【導讀】集團公司所有房地產開發(fā)項目。展部參與，總經理批準。算中心、督察部備案。工辦不定期檢查。定解決方案并監(jiān)督實施。資料進行審核驗收，確定是否齊全及清楚，改，整改后再驗收。本規(guī)定經總經理批準后實施，修改時亦同。加強工程質量管理，提供客戶滿意產品。構等進行二次審核。若發(fā)生變更，應及時匯報總工辦、通知設計單位，獲。得批準和同意后，方可實施。

　　

【正文】 分項工程和分部工程驗收工作由項目公司負責實施，監(jiān)理及相關單位參加；應根據(jù)工程進度及時進行組織驗收，并應特別重視單項分報工程、特殊行業(yè)外包工程的施工和驗收質量，做好驗收紀錄。 主體工程驗收由總工辦 具有驗評資質的負責人主持實施，項目公司、設計、監(jiān)理及相關單位參加，并按規(guī)定認真填寫記錄和表格。 竣工驗收 （ 1）竣工驗收的準備工作 A 工程竣工驗收前應做好充分的準備工作，準備工作由項目公司總經理和工程部經理負責。 B 工程竣工預驗應于正式驗收前五至十天進行，預驗內容與正式驗收相同。 C 做好正式驗收的其它準備工作，包括：交工資料準備、現(xiàn)場清理準備、驗收會議準備、驗收文件準備。前檢查驗收工作由項目公司負責實施，當?shù)刭|監(jiān)部門、監(jiān)理及相關單位參加，總工辦視具體情況盡可能參加。 （ 2）竣工驗收的標準 A 工程 按設計要求完成了全部設計內容。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 38 頁 中國物業(yè)服務教育網 B 各施工單位已經按《工程承包合同》要求完成了全部承包內容。 C 工程竣工內容均符合國家現(xiàn)行的施工驗收規(guī)范、技術流程、技術規(guī)定的要求。 D 全部設備的試調、試運轉、試車、試生產已完成并符合設計要求。 E 房屋建筑工程達到：水通、燈亮、窗明、地凈，有暖、通設備的要求達到供熱、通風標準，有通訊設備的要求通訊暢通。 F 施工單位已退場，施工設備余料已清理干凈。 G 工程資料齊全、完整、整潔、清晰。 H 工程交工驗收文件已簽署，施工單位已完成工程交換。 （ 3）竣工驗收程序 A 工程竣 工驗收由總工辦具有驗評資質的負責人主持實施，項目公司、設計、監(jiān)理及相關單位參加。 B 公司驗收主持人宣布開會，報告出席單位及人員，簡要介紹開發(fā)項目概況。 C 施工單位報告依據(jù)設計圖紙與承包合同的施工情況。 D 參加驗收人員審驗工程資料。 E 對工程項目進行驗收。 F 如驗收通過，可提出進一步整改意見和今后注意事項。 G 如驗收不合格，應確定改進修整的范圍和復驗的日期。 H 參加驗收單位填寫驗收意見并簽字。 五、附則 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 38 頁 中國物業(yè)服務教育網 本規(guī)定經總經理批準后實施，修改時亦同。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 38 頁 中國物業(yè)服務教育網 附件九 第十章 XXX 股份有限公司 規(guī)范化管理文件 編號 ： 共第 頁 第 次修改 主題：項目公司的總分包管理辦法 實施日期 一、管理目的 理順總分包關系，確保開發(fā)項目的工程質量和按期交付。 二、適應范圍 集團公司所有房地產項目。 三、管理原則 能夠由總包單位完成的工程盡可能地交予總包單位完成，最大限度地減少分包工程。 四、管理部門 項目公司 五、分包工程的分類 （一）有明確的行業(yè)主管部門和規(guī)定、資質要求及規(guī)范的單項。 主要包括以下項目：電梯（自動扶梯）、輸變電工程（變電所、箱變）、玻璃幕墻、消防工程、煤制氣或天然氣工程、地板輻射采暖 工程、智能化（技防）工程、園林綠化工程等。 （二）總包單位有能力承擔或有長期協(xié)作單位可以承擔，但由于種種原因，總公司及項目公司指定分包的單項。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 38 頁 中國物業(yè)服務教育網 主要包括以下項目：鋁塑門窗（隔斷）、外墻鑲貼或干掛、夾板門、防火（防盜）門、外墻涂料等。 六、分包工程的管理 （一） 第一類分包項目的管理 在與總包單位簽訂施工合同階段，對于該類分包項目，項目公司應與總包單位達成相應附加約定作為合同附加條款，以利于管理及降低協(xié)調費總額。 此類項目專業(yè)性較強，國家要求有專門資質的單位施工。一般情況下，總包單位愿意由建設單位分包，但對 上述工程的質量、安全不負責任。在收取協(xié)調費的情況下，總包單位可承擔工程穿插協(xié)調、成品與半成品保護的責任。 為了加強此類項目的管理，并有效地降低協(xié)調成本，協(xié)調費的額度一般由項目公司和總包單位直接協(xié)商確定。協(xié)調費原則上由項目公司支付，但應盡可能與分包單位協(xié)商分擔。 此外，由于近年來建設主管部門對防水工程高度重視，在質量、保修期、資質管理等方面提出了更高的要求，因此，一般總包單位也不愿承擔此項工作，建議此項施工也納入第一類分包項目范疇，由項目公司直接分包以節(jié)省開發(fā)成本及加快售后服務的反應速度。 （二）對于第二類 分包項目的管理 此類項目，一般情況下總包單位有能力承擔或有長期協(xié)作單位可以承擔，但由于種種原因，有時總公司或項目公司必須指定某些項目的分包單 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 38 頁 中國物業(yè)服務教育網 位。在這種情況下，總包單位往往容易與分包單位產生矛盾，不愿意承擔協(xié)調責任。 由于此類項目均需要總分包單位的密切配合、穿插施工，并在工程竣工驗收評分中占有較重要的分值，因此，為了避免發(fā)生質量事故、人為破壞及其它糾紛，項目公司應高度重視此類項目施工中總包與分包的工作協(xié)調。一方面，應在與總包的合同中添加附加條款，明確注明與分包單位配合的相關內容；另一方面，從照顧各方利益的角度 出發(fā)，可采取與第一類分包項目相同的處理方式，支付總包單位一定的協(xié)調費。 （三）總包合同中的附加條款約定 在與總包單位簽訂總包合同時，項目公司應在合同中提出明確要求： 明確項目分包工程的類項； 明確分包工程協(xié)調費如何支付，是按單項分收還是一攬子按總額的一定額度收取，以及支付的具體時間； 總包單位應對自己負責的施工內容負全面責任，若在以后的使用過程中出現(xiàn)問題，影響使用功能并給客戶造成損失者，應賠償一切經濟損失；建設單位簽訂的分包施工合同，其售后服務由建設單位直接聯(lián)系分包單位實施。 總包單位負有與 分包單位相互協(xié)商、密切配合、穿插施工的義務； 總包單位對分包單位負有質量監(jiān)督（主要指第二類項目）、進度協(xié)調、分包工程單項完工、交接手續(xù)辦理完畢后成品與半成品的保護、提供垂直運輸條件、提供臨時住宿條件、相互配合施工的責任?？偘鼏挝槐仨? 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 38 頁 中國物業(yè)服務教育網 明確承諾滿足建設單位上述要求，并在分包工程開工前與分包單位簽訂 “分項施工協(xié)議 ”，根據(jù)協(xié)議的內容承擔相應的經濟責任； 分包工程達到交付驗收標準后，總包單位不得以任何理由拒絕在 “工程進度及工程質量確認單 ”上簽署確認的意見，不得以任何理由拒絕辦理交付手續(xù)；現(xiàn)場成品保護責任同時移 交總包單位。 （四）總包與分包的協(xié)議約定 分包單位進場時，須與總包單位簽訂“分項施工協(xié)議”。協(xié)議的主要內容如下： （ 1） 服從總包單位的施工進度安排，相互配合、穿插施工。 （ 2） 分包的工程質量必須達到與總包工程質量要求相當?shù)臉藴?，并接受總包單位及工程監(jiān)理單位的監(jiān)督。 （ 3）分包完工后，應填寫 “工程進度及工程質量確認單 ”，由總包單位和監(jiān)理單位簽署是否符合原定要求的意見后，轉交建設單位，作為付款的依據(jù)； （ 4）服從總包單位制訂的“工地現(xiàn)場安全、文明施工管理規(guī)定”，如有違犯，接受總包單位的相關處罰。 （ 5）對分項施工現(xiàn)場的施工 、生活安全負全部責任。 （ 6）相互配合做好成品與半成品保護工作，造成損壞的由損壞者無條件予以賠償。對于分包工程，在施工過程中及辦理分包工程單項完工交付手續(xù)之前的時期內，由分包單位負責自身的成品與半成品保護工作；分包單項工程完工，經建設、監(jiān)理、總包、分包共同驗收，工程質量達到質量 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 38 頁，共 38 頁 中國物業(yè)服務教育網 要求標準，且辦理移交簽字交接手續(xù)后，由總包單位負責成品與半成品保護工作。 （ 7）按規(guī)定裝表計量，繳納施工及生活所用水、電費。 （ 8）分包單位提供正式資料，由總包單位負責整理報驗、隱檢、驗收等符合工程驗收備案要求的竣工資料。 工程款 的撥付 由于分包工程工作量較小，工期比總包工期要短很多，資金占用量較小，因此一般由項目公司根據(jù)由總包單位和監(jiān)理單位簽署意見后的 “工程進度及工程質量確認單 ”，直接撥付給分包單位，不采用由總包單位轉付的方式，以避免產生矛盾。分包工程工程款的撥付，原則上不采用預付款的方式，竣工驗收以前的累計支付金額一般不超過 80％。 七、附則 本規(guī)定經總經理批準后實施，修改時亦同。