 分?jǐn)偙壤?90% 總 計 \ 541, 6,494,