【導(dǎo)讀】區(qū)號(hào)：0510郵編：214000人口：全市總?cè)丝?18萬(wàn)。南接浙江省、安徽省，西鄰常州市，東靠蘇州市，西距南京177公里，東距上海126公里。區(qū)劃：轄崇安、南長(zhǎng)、北塘、新區(qū)、錫山、惠山、濱湖7區(qū)，以及江陰和宜興2個(gè)縣級(jí)市。三國(guó)時(shí)，孫吳廢無(wú)錫縣，分無(wú)錫縣以西為屯田，置毗陵典農(nóng)校尉。西晉太康二年復(fù)置無(wú)錫縣，屬毗陵郡。元貞元升無(wú)錫為州，屬江浙行中書(shū)省常州路。1949年4月23日無(wú)錫解放后，分無(wú)錫縣為無(wú)錫市、無(wú)錫縣，無(wú)錫市直屬蘇南區(qū)。江蘇省，無(wú)錫市為省轄市。月，撤錫山市設(shè)錫山區(qū)、惠山區(qū)。宋代京杭大運(yùn)河開(kāi)通后，無(wú)錫河道中“商旅往返，船乘。全國(guó)6個(gè)主要工業(yè)城市中，產(chǎn)業(yè)工人數(shù)占第二位，工業(yè)產(chǎn)值僅次于上海、廣州，居第三位，資本總額居第五位。1993年全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值10378元，在江。無(wú)錫與蘇州和常州市區(qū)距離均不超過(guò)40公里，無(wú)錫與蘇州已經(jīng)交替霸占江蘇省城市GDP頭兩名20余年，并列稱(chēng)為蘇南雙子星，

　　

【正文】 二 室 99m2 小 三 室 114m2 三 室 141m2 四 室 163m2 別 墅 周邊環(huán)境（配套、交通） 項(xiàng)目照片 周邊汽車(chē)站、火車(chē)站、大型超市、醫(yī)院、學(xué)校一應(yīng)俱全；社區(qū)內(nèi)配套 :5A 級(jí)智能化寫(xiě)字樓，法國(guó)雅高集團(tuán)的宜必思酒店，容納 12個(gè)班級(jí)的幼兒園，室內(nèi)室外游泳池， 體育活動(dòng)中心，會(huì)所，劇場(chǎng)，物業(yè)管理中心，社區(qū)中心等。 最新動(dòng)態(tài) 華仁鳳凰城二期 100160平米中央景觀尊邸， 9月 26日盛大公開(kāi)！現(xiàn)火爆認(rèn)籌中 1萬(wàn)抵 2萬(wàn)！ 2萬(wàn)抵 4萬(wàn)！ 3萬(wàn)抵 6萬(wàn)！ 99 平方米 114 平方米 141 平方米 164 平方米 保利達(dá)廣場(chǎng) 由于該項(xiàng)目與市中心距離僅 1 公里，且火車(chē)站南廣場(chǎng)商業(yè)配套遠(yuǎn)優(yōu)于北廣場(chǎng)，因此該項(xiàng)目商業(yè)體量較小。而以住宅與辦公樓為主。類(lèi)似鳳凰城的綜合類(lèi)型。 2. 樓盤(pán)趨勢(shì)分析 從周邊逐年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目形態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，城市綜合體 漸成主流 。政府 意欲借此來(lái) 拓展區(qū)域的經(jīng)濟(jì)功能、商業(yè)功能與服務(wù)功能。對(duì)于項(xiàng)目自身發(fā)展而言，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看有利于提升自身乃至板塊的價(jià)值，但區(qū)域型商業(yè)體的發(fā)展在無(wú)錫并非一帆風(fēng)順，也將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的能力，尤其是持續(xù)發(fā)展的責(zé)任感與意識(shí)。 3. 樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)人群分析 該區(qū)域范圍內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品主要為高層公寓，產(chǎn)品種類(lèi)豐富，我們可以看到 距離市中心最遠(yuǎn)的愛(ài)家金河灣的產(chǎn)品面積段從 70 平方米起到 300 平方米大平層均包含，可見(jiàn)該區(qū)域的購(gòu)房人群還是很廣泛的。我們認(rèn)為，主要購(gòu)買(mǎi)人群 為以下幾類(lèi) ① 城區(qū)首次改善型需求客戶(hù)為主力 他們對(duì)火車(chē)站板塊沒(méi)有很大的抵觸心理，在 面臨第一次升級(jí)置業(yè)的選擇時(shí)，比較城南的更高總價(jià)段后，或由于地緣關(guān)系，或由于總價(jià)預(yù)算，選擇了距離市中心更近，但總價(jià)卻更便宜的火車(chē)站板塊 。 ② 周邊 產(chǎn)業(yè)客群 火車(chē)站板塊有機(jī)電五金類(lèi)及裝飾建材類(lèi)的 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，不少私營(yíng)企業(yè)主或相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士會(huì)在周邊置業(yè)，作為工作居所，或也可能將家庭遷居在此，長(zhǎng)期居住。 ③ 婚房或首次置業(yè)類(lèi) 剛性需求客群 該部分客群由于預(yù)算限制，較能忍受火車(chē)站區(qū)域的小環(huán)境，并且或許尚未買(mǎi)車(chē)，因此尋求與市中心更接近的距離。 ④ 少部分外地人士 據(jù)當(dāng)?shù)?地產(chǎn)界資深人士介紹，置業(yè)無(wú)錫的外地人士不足兩成 ?；疖?chē) 站板塊亦當(dāng)有少部分外地置業(yè)者，主要置業(yè)動(dòng)機(jī)應(yīng)以投資兼度假為主。且 133 億巨資打造的北廣場(chǎng)綜合交通樞紐必將迅速提升板塊價(jià)值，因此投資需求或?qū)?大幅度增長(zhǎng)。 第三部分 規(guī)劃及產(chǎn)品定位建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃建議 1. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目中商住配套開(kāi)發(fā)用地約 公頃，地上建筑面積 萬(wàn)平方米，綜合容積率為 。其中： 商業(yè)辦公用地 5 公頃，開(kāi)發(fā)商業(yè)、酒店、酒店式公寓、辦公 (SOHO)共 35 萬(wàn)平方米，容積率為 7。 住宅 (含配套商業(yè)街 )用地 公頃，可建 萬(wàn)平方米，容積率為 。 規(guī)劃指標(biāo) 數(shù)值(萬(wàn)平方米) 比例 建設(shè)成本(元/平方米)土地面積（公頃） 容積率 地上建筑面積（萬(wàn)平米） 100%其中： 商業(yè)(30%持有) 7% 4000五星級(jí)酒店(持有) 3% 8000酒店式公寓(可售) 3% 6000辦公 (SOH O) ( 可售 ) 10% 5000高層住宅(可售) 67% 2500商業(yè)街(可售) 7% 3500公建配套 3% 3000地下車(chē)庫(kù)及設(shè)施用房(萬(wàn)平方米) 3500總建筑面積(萬(wàn)平方米) (地下車(chē)庫(kù)21萬(wàn)，6000個(gè)車(chē)位) 3 號(hào)地塊 物業(yè)形態(tài)：酒店及辦公 及商業(yè) 規(guī)劃建議： 五星級(jí)酒店 ：項(xiàng)目所屬火車(chē)站板塊對(duì)于五星級(jí)酒店的需求微小，因此該板塊內(nèi)現(xiàn)無(wú)五星酒店。但是隨著城際高鐵的開(kāi)通，高端商務(wù)人士也將出入火車(chē)站綜合交通樞紐，五星級(jí)豪華酒店的需求將因此派生。而與城際高鐵結(jié)合如此精密的五星酒店也將創(chuàng)造一種全新的酒店文化。 標(biāo)志著這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)效能。 由于緊鄰交通樞紐，因此可開(kāi)設(shè)酒店空中特別通道，直達(dá)高鐵軟席或 VIP 候車(chē)廳， 形成極好的客流導(dǎo)入。 辦公 樓 ： 火車(chē)站周邊的 寫(xiě)字樓 多位于南廣場(chǎng)以及向市中心延伸的地區(qū) ，如鳳凰大廈， 東方時(shí)代大廈等，北廣 場(chǎng)位置更加緊密依托 周邊 產(chǎn)業(yè)圈層以及高鐵商務(wù)客流，因此 建議建造中檔、精致、小面積為主的 Service Office—— 服務(wù)式寫(xiě)字樓， 以全面的商務(wù)設(shè)施、多樣的休閑娛樂(lè)、以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)管理，提倡“拎包入駐辦公”的概念?？梢愿讨芷诘淖赓U服務(wù)，來(lái)服務(wù)更高速流動(dòng)的商務(wù)活動(dòng)。如 2周左右的城市考察調(diào)研的團(tuán)隊(duì)辦公點(diǎn)，如某展會(huì)期間設(shè)立的臨時(shí)辦公點(diǎn)，或作為周邊產(chǎn)業(yè)群落的臨時(shí)接待處等等。 商業(yè)街：交通樞紐型商業(yè)多以餐飲、百貨、土特產(chǎn)為主。而 為配合周邊產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)與交通樞紐之間的極高關(guān)聯(lián)度，可辟出部分整塊的大面積商業(yè)作為產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，起 到銜接和引入作用。 5 號(hào)地塊 該地塊具有最多的臨河景觀面，且正對(duì) 3 號(hào)商業(yè)地塊，離高架鐵軌則較遠(yuǎn)，地理位置相對(duì)優(yōu)越。建議建設(shè)高 品質(zhì)的大戶(hù)型 甚至大平層空中別墅概念的 高層 公寓 ，面向高端客戶(hù)。 2 號(hào)地塊 該地塊在所有地塊中面積最大，方正完整。建議建設(shè)市場(chǎng)所需求的主力戶(hù)型大三房 與四房為主 的社區(qū) ，以規(guī)模和品質(zhì)為賣(mài)點(diǎn)面向城區(qū)主力改善型客戶(hù) 。 沿高鐵鐵軌則建設(shè) LOFT 挑高 小戶(hù)型精裝公寓。 1 號(hào)地塊 該地塊周邊環(huán)境最為優(yōu)越，繁榮、現(xiàn)代且離市中心更接近。而南北縱向進(jìn)深較短，受高鐵干擾更多。因此整體戶(hù)型面積宜偏小，建設(shè)小三房 與部分二房，沿高鐵鐵軌也是建設(shè) LOFT挑高小戶(hù)型精裝公寓。 4 號(hào)地塊 該地塊 遠(yuǎn)離項(xiàng)目其它地塊，受 交通樞紐與高鐵干擾大，建議為周邊產(chǎn)業(yè)客群度身定制“行政公館”級(jí)的精裝修公寓，以二房、三房為主力房型，實(shí)施 管家式的服務(wù)，解除產(chǎn)業(yè)客的后顧之憂(yōu)。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序建議 開(kāi)發(fā)次序建議由 3號(hào)商業(yè)地塊與 1 號(hào)地塊同時(shí)啟動(dòng)，由 1 號(hào)地塊快速回籠資金，而 3 號(hào)地塊先行建設(shè)商業(yè)、而后是辦公樓，而后是持有的五星酒店。商業(yè)地塊啟動(dòng)不僅提升項(xiàng)目綜合體的形象，也完善了生活配套，迅速提升了后續(xù)地塊的價(jià)值。 而后啟動(dòng) 2 號(hào)地塊，并在此層次 上再上一級(jí)臺(tái)階，到 5 號(hào)地塊的高端客戶(hù)，最后開(kāi)發(fā) 4 號(hào)地塊的 行政公館區(qū)。 產(chǎn)品不斷的升級(jí)隨著地塊的成熟度與品牌知名度的提升將更快提升價(jià)值。 三、產(chǎn)品定位建議 商業(yè)物業(yè) 開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)及商業(yè)街各商業(yè)類(lèi)型配比建議 中檔與經(jīng)濟(jì)快速類(lèi) 餐飲 40%， 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 30%，百貨類(lèi) 20%，其它 10% 定位為交通樞紐綜合商業(yè)服務(wù)配套，與貿(mào)易樞紐產(chǎn)業(yè)市場(chǎng) 五星級(jí)酒店 無(wú)錫 中心城區(qū)地標(biāo)建筑，長(zhǎng)三角樞紐型 行政 酒店典范 甲級(jí)寫(xiě)字樓 貿(mào)易樞紐型服務(wù)式甲級(jí)寫(xiě)字樓 住宅 物業(yè) 針對(duì)都市時(shí)尚青年及周邊產(chǎn)業(yè)客群的 LOFT 精裝迷你公寓 針對(duì)城區(qū)主力改 善型需求的 都會(huì)公館 針對(duì)高端產(chǎn)業(yè)客群的 行政公館 針對(duì) 城區(qū)奢華型居住需求的 空中行宮 建議 住宅 戶(hù)型面積配比 房型 面積段 建議比例 一房，挑高 5 米以上 LOFT 5060 平方米 15% 兩房 8595 平方米 10% 小三房 120144 平方米 20% 三房 144170 平方米 30% 四房 170200 平方米 20% 大平層 250300 平方米 5%