【導(dǎo)讀】物業(yè)管理作為新興的“朝陽行業(yè)”，在中國已走過了20年的發(fā)展歷程。展和成熟，進(jìn)行著默默的耕耘和奉獻(xiàn)。她不僅為金地物業(yè)管理今后的顧問項(xiàng)目明確了標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)規(guī)。所有流程和環(huán)節(jié)。從項(xiàng)目開發(fā)的前期準(zhǔn)備，到物業(yè)接管驗(yàn)收后的入伙裝修，再到。的提示，有相關(guān)的背景資料供查閱，有具體的實(shí)際案例供參考??成規(guī)范一致的作業(yè)規(guī)程和服務(wù)水平?；漠a(chǎn)品，提供標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。企業(yè)發(fā)展部相關(guān)人員辦理執(zhí)行顧問的準(zhǔn)備工作。5．1．2對方履行合同，按期支付應(yīng)付的相關(guān)費(fèi)用。5．1．3距合同要求的現(xiàn)場顧問時(shí)間不少于一個(gè)月。5．3．2當(dāng)?shù)匚锕苁袌?、房地產(chǎn)市場情況。5．3．3合同期限、各階段時(shí)限、付款金額及特別的約定事項(xiàng)。5．4．1直接接受拓展人員及相關(guān)人員的工作交代，如必要應(yīng)做簡要記錄。4．2．1已立項(xiàng)，但尚未開工。4．2．4已建成舊項(xiàng)目。4．3．1考察前應(yīng)事先約定對方，要求對方派專人介紹情況。地項(xiàng)目由公司安排進(jìn)行。

　　

【正文】 水的情況下清洗水池。 以 上 建 議 請 貴 公 司 參 閱 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 32 頁，共 89 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 簽收單位：蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司 簽發(fā)單位：金地物業(yè)湖左岸顧問組 簽 收 人： 簽 發(fā) 人：高峰 五、從小區(qū)環(huán)保角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議 應(yīng)考慮： 垃圾應(yīng)分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施； 噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應(yīng)有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪； 節(jié)約資源： a：樓宇內(nèi)公共部分照明采用聲控或紅外線開關(guān)； b：電梯可限 時(shí)開放； c：水的循環(huán)利用 案例 13： 致： 天集房地產(chǎn)開發(fā)公司 由： 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 主題：從環(huán)保角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議 時(shí)間： 2020 年 1 月 7 日 呈報(bào)：天集集團(tuán)沈董、邵總、新禧公司周董、徐總、袁總 從環(huán)保角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出如下建議： 1．用有限的占地面積，盡可能地增加綠化體積： Ａ．多植樹，樹比草皮好。 Ｂ．立體綠化（如墻壁攀藤，樹下種草等）。 Ｃ．室內(nèi)綠化、室頂綠化。 深圳華僑城的綠化值得借鑒。 2．噪音的控制：臨近街道樓宇的窗、陽臺(tái)門可采用雙層中空玻璃窗門，象火車上的玻璃窗一樣，另外可采 用立體綠化降低噪音。 金海灣的戶內(nèi)玻璃窗、陽臺(tái)門就是采用中空玻璃隔音技術(shù)。 3．減少光輻射。光的污染越來越被人們重視，發(fā)達(dá)國家當(dāng)今的建筑物外墻色彩越來越多地使用藍(lán)色或綠色，盡量減少光的反射，因?yàn)楣鈺?huì)影響人體的磁場，強(qiáng)烈的光對人的健康不利。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 33 頁，共 89 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 4．垃圾中轉(zhuǎn)站（垃圾屋）應(yīng)選擇遠(yuǎn)離樓房，處于下風(fēng)方位或背風(fēng)的角落，放置垃圾桶的地方盡量隱蔽。垃圾考慮分類放置，垃圾桶應(yīng)密閉。 金海灣的樓層垃圾屋設(shè)計(jì)很好，在樓層走廊上根本看不至垃圾桶；萬科和中海管理的一些高檔小區(qū)，室外的垃圾桶（箱）偽裝得很好看，如在垃圾桶（箱）上種花，周 圍擺上花盆或其它裝飾。 5．節(jié)約資源： Ａ．在缺水的地區(qū)要考慮水的循環(huán)利用（中水系統(tǒng)利用各用戶洗手、沖涼的水回收消毒后輸回各用戶沖馬桶；收集雨水來灌溉綠地等）。 Ｂ．公共照明采用自動(dòng)化控制及節(jié)能燈具。 Ｃ．電梯運(yùn)行使用編程定時(shí)控制。 以 上 建 議 請 貴 公 司 參 閱 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 顧問經(jīng)理：王澤宙 簽發(fā)人： 年 月 日 六、對樓宇及小區(qū)智能化提出建議 應(yīng)考慮： 方便入住后的業(yè)主使用； 方便以后的管理和維修； 盡量減少以后的運(yùn)作成本； 應(yīng)與當(dāng)時(shí)樓宇的定位相適應(yīng)； 系 統(tǒng)的集成化、網(wǎng)絡(luò)化 停車場 應(yīng)考慮： a：用 IC 智能卡，既節(jié)約了人力，降低了成本，又堵住了人為的車場收費(fèi)漏洞； b：地下車場用 IC 卡才能上電梯，防止不法分子從地下進(jìn)入樓宇； c：用遙控裝置來控制道閘 門禁 應(yīng)考慮： a：業(yè)主安全方便，用卡或密碼才能進(jìn)入樓宇； b：方便管理，便于有效『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 34 頁，共 89 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 監(jiān)控； c：使業(yè)主家里、大門和管理處互動(dòng) 安全 應(yīng)考慮： a：圍墻的紅外線裝置不能有死角； b：閉路電視的安裝位置必須合理，有必要可建議安裝紅外閉路監(jiān)控系統(tǒng)； c：住戶家庭報(bào)警系統(tǒng)的探頭、門磁、報(bào)警器的安裝位置的合理 性； d：保安巡更系統(tǒng)的簽到點(diǎn)布置、安裝位置的合理性 案例 14： 致： 金域商貿(mào)公司 由： 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 主題：關(guān)于金域名苑弱電項(xiàng)目的建議 時(shí)間： 2020 年 1 月 7 日 呈報(bào)：集團(tuán)沈董、邵總、金域商貿(mào)公司周董、徐總、袁總 近日，我們認(rèn)真研究了貴司轉(zhuǎn)來的弱電項(xiàng)目系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，現(xiàn)從有利于未來物業(yè)管理、系統(tǒng)完善配套和保證整體質(zhì)量的角度，提出如下意見和建議： 一、停車場系統(tǒng) 因?yàn)榻鹩蛎返臉I(yè)主定位是成功人士（單元面積大、檔次較高），因此私家車擁有率會(huì)很高，入伙一段時(shí)間后，停車場車輛出入估計(jì)會(huì)相當(dāng)頻繁。 建議增加電腦自動(dòng)計(jì)費(fèi)和（停車）時(shí)間監(jiān)控功能，從而減少出入口值班保安（停車場管理員）高峰期的忙亂，避免業(yè)主（車主）車輛在出入口滯留時(shí)間過長會(huì)出現(xiàn)抱怨和不滿。同時(shí)，對外來訪客、臨時(shí)停車需交費(fèi)的人員，可以避免值班人員私下“收錢不給票”（停車場發(fā)票）而難于監(jiān)督的問題（因增加了“時(shí)間監(jiān)控”功能，臨時(shí)停放車超過一定時(shí)間即要收費(fèi)，電腦里可輕易查到此類信息。因而可隨時(shí)監(jiān)控值班人員的行為）。 二、 IC 卡門禁系統(tǒng) 對駕車到停車場的外來訪客，由于從停車場入口進(jìn)入前，即由值班人員和訪客通過可視對講系統(tǒng)與樓上的業(yè)主（住戶）聯(lián)系而確認(rèn) 身份，得到了允許，因此，訪客在停好了車后由首層或 — 1 層進(jìn)入電梯廳乘電梯上樓時(shí)，就沒有必要再次與業(yè)主（住戶）用可視對講進(jìn)行聯(lián)系而進(jìn)行“二次確認(rèn)”（以免重復(fù)、麻煩招致業(yè)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 35 頁，共 89 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 主、住戶和訪客都不滿意），而是可直接乘電梯上樓。另一方面，建議在大廈裙樓樓頂花園連接首層停車場的出入口安裝 IC 卡門禁系統(tǒng)，以控制人員由樓頂花園進(jìn)入停車場后再通過各棟塔樓的電梯上到各樓層，從而達(dá)到全封閉式管理的目的。 IC 門禁系統(tǒng)原理： 對需控制的出入口，安裝受電鎖裝置和感應(yīng)器（如：電子密碼鍵盤、讀卡器、指紋閱讀器等）控制的電控門； 授權(quán)人 員持有效證卡，或密碼和自己的指紋，就可以開啟電控門； 所有出入資料，都被后臺(tái)計(jì)算機(jī)記錄在案；通過后臺(tái)計(jì)算機(jī)可以隨時(shí)修改授權(quán)人員的進(jìn)出權(quán)限； 該系統(tǒng)還可以加入考勤系統(tǒng)功能； 系統(tǒng)要求 高度集成化：實(shí)現(xiàn)與其他系統(tǒng)的完全聯(lián)動(dòng)，包括：消防報(bào)警系統(tǒng)、 CCTV 系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、資訊通訊系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)及樓宇控制系統(tǒng)等。 高保安性：要求整個(gè)系統(tǒng)性能穩(wěn)定、安全可靠，防偽性強(qiáng)。 冗余率大：具備大容量的可擴(kuò)充性。 系統(tǒng)功能 權(quán)限管理：對人員出入權(quán)限設(shè)置、更改、取消、恢復(fù)。 存儲(chǔ)功能：存儲(chǔ)人員出入的日期 、時(shí)間、卡號、是否非法等相關(guān)信息。 集中管理功能：后臺(tái)管理工作站可建立用戶資料庫，定期或?qū)崟r(shí)采集每個(gè)出入口的進(jìn)出資料，同時(shí)可按各用戶進(jìn)行匯總、查詢、分類、打印等。 異常報(bào)警：非法闖入、門鎖被破壞等情況出現(xiàn)時(shí)系統(tǒng)會(huì)發(fā)出實(shí)時(shí)報(bào)警信息傳輸?shù)焦芾碇行摹? 聯(lián)動(dòng)功能：可實(shí)現(xiàn)消防聯(lián)動(dòng)，當(dāng)出現(xiàn)火警等情況時(shí)，由中心統(tǒng)一開啟出入通道，可啟動(dòng) CCTV 實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)運(yùn)實(shí)時(shí)監(jiān)控。 IC 門禁系統(tǒng)的微機(jī)管理功能 系統(tǒng)管理： 這部分軟件的功能是對系統(tǒng)所有的設(shè)備和數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，有以下幾項(xiàng)內(nèi)容： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 36 頁，共 89 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) —— 設(shè)備注冊 比如在增加控制器或卡片時(shí)， 需要重新登記，以使其有效；在減少控制器或是卡片遺失、人員變動(dòng)時(shí)使其失效。 —— 級別設(shè)定 在已注冊的卡片，哪些可以通過哪些門，哪些不可以通過。某些控制器可以讓哪些卡片通過，不允許哪些通過。對于計(jì)算機(jī)的操作要設(shè)定密碼，以控制哪些人可以操作。 —— 時(shí)間管理 可以設(shè)定某些控制器在什么時(shí)間可以或不可以允許持卡人通過；哪些卡片在什么時(shí)間可以或不可以通過哪些門等。 —— 數(shù)據(jù)庫的管理 對系統(tǒng)記錄的數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)存、備份、存檔和讀取等處理。 事件記錄：系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，對各種出入事件、異常事件及其處理方式進(jìn)行記錄，保存在數(shù)據(jù)庫中， 以備日后查詢。 報(bào)表生成：能夠根據(jù)要求定時(shí)或隨時(shí)地生成各種報(bào)表。比如，可以查找某個(gè)人在某個(gè)時(shí)間內(nèi)的出入情況，某個(gè)門在某段時(shí)間內(nèi)都有誰進(jìn)出過等，生成報(bào)表，并可以用打印機(jī)打印出來。進(jìn)而組合出“考勤管理”、“巡更管理”、“會(huì)議室管理”等。 網(wǎng)間通信：系統(tǒng)不是作為一個(gè)單一的系統(tǒng)存在，它要向其它系統(tǒng)傳送信息。比如在有非法闖入時(shí)，要向電視監(jiān)視系統(tǒng)發(fā)出信息，使攝影機(jī)能監(jiān)視該處情況，并進(jìn)行錄像。所以要有系統(tǒng)之間通信的支持。 IC 門禁系統(tǒng)的組成 被控制的門、控制器、門磁鎖、讀卡器及卡片、手動(dòng)按鈕、鑰匙、指示燈、與上位機(jī)通訊的 線纜、上位 PC 機(jī)、專用軟件。 IC 門禁系統(tǒng)的功能 刷卡開門：若卡號不對或?qū)俸诿麊螌㈤]門并報(bào)警 手動(dòng)按鈕開門：門內(nèi)人員出門用 鑰匙開門：門禁系統(tǒng)管理員使用 上位機(jī)指令開關(guān)門：在特殊情況下由上位機(jī)指令門的開關(guān) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 37 頁，共 89 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 門的狀態(tài)及被控信息記錄到上位機(jī)中：可方便的進(jìn)行查詢 上位機(jī)負(fù)責(zé)卡片的管理：發(fā)放卡片及登錄黑名單 三、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)所配置的部分設(shè)備檔次偏低，建議選用進(jìn)口產(chǎn)品。特別是攝影機(jī)及鏡頭、畫面處理器等關(guān)鍵設(shè)備。根據(jù)我們接觸到的情況，國產(chǎn)貨存在畫面清晰度不夠、性能穩(wěn)定性偏低等問題。因此，建議選用“ 松下”、“索尼”、“西門子”和美國 AD 等品牌的產(chǎn)品，這樣，系統(tǒng)的長時(shí)間正常運(yùn)作才有較為可靠的保證。 （一）、產(chǎn)品的選型原則： 切實(shí)可行，具有較好的性價(jià)比； 經(jīng)濟(jì)實(shí)用，設(shè)備的配置和投資合理，能夠滿足本系統(tǒng)建成后數(shù)年內(nèi)的發(fā)展要求； 易于發(fā)展，符合開放系統(tǒng)互連的特性，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要擴(kuò)充和升級； 高效可靠，在網(wǎng)絡(luò)拓樸結(jié)構(gòu)上和線路上不應(yīng)存在“瓶頸”，并保證有足夠的冗余，在局部線路出現(xiàn)故障時(shí)，不影響全局業(yè)務(wù)的運(yùn)作； 技術(shù)先進(jìn)，選擇世界上先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和產(chǎn)品； 設(shè)計(jì)周全，充分考慮到未來的外界聯(lián) 網(wǎng)的要求。 （二）、產(chǎn)品具備的功能和特點(diǎn)： 第四代數(shù)碼錄影監(jiān)察系統(tǒng)，集遠(yuǎn)程及現(xiàn)場監(jiān)控、影像移動(dòng)警報(bào)、實(shí)時(shí)錄像及快速畫面搜索于一身。 用戶可以通過電話線、局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程視察小區(qū)保安，進(jìn)行遠(yuǎn)程俯視，收放鏡頭以及開燈、關(guān)門等操作。 擁有多種錄影模式，如連續(xù)錄影、事故錄影、監(jiān)察錄影及預(yù)較時(shí)間錄影等。 具有三工多路器，當(dāng)用戶查看錄影監(jiān)察系統(tǒng)回放時(shí)，也可以同時(shí)繼續(xù)進(jìn)行錄影及現(xiàn)場監(jiān)控等功能。 安裝快易簡便，用戶可以使用原有的 CCD 攝像機(jī)（ NTSC 或 PAL 制式）及已安裝的網(wǎng)絡(luò)。 四、建議增加 大廈內(nèi)的電子巡更系統(tǒng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 38 頁，共 89 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 金域名苑入伙后將實(shí)行全封閉管理，但大廈內(nèi)保安員 24 小時(shí)分區(qū)巡邏、巡視仍不可缺少，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑情況和可疑人員而做出相應(yīng)的處理。為保證和監(jiān)督保安員嚴(yán)格履行職責(zé)，按時(shí)巡邏到位，建議在大廈內(nèi)部增加電子巡更系統(tǒng)。該系統(tǒng)較為成熟的是“流線式巡更系統(tǒng)”，具體做法是：在整個(gè)金域名苑大廈內(nèi)確定 40 個(gè)左右的“巡更控制點(diǎn)”（每棟 4 個(gè)，首層和 — 1 層停車場適當(dāng)確定 10~12個(gè)），相應(yīng)安裝 40 個(gè)左右的“地址鈕”（感應(yīng)管）；巡更保安配置 2~3 根“信息棒”（巡更棒）， 2~3 張身份卡，他們必須按要求的線路、時(shí)間進(jìn)行 巡更，每次經(jīng)過上述“巡更點(diǎn)”時(shí)，用“信息棒”點(diǎn)擊“地址鈕”以證實(shí)按時(shí)巡更到位，事后，管理控制中心將“信息棒”的信息輸入電腦，即可檢查和證實(shí)保安員巡更是否正常??而管理人員和保安隊(duì)長，可以視情況通過電腦軟件經(jīng)常調(diào)整巡邏保安員的巡視路線、巡視時(shí)間及人員安排等，以便更有效地防范壞人和防止突發(fā)事件的發(fā)生。該系統(tǒng)的費(fèi)用不高，可向有關(guān)專業(yè)公司了解和咨詢。 以 上 建 議 請 貴 公 司 參 閱 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 顧問經(jīng)理： 簽發(fā)人： 年 月 日 七、對設(shè)備機(jī)房提出建議 應(yīng)考慮：需要一個(gè)干凈、整潔、通風(fēng)良好 的環(huán)境。因此，機(jī)房上部應(yīng)設(shè)置足夠功率的排氣扇，設(shè)備房門的下部應(yīng)設(shè)置百葉窗，地面鋪設(shè)防滑地磚 案例 14： 致： 蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司 由： 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 主題：關(guān)于設(shè)備機(jī)房的建議 時(shí)間： 2020 年 7 月 16 日 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 39 頁，共 89 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 就機(jī)房而言，有大同小異，現(xiàn)以電梯機(jī)房的要求為例，電梯機(jī)房一般設(shè)置在井道的正上方，由于電梯井道有自然拔風(fēng)的特性，因此有棉塵、粉塵、飛花等物值容易被吸入機(jī)房，容易產(chǎn)生電火花，所以要有防塵措施，地面鋪設(shè)防滑地磚。 機(jī)房內(nèi)的環(huán)境溫度應(yīng)保持在 5~40℃之間，不高于 40℃，相對溫度不大于 85%（ 25%）電梯機(jī)房一般在最高層，雷雨季節(jié)可能受到雷擊，所以要按低壓用電安全規(guī)程，安裝避雷設(shè)備。 電梯的機(jī)房應(yīng)當(dāng)是去用的、不能同其它種類的機(jī)房共同使用或作為工作生活的場所，機(jī)房應(yīng)和水箱、煙道隔離，不允許有非電梯水管、煤氣管、電纜等其它設(shè)備。 安全參考資料索引： 在小區(qū)的安全管理、各住中的家庭應(yīng)考慮安裝紅外線報(bào)警系統(tǒng)，該報(bào)警系統(tǒng)可分多個(gè)防區(qū)布防，業(yè)主外出布防后，此信號應(yīng)連接到中控制，另建議安裝求救按鈕，此按鈕也應(yīng)直接與中控制連接，保安值班人員在接到住戶的報(bào)警信號，應(yīng)立即安排人員趕赴現(xiàn)場進(jìn)行處理，較先進(jìn)的樓 宇，建議安裝呼叫管理中心系統(tǒng)。 大堂是進(jìn)入大樓的重要門戶， 24 小