【正文】 而大廈的各產權人將共同享有及遵守本管理公約所載的權利及義務。 7. 管委會成立前，不得對已通過北京市國土資源和房屋管理局核準的公約進行修改。 3. 若本公約內有任何條文在任何法律下成為無效 、非法或不能執(zhí)行時，本公約其余條文的有效性、合法性及執(zhí)行性并不因此而受損。 交付使用通知書 指大廈能交付使用時開發(fā)企業(yè)給各產權人的通知書。 停 車 場 指大廈只限停放機動車、非機動車的地方。 物業(yè)管理企業(yè) 公司名稱： 注冊地址： 注冊資金： 郵政編碼： 法人代表： 聯(lián)系電話： 第三章 定 義 本公約中除文義有所指示需另作解釋外，下列用語所指意義如下： 管理規(guī)則 指本公約 及用戶守則內的一切 條款或規(guī)定，以及開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)按本公約制定的各項與大廈管理有關的規(guī)章制度。 第二章 各主體基本情況 1. 開發(fā)企業(yè) 開發(fā)企業(yè)： 注冊地址： 郵 編： 法人代表： 注冊資本： 聯(lián)系電話： 2. 產權人 擁有該房屋單元的產權人，包括其日后的繼承人或轉讓人 (包括但不限于變賣、贈與及互易等 )，如果該單元已被抵押，則“產權人”應包括抵押人和抵押 權人。 第一章 物業(yè)概況 物業(yè)名稱： 宗地位置： 物業(yè)四至： 東： 南： 西： 北： 占地面積： m2 建筑面積： m2 國有土地使用證： 土地用途： 商業(yè)、房屋可使用年限：商業(yè) 年、房屋 年 公共地方： 指不為單個產權人所有而為全體產權人所有并共同使用的部位。我們將繼續(xù)秉承“以人為本、業(yè)主至上、關注點滴、不斷進取”的服務理念，通過安全、舒適、溫暖、快捷、方便的服務方式，全方位的向您提供程序化、標準化、規(guī)范化的高品位物業(yè)服務。 2． 拜訪客戶，贈送花籃。 2． 安排保潔人員及時打掃公共區(qū)域衛(wèi)生，保持清潔。 4． 防止搬家人員出現(xiàn)大聲喧鬧、拖拉貨物、碰損公物、設施設備的現(xiàn)象。 2． 根據(jù)各部門簽署意見通知業(yè)主入住的相關準備工作已就緒，可以正式入住。 3． 部門經理確認后送至綜合部。 2． 填寫入住通知單中本部門相關內容。 2． 填寫《入住通知單》中相關內容。 驗收合格： 1． 當日（既申請的第 3 個工作日）通知業(yè)主及施工方驗收合格，管業(yè)部將自動為其辦理退保證金手續(xù)。 3． 下班前將圖紙、《申請表》、兩次的《驗收表》返回管業(yè)部。 2． 接到管業(yè)部送來的圖紙、《申請表》、一次《驗收表》及本次《驗收表》。 5． 收回施工方《許可證》原件，做好回收記錄后銷毀。 八、保衛(wèi)部 1． 接到施工方收據(jù)原件及復印件，并見到新《許可證》方可為其辦理《施工證》。 2． 讓施工方持新 《許可證》到財務交《施工證》的費用，然后帶《許可證》、收據(jù)原件及復印件到保衛(wèi)部辦《施工證》。 五、綜合部 3． 接到管業(yè)部送來的《許可證》與《變更單》。 同意整改： 1． 制作新的《許可證》，做好發(fā)放記錄。 同意延期： 1．銷毀過期《許可證》，制作新的《許可證》，做好收發(fā)記錄。 三、工程部 1． 接到保衛(wèi)部送來的《變更單》、過期《許可證》或《驗收表》。 施工整改 1．填寫《變更單》相關內容，并提取《驗收表》原件附后送至保 衛(wèi)部。 3． 做好保證金退還記錄。 2． 將《驗收單》原件、《內簽單》復印件存在該業(yè)主檔案資料中。 六、管業(yè)部 1． 接到綜合部返回的《內簽單》、《驗收單》、或附有《違章通知》。 2． 退款的第 4 個工作日下班前將《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》送至綜合部。 2． 填寫《內簽單》上本部門相關內容、違章罰款記錄（是否已交罰款，并附《違章通知》全部原件）。 二、保衛(wèi)部 1． 接到管業(yè)部送來的《內簽單》、《驗收表》、或附有《違章通知》。 2． 填寫《驗收申請》上驗收后需填寫的內容。 四、管業(yè)部 1． 接到工程部送來的圖紙、《申請表》、《驗收表》。 4． 下班前送至工程部。 4． 提取該裝修工程的圖紙原件 1 份、《申請表》原件 1 份，并附上《驗收表》（見附表） 1 張送至保衛(wèi)部。 十、財務部： 1． 接到施工方的《審批單》復印件，收取施工方相關費用： A．裝修責任保證金： 5000 元／單元（現(xiàn)金） B．裝修管理費： 元／ m2／天 C．《施工證》胸卡押金 20 元／個 D．《施工證》胸卡工本費 10 元／個 2． 做好收取費用的登記記錄，以便查詢，并將《審批單》復印件存檔。 4． 收到財務部給施工方開據(jù)的相關費用收據(jù)復印件，發(fā)給施工單位《許可證》、《審批單》業(yè)主、施工方相應各 1 聯(lián)、加蓋“審圖合格”章的圖紙1 套。 2． 將《 審批單》各聯(lián)送至相關部門存檔，便于第二次申報作為附件。 總經理簽批同意： 1．將總經理簽批后的《審批單》、《申請表》、圖紙、《許可證》返回管業(yè)部，并在《許可證》上加蓋物業(yè)公司公章，在圖紙上加蓋“審圖合格”章。 3． 將各部門審批過的《審批單》、《申請表》、圖紙，附加上打印完整的《許可證》（見附表），于申請的第 4 個工作日內一并報至綜合部。 2． 電話通知業(yè)主、施工方裝修施工審批不合格，并由施工方到物業(yè)公司管業(yè)部領取《審批單》業(yè)主、施工方的各 1 聯(lián)、圖紙 1 套、《申請表》復印件 1 份。 工程部審批不合格，保衛(wèi)部審批合格： 1． 審批合格后，于當日將《審批單》、《申請表》、圖紙返回管業(yè)部；《承諾書》復印件本部門存檔。 工程部審批合格： 1． 于申請的第 3 個工作日內將《審批單》、《申請單》、《承諾書》復印件、圖紙，及施工人員身份證、照片，送至保衛(wèi)部進行審批。 2． 自接到以上資料 2 個工作日內完成裝修圖紙等審批工作 。 5． 將營業(yè)執(zhí)照、裝修合同、資質證、《承諾書》、身份證、照片等資料全部暫時存在該業(yè)主的檔案資料中。 ＊ 施工方第二次到物業(yè)公司： 一、 管業(yè)部： 1． 檢查施工方是否將如下資料備齊： ①．《 **********裝修協(xié)議書》－ 3 份； ②．《 **********業(yè)主 (使用人 )裝修施工申請表》－ 1 份； ③ ．裝修施工全套圖紙－ 2 套； ④．裝修公司營業(yè)執(zhí)照副本復印件 (須加蓋公司原始公章，如是外地企業(yè)須持進京施工許可證 )－ 1 份； ⑤．裝修公司企業(yè)資質證復印件 (須加蓋公司原始公章 )－ 1 份； ⑥．《 **********二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書》 (有裝修單位公章 )－ 1 份； ⑦．裝修公司與業(yè)主簽署的裝修合同復印件 (加蓋公司原始公章或帶合同正本作為參考 )－ 1 份； ⑧．施工人員身份證復印件 (如是外地人員須持務工證、暫住證 )－ 1 份； ⑨．施工人員 1 寸照片各 2 張； ⑩．施工進度表 1 份。 管業(yè)部通知施工方帶相關資料、收據(jù)來物業(yè)公司領取退款。 管業(yè)部記錄施工方的驗收申請，銷毀《許可證》，附驗收表送至保衛(wèi)部 保衛(wèi)部先銷毀《施工證》，再根據(jù)管業(yè)部送來的驗收資料進行驗收，送工程部， 工程部接到保衛(wèi)部送來的驗收資料后進行驗收，并返回管業(yè)部。業(yè)主辦理完全部手續(xù)由接待人員引導其順原路返回，離開大廈。 4． 將其中一聯(lián)返還業(yè)主，另一聯(lián)存檔。 7． 帶領業(yè)主持《單元交接書》 2 份返回管業(yè)部。 3． 鑰匙核對無誤后，填寫《鑰匙交接表》 2 份及《單元交接書》 2 份，業(yè)主、工程部三方簽字確認。合格后確認驗收，填寫《單元交接書》 2 份。 2． 保修單位到物業(yè)公司保衛(wèi)部辦理返修入場手續(xù)后進行返修。 ? 帶 3 把鑰匙，陪同業(yè)主持《單元交接書》 2 份到保衛(wèi)部辦理鑰匙交接手續(xù)。 4． 告之業(yè)主到工程部辦理驗收手續(xù)。 ＊ 財務部 1． 接到《物業(yè)管理繳費單》進行審核，并按表中注明內容收取相關費用。 10．核算物業(yè)保證金（？元／建筑平米／月＊ 3 個月＊合同注明面積）。以上資料（材料）缺少任何一份都不予受理。 2． 接待人員指引業(yè)主到管業(yè)部辦理相關手續(xù)，并提請準備好相關資料。 ＊ 保衛(wèi)部 1． 在東門設保安員 2 名， 1 名為業(yè)主引路：“先生／小姐您好！辦理入住，請您按路標指示上物業(yè)公司辦理。 12．列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。 ?． 特殊的軟件和工具的使用說明。 9．安全保險需提供技術資料（至少包括以下內容）： ?． 各類設備的保護操作程序。 ?． 從整個系統(tǒng)到設備的維修保養(yǎng)說明，調校的操作程序和尋找故障的方法。 ?． 列出所有設備的生產制造廠商、型號、系列編號、經調試運行后所設定的參數(shù)。 7．設備操作需提供的技術資料（至少包括以下內容）： ?． 設備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時停機程序。 ?． 詳盡介紹每個獨立系統(tǒng)如何調節(jié)、控制、監(jiān)察和調校說明。 5． 手冊須同時附有本項目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列在有關系統(tǒng)的章節(jié)內。 △ .一般操作和維修保養(yǎng)手冊遞交要求 承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設備／系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗收設備／系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求： 1． 承包單位須在設備／系統(tǒng)驗收前一個月遞交手冊，以便物業(yè)公司的操作人員有時間了解該驗收設備／系統(tǒng)的基本情況。 △ .試運行 若部分設備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運行某些設備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實物驗收，并嚴格按開發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術上仍由承包 商（或供應商）把關。接管驗收 時提交的工程技術資料主要有： ?． 竣工圖－包括總平面圖、建筑、結構、設備、給排水、通風空調、強電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙 ?． 地質勘察報告 ?． 工程合同及開工、竣工報告 ?． 工程預決算清單 ?． 圖紙會審記錄 ?． 工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄） ?． 隱蔽工程驗收簽證 ?． 沉降觀察記錄 ?． 竣工驗收證明書 ?． 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 ⑴． 新材料、構配件的鑒定合格證書 ⑵． 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書 ⑶． 砂漿、混凝土試塊試壓報告 ⑷． 供水、供暖的試壓報告 ⑸． 園林綠化的圖紙和清單 ⑹． 設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質 保書和保修單 ⑺． 有關政府部門對分類項目的批文 ⑻． 有關工程項目的其他重要技術決定和文件 △ ．須移交物業(yè)公司管理的資料 ?． 用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表 ?． 機電設備單臺說明書、調試、訂購合同 ?． 分攤面積、建筑面積的測繪報告 ? 對外委單位進行調研，簽訂外委合同 1． 從開發(fā)商處接管《成品保護協(xié)議》，對外現(xiàn)有成品保護人員進行管理。 ?． 經理帶領部門主管、員工學習、熟悉物業(yè)內全部工程、設備內容。 ?． 聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負責跟進裝修施工進度。 ⑵． 制訂《部門運作手冊》：人員編制、崗位職責（經理、主管 治安、消防 、領班 保安、消防 、保安員、消防執(zhí)機員）。 ?． 制訂《滅火器租用管理辦法》，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。 ?． 制訂《物品出門管理規(guī)定》，建立“出門條”。 ?． 編寫《車位租賃（購買）協(xié)議書》、《電話租線（購買）協(xié)議書》。 ?． 制訂《業(yè)主（使用人）收樓流程》，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、 “返修工程驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。 ?． 制訂《庫存盤點制度》。 ?． 建立二次裝修“付款內簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統(tǒng)計表” ?． 制訂《現(xiàn)金支出管理規(guī)定》。 ⑹． 制訂《開辦費使用方案》，統(tǒng)計、制訂前期開辦物資的配置內容、標準，并負責前期采購工作；建立“固定資產臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。 ⑵． 制訂《內部行文管理規(guī)定》，建立“文件簽收表”、“內部請示報告”。 ?． 制訂《員工請假制度》，建立“休假申請單”。 ?． 制訂《員工聘用辦法》，建立“應聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉正審批表”、“離職結算表”、“調動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。 2．各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。 說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對本物業(yè)及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協(xié)助工程部經理、主管盡快了解大廈工程情況。 魯能物業(yè)前期管理工作流程與文件