【導(dǎo)讀】番禺新城位于廣州市都會(huì)區(qū)與番禺中心區(qū)之間，廣州市房地產(chǎn)華南板塊的中心，線發(fā)展軸上的重要節(jié)點(diǎn)，周邊聚集了廣州各大知名樓盤。東北側(cè)為廣州大學(xué)城，東。南方為廣州新城，西距即將投入運(yùn)營(yíng)的廣州新火車客運(yùn)站不到5公里。于新城中央，到達(dá)廣州市中心不到20分鐘。萬博商貿(mào)辦公中心：萬博中心位于番禺新城西部，用地面積為146萬平方米，邦、海印又一城、沃爾瑪?shù)戎放七M(jìn)駐。務(wù)新旗艦，總部經(jīng)濟(jì)CBD區(qū)。華南板塊八大盤之中的錦繡香江花園和南國(guó)奧林匹克花園。兩個(gè)國(guó)家5A級(jí)旅游區(qū)之一。定位為華南旅游商貿(mào)基地。飲食業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主，形成番禺北部區(qū)域型的商業(yè)、生活中心。塊的旅游級(jí)別是三個(gè)地塊當(dāng)中最高的。部分商業(yè)及部分住宅。根據(jù)4月3日廣州市規(guī)劃局在網(wǎng)上公示番禺長(zhǎng)隆片區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃。未來，長(zhǎng)隆片區(qū)將在原來野生動(dòng)物園的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大用地規(guī)模，恢復(fù)原有的夜間動(dòng)物世界，增加華南珍稀動(dòng)物保護(hù)及繁殖育種基地。據(jù)介紹，長(zhǎng)隆片區(qū)將有萬人居住，配套中小

　　

【正文】 000 特色餐飲 80 3,000 1F 綜合百貨超市 80 4,000 20,560 品牌化妝品、高檔中成藥補(bǔ)品店 250 500 珠寶鐘表 250 500 形象中心 200 5,000 品牌名店街 250 6,560 品牌餐飲 60 4,000 2F 綜合百貨超市 60 5,000 21,160 主題運(yùn)動(dòng)城 80 3,000 名店街 150 7,200 休閑餐飲 50 5,500 禮品精品 150 460 3F 美容美體美甲 60 3,000 21,160 特色餐飲 40 4,700 禮品精品 80 460 兒童主題區(qū)域 60 9,000 精品專業(yè)電器賣場(chǎng) 40 4,000 第 38 頁 共 47 頁 4F 電影院 40 1,000 21,160 游藝中心 50 2,000 禮品精品店 70 560 KTV 40 4,000 大型餐飲 40 7,500 康體健身 40 3,500 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 40 2,600 5F 電影院（穿頂） 35 3,500 17,814 大型餐飲 35 9,000 特色餐飲 35 5,314 合計(jì) 租金單價(jià)： 93 元 147,174 各業(yè)態(tài)行業(yè)所約占項(xiàng)目商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積比例預(yù)期 業(yè)態(tài) 建筑面積 占比例 超市 23,000 16% 零售 41,560 28% 餐飲 39,014 27% 娛樂 10,500 7% 美容 3,000 2% 專業(yè)賣場(chǎng) 25,600 17% 康體 3,500 2% 負(fù)二層中庭 1,000 1% 合計(jì) 147,174 100% 第 39 頁 共 47 頁 業(yè)態(tài)分布圖 第 40 頁 共 47 頁 第 41 頁 共 47 頁 方案二 ： 商業(yè)面積 107820平方米 業(yè)態(tài)分布 樓層 業(yè)態(tài) 建筑面積 合計(jì) 3F 地下停車場(chǎng) 42,000 42,001 2F 地下停車場(chǎng) 28,000 28,000 1F 地下停車場(chǎng) 4,680 4,681 2F（計(jì)容商業(yè)） 地鐵口生活配套 1,000 14000 服飾店鋪 12,000 中庭 1,000 1F 綜合百貨超市 15,000 31320 潮流店鋪 8,000 個(gè)人護(hù)理 2,000 特色餐飲 6,320 1F 綜合百貨超市 5,000 20220 品牌化妝品、高檔中成藥補(bǔ)品店 500 珠寶鐘表 500 形象中心 3,000 品牌名店街 6,220 品牌餐飲 5,000 2F 主題運(yùn)動(dòng)城 3,000 20840 名店街 6,000 禮品精品 540 休閑餐飲 5,000 特色餐飲 3,300 品牌形象店 3,000 3F 美容美體美甲 1,000 21440 特色餐飲 5,000 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 1,000 兒童主題區(qū)域 6,440 電影院（穿頂） 3,000 KTV 3,000 游藝術(shù)中心 2,000 合計(jì) 107,820 各業(yè)態(tài)行業(yè)所約占項(xiàng)目商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積比例預(yù)期 業(yè)態(tài) 建筑面積 占比例 超市 20,000 19% 零售 34,760 32% 餐飲 24,620 23% 娛樂 8,000 7% 美容 1,000 1% 專業(yè)賣場(chǎng) 18,440 17% 第 42 頁 共 47 頁 負(fù)二層中 庭 1,000 1% 合計(jì) 107,820 100% 業(yè)態(tài)樓層分布圖 第 43 頁 共 47 頁 8 經(jīng)濟(jì)分析 銷售對(duì)比 分析 序號(hào) 可售項(xiàng)目 售賣均價(jià) （元 /平方米） 方案一 方案二 可售建筑面積（平方米） 售賣收入（萬元） 可售建筑面積（平方米） 售賣收入（萬元） 1 商業(yè)面積 30,066 24,320 73,120 2 寫字樓 6,750 100,000 67,500 100,000 67,500 3 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 18,000 42,086 75,755 4 合計(jì) 124,320 140,620 142,086 143,255 5 備注： 物業(yè)總投資成本約 14 億元，根據(jù)方案一的數(shù)據(jù)顯示，需要將地鐵口物業(yè) 30066 平方米（負(fù)一層、負(fù)二層）以及寫字樓 100000平方米銷售完成才能回收投資成本；根據(jù)方案二的數(shù)據(jù)顯示，只要將產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 42086 平方米以及寫字樓 100000 平方米銷售就能完全回收投資成本，并能控制地鐵接口的業(yè)態(tài)分布。 第 44 頁 共 47 頁 租金 對(duì)比分析 方案 商業(yè)部份面積 （平方米） 租金均價(jià) （元 /平方米 ) 管理費(fèi)均價(jià) （元 /平方米） 租金收入 （萬元 /月） 管理費(fèi)收入 （萬元 /月） 方案一 147,174 93 17 1,368 250 方案二 107,820 103 18 1,111 194 對(duì)比相差 257 56 備注： 根據(jù)市調(diào)數(shù)據(jù)分析，評(píng)估得出方案一租金收入每月為 1368萬元，每月管理費(fèi)收入為 250萬元；方案二租金每月收入為 1111萬元，每月管理費(fèi)收入為 194 萬元，兩個(gè)方案對(duì)比租金收入相差 257 萬元，管 理費(fèi)收入相差 56萬元。 5年的租金收入預(yù)測(cè) 方案一： 147174平方米 序號(hào) 收入項(xiàng)目 平均租金 （元 /平方米） 建筑面積（平方米） 租賃收入（萬元） 備注 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 以 70%出租率計(jì)算 以 70%出租率計(jì)算 以 70%出租率計(jì)算 以 80%出租率計(jì)算 以 80%出租率計(jì)算 不含免租期 1 商業(yè)部份 第四年開始遞增 3% 2F 1000 2F 150 13,000 1,638 1,638 1,638 1,928 1,986 1F 118 31,320 3,111 3,111 3,111 3,663 3,772 1F 168 20,560 2,898 2,898 2,898 3,411 3,514 2F 93 21,160 1,650 1,650 1,650 1,942 2,000 3F 52 21,160 928 928 928 1,092 1,125 4F 42 21,160 742 742 742 873 900 5F 35 17,814 524 524 524 617 635 2 小計(jì) 93 147,174 11,491 11,491 11,491 13,526 13,932 商鋪實(shí)用率為 50%，該預(yù)測(cè)收入不含管理費(fèi)及日后增收項(xiàng)目收入 3 合計(jì) 預(yù)計(jì) 5年租金總凈收益為 59,454萬元 (計(jì)容面積 )。 第 45 頁 共 47 頁 方案二： 107820平方米 序號(hào) 收入項(xiàng)目 平均租金 （元 /平方米） 建筑面積（平方米） 租賃收入（萬元） 備注 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 以 70%出租率計(jì)算 以 70%出租率計(jì)算 以 70%出租率計(jì)算 以 80%出租率計(jì)算 以 80%出租率計(jì)算 不含免租期 1 商業(yè)部份 2F 1000 2F 150 13,000 1638 1638 1638 1928 1986 第四年開始遞增 3% 1F 101 31,320 2659 2659 2659 3130 3224 1F 154 20,220 2608 2608 2608 3070 3162 2F 90 20,840 1576 1576 1576 1855 1911 3F 47 21,440 854 854 854 1005 1035 2 小計(jì) 103 107,820 9,335 9,335 9,335 10,989 11,318 商 鋪實(shí)用率為 50%，該預(yù)測(cè)收入不含管理費(fèi)及日后增收項(xiàng)目收入 3 合計(jì) 預(yù)計(jì) 5年租金總凈收益為 50,108萬元 (計(jì)容面積 )。 總結(jié) 根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)分析 ， 無論從租金單價(jià)還是保持商業(yè)的整體性和可控性，我部 建議公司采用方案二（商業(yè)面積 107820平方米）對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行綜合規(guī)劃 ，在保證公司所有投資回收及不散賣商鋪保持統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的前提下進(jìn)行規(guī)劃。 9 對(duì)顧問公司報(bào)告的意見 商業(yè)部分 兩家商業(yè)顧問公司在對(duì)舜德酒店的定位上概念模糊，相差甚遠(yuǎn)。同時(shí)并沒 有從日后經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)考慮問題，在如何保證公司回收成本及遠(yuǎn)期收益方面進(jìn)行如何平衡并沒有達(dá)到我司預(yù)期的顧問效果； 同時(shí)兩間顧問公司對(duì)租金的評(píng)估及回收的年限缺乏數(shù)據(jù)支持，兩間顧問公司的報(bào)告是在 10 月提交，所提及的客戶來源基本上都來自于華南板塊，但整份報(bào)告里并沒有針對(duì)目前華南板塊及 10 月份媒體公布的周邊未來商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行評(píng)估，特別是萬博地塊的租金、目前商業(yè)的情況幾未來商業(yè)發(fā)展體量進(jìn)行有關(guān)的第 46 頁 共 47 頁 數(shù)據(jù)調(diào)研，租金估值缺乏有力的支持。同時(shí)調(diào)查抽樣樣本過少，難以說明整個(gè)客戶群的需求及現(xiàn)狀； . 兩間顧問公司在整體規(guī)劃及租金估值上數(shù)據(jù)相差較大，提別是停車場(chǎng)，在規(guī)劃上相差 68000 平方米，零售專賣店的租金單價(jià)相差 112 元 /平方米，商業(yè)主題經(jīng)營(yíng)樓層方面共相差兩層，由此引起的總體租金單價(jià)相差 18 元 /平方米。 酒店部分 兩間顧問公司分別進(jìn)行樣本對(duì)比的市場(chǎng)選取上出現(xiàn)分歧，合縱對(duì)比的市場(chǎng)主要是廣州市場(chǎng)，浩華對(duì)比的市場(chǎng)主要是番禺市場(chǎng)，因而造成在整體酒店面積規(guī)劃上相差 15400平方米； 兩間公司由于選取的市場(chǎng)樣本不同，因而對(duì)項(xiàng)目未來的租賃房?jī)r(jià)產(chǎn)生極大地 距離，平均日租金價(jià)相差了 459元； 同時(shí)也由于房?jī)r(jià)的差異，導(dǎo)致回收年限長(zhǎng)差 。 對(duì)于 酒店的配套部分如何與商業(yè)兼容，同意顧問公司（合縱）對(duì)樓層的規(guī)劃。 第 47 頁 共 47 頁 寫字樓部分 基本上 同意 顧問公司（世邦魏理仕）對(duì) 寫字樓部分的定位，但售樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該以我司跟政府所簽署的有關(guān)文件來定，在保證物業(yè)質(zhì)量和適用度的前提 ，能同時(shí)保證公司利益最大化。 附件 1：《面積及層高核算表（方案一）》 附件 2：《面積及層高核算表（方案二）》 商業(yè)運(yùn)營(yíng)部廣州片區(qū) 羅惠賢 2020 年 4 月 18 日