【導(dǎo)讀】導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的科研成果。盡我所知，文中除了特。的學(xué)位或證書(shū)所使用過(guò)的材料。影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文。復(fù)雜，對(duì)市場(chǎng)反映敏感。在各個(gè)時(shí)期的不可預(yù)見(jiàn)因素很多，與時(shí)。一個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的主要功能，就是為項(xiàng)目經(jīng)理提供一。份從項(xiàng)目開(kāi)始到結(jié)束的路線圖。項(xiàng)目計(jì)劃需要足夠的信息，以便。用什么資源做、由誰(shuí)做、任務(wù)何時(shí)完成及結(jié)果應(yīng)符合什么規(guī)格。主要問(wèn)題就在于缺乏一個(gè)完善的項(xiàng)目計(jì)劃，并嚴(yán)格按照計(jì)劃。發(fā)流程的操作層面針對(duì)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)進(jìn)行了探討分析。計(jì)劃編制、項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)因素的分析和應(yīng)對(duì)措施的管理實(shí)證研究。防范計(jì)劃)來(lái)保證項(xiàng)目實(shí)施的成功。

　　

【正文】 對(duì)其任職資格作出明確規(guī)定。團(tuán)隊(duì)職務(wù)分工的具體方法，從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，可以根掘完成各項(xiàng)任務(wù)所需要的專(zhuān)業(yè)技能來(lái)進(jìn)行職務(wù)設(shè)計(jì)，在劃分時(shí)盡量使職務(wù)的工作內(nèi)容專(zhuān)業(yè)化， 如房地產(chǎn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的職務(wù)般分為：項(xiàng)目經(jīng)理、現(xiàn)場(chǎng)工程經(jīng)理、工程前期經(jīng)理、合約經(jīng)理 、設(shè)計(jì)經(jīng)理、信息管理經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)，各專(zhuān)業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)口專(zhuān)業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)。本項(xiàng)甘設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部，由項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)，下轄五個(gè)專(zhuān)業(yè)部門(mén)經(jīng)理，建立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的責(zé)任矩陣如表 3． 5： 表 3． 5 “運(yùn)河公館”項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)責(zé)任矩陣 3． 7 項(xiàng) 目成本估算 成本估算指的是預(yù)估完成項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)所需資源 (人、材料、設(shè)備等 )的贊用的近似值。當(dāng)項(xiàng)目在一定的約束條件下實(shí)施時(shí)，價(jià)格的估計(jì)是一項(xiàng)重要的因素， 費(fèi)用估算應(yīng)該與工作質(zhì)量的結(jié)果相聯(lián)系。費(fèi)用估算過(guò)程中亦應(yīng)該考慮各種形式的費(fèi)用交換。比如，在多數(shù)情況下，延長(zhǎng)上作的延續(xù)時(shí) fⅡ J 通常足與減少上作的直接費(fèi)用相聯(lián)系的；相反，追加費(fèi)用將縮短項(xiàng)目工作的延續(xù)時(shí)間。因此，在費(fèi)用估算過(guò)程內(nèi)必須考慮附加的工作對(duì)工程期望工期縮短的影響。用各資源需求的數(shù)量乘以資源單價(jià)可以得到大概的成本估算，在進(jìn)行成本估算時(shí)還應(yīng)借鑒歷史信息、其他類(lèi)似 項(xiàng)目的文檔、商業(yè)成本估算數(shù)據(jù)庫(kù)以及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)。 3． 7． 1 成本估算的幾種常用方法 1)類(lèi)比估算法 指利用以前類(lèi)似項(xiàng)目的實(shí)際成本作為估算當(dāng)自 U 項(xiàng)只成本的基本依據(jù)。此種方法比其他方法方便，但精度較低，當(dāng)項(xiàng)爿信息的詳細(xì)程度有限時(shí)，常采用此種方法。存滿足以下條件時(shí)它是非?？煽康模? (1)以前項(xiàng)目在事實(shí)上而不是表面上相似 (2)進(jìn)行估算的個(gè)人或團(tuán)體具有所需要的專(zhuān)門(mén)知識(shí)。它以過(guò)去為根據(jù)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)，利用數(shù)學(xué)知識(shí)。 2)參數(shù)模型法 指將項(xiàng)目參數(shù)用于數(shù)學(xué)模型來(lái)預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本。參數(shù)模型法的成本和精度變化很大，在滿足卜．述 條件時(shí)，它是可靠的。 (1)開(kāi)發(fā)模型的歷史信息是精確的批 (2)模型中所用的參數(shù)可以被量化 (3)模型可按比例調(diào)整。 3)自上而下的項(xiàng)目預(yù)算 這種方法主要依賴(lài)于中上層項(xiàng)目管理人員的經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué) (判斷 )。這些經(jīng)驗(yàn)和判斷可能來(lái)自歷史數(shù)據(jù)或相關(guān)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)。首先，由項(xiàng)目的上層和中層管理人員對(duì)項(xiàng)目的總體費(fèi)用、構(gòu)成項(xiàng)目的子項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行估計(jì)，這些估計(jì)的結(jié)果給予低層的管理人員，在此基礎(chǔ)上他們對(duì)組成項(xiàng)目或了項(xiàng)目的任務(wù)和了任務(wù)的費(fèi)用進(jìn)行估計(jì)。然后向下一級(jí)傳遞，直到最底層。自上而下方法的優(yōu)點(diǎn)主要是總體預(yù)算往往比較準(zhǔn)確。其次，由 于在預(yù)算過(guò)程中，總是將既定的預(yù)算在系列工作任務(wù)間分配，避免了某些任務(wù)獲得了過(guò)多的預(yù)算而某些重要任務(wù)又被忽視的情況。 4)WBS基礎(chǔ)上的全面詳細(xì)估算 即利用 WBS方法，先把項(xiàng)目任務(wù)進(jìn)行合理的細(xì)分，分到可以確認(rèn)的程度，如某種材料，某種設(shè)備，某一活動(dòng)單元等。然后估算每個(gè) WBS要素的費(fèi)用。采用這方法的前提條件或先決步驟是 ： (1)對(duì)項(xiàng)目需求作出一個(gè)完整的限定 (2)制定完成任務(wù)所必需的邏輯步驟 (3)編制 WBS表。 完整的項(xiàng)甘需求限定應(yīng)包括工作報(bào)告書(shū)、艦格書(shū)以及總進(jìn)度表。工作報(bào)告書(shū)是指實(shí)施項(xiàng)月所需的各項(xiàng)工作的敘述性 說(shuō)明，它應(yīng)確認(rèn)必須達(dá)到的目標(biāo)，如果有資金等限制，該信息也應(yīng)包括在內(nèi)。艦格書(shū)是列工時(shí)、設(shè)備以及材料標(biāo)價(jià)的根據(jù)。它應(yīng)該能使項(xiàng)目人員和用戶了解工時(shí)、設(shè)備以及材料估價(jià)的依據(jù)?？傔M(jìn)度表應(yīng)明確項(xiàng)目實(shí)施的主要階段和分界點(diǎn)，其中應(yīng)包括疑期定貨、原型試驗(yàn)、設(shè)訃評(píng)審會(huì)議以及其他任何關(guān)鍵的決策點(diǎn)。如果可能，用來(lái)指導(dǎo)成本估算的總進(jìn)度表應(yīng)含有項(xiàng)目開(kāi)始和結(jié)束的日歷時(shí)間。一旦項(xiàng)日需求被勾劃出來(lái)，就應(yīng)制定完成任務(wù)所必需的邏輯步驟。在現(xiàn)代大型復(fù)雜項(xiàng)目中，通常是用箭頭圖束表明項(xiàng)目任務(wù)的邏輯程序，并以此作為下‘步繪制 CPM或 PERZ 圖以及 項(xiàng)目 表 的根據(jù)。編制 WBS表的最簡(jiǎn)單方法是依據(jù)箭頭圖。把箭頭圖上的每一項(xiàng)活動(dòng)當(dāng)作一項(xiàng)工作任務(wù)，在此基礎(chǔ)上再摧繪分工作任務(wù)。 5)成本估算 進(jìn)度表和 WBS表完成之后，就可以進(jìn)行成本估算了。在大型項(xiàng)目中，成本估算的結(jié)果雖后應(yīng)以下述的報(bào)告形式表述出來(lái)。 (1)對(duì)每個(gè) WBS要素的詳細(xì)費(fèi)用估算 還應(yīng)有一個(gè)各項(xiàng)分工作、分任務(wù)的費(fèi)用匯總表，以及項(xiàng)目和整個(gè)計(jì)劃的累積報(bào)表。 (2)每個(gè)部門(mén)的訃劃工時(shí)曲線 如果部門(mén)工時(shí)曲線含有“蜂”和“谷”，應(yīng)考慮對(duì)進(jìn)度表作若干改變，以得到工時(shí)的均衡性。 (3)逐月的工時(shí)費(fèi)用總結(jié) 以便項(xiàng)目費(fèi)用必須削減 時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人能夠利用此表和工時(shí)曲線作權(quán)衡性研究。 (4)逐年費(fèi)用分配表 此表以 WBS要素來(lái)劃分，表明每年 (或每季度 )所需費(fèi)用。此表實(shí)質(zhì)上是每項(xiàng)活動(dòng)的項(xiàng)目現(xiàn)金流量的總結(jié)。 (5)原科及支出預(yù)測(cè) 它表明供貨商的供貨時(shí)間、支付方式、承擔(dān)義務(wù)以及支付原料的現(xiàn)金流量等。采用這種方法估算成本需要進(jìn)行大量的計(jì)算，工作量較大，所以只計(jì)算本身也需要花費(fèi)一定的時(shí)問(wèn)和費(fèi)用。但這種方法的準(zhǔn)確度較高，用這種方法作出的這些報(bào)表不僅僅是成本估算的表述，還可以用來(lái)作為項(xiàng)目控制的依據(jù)。最高管理層則可以用這些報(bào)表來(lái)選擇和批準(zhǔn)項(xiàng)目，評(píng)定項(xiàng)目的 優(yōu)先性。自下而上預(yù)算的優(yōu)點(diǎn)是，基層人員更為清楚具體活動(dòng)所需的資源量。而且由于預(yù)算出自于基層人員之手，可以避免引起爭(zhēng)執(zhí)和不滿。 3． 7． 2 項(xiàng)目分解法的應(yīng)用 在建立了本項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目范圍內(nèi)前期階段、施工階段和工程收尾階段的各項(xiàng)工作內(nèi)容列出詳細(xì)的清單，對(duì)充成本項(xiàng)目的各項(xiàng)工程活動(dòng)所需資源的估算和各項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用的進(jìn)行估算，包括的費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)容很多， 需要逐項(xiàng)計(jì)算。由于項(xiàng)目信息有限，當(dāng)有足夠的資料和依據(jù)時(shí)，采用詳細(xì)的估算或據(jù)實(shí)發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行估算，所以在“運(yùn)河公館”項(xiàng)強(qiáng)的成本估算中，除了建安程費(fèi)用采用 在項(xiàng)目 WBS結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖計(jì)算 工程則 進(jìn)行全面的詳細(xì)估算外，其他的各項(xiàng)費(fèi)用的估算主要采用類(lèi)比估算法和自上而下的項(xiàng)目預(yù)算法相結(jié)合來(lái)進(jìn)行費(fèi)用估算 。 1)土地成本費(fèi)用 本項(xiàng)目的建設(shè)用地屬于劃撥性質(zhì)，根據(jù)規(guī)劃的容積率和地上建筑面積，實(shí)際合同簽訂的儲(chǔ)備用地的土地補(bǔ)償費(fèi)為 2560 元／平方米，且其中不含人地塊區(qū)域內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用，生地和熟地的內(nèi)涵差異：一般情況下，城區(qū)內(nèi)所取得的熟地狀況應(yīng)為七通‘平，但本項(xiàng)目地塊的實(shí)際狀況只有路通和場(chǎng)地平整兩項(xiàng)，區(qū)域內(nèi)的給排水、電、暖、氣等市政配套設(shè)旌尚未建設(shè)，并且本 小區(qū)需要比大地塊的其他丌發(fā)商先行建設(shè)，該部分基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用為 233． 85元／平方米， 因此，本項(xiàng)目實(shí)際的土地成本費(fèi)用為按地上建筑面積 2793． 85 元／平方米，地上建筑面積288064平方米，土地成本費(fèi)用共汁 80480． 66 萬(wàn)元。 2)前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用包括工程設(shè)計(jì)、勘探、審圖、竣工圖費(fèi)用，還有。部分是社會(huì)中介咨詢服務(wù)費(fèi)用，含咨詢、可研、交通影響評(píng)價(jià)、環(huán)評(píng)、評(píng)估測(cè)繪、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估等，但前期工程費(fèi)用是可以雙方協(xié)商確定，前期費(fèi)用變數(shù)較大，不確定因素較多，一般根據(jù)過(guò)去類(lèi)似項(xiàng)目實(shí)際費(fèi)用支出和前期與相關(guān)合作單 位的詢價(jià)和談判情況，測(cè)算出成本計(jì)劃。 3)建安工程費(fèi)用 根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖紙和工程量計(jì)算規(guī)則以及前面建立的工作分解結(jié)構(gòu)，計(jì)算出工程各項(xiàng)活動(dòng)的工程量，套用當(dāng)?shù)仡A(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 并 結(jié)合政府造價(jià)管理部門(mén)發(fā)布的當(dāng)期工程造價(jià)信息的材料和設(shè)備價(jià)格進(jìn)行材料差價(jià)訓(xùn)整，以及向?qū)I(yè)承包商、設(shè)備供應(yīng)商以及材料商的詢價(jià)情況，綜合估算出建安工程成本。 4)小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，除了建造住宅樓外，還必須配套建設(shè)小區(qū)居民日常生活所需要的各類(lèi)商業(yè)、教育、文化、體育設(shè)施、給水、排水、雨水、屯力、熱力、通訊、天燃?xì)夤芫W(wǎng)系統(tǒng)、 道路交通設(shè)施、以及綠地、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等，才能滿足小區(qū)居民的居住生活、休閑、出行等方面的需要。該分項(xiàng)的費(fèi)用因?yàn)樯婕拜^多的地下隱蔽工程和涉及較多的專(zhuān)業(yè)，且沒(méi)有可以進(jìn)行計(jì)量的工程設(shè)計(jì)圖紙，不確定因素較多，小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)剛的測(cè)算主要根據(jù)本小區(qū)的市政規(guī)劃方案和過(guò)去類(lèi)似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算。 5)管理費(fèi)用 主要包括項(xiàng)目管理公司的管理費(fèi)、建設(shè)單位工程管理人員工資、辦公費(fèi)和辦公設(shè)施費(fèi)，業(yè)務(wù)招待費(fèi)等等，項(xiàng)目管理公司的管理費(fèi)按實(shí)際的合同額列入，建設(shè)單位管理費(fèi)按經(jīng)濟(jì)適用房的管理規(guī)定按前四項(xiàng)費(fèi)用總和的 2％估計(jì)。 6)行政事業(yè)性收 費(fèi) 主要是政府法規(guī)、文件規(guī)定上交費(fèi)用。包括市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、防洪費(fèi)、土地權(quán)屬調(diào)查地籍測(cè)繪費(fèi)、建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、第三方檢測(cè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、節(jié)能磚墻體專(zhuān)向基金、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪費(fèi)用等等共計(jì)二 十 余項(xiàng)，目前，我國(guó)的商品房開(kāi)發(fā)模式主要有三種， 普通商品房；經(jīng)濟(jì)適用住房；集資合作建房。由于“運(yùn)河公館”項(xiàng)目屬于國(guó)家公務(wù)員住宅的建設(shè)范疇，滿足經(jīng)濟(jì)適用房的三個(gè)基本條件：①土地性質(zhì)為劃拔；② 銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)先確定；③交房日期預(yù)先確定。因此本項(xiàng)目可以享受經(jīng)濟(jì)適用房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，除了目 前有些項(xiàng)目已經(jīng)停止收費(fèi)項(xiàng)目外，本分項(xiàng)的費(fèi)用測(cè)算是根據(jù)政府部門(mén)的相關(guān)規(guī)定和咨詢有關(guān)主管部門(mén)后據(jù)實(shí)列入。 7)工程預(yù)備費(fèi) 對(duì)未來(lái)實(shí)旌的項(xiàng)目工程施工的估計(jì)，現(xiàn)代工程具有規(guī)模大、投資多、技術(shù)強(qiáng)， 工期、人工、材料、機(jī)械設(shè)備價(jià)格變化快的特點(diǎn)，使合同在訂立時(shí)不可能對(duì)未來(lái)所有可能出現(xiàn)的問(wèn)題都做出全面正確的預(yù)見(jiàn)和約定，作為建設(shè)方也會(huì)根據(jù)情況變化提出許多新的要求和工程變更。工程施工多工種聯(lián)合施工，干擾因素多，此外， 市場(chǎng)價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的變化和調(diào)整等都會(huì)直接影響。因此，為了客觀估計(jì)項(xiàng)目費(fèi)用，保證項(xiàng)目在遇劍風(fēng)險(xiǎn)和末預(yù)見(jiàn)的不利因素 時(shí)能順利進(jìn)行，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)必不可少。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建安工程費(fèi)用總和的 5％估計(jì)。 8)財(cái)務(wù)費(fèi)用 依據(jù)項(xiàng)日總進(jìn)度計(jì)劃中各項(xiàng)活動(dòng)的具體完成時(shí)間和工程量，編制工程施工進(jìn)度付款計(jì)劃，按優(yōu)惠貸款年利琦夏 5． 09％進(jìn)行估算本項(xiàng)目的貸款利息。 9)稅金及其他費(fèi)用 按照國(guó)家稅法規(guī)定，房地產(chǎn)丌發(fā)企業(yè)應(yīng)交稅金有城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅，契稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅及其附加等。由于本項(xiàng)目屬于國(guó)家公務(wù)員住宅建設(shè)的性質(zhì)，作為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾無(wú)利潤(rùn)，并以實(shí)際工程建設(shè)成本價(jià)格進(jìn)行房屋銷(xiāo)售，本項(xiàng)目不涉及土地增值稅和企業(yè)所得稅， 因此稅金主要考慮營(yíng)業(yè)稅及其附加。 表 3． 6 項(xiàng)目總成本估算表 第 4 章項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制與管理 4． 1 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的風(fēng)瞼識(shí)別 4． 1． 1 前期階段風(fēng)險(xiǎn)因素分析 1)項(xiàng)目決策階段 “運(yùn)河公館”項(xiàng)目在策劃階段，對(duì) 市 場(chǎng)的凋研的程度和深度不夠，尤其是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地塊周邊區(qū)域的地價(jià)和房?jī)r(jià)估計(jì)不足，對(duì)同類(lèi)性質(zhì)的住宅建設(shè)項(xiàng)目的土地成本構(gòu)成分析不夠，以及對(duì)土地劃撥補(bǔ)償費(fèi)用所涵蓋的內(nèi)容和范圍沒(méi)有進(jìn)行細(xì)致的比較，不能給領(lǐng)導(dǎo)決策層提供比較可靠的相關(guān)信息，造成領(lǐng)導(dǎo)決策層對(duì)項(xiàng)目成奉重要構(gòu)成部分的土地成奉估計(jì)不足，原先估算儲(chǔ)備用地的土地補(bǔ) 償費(fèi)為 2400 元／平米，且包含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用；實(shí)際實(shí)施中合同簽訂的儲(chǔ)備用地的補(bǔ)償費(fèi)為 2560 元／平米，增加160 元／平米，且其中不含人地塊送域內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用。在項(xiàng)目啟動(dòng)之前，沒(méi)有對(duì)資金的來(lái)源渠道進(jìn)行可行性研究，對(duì)建設(shè)資金的落實(shí)估計(jì)不足，領(lǐng)導(dǎo)“拍腦袋”就做出決定，認(rèn)為只要單位職能部門(mén)墊付一部分、職工籌集一部分、銀行貸款一部分就可以籌集全部建設(shè)資金，晡到實(shí)際執(zhí)行階段卻遠(yuǎn)沒(méi)有預(yù)想的那么順利。對(duì)項(xiàng)目的范圍比較模糊，項(xiàng)目開(kāi)始前，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目要執(zhí)行的范圍進(jìn)行準(zhǔn)確定義，產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有清晰的定位，哪些 項(xiàng)目必須做、按什么標(biāo)準(zhǔn)做，哪些‘定不做，哪些根據(jù)情況再確定：有些項(xiàng)目甚至只有粗略的概念，如綠化、園林景觀、小品甚至沒(méi)有方案，連項(xiàng)目范圍都不能很好確定的項(xiàng)目，在設(shè)汁方案細(xì)化的探討過(guò)程中變更頻繁程度可想而知。 2)勘察和設(shè)訃階段 本項(xiàng)目一個(gè)突出的特點(diǎn)就是：沒(méi)有按照建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)律，順序進(jìn)展各項(xiàng)任務(wù)， 而是人們常說(shuō)的“三邊”工程，即。邊跑前期手續(xù)， ‘邊設(shè)計(jì)、‘邊施工，這就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在各個(gè)時(shí)期的不可預(yù)見(jiàn)因素會(huì)相應(yīng)增多。下面對(duì)由勘察和設(shè)計(jì)階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析 (1)項(xiàng)目處于設(shè)計(jì)階段 出于設(shè)計(jì)還處在方案設(shè)計(jì)階段 ，本項(xiàng)目為了趕進(jìn)度，必須先進(jìn)行上方工程的旌工，在土方工程招標(biāo)時(shí)，設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)計(jì)算尚未完成，便無(wú)法提供地基承載力技術(shù)參數(shù)，這樣就無(wú)法準(zhǔn)確確定哪些部位需要進(jìn)行地基處理，但為了不影響工程進(jìn)度。又必須要求設(shè)計(jì)預(yù)先提出一個(gè)地基承載力技術(shù)參數(shù)，因此設(shè)計(jì)人員只能保守的進(jìn)行估算，無(wú)形中就給項(xiàng)目額外增加了投資。 (2)與市政等協(xié)調(diào) 在向 南京 市規(guī)劃委員會(huì)上報(bào)設(shè)計(jì)方案時(shí)，設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行本項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)之前，本應(yīng)該充分的與市政專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行溝通和配合，取得供電部門(mén)的高低壓配合的設(shè)訃技術(shù)要求、取得供熱部門(mén)的規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)設(shè)訃參數(shù)、取得市政部 門(mén)自來(lái)水供應(yīng)和雨污水排放的規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)參數(shù)、道路交通部門(mén)的路網(wǎng)標(biāo)高數(shù)據(jù)、天燃 氣供應(yīng)公司的規(guī)劃管網(wǎng)技 術(shù) 參數(shù)、有線電視和網(wǎng)絡(luò)的管網(wǎng)艦劃方案以及人防部門(mén)的要求等與設(shè)計(jì)有關(guān)的技術(shù)數(shù)據(jù)之后，綜合考慮建筑的設(shè)計(jì)格局和小區(qū)的整體布局，而事實(shí)上這個(gè)環(huán)節(jié)正好倒過(guò)來(lái)，今后，這些市政公用事業(yè)部門(mén)只要對(duì)方案稍微調(diào)整，那么項(xiàng)FI的設(shè)計(jì)方案就得跟著進(jìn)行調(diào)整。曾經(jīng)有過(guò)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就因?yàn)榻o高壓供電預(yù)留的變配電室建筑 尺寸 滿足不了供電部門(mén)的要求，哺將已經(jīng)施工好的地下室砼墻砸掉，進(jìn)行修改和加固。造成不必要的一些追加投資。 (3)設(shè)備材 料選擇 在方案設(shè)計(jì)階段，