【導(dǎo)讀】物業(yè)接管前期工作流程圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第1頁(yè)。物業(yè)接管前期人員架構(gòu)圖．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第17頁(yè)。使用、管理、維修公約．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第45頁(yè)。房屋使用說(shuō)明書．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．第71頁(yè)。房屋交付（入?。┩ㄖ?10頁(yè)。由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂《物業(yè)管理委托合同》。公室進(jìn)行備案，備案生效后執(zhí)行。．編制《員工手冊(cè)》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊(cè)。．制訂《員工培訓(xùn)規(guī)定》、培訓(xùn)計(jì)劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培

　　

【正文】 證》，制作新的《許可證》，做好收發(fā)記錄。 2．將新《許可證》后附《變更 單》報(bào)至綜合部。 不同意延期： 1． 銷毀過(guò)期《許可證》，做好記錄，并將《變更單》存檔。 2． 讓施工方根據(jù)各部門簽署意見(jiàn)再報(bào)。 同意整改： 1． 制作新的《許可證》，做好發(fā)放記錄。 2． 將新《許可證》后附《變更單》報(bào)至綜合部，《驗(yàn)收表》存檔。 不同意整改： 1． 讓施工方根據(jù)各部門簽署意見(jiàn)再報(bào)。 2． 將《變更單》、《驗(yàn)收表》存檔。 五、綜合部 3． 接到管業(yè)部送來(lái)的《許可證》與《變更單》。 4． 報(bào)至總經(jīng)理簽批。 5． 在《許可證》上加蓋物業(yè)公司公章，附《變更單》返回管業(yè)部。 六、管業(yè)部 1． 接到綜合部返回的《許可證》與《變更單》。 2． 讓施工方持新 《許可證》到財(cái)務(wù)交《施工證》的費(fèi)用，然后帶《許可證》、收據(jù)原件及復(fù)印件到保衛(wèi)部辦《施工證》。 3． 將《變更單》存檔，并做好變更記錄。 七、財(cái)務(wù)部 1． 見(jiàn)到總經(jīng)理簽批后的《許可證》，收取《施工證》相關(guān)費(fèi)用。 2． 做好收費(fèi)記錄。 八、保衛(wèi)部 1． 接到施工方收據(jù)原件及復(fù)印件，并見(jiàn)到新《許可證》方可為其辦理《施工證》。 2． 將收據(jù)復(fù)印件存檔，并做好記錄。 3． 《許可證》原件、《施工證》返給施工方。 ―整改驗(yàn)收― ＊ 施工方到物業(yè)公司申請(qǐng)二次驗(yàn)收 一、管業(yè)部 4． 請(qǐng)施工方出具業(yè)主的驗(yàn)收合格證明（原件），將復(fù)印件存檔。 5． 收回施工方《許可證》原件，做好回收記錄后銷毀。 6． 填寫《驗(yàn)收申請(qǐng)》及回執(zhí)，將回執(zhí)交給施工方，讓其到保衛(wèi)部交回《施工證》。 7． 提取圖紙 1 份、《申請(qǐng)表》原件、一次《驗(yàn)收表》，并附本次驗(yàn)收表送至保衛(wèi)部。 二、保衛(wèi)部 1． 接到施工方交回的《施工證》將其銷毀，并做好記錄。 2． 接到管業(yè)部送來(lái)的圖紙、《申請(qǐng)表》、一次《驗(yàn)收表》及本次《驗(yàn)收表》。 3． 于當(dāng)日完成驗(yàn)收工作，下班前將圖紙、《申請(qǐng)表》、兩次的《驗(yàn)收表》送至工程部。 三、工程部 1． 接到保衛(wèi)部送來(lái)的圖紙、《申請(qǐng)表》、兩次的《驗(yàn)收表》。 2． 于次日（既申請(qǐng)的第 2 個(gè)工作日）完成 驗(yàn)收。 3． 下班前將圖紙、《申請(qǐng)表》、兩次的《驗(yàn)收表》返回管業(yè)部。 四、管業(yè)部 1． 接到工程部送來(lái)的圖紙、《申請(qǐng)表》、兩次的《驗(yàn)收表》。 驗(yàn)收不合格： 1． 當(dāng)日（既申請(qǐng)的第 3 個(gè)工作日）通知業(yè)主及施工方驗(yàn)收不合格，施工方來(lái)管業(yè)部領(lǐng)取驗(yàn)收表復(fù)印件。 2． 填寫《驗(yàn)收申請(qǐng)》上驗(yàn)收后需填寫的內(nèi)容。 驗(yàn)收合格： 1． 當(dāng)日（既申請(qǐng)的第 3 個(gè)工作日）通知業(yè)主及施工方驗(yàn)收合格，管業(yè)部將自動(dòng)為其辦理退保證金手續(xù)。 2． 填寫《驗(yàn)收申請(qǐng)》上驗(yàn)收后需填寫的內(nèi)容。 3． 將圖紙、《申請(qǐng)表》、《驗(yàn)收申請(qǐng)》存檔。 客戶入住流程圖 客戶入住流程 接業(yè)主入住通知 確認(rèn)搬家相關(guān)事宜 根據(jù)入住通知單，各部門安排工作 搬家現(xiàn)場(chǎng)管理 管業(yè)部上門拜訪 業(yè)主通知入住 ? 管業(yè)部 1． 客務(wù)接到業(yè)主（使用人）正式入住的電話通知（或傳真通知，需由管業(yè)部人員電話進(jìn)行確認(rèn)）。 2． 填寫《入住通知單》中相關(guān)內(nèi)容。資料填寫完畢后，將通知單送至工程部。 3． 核對(duì)業(yè)主（使用人）的檔案資料： 檔案齊全，同意入??；如有缺項(xiàng)，通知業(yè)主（使用人）補(bǔ)齊缺項(xiàng)檔案資料再行正式入住。 檔案明細(xì) A． 入伙授權(quán)書 1 份 B． 房屋交付（入?。┩ㄖ獣?1 份 C． 業(yè)主聯(lián)絡(luò)登記表 1 份 D． 承諾書 2 份 E． 治安、消防協(xié)議書 2 份 F． 業(yè)主身份證復(fù)印件或被委托人身份證復(fù)印件（注明被委托人字 樣）各2 份 G． 公證證明（或委托書）原件 1 份 H． 業(yè)主入住費(fèi)用應(yīng)收表 1 份 I． 驗(yàn)收單元交接書 1 份 J． 鑰匙交接表 1 份 K． 裝修管理協(xié)議書 1 份 L． 裝修審批單 1 份 M． 二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書 1 份 N． 裝修施工申請(qǐng)表 1 份 O． 裝修施工圖紙 1 套 P． 裝修公司資質(zhì)證明 1 份 Q． 業(yè)主與裝修公司裝修合同 1 份 ? 工程部： 1． 接到管業(yè)部的入住通知單。 2． 填寫入住通知單中本部門相關(guān)內(nèi)容。 3． 部門經(jīng)理確認(rèn)后，將入住通知單送至保衛(wèi)部。 ? 保衛(wèi)部： 1． 接到工程部送來(lái)的入住通知單。 2． 填寫本部門相關(guān)內(nèi)容。 3． 部門經(jīng)理確認(rèn)后送至綜合部。 ? 綜合部： 1． 接到保衛(wèi)部送來(lái)的入住通知單，填 寫相關(guān)內(nèi)容后，報(bào)總經(jīng)理審批。 2． 總經(jīng)理簽批后，準(zhǔn)備相關(guān)物品（指示牌、花籃等）。 ? 管業(yè)部： 1． 接到綜合部返回的入住通知單。 2． 根據(jù)各部門簽署意見(jiàn)通知業(yè)主入住的相關(guān)準(zhǔn)備工作已就緒，可以正式入住。 入住當(dāng)天 ? 保衛(wèi)部： 1． 用明顯標(biāo)志設(shè)置出卸貨區(qū)的位置及臨時(shí)車位。 2． 車場(chǎng)人員指引搬家公司車輛進(jìn)入臨時(shí)車位停車，并進(jìn)行疏導(dǎo)。 3． 保安員指引搬家公司人員將貨物從指定貨梯（或路線）進(jìn)行搬運(yùn)，禁止進(jìn)入其他區(qū)域。 4． 防止搬家人員出現(xiàn)大聲喧鬧、拖拉貨物、碰損公物、設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)象。如出現(xiàn)野蠻搬家現(xiàn)象，視情況進(jìn)行相應(yīng)處理。 5． 如發(fā)現(xiàn)搬家物品中有易 燃易爆品，對(duì)搬家人員進(jìn)行提醒、監(jiān)督。 ? 管業(yè)部： 1． 客務(wù)代表在相關(guān)樓層（或在大廈外）迎接業(yè)主（使用人），并進(jìn)行指引。 2． 安排保潔人員及時(shí)打掃公共區(qū)域衛(wèi)生，保持清潔。 搬家公司離開(kāi)大廈 ? 保衛(wèi)部： 1． 檢查公共區(qū)域內(nèi)有無(wú)遺失物品，如有請(qǐng)業(yè)主（使用人）進(jìn)行確認(rèn)，并做好遺失物品登記、認(rèn)領(lǐng)手續(xù)。 ? 工程部： 1． 檢查公共區(qū)域、公共設(shè)施有無(wú)損壞，如有進(jìn)行相應(yīng)的處理。 ? 管業(yè)部： 1． 檢查公共區(qū)域清潔情況。 2． 拜訪客戶，贈(zèng)送花籃。 3． 填寫業(yè)主檔案目錄中相關(guān)內(nèi)容。 總 經(jīng) 理 致 詞 尊敬的各位業(yè)主（使 用人）你們好： 歷經(jīng)二年多的精雕細(xì)琢，終于以其超前的功能設(shè)計(jì)，獨(dú)特的建筑造型，良好的工程品質(zhì)展現(xiàn)在世人面前。 在此請(qǐng)?jiān)试S我代表牧業(yè)公司的全體員工歡迎您的到來(lái)。我們將繼續(xù)秉承“以人為本、業(yè)主至上、關(guān)注點(diǎn)滴、不斷進(jìn)取”的服務(wù)理念，通過(guò)安全、舒適、溫暖、快捷、方便的服務(wù)方式，全方位的向您提供程序化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的高品位物業(yè)服務(wù)。 各位業(yè)主（使用人）讓我們共同承擔(dān)起彼此的責(zé)任和義務(wù)去創(chuàng)造美好的明天。 北京 *****************公司 總經(jīng)理： *****年 ****月 使用、管理、維修公約 根據(jù)中華人民共和國(guó)和北京市有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合“ ” (以下簡(jiǎn)稱 “大廈” )的實(shí)際情況，為維護(hù)大廈全體產(chǎn)權(quán)人、使用人、開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，從而達(dá)到對(duì)大廈的統(tǒng)一管理，特制定《 使用、管理、維修公約》 (以下簡(jiǎn)稱“公約” )。 本公約對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及全體產(chǎn)權(quán)人 (包括其使用人、受讓人、繼承人、承租人或占用人 )均有約束力。 第一章 物業(yè)概況 物業(yè)名稱： 宗地位置： 物業(yè)四至： 東： 南： 西： 北： 占地面積： m2 建筑面積： m2 國(guó)有土地使用證： 土地用途： 商業(yè)、房屋可使用年限：商業(yè) 年、房屋 年 公共地方： 指不為單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用的部位。其中包括大廈各出入口、行人道、通道、電梯大堂、外墻、屋面、綠化區(qū)、車道、公用車輛停泊及裝卸貨區(qū)域、電梯、消防通道、保安監(jiān)控室、走廊、樓梯、臺(tái)階、共用衛(wèi)生間、管理用房、電話機(jī)房、變配電室 、熱力站、燃?xì)鉄崴g、隔油池、污水池、化糞池、泵房、中水處理房、水箱、中央空調(diào)設(shè)備機(jī)房及風(fēng)機(jī)房、垃圾房、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及消防設(shè)備控制室、電梯機(jī)房及為該大廈的產(chǎn)權(quán)人、租戶及訪客而設(shè)立的共用的其他地方或范圍。 公共設(shè)施： 指不為單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而為全體產(chǎn)權(quán)人所有并共同使用，為該大廈的公眾利益而在大廈所屬地塊范圍內(nèi)裝設(shè)的各種器械、設(shè)備、裝置或種植物，包括衛(wèi)星電視系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)、 燃?xì)庀到y(tǒng)、給排水系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電子監(jiān)察保安系統(tǒng)、電梯、公共衛(wèi)生間設(shè)備、玻璃幕 墻、照明系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、下水道、溝渠、管道、槽溝、電線、電 纜、綠化區(qū)之裝置及種植物、告示牌及其他機(jī)械、衛(wèi)生設(shè)備。以上所列的各類設(shè)備，均屬公共設(shè)施的一部分。 第二章 各主體基本情況 1. 開(kāi)發(fā)企業(yè) 開(kāi)發(fā)企業(yè)： 注冊(cè)地址： 郵 編： 法人代表： 注冊(cè)資本： 聯(lián)系電話： 2. 產(chǎn)權(quán)人 擁有該房屋單元的產(chǎn)權(quán)人，包括其日后的繼承人或轉(zhuǎn)讓人 (包括但不限于變賣、贈(zèng)與及互易等 )，如果該單元已被抵押，則“產(chǎn)權(quán)人”應(yīng)包括抵押人和抵押 權(quán)人。 3. 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理委員會(huì) (以下簡(jiǎn)稱“管委會(huì)” )成立前，由開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)大廈進(jìn)行管理。管委會(huì)成立后，由管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)大廈進(jìn)行管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。 物業(yè)管理企業(yè) 公司名稱： 注冊(cè)地址： 注冊(cè)資金： 郵政編碼： 法人代表： 聯(lián)系電話： 第三章 定 義 本公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語(yǔ)所指意義如下： 管理規(guī)則 指本公約 及用戶守則內(nèi)的一切 條款或規(guī)定，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)按本公約制定的各項(xiàng)與大廈管理有關(guān)的規(guī)章制度。 管理合同 指開(kāi)發(fā)企業(yè) (管委會(huì)成立后由管委會(huì) )為管理大廈而與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理委托合同》，其內(nèi)容不能與本公約相違背。開(kāi)發(fā)企業(yè)、管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人及使用人等均須遵守。 綠化區(qū)域 指根據(jù)政府有關(guān)法令所要求或由開(kāi)發(fā)企業(yè)所設(shè)計(jì)規(guī)劃在該土地上實(shí)施綠化的地區(qū)，屬公共設(shè)施之一。 停 車 場(chǎng) 指大廈只限停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的地方。 外 墻 指大廈的所有或部分墻，為公共地方之一。 保留地方 指所有在土地之上，除公共范圍及已售出的單元之外，由開(kāi)發(fā)企業(yè)保留所有權(quán)而非供產(chǎn)權(quán)人使用的各種地方。 業(yè)權(quán)份額 指各單元產(chǎn)權(quán)人的房屋在該大廈內(nèi)所占的份額。 交付使用通知書 指大廈能交付使用時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)給各產(chǎn)權(quán)人的通知書。 第四章 一般規(guī)定 1. 本公約對(duì)大廈開(kāi)發(fā)企業(yè)、全體產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)均具有約束力。 2. 本公約適用于中華人民共和國(guó)的法律、法規(guī)和有關(guān)政策以及北京市法律、法規(guī)、政府規(guī)章和有關(guān)政策。如政府有關(guān)部門頒發(fā)新的法規(guī)與本公約互相抵觸時(shí)，將以最新頒發(fā)的法規(guī)為準(zhǔn)。 3. 若本公約內(nèi)有任何條文在任何法律下成為無(wú)效 、非法或不能執(zhí)行時(shí)，本公約其余條文的有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。 4. 本公約以中文簡(jiǎn)體書寫，印刷文字具有同等法律效力。 5. 本公約自北京市國(guó)土資源和房屋管理局核準(zhǔn)并經(jīng)購(gòu)房人簽署遵守公約《承諾書》之日起生效。 6. 管委會(huì)擁有對(duì)公約的解釋權(quán)，但在管委會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)企業(yè)解釋。 7. 管委會(huì)成立前，不得對(duì)已通過(guò)北京市國(guó)土資源和房屋管理局核準(zhǔn)的公約進(jìn)行修改。管委會(huì)成立后，可由管委會(huì)根據(jù)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決議對(duì)公約進(jìn)行修改，公約修改版本須經(jīng)北京市國(guó)土資源和房屋管理局核準(zhǔn)。 8. 本公約送交北京市國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)一處一份，北京市居住 小區(qū)管理辦公室一份，東城區(qū)房屋土地管理局居住小區(qū)管理辦公室一份，開(kāi)發(fā)企業(yè)一份，具有同等法律效力。 9. 大廈單元的購(gòu)買者須按本管理公約規(guī)定簽署一份承諾書 (見(jiàn)附件 )，承諾遵守本管理公約各條款，其日后的受讓人、繼承人、受贈(zèng)人均受本管理公約各項(xiàng)條款的約束。而大廈的各產(chǎn)權(quán)人將共同享有及遵守本管理公約所載的權(quán)利及義務(wù)。各產(chǎn)權(quán)人 (下稱“原產(chǎn)權(quán)人” )承諾在將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或變賣的同時(shí)，必須取得承受人或受讓人簽署遵守本公約的承諾書。原產(chǎn)權(quán)人在物業(yè)管理企業(yè)接到承受人或受讓人簽署的承諾書前，不論該單元是否已出售、轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)或變賣，原產(chǎn)權(quán)人仍要履行本公約的責(zé)任，包括支付所有管理費(fèi)用及