【正文】 產(chǎn)品不斷的升級(jí)隨著地塊的成熟度與品牌知名度的提升將更快提升價(jià)值。 4 號(hào)地塊 該地塊 遠(yuǎn)離項(xiàng)目其它地塊，受 交通樞紐與高鐵干擾大，建議為周邊產(chǎn)業(yè)客群度身定制“行政公館”級(jí)的精裝修公寓，以二房、三房為主力房型，實(shí)施 管家式的服務(wù)，解除產(chǎn)業(yè)客的后顧之憂。 沿高鐵鐵軌則建設(shè) LOFT 挑高 小戶型精裝公寓。 5 號(hào)地塊 該地塊具有最多的臨河景觀面，且正對(duì) 3 號(hào)商業(yè)地塊，離高架鐵軌則較遠(yuǎn)，地理位置相對(duì)優(yōu)越?？梢愿讨芷诘淖赓U服務(wù)，來服務(wù)更高速流動(dòng)的商務(wù)活動(dòng)。而與城際高鐵結(jié)合如此精密的五星酒店也將創(chuàng)造一種全新的酒店文化。其中： 商業(yè)辦公用地 5 公頃，開發(fā)商業(yè)、酒店、酒店式公寓、辦公 (SOHO)共 35 萬平方米，容積率為 7。 ④ 少部分外地人士 據(jù)當(dāng)?shù)?地產(chǎn)界資深人士介紹，置業(yè)無錫的外地人士不足兩成 。 3. 樓盤購買人群分析 該區(qū)域范圍內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品主要為高層公寓，產(chǎn)品種類豐富，我們可以看到 距離市中心最遠(yuǎn)的愛家金河灣的產(chǎn)品面積段從 70 平方米起到 300 平方米大平層均包含，可見該區(qū)域的購房人群還是很廣泛的。類似鳳凰城的綜合類型。 140 平方米 190 平方米 精 裝修品牌 項(xiàng)目名稱 華仁 鳳凰城 項(xiàng)目地址 無錫市春申路 8號(hào) 電話 051066908888/66909999 開發(fā)商 無錫太陽置業(yè)有限公司 代理商 無錫華銳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 物業(yè)管理 華仁酒店服務(wù)公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 無錫民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司 占地面積 102020平方米 建筑面積 360000平方米 容積率 綠化率 40% 規(guī)劃戶數(shù) 1700 車位數(shù)量 1700 工程進(jìn)度 2020319開工 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開盤時(shí)間 20200926 交房時(shí)間 價(jià)格范圍 均價(jià) 9400元 /平方米 主力面積 141m2 主力總價(jià) 130萬 物業(yè)管理費(fèi) /平方米 一次性付款饋贈(zèng) 50 元 /平方米 。 別 墅 170 m178。 小 三 室 127 m178。 項(xiàng)目名稱 愛家金河灣 項(xiàng)目地址 通江大道廣勤路 電話 051082729595 開發(fā)商 無錫愛家投資有限公司 代理商 世聯(lián)地產(chǎn) 物業(yè)管理 上海愛家物業(yè) 管理有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì) 占地面積 萬平方米 建筑面積 近 30 萬平方米 容積率 綠化率 50% 規(guī)劃戶數(shù) 車位數(shù)量 2173 工程進(jìn)度 一期交房 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 、部分精裝 開盤時(shí)間 2020 年 8 月 交房時(shí)間 2020年 6月 價(jià)格范圍 均價(jià) 6800 元 /平方米 主力面積 150 m178。 當(dāng)大量客群分流至城南，板塊將更加缺乏消費(fèi)群支撐。 ③ 火車站北廣 場龐大的規(guī)劃將引入許多商業(yè)品牌進(jìn)駐，提升項(xiàng)目居住價(jià)值。 ③ 地塊內(nèi)河流水質(zhì)污染嚴(yán)重，河道臟亂。 ③ 距 離市中心僅兩公里，購物休閑娛樂都很方便。另外，還將推出 總建筑面積超 100 萬平方米的城市綜合體 ，以旅游休閑為主題，集現(xiàn)代旅游商務(wù)、購物娛樂、文化教育、生活休閑于一體，包含了高級(jí)百貨、特色商業(yè)街、餐飲娛樂、五星級(jí)酒店、大型超市、 5A 寫字樓、智能停車場等主要業(yè)態(tài)。大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)體現(xiàn)在中心區(qū)開發(fā)的整體推動(dòng)。 城市中心區(qū)的戰(zhàn)略地位及強(qiáng)勁發(fā)展勢頭吸引了眾多國內(nèi)著名企業(yè)加入。項(xiàng)目地塊內(nèi)河道河水污濁，部分運(yùn)輸駁船?？俊? 無錫市商業(yè)發(fā)展相對(duì)人民消費(fèi)力 發(fā)展相對(duì)滯后，高品質(zhì)商業(yè)的過度集中化對(duì)分散的區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展不利。這并沒有錯(cuò)，但是如果引導(dǎo)不好，就會(huì)讓人覺得這個(gè)市場投機(jī)比較多，大部分都是建了就賣，國際資本對(duì)這一模式不太感興趣，就造成商業(yè)地 產(chǎn)好像開發(fā)量非常 大，但實(shí)際上整個(gè)商業(yè)格局、商業(yè)品質(zhì)不太高。無錫有 500600 萬人口，人均 GDP、人均消費(fèi)總額和零售總額都很高，消費(fèi)力比較強(qiáng)，未來的增長速度也非?？捎^，這對(duì)連鎖商業(yè)的發(fā)展是一個(gè)很好的基礎(chǔ)。 無錫商業(yè)發(fā)展概況： 無錫二產(chǎn)比較發(fā)達(dá)，三產(chǎn)相對(duì)比較落后，與浙江以及其他地方相比，商業(yè)地產(chǎn)還存在很大的發(fā)展空間。 月度特征二：高端產(chǎn)品供應(yīng)量大 ， 首次改善型產(chǎn)品供應(yīng)量小，供求結(jié)構(gòu)不匹配 7 月市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的特征是高端產(chǎn)品所占比重過大，而作 為市場成交主力的首次改善型高產(chǎn)品所占供應(yīng)比重偏小； 成交結(jié)構(gòu)上無明顯變化，走勢平穩(wěn)，首次改善型產(chǎn)品依然是成交的絕對(duì)主力，無錫市民的購房習(xí)慣根深蒂固； 無錫全市住宅供求走勢3 1 . 2 82 9 . 9 72 5 . 1 5362 4 . 0 42 9 . 1 92 2 . 4 6 2 6 . 3 1 2 0 . 01 0 . 37 . 91 6 . 04 . 51 2 . 42 2 . 6 1 1 . 71 . 00 . 40 . 60 . 30 . 30 . 40 . 20 . 405101520253035404 月上 4 月下 5 月上 5 月下 6 月上 6 月下 7 月上 7 月下0 . 00 . 20 . 40 . 60 . 81 . 01 . 2成交量 供應(yīng)量 供求比 無錫全市住宅存量結(jié)構(gòu)變化圖（萬平米）7 5 . 8 3 7 0 . 3 1 6 6 . 7 9 6 5 . 4 2 6 2 . 0 85 3 . 0 71 0 1 . 6 6 9 5 . 5 3 9 6 . 2 1 9 7 . 2 48 6 . 1 7 8 . 2 37 2 . 51 8 7 . 7 41 7 5 . 9 2 1 7 2 . 6 2 1 7 4 . 2 81 5 8 . 2 41441 2 7 . 6 45 7 . 4 75 5 . 7 6 5 5 . 4 6 5 6 . 1 15 7 . 5 24 9 . 4 61 1 6 . 81 1 4 . 3 6 1 2 8 . 1 9 1 2 2 . 3 71 1 8 . 5 51 1 6 . 0 91 1 7 . 9 25 7 . 2 65 3 . 1 501002003004005006002 0 0 9 . 1 2 0 0 9 . 2 2 0 0 9 . 3 2 0 0 9 . 4 2 0 0 9 . 5 2 0 0 9 . 6 2 0 0 9 . 71 8 0 以上1 4 4 1 8 01 2 0 1 4 49 0 1 2 09 0 以下對(duì)比供應(yīng)結(jié)構(gòu)與成交結(jié)構(gòu)我們不難看出，首次置業(yè)、低端首次改善型、再次改善型產(chǎn)品的供應(yīng)和成交是比較匹配的， 而高端首次改善型和高端產(chǎn)品的供應(yīng)和成交存在錯(cuò)位，這會(huì)造成市場進(jìn)一步放量及高端產(chǎn)品去化相對(duì)困難 。錫國土商業(yè)地塊位于胡埭路與小胡山南路交叉口西北側(cè)。錫國土商業(yè)、商務(wù)辦公、居住地塊位于太湖新城立信大道西側(cè)、和暢路北側(cè)。錫國土商住地塊位于惠山區(qū)陽山老鎮(zhèn)區(qū)，東至陽山鎮(zhèn)派出所，南至環(huán)山路，西至新瀆路錫國土商業(yè)地塊位于惠山區(qū)玉祁鎮(zhèn)，東至振祁路，南至暮橋路，北至規(guī)劃新橋路。錫國土 2020 252居住、商業(yè)4 7 6 9 4 . 6地塊位于錫滬路與江海路交叉口西北側(cè)。錫國土 2020 296居住、商業(yè)3 4 4 4 4 . 1地塊位于太湖新城和暢路北側(cè)、觀順路西側(cè)、觀山路南側(cè)、信成道東側(cè)。錫國土