【導(dǎo)讀】各崗位的工作流程和崗位責任制等各項管理制度的制定。要時應(yīng)常駐房產(chǎn)公司。物業(yè)公司提供的意見和建議一般一文字材料為準，并要求。有較強的時效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。1）通過對市場的調(diào)研和周邊相近樓宇的比較，提出項目功能設(shè)計定位的建議。理用戶位置、設(shè)備安置位置及設(shè)計建議和依據(jù)。使用者和管理者的角度提出建議。協(xié)調(diào)的部分，提出補充建議和改進建議。6）對廣場的配套部分，包括客戶的進出通道和車道、工具間等設(shè)置提出建議。提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利。建立值班制度和檢查制度，設(shè)計緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程。設(shè)計開辦費用計劃；協(xié)助房產(chǎn)公司落實采購任務(wù)，確保開業(yè)所需各類物資到。協(xié)助房產(chǎn)公司組織開業(yè)慶典。例，為住戶辦理入住手續(xù)。本標準所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。題，提請設(shè)計單位注意。

　　

【正文】 驗收標準。 。 三、準備相關(guān)記錄及表格 1.《樓宇接管資料移交清單》。 2.《樓宇接管物業(yè)移交清單》。 3.《房屋接管驗收表》。 4.《房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表》。 5.《公共配套設(shè)施接管驗收表》。 6.《公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表》。 7.《機電設(shè)備接管驗收表》。 8.《機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表》。 附： 樓宇接管資料移交清單 移交日期： 年 月 日 序號 資料類別 移交資料名稱 單位 數(shù)量 備注 附： 樓宇接管物業(yè)移交清單 移交日期： 年 月 日 類別 名稱 單位 數(shù)量 備注 類別 名稱 單位 數(shù)量 備注 附： 房屋接管驗收表 移交日期： 年 月 日 房號 存在問題 備注 土建設(shè)施 門窗 照 明 給排水 供暖 附： 房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 統(tǒng)計日期： 年 月 日 序號 遺留問題簡述 備注 附： 公共配套設(shè)施接管驗收表 驗收日期： 年 月 日 設(shè)施名稱 存在問題簡述 備注 附： 公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 統(tǒng)計日期： 年 月 日 設(shè) 施名稱 遺留問題簡述 備注 附： 機電設(shè)備接管驗收表 驗收日期： 年 月 日 設(shè)備名稱 存在問題簡述 備注 附： 機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 統(tǒng)計日期： 年 月 日 設(shè)備名稱 遺留問題簡述 備注 物業(yè)接管驗收標準程序 一、目的 /意義 i. 接管驗 收時在工程合格的基礎(chǔ)上，以主題結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容 再驗收。因此，由建筑施工單位移交開發(fā)公司的工程竣工驗收工作已經(jīng)完成，是物業(yè)接管驗收須應(yīng)具備的必要條件。 ii. 規(guī)范物業(yè)公司的物業(yè)接管驗收程序，確保物業(yè)工作得到有效的控制，是 保證業(yè)戶入伙工作順利進行，為整個物業(yè)管理工作奠定良好基礎(chǔ)的關(guān)鍵所在。 二、工作程序 1）開發(fā)商擬定《移交接管工作進度計劃》，成立移交小組，任命專職移交人，并送接管驗收《通知書》，物業(yè)公司備案。 2）物業(yè)公司的“驗收小組 ” .按《物業(yè)接管資料的移交》核對所接收的資料，應(yīng)在 15 日內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間，并對其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊，逐項清查驗收。 3）物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施 /設(shè)備等進行接管驗收。 4）對未按設(shè)計要求配套到位，和不能正常運轉(zhuǎn)的設(shè)備（包括水、電 、暖等），物業(yè)提出整改意見，由開發(fā)商負責落實，直至合格，方可驗收。 5）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復(fù)核。 6）對單元內(nèi)物件無明顯不符合和達到檢驗標準要求的房屋，由管理處接受鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任，應(yīng)避免認為損壞，對仍存在缺陷的房間待整改驗收合格后在接管鑰匙。 7）業(yè)主入住是，由管理處樓管員陪同業(yè)主對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題由管理處整理后報告開發(fā)商，由其限令施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后清項。 8）在 一年的報修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。 三、 注意事項： 1）接管驗收工作必須依靠開發(fā)商、管理公司雙方密切合作，才能順利完成。 2）應(yīng)選派素質(zhì)好、對工作負責的技術(shù)人員參與驗收。 3）物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場上，對將要交付使用的物業(yè)進行合格的驗收，以維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同事也應(yīng)從物業(yè)以后維修保養(yǎng)的角度進行驗收。 4）驗收中出現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，督促開發(fā)商（或指定的施工單位）維修、改進。 5）落實物業(yè)保養(yǎng)事宜 6）移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接受的只是管理權(quán)。 附： 物業(yè)接管驗收流程 總 包 制定驗收表及竣工圖紙 土建分包 各機電分包 發(fā)展商 物業(yè)管理公司 物業(yè)接管驗收標準程序 （續(xù)） 否 注：驗收文件要求： 。 。 。 。 顧問公司 總包 按驗收表及圖紙驗收，并將遺漏工程記錄 完成驗收后 由各專業(yè)簽收 安排培訓(xùn) 由物業(yè)管理公司 操作各設(shè)備系統(tǒng) 進行驗收 發(fā)展商代表 物業(yè)管理公司 工程完善和工程遺留問題處理工作標 準 一、工程完善 指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工驗收后，才進行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。 、完善工程，如下所示： （ 1）室外娛樂設(shè)施。 （ 2）綠化、區(qū)間道路等配套設(shè)施。 （ 3）建筑景觀、小品等環(huán)境設(shè)施。 （ 4）大廈入口大門。 、完善工程，如下所示： （ 1）消防監(jiān)控中心。 （ 2）樓道燈改造。 （ 3）大堂、會所。 （ 4）設(shè)備房土建工程。 （ 5）停車場及其配套。 （ 6）宣傳欄、大廈布置圖，及各種標識類。 二、工程遺留問題 指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的 建筑材料不合格、設(shè)計無法達到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷方面內(nèi)容。 三、處理規(guī)定 ，指定管理部專人做好協(xié)調(diào)工作。 ，及時向物業(yè)公司匯報，并做好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。 四、管理工作規(guī)定 ： （ 1）管理處對已接管的房屋和設(shè)施實施保管。 （ 2）分清責任范圍，管理處指定專人與施工對保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決須交叉工作時的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。 （ 3）配合施工對用水用電，要求施工對進出 場有序（必要時，簽定協(xié)議）。 （ 4）按設(shè)計要求限制施工隊活動范圍。 ，除按第 1條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強管理： （ 1）限制噪音、施工時間，以確保業(yè)主的休息。 （ 2）給進場施工隊人員（保修人員）辦理《特別通行證》，避免與裝修施工人員混淆，給已入住的業(yè)主帶來安全隱患。 （ 3）管理處增強保安力量監(jiān)督施工隊的人員管理。 （ 4）施工隊離場前，必須到管理處申請“放行條”，在經(jīng)管理處樓管員以上人員核查無誤后（檢查有無違反管理規(guī)定，收回通行證， 督促水電費結(jié)算等），并經(jīng)樓管人員簽名后施工隊方可撤離。 業(yè)主收樓入住前籌備工作標準 一、確定時間 ：（ ———— 月 ———— 日）開發(fā)商向物業(yè)書面通知接管驗收的時間。 ：（ ———— 月 ———— 日）售樓處向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》時間。 二、健全管理處 3個月，公司任命管理處主任，樓管員到位，組成管理處籌建班予，投入入住前的各項準備工作；其他人員根據(jù)工作進展需要，采取分步到位的辦法，業(yè)主入住半個月，管理處各類人員必須全部到位。 2個月，物業(yè)公司工程技術(shù)人員 — — 物業(yè)工程主管、消防中心值班人員（機電 2 人，給排水 2人，電梯 1 人）進入現(xiàn)場，與機電安裝工程人員一起，參與機電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握所轄物業(yè)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程；熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備，參加竣工驗收，配合樓管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題整改工作。 ，管理處管理層人員全部到位，管理處掛牌辦公；炊事員到位，食堂開火；保安人員分批配齊上崗，負責對所接管的物業(yè)守衛(wèi)工作；保潔員分批上崗，開始多所轄物業(yè)環(huán)境和已接收房間清潔工作；工程維修班組成立，人員配齊到位。 三、制定入住工作方案 管理處 成立后，編寫入住工作方案，包括以下內(nèi)容： 《物業(yè)管理方案》中擬訂的管理處人員配備情況。 ，擬訂入住后的加強治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套意見或整改措施： （ 1）治安方面： ①實行封閉式管理， 24h 保安值勤、巡邏服務(wù)。 ②樓內(nèi)施工通道臨時封閉，要求施工人員一律戴證通行，嚴禁“三無”人員進入，造成事故隱患。 ③獨立樓梯安裝防護欄，防止行人不慎墜落。 ④購置滅火裝置，進行突發(fā)事件如火災(zāi)等情況的處置教育、演習(xí)。 ⑤對住戶宣傳安全防范知識，加強統(tǒng)一管理，群防群治，確保一方平安。 （ 2）車 輛管理： ①增設(shè)區(qū)間道路標志。 ②報告交警部門，取得諒解，同意在公路邊臨時停車。 （ 3）垃圾清運： ①增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運站等。 ②與環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系外運，同時簽定一次性付款的永久性委托合同。 （ 4）樓道燈：改成節(jié)能燈（如：溫感、聲控或觸模式），以節(jié)約后期日常管理開支。 、值班室和員工食堂的裝修方案。 根據(jù)《物業(yè)管理期滿前期投入資金預(yù)算案》的采購計劃，擬訂分步購置計劃。 。 四、準備入住資料 編寫和印刷以下文件： 1.《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。 2.《房屋裝飾 裝修管理協(xié)議》。 3.《入伙通知書》。 4.《業(yè)主公約》。 5.《業(yè)主手冊》。 6.《商品房使用說明書》。 7.《商品房質(zhì)量保證書》。 五、協(xié)調(diào)工作 、物價局、供電局、自來水公司、供熱公司、液化氣公司、地名辦和郵局、有線電視等單位搞好關(guān)系，保證住戶入住后水電氣等的供應(yīng)，正常通郵、上網(wǎng)，解決業(yè)主后顧之憂。 /公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。 六、通知入住 提前一個月，通過登報或寄發(fā)《入伙通知書》的方式，其內(nèi)容包括： 1.《收樓流程》。 2.《收樓須知》。 3.《交費一覽表》。 4.《入伙手續(xù)單》。 七、入住時的環(huán)境布置 ： （ 1）入口處掛“歡迎您喬遷花園”橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。 （ 2）插指路牌、道旗、由入口處到管理處，采用紅底黑字或紅底黃字。 （ 1）掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感覺。 （ 2）張貼醒目的《辦理入住手續(xù)流程圖》，又開發(fā)商財務(wù)部、售樓部，及物業(yè)公司組成“聯(lián)合工作室”，做到“一條龍服務(wù)”，各窗口標識清楚，一目了然。 （ 3）管理員著裝整潔，精神飽滿。 （ 4）辦公室資料擺放整齊有序。 （ 5）單元樓道裝點一新，保安員禮儀服務(wù)。 （ 6）安排專人帶路。 （ 7）物業(yè)經(jīng)理拜訪有關(guān)住戶，送鮮花。 基礎(chǔ)與地下室工程驗收工作標準 一 .地下基礎(chǔ)沉降不得超過 GBJT—